臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第439號
原告 李湘琪
被告 林李順 寄桃園市○○區○○路000號7樓
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國112年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣181,629元，及自民國112年6月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔57%，餘由原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告以新臺幣181,629元為原告預供擔保者，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國109年11月25日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），約定包括（下稱系爭租約）：
⒈租期2年，每月租金為新臺幣（下同）20,000元。
⒉被告應自行負擔承租期間系爭房屋之水、電、瓦斯等費用。
⒊原告因出租系爭房屋而增加之房屋稅及綜合所得稅，由被告補貼原告。
⒋租期屆滿時，被告應即交還系爭房屋，若未按時交還則原告每月得向被告請求按租金2倍計算之違約金。
⒌被告退租時應將系爭房屋清理乾淨，及將被告改裝之設施回復原狀。
㈡詎被告自111年2月20日起即未再給付租金，經原告以存證信函向被告催告給付被告仍未付款，故系爭租約已於111年10月19日合法終止，被告積欠租金總額為115,000元，又被告於系爭租約終止後仍占用系爭房屋至同年11月26日方返還原告，故應給付原告52,000元之違約金。
㈢被告返還系爭房屋時並未完成清潔，為此原告僱人清潔支出8,000元。此外，被告承租期間將系爭房屋之①4樓玻璃窗、②2間廁所之馬桶蓋、③室內之木製桌、木板牆毀損，並於承租系爭房屋期間造成全室牆面多處破損、刮痕。原告為修復上開物品及牆面總計支出44,500元（玻璃維修4,000元、馬桶蓋維修8,000元、木製桌、牆維修4,500元、全室油漆28,000元）。此外，被告於系爭房屋4樓鑽孔裝設網路設備，於返還時未將之回復原狀，原告為維修該處牆面另支付2,000元，以上共受有46,500元之損害。
㈣原告因出租系爭房屋予被告，所得稅增加支出19,382元、房屋稅增加支出17,431元、地價稅增加支出11,007元，依系爭租約應由被告補貼原告。又被告返還系爭房屋時尚餘111年10月13日至同年11月21日間之瓦斯費327元（下稱系爭瓦斯費）未付，原告先行墊付後被告亦應償還。
㈤聲明為：⒈被告應給付原告317,747元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉請依職權宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間確實訂有系爭租約，惟被告在111年8月以前均有正常繳付租金，迄至返還系爭房屋之日止僅欠租金45,000元。
㈡被告返還房屋時確實已將系爭房屋完成清潔，並經原告之配偶確認無誤。至有關4樓玻璃窗、2間廁所之馬桶蓋、室內之木製桌、木板牆、全室牆面破損、刮痕等部分，被告返還系爭房屋時原告並未要求處理。
㈢系爭租約有關稅費負擔之約定，原意係指兩造若均有申報系爭房屋之租金，被告始需負擔原告因此增加之稅賦。然兩造簽約時，被告已向原告表明不會申報租金支出，原告亦承諾不會申報租金收入，故原告嗣後因遭人檢舉而被稅捐機關查稅後增加之稅費，不應由被告負擔。
㈣聲明為：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張兩造間簽有系爭租約，及原告前於111年10月3日以三峽郵局存證號碼000313號存證信函，催告被告繳納積欠之租金但被告被告並未依限繳納，原告再於111年10月17日以三峽郵局存證號樓000331號存證信函向被告表示於111年10月19日終止系爭租約，嗣後被告於111年11月23日將系爭房屋返還原告等節，被告並無爭執，此部分事實堪信屬實。
㈡原告主張被告積欠租金160,000元，有無理由。
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張被告自111年2月20日起即未再依約給付租金，算至111年10月19日系爭租約終止之日，總計欠繳8個月租金共160,000元，被告辯稱自己111年8月前均有正常付租，欠繳租金總額僅有45,000元等語（桃簡卷149頁反面），依上開規定應由被告就自己繳納租金之事實負舉證責任。
⒉被告辯稱自己111年8月前均有正常付租，並提出存摺影本及轉帳交易明細為據（桃簡卷77至81頁）。然觀被告提出之給付證明，僅有2筆支出發生於000年0月之前，分別為100年9月28日給付10,000元、111年1月13日給付10,000元（桃簡卷77至78頁），且2次給付之金額均為10,000元而與系爭租約約定之租金金額不同，故僅憑上開2次給付之資料尚不能認定被告有按時給付租金。而被告既不能提出自己給付租金之完整證明，所提出之給付資料又與約定租金不符，則其所辯正常付租等語，本院無從採信。
⒊惟原告既自承被告就111年2月19日以前之租金均已清償（桃卷138頁反面至139頁），又無證據顯示兩造間有其他債權債務關係，則被告上開提出之支付紀錄中，若有111年2月20日以後之付款，應可認定被告給付之目的係為支付租金。而依被告提出之明細資料，被告曾於111年8月2日支付原告10,000元（桃簡卷79頁）、111年8月22日支付原告15,000元（桃簡卷80頁）、111年8月23日支付原告10,000（桃簡卷80頁）、111年9月28日支付原告5,000元（桃簡卷81頁）及於111年10月20日支付原告10,000元（桃簡卷81頁），總計被告於111年2月20日以後共支付原告50,000元房租。
⒋押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。兩造均不爭執被告於系爭租約成立時已依約向原告交付押租金40,000元（桃簡卷57頁反面），亦無證據顯示原告已將上開押租金退還被告，則依上開說明，被告交付之押租金於系爭租約終止時即發生當然抵充之效力，即原告得向被告請求之未繳租金，應將已收取之押租金先行扣除。
⒌綜上，被告欠繳之租金總額應為70,000元（計算式：8個月租金總額160,000元-被告已付租金50,000元-押租金40,000元=70,000元），原告逾此部分請求即屬無據。
㈢原告主張被告應付違約金45,300元，有無理由。
⒈系爭契約第8條約定「乙方（按，即被告）…如不即時遷讓交還房屋時，甲方（按，即原告）每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止…」（桃簡卷10頁），兩造既未明訂違約金之性質，依上開規定，此違約金應屬損害賠償預定性之違約金，而兩造既已就被告債務不履行之損害賠償總額先行約定，被告若確有債務不履行之情事，原告自得請求被告依約賠償。
⒉查，系爭租約於111年10月19日終止，被告後於111年11月23日將系爭房屋返還原告等節業經本院認定如前，則原告得請求違約金之期間應以111年10月20日至同年11月22日（共33日）為限，又系爭租約之違約金折算後為每日1,333元（計算式：月租金20,000×2/30日=1,333元/日，元以下四捨五入），故原告得請求之違約金為43,989元（計算式：1,333元/日×33日=43,989元），逾此部分之請求，不能准許。
㈣原告主張被告應賠償清潔費8,000元，有無理由：
⒈系爭契約第22條約定「退租時乙方應將房屋清理乾淨，若無暇清理，甲方代清理則由押金扣除清結費」（桃簡卷15頁）。由上開約定可知，被告確實負有於返還房屋時清潔房屋之義務。
⒉原告主張被告於點交時並未依上開約定完成系爭房屋之清潔，原告為此另雇人清潔而支付清潔費8,000元等節，業據提出系爭房屋111年11月26日系爭房屋現場照片（桃簡卷152至153頁）及清潔人員提出之報價（桃簡卷127頁）為佐。
⒊被告固辯稱自己有依約清潔房屋，並提出訴外人VaVanThui出具之聲明書為佐（桃簡卷72頁），然VaVanThui並未到庭具結作證，且上開聲明書記載VaVanThui與被告在系爭房屋清潔至約下午4點離開，但觀原告提出之照片中，屋內仍有許多垃圾未完成清理，及該等照片係當日下午4時25分至4時32分間所拍攝，此有原告提出之照片上顯示之拍攝時間可證（桃簡卷152至153頁），應認原告主張被告並未依約完成潔潔一事，尚屬有據。被告雖稱上開照片係被告打掃前之照片，然並未舉證以實其說，又未指明原告提出之照片所示時間有何偽造、變造之情形，則其所辯即難採信。被告又辯稱點交當日原告之代理人即其配偶在現場同意被告已經清潔完成後才進行點交，然其就此部分提出任何舉證，亦未聲請傳喚原告之配偶出庭作證，本院自無從為對其有利之認定。是故，原告請求被告給付清潔費用8,000元，應予准許。
㈤原告主張被告應賠償家具毀損之修復費用，有無理由：
⒈4樓玻璃窗戶部分：
原告主張被告於承租期間，毀壞系爭房屋4樓玻璃窗一節，固據提出4樓玻璃內現場照片為佐（桃簡卷22頁），然被告否認該窗戶之破損與其有關（桃簡卷58頁），原告又未能提出該窗戶於出租前、後照片以實其說，應認原告此部分主張畫舉證尚有不足，不能採信。
⒉廁所馬桶蓋及木製桌、牆部分：
⑴原告主張被告於承租期間毀損系爭房屋內之2間廁所之馬桶蓋、木製桌及木板牆，原告為維修馬桶蓋支出8,000元、為整修木製桌及牆支出4,500元等節，業據出木製桌、木板牆之租前、後照片（桃簡卷90、91頁）、報價單（桃簡卷128頁）以為佐證，應認其此部分主張尚屬有據。
⑵被告自認初承租時2間廁所之馬桶蓋並無損壞（桃簡卷58頁），惟否認原告提出之木製桌及木板牆現場照片為被告點交系爭房屋時之現況，然自承無法就點交時之現況提出舉證（桃簡卷118頁），且原告提出之照片顯示拍攝日期為111年11月23日，被告又未指明原告提出之照片所示時間有何偽造、變造之情形，則其空言所辯，自不可採。
⒊全室牆面油漆部分：
⑴原告主張被告承租期間造成全室油漆牆面破損、污痕，原告為此須全室重新油漆而支出37,800元，並提出系爭房屋牆面照片（桃簡卷88至89頁）、報價單（桃簡卷128頁）為佐。
⑵然觀原告提出之受損照片均係在系爭建物內樓梯處之牆面有污痕及破損，而原告提出系爭房其他區域之照片則未見有何牆面污痕或破損而需重新油漆之情形（桃簡卷152至153頁），應認原告主張之油漆費用中僅樓梯間部分之主張合理，其他部分之舉證則尚有不足。
⑶依原告提出之報價單中，樓梯間粉刷油漆之費用為8,000元，依上開說明原告此部請求應屬有據，逾此部分之請求（包含1、2、3樓房間、走道及木皮油漆），即屬無據。
⒌4樓牆面鑽孔回復部分：
⑴原告主張被告為於系爭房屋4樓裝設強波器而在牆面鑽孔，於點交時並未回復原狀，原告為此支付2,000元之維修費一節，業據提出出租前、後照片（桃簡卷129至130頁）及估價單（桃簡卷127頁）為證，堪信屬實。
⑵被告雖辯稱該處已由訴外人即遠傳電信股份有限公司之工程人員維修完畢（桃簡卷120頁），然並未提出任何舉證，則其此節所辯即不可採，原告請求被告賠償此部分回復原狀之費用，應屬有據。
⒍綜上，原告因家具毀損得向被告請求之給付為22,500元（計算式：馬桶蓋修維費8,000元+木製桌、牆維修費4,500元+樓梯間油漆費8,000元+4樓牆面鑽孔回復原狀費2,000元=22,500元）。
㈥原告主張被告應補貼原告因出租系爭房屋而增加之稅費，有無理由。
⒈當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，並應通觀全文，斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院109年度台上字第2041號民事判決參照）。
⒉系爭租約第19條約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分應由乙方負責補貼，乙方絕不異議」（桃簡卷15頁），應認原告主張兩造約定增加之稅費由被告向原告補貼一事屬實。至被告辯稱上開約定之係指若兩造均有依法申報租金支出及房租收入，被告始需補貼原告（桃簡卷62頁），原告遭人檢舉後被查稅導致稅金增加，不應由被告補貼（桃簡卷150頁反面）等語，與契約條文文義不符，自不可採。
⒊原告主張自己因出租系爭房屋致房屋稅稅金增加17,431元、綜合所得稅稅金增加19,382元及地價稅稅金增1,007元一節，被告對稅金增加之客觀事實並無爭執（桃簡卷118頁及反面），然系爭租約既僅約定「房屋稅」及「綜合所得稅」之增額由被告補貼，原告得請求之範圍自以上開稅目為限，即得請求被告負擔36,813元（計算式：綜合所得稅19,382+房屋稅17,431=36,813）。至地價稅部分既不在系爭租約約定應由被告補貼之範圍，原告又未能提出其他應由被告負擔之依據，則原告此部分主張即屬無據。
㈦原告主張被告應負擔系爭瓦斯費，有無理由。
⒈系爭契約第7條約定「交付房屋日起，房屋之瓦斯費由乙方負擔」（桃簡卷14頁）。
⒉被告對於系爭瓦斯費應由被告負擔一事並無爭執（桃簡卷150頁），則原告依約請求被告給付系爭瓦斯費327元，自屬有據。
㈧綜上，原告得請被告主張之總金額為181,629元（計算式：租金70,000元+違約金43,989元+清潔費8,000元+回復原狀費用22,500元+稅費補貼36,813元+系爭瓦斯費327元=181,629元）
㈨被告辯稱以自己對原告之20,000元債權與原告之主張相互抵銷，有無理由。
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
⒉被告固辯稱自己清空系爭房屋時，因協助原告將原有沙發一併處理而對原告有20,000元之債權等語（桃簡卷120頁），然此節為原告所否認，被告亦未提出任何證據以實其說，且被告自承於清運沙發當時並未向原告表示要收取費用（桃簡卷150頁反面），則無法認定被告對原告有何債權可言，故被告主張之抵銷抗辯，為無理由。
㈩利息起算日：
⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
⒉查本件被告所負租金債務屬有確定期限之債務，被告應自各期租金到期時負遲延責任。至被告所負其他契約之債均屬無定期限之金錢債務，應自原告以起訴狀向被告催告時起始負遲延責任。而上述被告所負租金之債於本件起訴狀繕本送達被告前均已到期，則原告就被告所負全部債務一併請求自起訴狀繕本送達翌日即112年6月17日起（桃簡卷55頁）至清償日止按週年率利5%計算之利息，應屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告聲明願供擔保免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
桃園簡易庭法官楊奕泠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 15 日
書記官王帆芝