裁判字號：臺灣新竹地方法院107年重訴字第18號民事判決
裁判日期：民國107年03月20日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決107年度重訴字第18號原告 陳蕙萍 訴訟代理人 鄭百書 被告誠佳建設股份有限公司法定代理人 吳永凱 訴訟代理人 鄭華合 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年3月9日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。查，原告起訴狀僅記載請求之原因事實未表明聲明事項，嗣於民國106年11月21日言詞辯論期日補充聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）512萬233元，並以736萬元買回系爭房屋等情，有起訴狀及言詞辯論筆錄附卷可參（本院卷第4頁、第63頁），原告前開所為核屬擴張應受判決事項之聲明及補充事實上及法律上之陳述，揆諸前開說明，並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於104年4月間向被告承購門牌號碼為新竹市○○路○號15樓之1頂樓公寓一戶（下稱系爭房屋）後，嗣於105年9月起發現系爭房屋天花板多處漏水，乃要求被告針對漏水問題做出妥善修復處理，被告卻用各種理由推拖，直至106年3月始派人進行現場會勘，而後約定多次施工也都失約，在後續透過管委會及親友連繫下，被告才派員施工，惟因被告施工敷衍，以致漏水問題越來越嚴重，且漏水位置越來越多，甚至客廳及臥室都有滲漏處，下雨天時電燈都會漏下水來，且被告公司施工人員進行施工時造成居家裝潢損毀及環境汙損，每次只施工一部分或施工完後依然有漏水現象，以致原告生活苦不堪言，遂先搬離系爭房屋，再多次聯繫要求被告處理，也都以推拖拉方式應付了事，原告本欲忍耐幾天無妨，豈料被告毫無誠意與誠信。原告窮盡一生之力努力賺錢買屋，原想安身立命，豈料所買之房屋漏水問題嚴重，被告毫無解決誠意。系爭房屋自105年9月原告通報修繕日起至106年9月15日所謂完成維修日止，漏水問題陸續出現，被告處理修繕問題前後將近一年，漏水修繕工程斷斷續續，明知漏水可由頂樓戶外施工完成，卻因修繕成本考量選擇高壓灌注法從原告居家施作，後因漏水問題加劇，才改由戶外修繕施工，居家裝潢因修繕而被破壞又遲未恢復，環境髒污粉塵四散，導致原告於住處無法正常工作，日積月累後誘發原告罹患嚴重型憂鬱症，並多次出入醫院治療，侵害原告人格權情節重大，致原告受有如附表所示之損失，若無被告之漏水及修繕行為，原告應難受此損害，是可推論該損害乃係因被告行為所致，其間具有相當因果關係，且被告亦曾允諾予以處理。爰依民法第184條第1項前段、第19
5條、第18條及第365條規定，請求被告負損害賠償責任及以原合約價買回系爭房屋等語。並聲明：被告應給付原告51
2萬233元，並以736萬元買回系爭房屋。
二、被告辯稱：
（一）原告所購買之系爭房屋於104年3月30日交屋後，曾於10
4年9月間通報「浴廁抽風機故障」及「後陽台外側之窗邊有漏水現象」，業經修繕完成，並無原告於105年9月間通報天花板漏水之紀錄。其後於106年2月底首次經由該社區總幹事轉知通報系爭房屋之客廳有因雨漏水現象，被告即安排抓漏防水專業廠商於106年3月6日前往勘查，發現天花板有3處各20公分見方之範圍有滲水痕跡（當時已無水滴），乃於106年3月8日前往進行維修，並依其專業判斷拆除3處天花板木作裝潢，針對天花板RC頂版施作「高壓灌注之防水處理」，當時原告並無異議或阻止施工，施工後依抓漏防水之慣例，先保持現狀觀察有無再漏水，至106年5月初確認無再發生漏水現象後，原告胞弟來電通知被告將天花板裝潢復原，被告乃又派員於106年5月8日前往復原天花板裝潢。嗣於106年5月30日至同年6月2日因社區公設點交作業進行屋頂防水測試（將屋頂儲水觀察），同年月3日社區總幹事致電被告公司告知原告之系爭房屋因此次防水測試發生漏水潮濕現象（原告系爭房屋為最高樓層15樓，位於屋頂平台防水測試區之下方），被告公司隨即於106年6月5日偕同專業廠商前往原告系爭房屋勘查，發現原告系爭房屋天花板上方之樓頂版有3處潮濕滲水現象（客廳1處，面積約〈60×20〉＋〈50×20〉公分；客廳窗框1處，面積約15×15公分；後陽台天花板一處，面積約30×30公分），原告表示不同意再由室內施作高壓灌注處理，要求從屋頂及外牆進行防水層之修繕，被告乃與原告商議於106年6月13日進行屋頂及外牆防水層之修繕工程，未料當時連續大雨無法如期施作，惟因原告擔心下雨期間屋內漏水，被告同意派員於
106年6月15日先冒雨進行暫時性的防水劑塗抹，以免漏水加劇，並非正式修繕工程，至106年6月20日天氣轉晴，乃進場施作屋頂部分之防水層打除重作，施作至106年
6月26日完成，並於106年6月27日開始再次進行屋頂儲水測試至106年7月17日為止確認無漏水現象；接著又於
106年7月17日至7月26日施作外牆及室內油漆修復；另因施工期間有損及系爭房屋之地磚3處（缺角），乃另於
106年9月15日進行3處地磚修補，而完成全部之修繕工程，迄今無再發生漏水現象。
（二）原告之系爭房屋於上開106年3月間通報因雨漏水需進行修繕時，被告進入系爭房屋會勘一次（106年3月6日）、漏水修繕施工一天（106年3月8日），復原天花板一天（106年5月8日），其中相隔兩個月才復原天花板乃因需觀察確認漏水處未再發生漏水現象才修復天花板，於該觀察期間原告並無不能居住之事實；於上開106年6月間因公設點交儲水測試發現屋頂平台漏水而施作修繕工程，被告進入系爭房屋會勘一次（106年6月5日）、從外部進行漏水修繕（106年6月20日至106年6月26日屋頂；106年7月17日至106年7月26日外牆），進入系爭房屋復原地磚一天（106年9月15日），總計二次施工影響原告實際居住系爭房屋之日數應不及1個月（縱令屋頂及外牆連續施工7日或10日，實際上施工均於白天，亦不影響原告夜晚之居住），並無原告所稱被告維修系爭房屋漏水期間因推拖拉達將近12個月之事實
（三）被告就系爭房屋漏水所進行修繕行為，均係應原告要求及同意而施作，且系爭房屋之修繕工程本屬雙方契約約定之履約事項（保固維修），並非對原告之侵害行為，故原告以修繕房屋引發憂鬱症加劇為由請求精神賠償，顯然欠缺因果關係，縱有因果關係，亦不具備相當性。再者，被告為修繕系爭房屋，均密集按部就班施工，該履約行為必然發生施工之噪音，乃任何人營社會生活所共知且需承受之，正如同居住公寓大廈之人，必須忍受其他樓層之裝潢修繕所發出之噪音一般，除非於不適當之時間施工（如夜間、假日）造成他人受害，否則應無據此正常之修繕履約行為主張修繕之人應負侵權行為損害賠償責任之理。
（四）原告於106年6月5日兩造會勘商議修繕方式後，雖於10
6年6月10日發函要求被告修繕及賠償損失，被告除於10
6年6月19日函覆將依協議方式（由頂樓及外牆翻修防水）進行修繕外，有關原告要求賠償部分，則於106年6月22日以書面請原告陳明其欲請求之內容，以便被告公司內部進行研議，故該書面記載「請陳小姐協助事項：」等內容，尚非被告承諾賠償。至原告所提出空白未簽立「協議書」之書面，乃原告於106年6月27日所提出，被告公司收受後，註明「預定106年7月4日回覆」等文字（其餘手寫文字均為原告事後記載，並非被告公司人員記載），雙方尚無達成賠償之協議。再者，針對原告上開協議書要求之賠償內容，被告已於106年7月中旬以口頭回覆原告本人無法同意，惟於修繕相關漏水之外，另願意就實際出工前往維修施工之日數（約以一個半月計算）補貼原告管理費2,444元、房租費用2萬1,800元、房地價稅1,500元、第四台費用1,730元及清潔費2萬元，合計4萬7,47
7元，但原告表示無法接受，因此雙方並無簽立或達成任何協議。
（五）原告並未因系爭房屋之漏水問題受有何等損失，被告依約進行修繕亦未造成原告任何損失，原告請求被告應負損害賠償責任及依原價購回系爭房屋，均顯乏所據等語。聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於104年4月間以總價736萬元向被告承購系爭房屋，並取得系爭房屋所有權。
（二）被告公司於106年3月8日就系爭房屋天花板RC頂版施作高壓灌注防水處理。於106年6月20日至26日進行系爭房屋屋頂及外牆防水層之修繕工程，於106年9月15日修補系爭房屋內之地磚。。
（三）原告自106年3月8日遷出系爭房屋後，未再返回系爭房屋居住。
四、本院之判斷：原告主張其向被告所承購之系爭房屋有漏水之瑕疵而請求被告修繕，然被告故意拖延漏水之修繕工程長達一年，導致其受有如附表所示之損害，被告已承諾賠償其損失等情。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件應審酌之爭點析論如下：
（一）原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償其因系爭房屋漏水所受如附表所示之損失，有無理由？⒈依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行
為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意，最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照。原告既主張被告修繕系爭房屋漏水之瑕疵長達1年，侵害其權利並致其受有損失，惟為被告所否認。原告即應就被告之行為該當於侵權行為之構成要件負舉證責任。
⒉原告主張其於105年9月間即發現系爭房屋天花板有多處
漏水並通知被告修復處理等情，雖提出相關相關照片為證。然查，原告所提出系爭房屋地板出現不明水漬照片之最早拍攝時間為106年2月等情，有原告所提出漏水事件時間記事照片資料附卷可參（本院卷第66至69頁）。此外，原告並未提出其於105年9月間即發現天花板漏水並通知被告修繕之相關事證以實其說。從而，原告主張其早於10
5年9月即通知原告修繕處理漏水瑕疵乙節，顯然無據。次查，被告於104年3月30日交屋後，因收到系爭房屋浴廁抽風機故障及後陽台外側之窗邊漏水現象之通報，而分別於104年9月21日及同年10月8日派遣人員至系爭房屋完成維修工作等情，有被告公司客戶售後服務記錄表附卷可參（本院卷第45至46頁），足認被告對於原告通報系爭房屋瑕疵之處理時間並無故意拖延之情。又被告公司於10
6年2月經系爭房屋社區大樓總幹事轉知通報系爭房屋客廳因雨漏水，即於106年3月6日安排抓漏防水專業廠商前往勘查，並於同年月8日進入系爭房屋完成漏水之維修，再於同年5月8日將因修繕漏水所拆除之天花板裝潢復原等情，有系爭房屋社區進出管制紀錄附卷可按（本院卷第47頁、第48頁），核與原告所提出漏水事件時間記事照片尚且相符（本院卷第66至69頁），應可憑信。本件漏水修繕工程自原告通報至天花板裝潢復原完成修繕雖歷時2個月。然審諸實際修繕漏水之施工期間於原告通報後不及
1月即完成，嗣後係為觀察並確認漏水現象已改善始遲至
5月8日才將天花板裝潢復原，對原告之生活起居並未造成重大不變，施工期間亦屬合理範圍。足認被告公司此次漏水修復工程之進行，並無明顯拖延施作影響原告權益之情。再查，被告公司於106年6月3日因在系爭大樓屋頂進行防水測試，導致下方之系爭房屋天花板上方之樓頂板出現潮濕滲水現象，經社區總幹事致電後隨即於同年月5日偕同專業廠商前往系爭房屋勘查，因原告不同意被告進入屋內施作高壓灌注處理，經兩造商議改以屋頂及外牆進行防水層之修繕工程，惟因連續大雨影響無法施工，至同年月20日天氣轉晴，才進場施作屋頂部分之防水層打除重作至同年月26日完成，並於同年月27日再次進行屋頂儲水測試至同年7月17日為止確認無漏水現象，於同年月17日至26日施作外牆及室內油漆修復，另因施工期間有損及系爭房屋3處地磚，另於同年9月15日進行該3處地磚修補後完成全部之修繕工程等情，有社區進出管制紀錄、106年6月5日現場勘查照片、106年6月23日至106年7月26日及106年9月15日修繕照片附卷為憑（本院卷第49頁至58頁），核與原告所提出之漏水事件時間記事照片資料相符（本院卷第66至69頁），自堪信為真實。是被告於
106年6月3日經社區總幹事通知系爭房屋因測試發生漏水潮濕現象，即派人勘查漏水情形，至106年9月15日進入系爭房屋修補施工期間損及之地磚止，修繕工程之施工期間約3個多月餘，尚無重大拖延施工期間之情。況本次修繕漏水之方式亦應原告要求，改採由屋頂及外牆進行防水層之修繕，已大幅降低對原告居住於系爭房屋生活之影響程度。從而，原告主張被告自其通報漏水現象並要求妥善處理至修繕完畢期間長達1年時間，造成其無法居住於系爭房屋等情，尚無憑據。況被告乃應原告要求依照契約內容修補系爭房屋漏水瑕疵，其所為修繕行為應評價為一般正常交易或經濟活動。縱原告於修補系爭房屋期間因施作工程造成居住品質下降或生活不便，甚或造成財產上之損失，仍難謂該修補漏水瑕疵之修繕行為，得認定為具有違法性之不法行為。此外，原告就被告有何違法性之行為，並未舉證以實其說。則原告主張被告應依據民法第184條第1項前段規定，對其所受如附表所示之損害負賠償責任，顯屬無據。
（二）原告依據民法第359條規定，請求解除契約並請求被告以原價買回系爭房屋，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第35
9條分別定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，此有最高法院97年度台上字第739號、93年度台上字第1825號判決要旨可資參照。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住使用，倘有滲漏水或壁癌之情形，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微。是系爭房屋若有存有滲漏水之情，被告自需負瑕疵擔保責任，惟原告需先就系爭房屋存有滲漏水等瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。
⒉首查，原告雖主張依據民法第365條規定，解除系爭房屋
之買賣契約並請求被告以原價買回系爭房屋。惟查，上開該條文係就契約解除權之除斥期間所為之規定，而審之原告主張之事實，原告應係依據民法第359條之規定，行使契約解除權，而誤引法條，核先認定。
⒊經查，原告訴代於言詞辯論期日表示：106年3月及6月
之漏水事項被告有來修，目前沒有被告修繕未完成尚有漏水之資料，因沒有住在系爭房屋已長達一年，無法確認系爭房屋是否還有滲漏水現象等語，有言詞辯論筆錄附卷可考（本院卷第167頁），且原告迄今亦未提出前開漏水事件經修繕後仍存有滲漏水瑕疵之相關事證。顯見被告就原告先前通報系爭房屋滲漏水之瑕疵經修補後已未再發生滲漏水減少系爭房屋效用之瑕疵存在。次查，原告於本件審理期間除提出其前於106年6月向被告通報之主臥室及和室漏水瑕疵之照片外，並未提出系爭房屋尚存之其他漏水或瑕疵之相關事證。直至本院闡明原告需就系爭房屋現況提出尚存有滲漏水等瑕疵之相關事證時，原告始於107年
1月12日陳報系爭房屋目前照片（本院卷第156至161頁），並主張系爭房屋目前尚存有客廳牆面裂痕、後陽台滲水，與主臥室、客房及客廳漏水等瑕疵。然觀諸原告所提出系爭房屋客廳左前方牆面及右後方牆壁照片（本院卷第
156頁）中裂痕細微並不明顯且無水漬或水痕，與被告訴訟代理人抗辯該痕跡應係新建建物粉刷表面初期乾縮後產生之伸縮細紋乙節，尚處相符，非屬瑕疵；後陽台鋁窗下方女兒牆洗石子滲水照片（本院卷第157頁、第160頁、第161頁），該處屬室外陽台並已設有排水設施，雨水進入該處在所難免，難認有何滲漏水瑕疵；主臥室、客房及客廳照片（本院卷第158至159頁）中之窗框處雖有水珠，然審諸原告訴訟代理人陳稱，系爭房屋自原告於106年
3月8日搬離後即無人居住，近日進入屋內檢查滲漏水發現房間有發霉情形等語，而衡情系爭房屋因長期無人居住，且天冷潮濕未開啟窗戶通風情況下，室內之濕氣凝結於窗框形成水珠，亦有可能。是上開主臥室、客房及客廳窗框凝水水滴之照片亦不足以認定系爭房屋內確有漏水或滲水之瑕疵。據此，原告向被告所購買之系爭房屋，前固有天花板漏水而減少其通常效用之瑕疵，然被告於原告通報滲漏水現象後即為修復，且迄今已無滲漏水現象，故系爭房屋已無減少通常效用之瑕疵存在。從而，原告即無從依據民法第359條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告以原價買回系爭房屋之理。
（三）至於原告另主張被告已承諾賠償其損失，並提出協議書為證。經查，原告所提出之協議書中雖記載甲方同意支付乙方賠償款項共計413萬6,556元，作為乙方於3/6日起至6/5間之所有損失賠償費用，6/5日再度遷出之後衍伸費用另行再計等語。惟被告並未於立協議書人甲方欄位上簽名用印，而係由被告訴訟代理人吳永凱另於該協議書註明：「本協議書內容預定106年7月4日回覆」並簽名於後，而原告亦於該協議書註記：「PS：7月4日未回覆」等情，有該協議書附卷可考（本院卷第11頁）。據此，被告主張系爭協議書內容尚未經雙方達成協議乙情，並非虛假。從而，原告主張被告已承諾願意賠償其所受之損失等情，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依據侵權行為之法律關係或被告已承諾之契約關係，請求被告賠償原告所受之損害及依民法第359條規定解除系爭房屋買賣契約，請求被告以原價736萬元買回系爭房屋，均屬無據，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年3月20日
民事第二庭法官王婉如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。
中華民國107年3月20日
書記官王裴雯附表：原告求償清單┌──┬──────┬────────┬───────────────┬──────┐│項次│求償內容│日期│求償計算方式│求償金額││││││（新台幣）│││││││├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│01│貸款費用│106年3月8日至│30,000元×2個月＝60,000元│60,000元││││106年5月7日│││││├────────┼───────────────┼──────┤│││106年6月3日至│30,000元×6個月＝180,000元│180,000元││││106年12月2日│││├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│02│管理費用│106年度已繳│5,499元×3季＝16,479元│16,479元│├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│03│租屋費用│106年3月8日至│24,000元×2個月＝48,000元│48,000元││││106年5月7日│││││├────────┼───────────────┼──────┤│││106年6月3日至│24,000元×6個月＝144,000元│144,000元││││106年12月2日│││├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│04│房地價稅│106年度│13,431元÷12×8＝8,954元│8,954元│├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│05│第四台費用│106年度已繳│3,900元×2期＝7,800元│7,800元│├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│06│清潔費用│106年3月8日至│15,000元│15,000元││││106年5月7日│││││├────────┼───────────────┼──────┤│││106年6月3日至│12,000元│12,000元││││106年12月2日│││├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│07│精神損害│醫囑建議休養3年│30,000元×36個月＝1,080,000元│1,080,000元││├──────┼────────┼───────────────┼──────┤││工作損失│醫囑建議休養3年│40,000元×36個月＝1,440,000元│1,440,000元││├──────┼────────┼───────────────┼──────┤││醫療照護│醫囑建議休養3年│36,000元×36個月＝1,296,000元│1,296,000元│├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│08│裝潢損害賠償││原始裝潢費用1,600,000元÷2＝│800,000元│││││800,000元││├──┼──────┼────────┼───────────────┼──────┤│09│水電瓦斯│基本費用│概估每月基本費用1,000元×12＝│12,000元│││││12,000元││├──┼──────┴────────┼───────────────┼──────┤││合計││5,120,233元│└──┴───────────────┴───────────────┴──────┘