臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○○
壬○○
戊○○
丁○○
甲○○○
共 同
訴訟代理人 林志嵩 律師
被 告 己 ○
庚○○
兼上二人共同
訴訟代理人 辛○○
被 告 癸○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間塗銷地上權登記事件，本院判決如下：
主文
被告癸○○應將其被繼承人 林金鐘 於民國三十八年以宜蘭地政事
務所收件字號：第○一二四○八號，就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段
十一之三地號建地目上所設定之不定期限地上權登記予以塗銷。
被告己○、辛○○、庚○○就民國三十八年以宜蘭地政事務所收
件字號：第○○三四一○號，就坐落宜蘭縣宜蘭市○○段十一之
三地號建地目上所設定之不定期限地上權，其租金自民國九十四
年八月十六日起調整為每年壹萬叁仟陸佰叁拾貳元。
原告關於被告己○、辛○○、庚○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、訴之聲明：
壹、先位聲明：
一、被告癸○○應將其被繼承人林金鐘於民國三十八年以宜蘭地
政事務所收件字號：第○一二四○八號，就坐落宜蘭縣宜蘭
市○○段十一之三地號建地目上所設定之不定期限地上權登
記辦理塗銷。
二、被告己○、辛○○、庚○○應將其被繼承人 梁有土 於三十八
年以宜蘭地政事務所收件字號：第○○三四一○號，就坐落
宜蘭縣宜蘭市○○段十一之三地號建地目上所設定之不定期
限地上權登記辦理塗銷。
貳、備位聲明：
一、被告癸○○就原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段十一之三地
號土內之租金，應自九十四年八月十六日起調整為每年新台
幣一萬二千二百六十九元。
二、被告己○、辛○○、庚○○就原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○
○段十一之三地號土內之租金，應自九十四年八月十六日起
調整為每年新台幣一萬三千三百六十二元。
乙、事實摘要：
一、原告主張系爭土地於三十八年間設定地上權時，登記所有權
人為 黃接枝 、 林茂慶 二人，而本件地上權登記之「他項權利
登記聲請書」，固有所有權人黃接枝、林茂慶二人在其上蓋
章，形式上似為共同聲請，惟黃接枝已於二十七年十月十三
日死亡，是本件地上權之登記應為單獨登記，而非共同登記
。而按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得更有人全體
之同意，民法第八百十九條第二項定有明文，本件地上權設
定之時，共有人黃接枝以死亡，故未經黃接枝之全體繼承人
同意。再按當時施行之土地登記規則及台灣省各縣市辦理單
獨聲請地上權登記應行注意事項規定，登記應由權利人及義
務人共同聲請，權利人如因特殊情形，不能覓致義務人共同
聲請登記時，得由權利人陳明理由填具保證書，呈請單獨申
請登記；登記原因證明文件或土地權利書狀不能提出時，應
取鄉鎮保長或店鋪之保證書；又本省各縣市辦理地上權設定
登記時，如建物基地使用人已向基地所有權人定有口頭或書
面之合法租賃契約或地上權契約，而基地所有人拒不履行共
同聲請者，使用人可陳明不能覓致義務人共同申請登記理由
，提繳鄉鎮區公所保證書及租金等憑證，依照土地登記規則
第十七條第二項規定，單獨申請登記。此為三十五年十月二
日地政署發布施行之土地登記規則第十七條、第三十二條、
三十八年十一月十日臺灣省各縣市辦理單獨申請地上權設定
登記應行注意事項第一項分別定有明文。是系爭地上權設定
登記時，未依前述規定陳明不能覓致義務人共同申請登記之
理由填具保證書，呈請單獨申請登記，亦未陳明不能共同申
請登記之原因，並繳納鄉鎮區公所之保證書、繳納租金等憑
證，是本件地上權之登記即難認為有效，爰請求被告塗銷地
上權之登記。
二、原告另主張縱認本件地上權之登記仍屬合法有效，而按租賃
物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其
租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又城市地方房屋之
租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限
，其於租用基地建築房屋者準用之，民法第四百四十二條、
土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。系
爭土地於九十三年一月申報地價為三千四百零八元，被告癸
○○占用土地面積為四十五平方公尺，依申報地價百分之八
計算，租金應調整為一萬二千二百六十九元（3408×45×
0.08＝12269），被告己○、辛○○、庚○○占用土地面積
為五十平方公尺，依申報地價百分之八計算，租金應調整為
一萬三千六百三十二元（3408×50×0.08＝13632）。
丙、本院之判斷：
壹、被告癸○○部分：
一、查系爭土地為本件原告及訴外人 林吳素鑾 所共有，且該土地
於三十八年間分別以宜蘭地政事務所收件字號：第○一二四
○八號，以宜蘭地政事務所收件字號：第○○三四一○號，
為地上權之設定登記，此為雙方所不爭執，並有系爭土地之
土地登記簿謄本為證。
二、就原告主張被告癸○○之被繼承人林金鐘於三十八年以宜蘭
地政事務所收件字號：第○一二四○八號，所設定之地上權
登記具有無效原因一節，經查：本件地上權人林金鐘之地上
權登記，依宜蘭地政事務所九十三年八月二十七日宜地一二
一字第○九三○○○九四三○號檢送之地上權登記資料，該
地上權之他項權利登記聲請書載稱：「聲請人：他項權利人
林金鐘、所有權人林茂慶外壹名，填具聲請書如左：土地坐
落宜蘭市壯一壹壹之三，權利範圍壹部，存續期間無期限，
地租每年地租金六元五角正，申請人他項權利人林金鐘（並
蓋章）、所有權人林茂慶外壹名（並蓋章）、黃接枝代（並
蓋章）。」是依前述他項權利登記聲請書之填寫方式似由權
利人與義務人會同辦理，但系爭土地雖於三十八年間仍登記
為「黃接枝」為共有人，但其業於二十七年十月十三日（昭
和十三年十月十三日）死亡，有宜蘭縣宜蘭市戶政事務所九
十四年五月十二日宜市戶字第○九四○○○一二一九號函檢
送之黃接枝戶籍資料可證，故黃接枝不可能於三十八年會同
林金鐘向宜蘭地政事務所提出前開聲請。
三、黃接枝既於林金鐘聲請地上權登記業已死亡，而按繼承，因
被繼承人死亡而開始。繼承人自繼承開始時，除本法另有規
定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。繼承人有數
人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，
民法第一千一百四十七、一千一百四十八、一千一百五十一
條分別定有明文。又按共有物之處分、變更、及設定負擔，
應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項定有明文
。系爭土地之所有人黃接枝業於二十一年十月十三日死亡，
雖其繼承人尚未辦理繼承登記，但黃接枝之權利已歸其繼承
人公同共有取得，而林金鐘之前開他項權利登記聲請書上之
申請人欄處，雖具名「黃接枝代」字樣並蓋用印章，但未表
明取得黃接枝全體繼承人同意具名提出申請，且被告癸○○
亦未提出其他證據證明已得黃接枝全體繼承人之同意，自應
認該地上權登記違反民法第八百十九條第二項規定，而有無
效之原因。
四、如依前述就黃接枝部分不能證明係其繼承人全體會同申請登
記，而屬申請人單獨申請地上權登記之情形，依當時土地登
記規則第十七條規定：「登記，應由權利人及義務人共同聲
請之，權利人如因特殊情形，不能覓致義務人共同聲請登記
時，得由權利人陳明理由，填具保證書，呈請單獨聲請登記
。但土地增值稅，應由權利人代納之。」，同規則第三十二
條第一項規定：「證明登記原因文件或土地權利書狀不能提
出時，應取具鄉鎮保長或四鄰或店舖之保證書。」，及臺灣
省各縣市辦理單獨地上權設定登記應行注意事項第一項規定
：「本省各縣市辦理地上權設定登記時，如建物基地使用人
已向基地所有權人訂有口頭或書面之合法租賃契約或地上權
契約，而基地所有權人拒不履行共同申請者，使用人可陳明
不能覓致義務人共同申請登記理由，提繳鄉鎮區公所保證書
及繳納租金等憑證，依照土地登記規則第十七條第二項規定
，單獨聲請登記。」。是地上權人如欲單獨申請地上權之登
記，依前揭規定應陳明理由並填具保證書。惟本件地上權之
聲請單獨登記，係因黃接枝死亡，而非黃接枝拒絕履行或不
能覓致，再依宜蘭地政事務所前皆函文所送之地上權登記資
料，本件林金鐘於申請登記時，亦未提出保證書等資料，是
本件林金鐘單獨申請地上權之登記顯與前開土地登記規則與
臺灣省各縣市辦理單獨地上權設定登記應行注意事項之要件
有間，該地上權之登記難認為合法有效。按 謝林金鐘業 於六
十年八月二十九日死亡，被告癸○○為其繼承人，依民法第
一千一百四十八條之規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼
承人財產上之一切權利、義務，從而系爭地上權因繼承而為
被告所承受，原告本於地上權登記有無效之原因，自得訴請
被告塗銷系爭地上權。。
貳、被告己○、辛○○、庚○○部分：
一、先位之訴部分：
⑴系爭土地於三十八年間分別以宜蘭地政事務所收件字號：第
○○三四一○號，為地上權之設定登記與訴外人 張德卿 、張
旺德、 張柔 ，此為雙方所不爭執，並有系爭土地之土地登記
簿謄本為證。而被告己○、辛○○、庚○○之被繼承人梁有
土於六十年六月二十八日經拍賣自張德卿取得地上權，此有
宜蘭縣宜蘭地政事務所九十三年十二月三十一日函檢送之系
爭土地標示舊登記資料一份在卷可參。
⑵就原告主張於三十八年以宜蘭地政事務所收件字號：第○○
三四一○號，所設定之地上權登記具有無效原因一節，經查
：本件地上權人張德卿之地上權登記，依宜蘭地政事務所九
十三年八月二十七日宜地一二一字第○九三○○○九四三○
號檢送之地上權登記資料，該地上權之他項權利登記聲請書
載稱：「聲請人：他項權利人張德卿外貳名、所有權人林茂
慶外壹名，填具聲請書如左：土地坐落宜蘭市壯一壹壹番之
三，權利範圍一部分、十八坪六合六勺，存續期間自三十八
年十二月二日起，地租每年台幣二十五元整，申請人他項權
利人張德卿（並蓋章）、張柔（並蓋章）、 張旺德 （並蓋章
）、所有權人林茂慶（並蓋章）、黃接枝（並蓋章）。」是
依前述他項權利登記聲請書之填寫方式似由權利人與義務人
會同辦理，但黃接枝業於二十七年十月十三日死亡，已如前
述，故黃接枝自不可能於三十八年會同張德卿、張柔、張旺
德向宜蘭地政事務所提出前開聲請。
⑶黃接枝既於林金鐘聲請地上權登記業已死亡，雖其繼承人尚
未辦理繼承登記，但黃接枝之權利已歸其繼承人公同共有取
得，而張德卿之前開他項權利登記聲請書上之申請人欄處，
雖具名「黃接枝」字樣並蓋用印章，但未表明取得黃接枝全
體繼承人同意具名提出申請，且被告亦未提出其他證據證明
已得黃接枝全體繼承人之同意，自應認該地上權登記違反民
法第八百十九條第二項規定，而有無效之原因。
⑷如依前述就黃接枝部分不能證明係其繼承人全體會同申請登
記，而屬申請人單獨申請地上權登記之情形，依前述就當時
土地登記規則第十七條、第三十二條第一項、及臺灣省各縣
市辦理單獨地上權設定登記應行注意事項第一項規定，地上
權人如欲單獨申請地上權之登記，依規定應陳明理由並填具
保證書。惟本件地上權之聲請單獨登記，係因黃接枝死亡，
而非黃接枝拒絕履行或不能覓致，再依宜蘭地政事務所前皆
函文所送之地上權登記資料，本件張德卿於申請登記時，雖
提出房屋登記保證書，但其保證事項僅為系爭土地上之建物
確係張德卿、張柔所有，是本件張德卿單獨申請地上權之登
記顯與前開土地登記規則與臺灣省各縣市辦理辦理單獨地上
權設定登記應行注意事項之要件有間，該地上權之登記難認
為合法有效。
⑸雖本件張德卿所為單獨申請地上權登記具有無效之原因，惟
被告己○、辛○○、庚○○等人之被繼承人梁有土係於六十
年六月二十八日經拍賣取得地上權，而按土地法第四十三條
規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，該條規定之
意旨係為保護善意第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之
公信力，梁有土因善意信賴土地登記簿之登記，而以拍賣方
式取得地上權，依前開規定，自不因地上權設定之初具有無
效之原因而影響其權利，是原告先位之訴請求梁有土之繼承
人塗銷地上權之登記為無理由。
二、備位之訴部分：
⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。又按地上
權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地
而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法
第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適
用。本件關於張德卿於三十八年所為不定期限地上權之登記
，其租金之記載為每年台幣二十五元，迄今已有五十四年，
其間社會經濟變化、土地利用情形均有顯著之變化，是原告
請求調整租金部分，自屬有據。
⑵又基地租用之租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十
七條之規定，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。
而所謂土地之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地
價額依法定地價，而法定地價依土地法第一百四十八條規定
，係土地所有人依該法規定所申報之地價。惟基地租金數額
除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置、工商業繁
榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益以為決定。
查被告己○等人所有之坐落系爭土地上之門牌號碼宜蘭市○
○路○○○巷○號建物，占用面積綜計五十平方公尺，為一
樓磚造鐵皮屋，現為被告己○使用，周圍均為住家，步行約
五分鐘可至東門夜市，此經本院會同宜蘭地政事務所人員履
勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片八幀，及宜蘭地政事務所
土地複丈成果圖在卷可稽。系爭土地於九十三年一月之申報
地價為每平方公尺三千四百零八元，本院斟酌上開情形，認
按該申報地價年息百分之八計算系爭土地租金為當。原告主
張被告使用土地面積之申報總值為十七萬零四百元（
3408*50＝170400），依年息百分之八計算之年租金為一萬
三千六百三十二元，原告請求自九十四年八月十六日起調整
每年租金為一萬三千六百三十二元，為有理由，應予准許。
據上論結，本件原告就被告癸○○部分，其先位之訴為有理由，
就被告己○、辛○○、庚○○部分，其先位之訴為無理由，備位
之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一
項，判決如主文。
中華民國94年8月30日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法院書記官 林竹根
法官辜漢忠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國94年8月30日
法院書記官 林竹根