裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第3895號民事判決
裁判日期：民國95年03月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第3895號原告甲○○○
壬○○辛○○丑○○寅○○子○○己○○丁○○巳○○○戊○○庚○○○丙○○癸○○共同訴訟代理人 孫大龍 律師
林秉欣 律師被告乙○○
卯○○上一人訴訟代理人辰○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於九十五年三月一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應給付原告如附表一所示之准許金額及自民國九十四四年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告卯○○應將坐落臺北市○○區○○段一小段五六四地號如附圖所示之土地上門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○弄○號房屋拆除，並將上開土地返還原告。
被告卯○○應給付原告如附表二所示之准許金額及自民國九十四年九月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告卯○○應自民國九十四年七月十二日起至履行主文第二項義務之日止，按月給付原告各如附表三所示之准許金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告十分之九負擔，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾萬元或同額之臺北市第九信用合作社可轉讓定期存單供擔保供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴時，原請求被告乙○○給付租金及不當得利共六萬八千五百二十九元，並按原告就系爭土地所有權應有部分比例給付之；及請求被告卯○○給付八萬五千一百七十七元，以及自九十四年七月十二日起至拆屋還地之日止，按月給付二千六百六十九元，並均按原告之應有部分比例給付之。嗣於九十五年一月六日擴張其請求之金額，如附表一、二、三請求金額欄所示，依前揭規定，核無不合，應予准許。
二、原告主張：渠等係臺北市○○區○○段一段五六四地號土地共有人，被告乙○○為坐落其上門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○弄○號房屋所有人，其於民國八十九年間，與原告甲○○○、壬○○、己○○、丁○○、巳○○○、庚○○○、戊○○、丙○○、癸○○與訴外人 陳賀得 即原告 陳瑩義 、寅○○、子○○之被繼承人，簽訂土地租賃契約，承租如附圖所示之土地，租賃期間自八十九年七月一日起至九十年六月三十日止，租金按每坪公告地價之百分之五，以五坪計，一年租金為三萬四千二百七十元〔計算如后：41,467元Ｘ5（坪）Ｘ3.0579（平方公尺）Ｘ5%＝34,270元〕，詎被告乙○○除於八十九年九月八日支付原告一萬七千元外，未再給付，扣除舊欠損害金及已付之部分租金後，於尚欠租金一萬八千九百四十九元。嗣租期屆滿後，被告仍無權占有系爭土地，經原告屢次要求其返還系爭土地，均未獲置理。於九十二年一月間，被告卯○○以中和泰和街郵局第一五八二號存證信函通知原告己○○謂其於九十一年十二月十二日簽訂房屋讓渡契約書受讓前揭房屋，並要求與原告商討土地承租事宜，惟因原告與被告卯○○間就租賃條件差距過大而未能達成協議。是被告乙○○除積欠前揭租金外，於租期屆滿後無權占有系爭土地，依社會通念，受有相當於租金之利益，故被告乙○○迄其於九十一年十二月十一日讓與前揭房屋予被告卯○○止，受有相當於租金五萬六千九百九十五元。又被告卯○○受讓前揭房屋，而上揭房屋已無合法權源使用坐落之土地，原告自得依民法第七百六十七條之規定請求被告卯○○拆屋還地。另被告卯○○自九十一年十二月十二日起，其前揭房屋無權占有系爭土地，亦獲有相當於租金之不當得利，乃依上揭租金計算之方式，請求其給付自九十一年十二月十二日起至九十四年七月十一日止之不當得利九萬七千九百十四元，及自九十四年七月十二日起至拆除系爭建物並返還系爭土地之日止，按月給付原告之不當得利三千零七十元。為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告乙○○應給付原告如附表一所示之請求金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告卯○○應將坐落臺北市○○區○○段一小段五六四地號如附圖所示之土地上門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○弄○號房屋拆除，並將上開土地返還原告。㈢被告卯○○應給付原告如附表二所示之請求金額及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告卯○○應自九十四年七月十二日起至履行第㈡項義務之日止，按月給付原告各如附表三所示之請求金額。㈤原告願以現金或等值之臺北市第九信用合作社可轉讓定期存單供擔保，請求宣告假執行。
三、被告乙○○則以：其因九十年間因沒有錢交租，而將前揭房屋讓與原告云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告卯○○則以：其尚未占有前揭房屋，仍為被告乙○○之子 黃朝亮 使用中，且其與原告協商租約均未果云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、本件經本院九十五年三月一日整理並協議簡化爭點及不爭執點，是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。
六、兩造不爭執之事實㈠如附圖所示之系爭土地為原告所共有，原告甲○○○、壬○
○、辛○○、己○○、丁○○、巳○○○各有所有權應有部分八分之一；被告丑○○、寅○○、子○○平均繼承被繼承人陳賀得之應有部分八分之一，各應有部分二十四分之一；庚○○○、戊○○、丙○○、癸○○各應有部分三十二分之一。被告乙○○與原告間有租賃關係，自六十八年起依約繳交租金，於八十九年間，原告與被告乙○○再訂立土地租賃契約書，租期自八十九至九十年六月三十日止，租金按公告地價之百分之五計算，被告乙○○積欠租金一萬八千九百四十九元，且於租期屆滿後，未與原告簽訂新租賃契約，有土地登記謄本、土地租賃契約書、陳賀得、丑○○、寅○○、子○○之戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽。
㈡被告乙○○向訴外人 宋建新 購買前揭未辦理所有權第一次登
記房屋之所有人，嗣於九十一年十二月十二日與被告卯○○簽訂房屋讓渡契約書，將前揭房屋讓與被告卯○○，現在房屋為被告乙○○之子即訴外人黃朝亮居住，有本院勘驗筆錄在卷可稽。
七、原告主張其與被告乙○○間前揭土地租賃契約，業因租期屆滿而終止，前揭房屋係無權占有系爭土地等語。被告對於前揭租賃契約之租期業已屆滿不爭執，惟辯稱：被告乙○○所以簽訂前揭租賃契約係受原告己○○所騙，且欲與原告洽商新租賃契約，但條件談不攏云云。查，原告與被告乙○○間前揭土地租賃契約，業於九十年六月三十日租期屆滿，且被告乙○○、卯○○均未與原告就系爭土地簽訂新租賃契約，則原租賃契約業已因租期屆滿而終止，不復存在，兩造間復未成立新租賃契約，前揭房屋使用系爭土地，自屬無法律上關係，則原告主張自九十年七月一日起，前揭房屋占有系爭土地為無權占有，堪可採信。至被告抗辯被告乙○○與原告簽訂前揭土地租賃契約係受騙云云，未據舉證以實其說，委無可取。
八、原告主張前揭房屋無權占有系爭土地，自得依民法第七百六七條之規定請求受讓該房屋之被告卯○○拆屋還地等語。按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。」（最高法院八十六年度台上字第二二七二號判決要旨參照）。查前揭房屋未辦理所有權第一次登記，為被告乙○○購自訴外人宋建新，並於九十一年十二月十二日讓與被告卯○○，且前揭租賃契約業已因租期屆滿而終止，前揭房屋係無權占有系爭土地，如前所述，又因前揭房屋未辦理所有權第一次登記，致無法為所有權移轉登記，依上揭說明，應認被告卯○○已受讓該房屋之事實上處分權，原告自得上揭民法規定，請求被告卯○○拆除前揭房屋並返還系爭土地，是原告主張為有據。
九、原告復主張被告乙○○應給付積欠租金一萬八千九百四十九元，及自九十年七月一日起至九十一年十二月十一日止（一年又五月又十一日）之相當於租金不當得利五萬六千九百九十五元〔41,467元Ｘ19（平方公尺）Ｘ5%＝39,394元（全年租金額），39,394元Ｘ（1＋5/12＋11/365）＝56,995元〕等語。查：
㈠按前揭租賃契約之租金約定為每年每坪公告地價之百分之五
計算，前揭土地租賃契約第五條定有明文。又系爭土地於八十九年七月一日至九十年六月三十日期間之公告地價每平方公尺為四萬一千四百六十七元，依上揭約定，一年租金為三萬四千二百七十元〔計算如后：41,467元Ｘ5（坪）Ｘ3.0579（平方公尺）Ｘ5%＝34,270元〕是一年之租金，扣除被告乙○○除於八十九年九月八日支付原告一萬七千元及扣除舊欠損害金後，於尚欠租金一萬八千九百四十九元，有被告乙○○所不爭執之收據乙紙在卷可按，自堪信為真實。
㈡次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例要旨參照）前揭租賃契約於九十年六月三十日屆滿後，被告乙○○所有前揭房屋即屬無權占有，嗣其於九十一年十二月十一日其讓與前揭房屋予被告卯○○以前，依前揭說明，被告乙○○獲有相當於租金之利益，且前揭租賃契約約定以公告地價之年息百分之五計算，則原告請求上揭期間之相當於租金之不當得利五萬六千九百九十五元〔41,767元（公告地價）Ｘ19（平方公尺）Ｘ5%（1＋5/12＋11/365）＝56,995元〕且為被告乙○○所不爭執，是原告主張逾上揭金額部分，為無理由。
㈢又原告請求被告乙○○按渠等系爭土地所有權應有部分之比
例為上揭給付，是原告各人得請求之金額如附表一准許金額所示，其餘之請求駁回。
十、原告主張被告卯○○受讓前揭房屋，而無權占有系爭土地，應九十一年十二月十二日起至拆除前揭房屋之日，給付相當於租金之不當得利，即自九十一年十二月十二日起至九十四年七月十一日止，共八萬五千一百七十九元，以及自九十四年七月十二日起至拆除前揭房屋之日止，按月給付原告二千六百七十元等語。按城市地方租用基地建築房屋之租金，準用土地法第九十七條第一項之規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條明文準用。次按土地法第九十七條第一項所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，該條例第十六條規定甚明。復「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例要旨）系爭土地位於東園街一○一巷五弄，對面係一停車場，前揭房屋與附近建築均十分老舊，由前揭一○一巷出口為民和街，民和街生活機能良好，有本院勘驗筆錄，及照片在卷可稽。本院爰審酌上情及前揭租賃契約約定之約定為公告地價之百分之五等情，認系爭土地相當於租金之不當得利以申報地價之年息百分之五計算為洽當。原告得請求之不當得利，分述如次：
㈠九十一年十二月十二日至九十二年十二月三十一日止：
如前所述，於上揭期間，系爭土地公告地價每平方公尺為四萬一千四百六十七元，依上揭說明應以公告地價之百分之八十為申報地價即每平方公尺為三萬三千一百七十四元（元以下四捨五入，下同），該期間之不當得利為三萬三千二百四十二元〔計算式：41767元Ｘ0.8（申報地價）＝33,174元，33,174元Ｘ19（平方公尺）Ｘ5%（1＋20/365）＝33,242元〕是原告此部分之請求逾上揭金額部分，為無理由。
㈡九十三年一月一日起至九十四年七月十一日止：
於此期間，系爭土地公告地價每平方公尺為三萬八千七百七十三元，依上揭說明應以公告地價之百分之八十為申報地價即每平方公尺三萬一千零十八元，該期間之不當得利為四萬五千零八十九元〔計算式：38773元Ｘ0.8（申報地價）＝31,018元，31,018元Ｘ19（平方公尺）Ｘ5%（1＋6/12＋11/365）＝45,089元〕是原告此部分之請求逾上揭金額部分，為無理由。
又原告請求被告卯○○按渠等系爭土地所有權應有部分之比例為上揭給付，是原告各人得請求之金額如附表二准許金額所示，其餘之請求駁回。
㈢九十四年七月十二日起至拆屋還地止：
如前所述，系爭土地之九十三年一月一日起迄今之公告地價每平方公尺為三萬八千七百七十三元，其申報地價每平方公尺為三萬一千零十八元，被告卯○○自九十四年七月十二日起迄拆屋還地止，每月應給付之不當得利為二千四百五十六元〔計算式：31,018元Ｘ19（平方公尺）Ｘ5%/12（月）＝2,456元〕，原告請求逾此範圍部分，為無理由。又原告請求被告乙○○按渠等系爭土地所有權應有部分之比例為上揭給付，是原告各人得請求之金額如附表三准許金額所示，其餘之請求駁回。
、綜上所述，原告分別依前揭租賃關係及不當得利之規定，請求被告分別給付如附表一、二、三所示請求金額欄所之金額，於附表一、二、三所示之准許金額欄所示之金額及其中附表一部分，自九十四年八月二十二日起；如附表二部分九十四年九月二十一日起；均至清償日止按週年百分之五計算之利息範圍，為有理由，應予准許，其餘為無理由，不應准許。原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許。至原告敗訴部分，其假執行失所附麗，併予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項，第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國95年3月16日
民事第六庭法官吳光釗以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年3月16日
書記官陳素卿附表一：被告乙○○應付租金及不當得利金額（新臺幣）部分
┌────┬────┬────┬────┬────┐│編號│姓名│權利範圍│請求金額│准許金額│├────┼────┼────┼────┼────┤│1│甲○○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│2│壬○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│3│辛○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│4│丑○○│1/24│3,164元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│5│寅○○│1/24│3,164元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│6│子○○│1/24│3,164元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│7│己○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│8│丁○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│9│巳○○○│1/8│9,493元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│10│庚○○○│1/32│2,373元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│11│戊○○│1/32│2,373元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│12│丙○○│1/32│2,373元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│13│癸○○│1/32│2,373元│同左│├────┼────┼────┼────┼────┤│合計│││75,942元│同左│└────┴────┴────┴────┴────┘附表二：被告卯○○應付不當得利金額（新臺幣），自九十一年十二月十二日起至九十四年七月十一日止部分：
┌────┬────┬────┬────┬────┐│編號│姓名│權利範圍│請求金額│准許金額│├────┼────┼────┼────┼────┤│1│甲○○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│2│壬○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│3│辛○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│4│丑○○│1/24│4,080元│3,264元│├────┼────┼────┼────┼────┤│5│寅○○│1/24│4,080元│3,264元│├────┼────┼────┼────┼────┤│6│子○○│1/24│4,080元│3,264元│├────┼────┼────┼────┼────┤│7│己○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│8│丁○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│9│巳○○○│1/8│12,239元│9,791元│├────┼────┼────┼────┼────┤│10│庚○○○│1/32│3,060元│2,448元│├────┼────┼────┼────┼────┤│11│戊○○│1/32│3,060元│2,448元│├────┼────┼────┼────┼────┤│12│丙○○│1/32│3,060元│2,448元│├────┼────┼────┼────┼────┤│13│癸○○│1/32│3,060元│2,448元│├────┼────┼────┼────┼────┤│合計│││97,914元│78,330元│└────┴────┴────┴────┴────┘附表三：被告卯○○應付不當得利金額（新臺幣），自九十四年七月十二日起至拆屋還地之日部分：
┌────┬────┬────┬────┬────┐│編號│姓名│權利範圍│請求金額│准許金額│├────┼────┼────┼────┼────┤│1│甲○○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│2│壬○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│3│辛○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│4│丑○○│1/24│128元│102元│├────┼────┼────┼────┼────┤│5│寅○○│1/24│128元│102元│├────┼────┼────┼────┼────┤│6│子○○│1/24│128元│102元│├────┼────┼────┼────┼────┤│7│己○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│8│丁○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│9│巳○○○│1/8│383元│307元│├────┼────┼────┼────┼────┤│10│庚○○○│1/32│96元│77元│├────┼────┼────┼────┼────┤│11│戊○○│1/32│96元│77元│├────┼────┼────┼────┼────┤│12│丙○○│1/32│96元│77元│├────┼────┼────┼────┼────┤│13│癸○○│1/32│96元│77元│├────┼────┼────┼────┼────┤│合計│││3,066元│2,456元│└────┴────┴────┴────┴────┘