臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第338號
原 告 吳玉美
吳英星
被 告 楊榮哲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年11月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號三樓房屋遷讓返
還原告，及自民國一○七年九月二十六日起至遷讓返還上開房屋
之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
被告應給付原告吳玉美新臺幣柒萬壹仟陸佰伍拾元。
原告吳玉美其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告吳玉美負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬柒仟柒佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬壹仟陸佰伍拾元
為原告吳玉美預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴訟代理人，應於最初為訴訟行為時，提出委任書。訴訟
代理權有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命其補正。但
得許其暫為訴訟行為，民事訴訟法第69條第1項前段、第75
條第1項前段分別定有明文。而當事人於訴訟有無經合法代
理，不問訴訟程度如何，法院應隨時依職權調查之（最高法
院71年度台上字第4547號、79年度台上字第2071號判決意旨
參照）。又當事人住居國外者，其在外國出具之委任訴訟代
理人之委任書，應經我國駐在該國之使領館或他職司使領館
職務之機構簽證，始得認為合法。經查，原告吳玉美提出其
上蓋有原告吳英星印文之委任書狀（見本院卷第61頁），並
提交原告吳英星本人簽署由我國派駐洛杉磯台北經濟文化辦
事處官員於民國106年12月26日認證為真正之授權書（見本
院卷第50頁、第51頁），經核該授權書所載之意旨，堪認原
告吳英星就本件門牌號碼高雄市○○區○○街○○號3樓房屋
（下稱系爭房屋）相關之涉訟事項，全權委任原告吳玉美代
理，是原告吳玉美就本件訴訟有合法代理權。
二、次按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43
6條第2項、第255條第1項第2款定有明文。而所謂請求
之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，
有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事
實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他
造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。查本件起訴時之原
告為吳玉美，嗣於本院審理中追加原告吳英星，核其所為上
開當事人追加，其原因事實皆就系爭房屋之同一租賃契約所
生紛爭，且爭點亦皆為同一，訴訟資料及證據亦均有共通性
，應屬請求之基礎事實同一，且無礙於被告防禦權之保障，
揆諸前揭規定及說明，自應准許。是被告具狀主張原告所為
訴之追加不合法云云，即無所據。
三、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，應有部分各二分之一。原
告於105年2月1日與被告簽訂系爭房屋之租賃契約（下稱
系爭租約），約定租期自105年3月1日起至106年2月28
日止，租金以每月為一期，租金新臺幣（下同）5,000元，
應於每期開始前一日繳納，押租金5,000元。嗣系爭租約期
滿後被告以原條件續租系爭房屋，惟被告自106年7月起即
未依約繳租，迄至107年2月止已積欠8個月房租共40,000
元，扣除押租金5,000元，尚積欠原告35,000元。且被告迄
未搬離系爭房屋，原告自得依民法第455條規定請求被告遷
讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約屆滿後猶無權占有系爭
房屋，致原告受有不能使用該屋之損害，自得依民法第179
條請求被告給付原告相當於租金之不當得利。另被告仍積欠
租金35,000元、水電費41,000元，共計76,000元，此筆費用
皆已由系爭租約當事人即原告吳玉美先行墊付，爰依系爭租
約第3條、第15條請求被告給付原告吳玉美等語。並聲明：
㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自107年9月26日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元。㈡被
告應給付原告吳玉美76,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，據其先前之書狀陳述略以：原
告非系爭房屋之所有權人，而兩造間之系爭租約未定一個月
之催告期限，自未合法終止。又其均有按月匯付租金5,000
元至原告指定之帳戶，且原告未盡修繕義務致系爭房屋未合
於使用收益狀態（浴室鋁門無法關閉、浴室窗戶玻璃破碎等
），其自得行使同時履行抗辯而拒絕給付租金。再者，系爭
房屋尚有諸多瑕疵，經通知原告修繕均置之不理，被告先行
修繕部分包括：支出水管漏水修理費2,000元、浴室蓮蓬頭
及洗臉盆水龍頭漏水修理費2,550元、熱水爐加熱棒失效更
換費用1,800元，共計支出修繕費用6,350元，自得於原告
之請求中扣除等語置辯等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之
訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
㈠原告得否以被告未付租金達兩個月為由，終止系爭租約並請
求遷讓返還系爭房屋？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。租賃契約依民法第451條規定更新後，
僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並
未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例要旨可參）
。經查，原告自承系爭租約於106年2月28日租期屆滿後，
其以原租賃條件續租予被告，堪認兩造間之原系爭租約應視
為不定期繼續契約，並以系爭租約約定之事項為契約內容。
2.次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租
人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知
。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期
限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約
終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。承
租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租
人得收回房屋，民法第450條第2項、第3項、土地法第10
0條第3款分別定有明文。又按請求履行債務之訴，原告就
其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告主
張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證
之責任（最高法院28年度上字第1920號判例要旨可供參照）
。被告辯稱：其均有按月匯付租金5,000元至原告指定之帳
戶云云，自應由被告就清償之事實負舉證之責。查，被告自
承所匯付租金之帳戶為原告指定之臺灣銀行帳戶（見本院卷
第101頁），然觀諸該帳戶之交易明細，自106年7月起至
107年5月止，均未顯示被告有何匯付租金5,000元之紀錄
，有該存摺內頁影本可稽（見本院卷第129頁至第132頁）
，且被告復未提出其清償之證據供本院審認，是被告此部分
辯稱，即非可採。是原告主張被告依系爭租約應按月付租5,
000元，惟被告迄其於107年2月間提起本件訴訟止已累欠
租金35,000元，縱扣除押租金後仍積欠達2個月之租額，原
告遂於106年11月13日以存證信函催告，並當庭陳明以本件
起訴狀繕本送達為終止租約等情（見本院卷第30頁反面），
有該租賃契約書、存證信函在卷可稽（見本院卷第8頁至第
13頁），且原告已給予被告超過一個月之先期時間，應屬相
當，是系爭租約於起訴狀繕本發生送達效力之日即107年5
月17日（見本院卷第22頁送達證書），已為原告合法終止，
亦堪認定。
3.復按民法第430條所定出租人之租賃物保持義務與承租人之
給付租金義務，應具有對價關係。如出租人未於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人得行使同時
履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院96年度台上字第14
15號判決參照）。但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，
應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待
修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用之情形為判斷
，並非謂租賃物一有待出租人修繕之情事發生時，承租人即
行使同時履行抗辯而拒付租金，此可從最高法院30年上字第
345號判例闡釋租賃物全部不能為約定之使用收益時，應視
能否修繕而異可知，以衡平兼顧出租人與承租人相互之權利
行使。本件被告雖辯稱：原告未盡修繕義務致系爭房屋未合
於使用收益狀態，如浴室鋁門無法關閉、浴室窗戶玻璃破碎
，其自得行使同時履行抗辯，拒絕給付租金云云，並提出通
往陽台之鋁門照片、浴室窗戶照片為佐（見本院卷第88頁至
第90頁）。惟查，觀諸上開照片所示之鋁門，其門框上緣及
側緣固有黏貼透明與白色膠帶，然是否得憑此遽認鋁門必無
法順暢開闔或緊閉，尚非無疑。且前揭照片所示之窗戶，或
於右側補有綠色紗網、中間有膠帶黏貼痕跡，但亦難基此推
認窗戶確有破碎之情。況縱使前開鋁門、窗戶存有被告所指
之瑕疵，此等物品所在位置為通往陽台之處所與浴室，與客
廳尚間隔有樓梯，亦與生活起居所在之臥室床鋪非近，有被
告繪製之系爭房屋平面圖可參（見本院卷第104頁），揆諸
前開說明，被告所指之待修繕瑕疵至多僅有部分物品無法使
用之情形，但應未達到使系爭房屋全部不能為使用收益之程
度，此外復查無其他未合於約定使用、收益狀態情事，是被
告不得執此為同時履行抗辯而拒絕租金之給付。至被告又稱
：系爭房屋之上下樓梯狹窄，主臥室及廁所浴室之空間狹小
云云，惟系爭房屋之空間寬窄為其客觀存在之條件，被告於
租賃系爭房屋時業應已納入是否承租之考量因素，自非屬被
告得主張同時履行抗辯之範疇，併予敘明。
4.復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455
條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查，原告主張
其等為系爭房屋所有人，應有部分各2分之1，業據本院調
取系爭房屋之登記謄本核閱無訛（見本院卷第64頁），且被
告未主張及舉證其另有合法占有系爭房屋之權源，則其於系
爭租約於107年5月17日期滿後猶占用系爭房屋，原告依前
揭規定，對無權占有之被告請求返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡關於請求給付租金35,000元、水電費41,000元部分
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。經查，被告至107年2月止尚積欠原告35,000元之租
金，未經被告所否認，原告吳玉美自得請求被告給付租金35
,000元。繼以，原告吳玉美主張其為被告墊付水費11,838元
、電費33,914元【計算式：原告已墊付之電費45,614元－被
告已匯入之11,700元＝33,914元】，共計45,752元【11,838
元＋33,914元＝45,752元】，業經提出水電費繳費憑證、水
電費用計算明細為佐（見本院卷第36頁至第48頁、第52頁至
第59頁、第133頁、第134頁），則原告吳玉美於此範圍內
請求被告給付水、電費用41,000元，應堪可採。至被告辯稱
其已匯款16,272元，用以抵付上開水電費用，並提出匯款憑
條為據（見本院卷第96頁、第97頁），而原告吳玉美雖不否
認有收受該筆費用，惟主張該筆10,000元屬於被告繳納之租
金，且業於租金部分扣除該筆金額，另筆6,272元亦已於請
求之水電費用中扣除等語。查被告於系爭租約存續期間匯付
予原告吳玉美之租金數額，均為每月租金5,000元之整數倍
數，而其匯付之水電費則均非以整數為計，且被告於105年
3月、4月未另有其他匯款紀錄，有原告帳戶之交易明細及
租金匯款明細可考（見本院卷第35頁、第128頁、第129頁
），則原告吳玉美主張該10,000元屬於被告繳納之租金，且
已計入被告繳納之租金等語，應為可信，參以原告吳玉美業
於水電費用中扣除被告匯付之該筆6,272元，有水電費用計
算明細可佐（見本院卷第134頁），被告此部分所辯，均非
可採。是原告吳玉美請求被告給付76,000元【計算式：35,0
00元＋41,000元＝76,000元】，自屬有據。
2.另租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明
文。被告主張其於系爭租約存續期間，分別支出水管修繕費
2,000元、浴室蓮蓬頭及水龍頭修繕費2,550元、熱水器修
繕費用1,800元，並提出收據為憑（見本院卷第93頁至第95
頁），原告吳玉美則抗辯：被告雖有修繕上開物品之事實，
但均於當月租金中抵扣（見本院卷第142頁）。經查，觀諸
原告吳玉美提出之被告歷來匯付租金明細，被告自105年4
月起至106年6月止之期間，除於105年10月4日該次付租
3,000元，其餘月份均匯足當月租金5,000元，有該租金明
細可稽（見本院卷第35頁），堪認原告吳玉美僅使被告扣除
2,000元租金【計算式：5,000元－3,000元＝2,000元】
，故被告自得依前揭規定請求於未付租金中扣除4,350元【
計算式：2,550元＋1,800元＋2,000元－2,000元＝4,35
0元】。是以，原告吳玉美得請求被告給付租金之數額為30
,650元【計算式：35,000元－4,350元＝30,650元】。
3.準此，原告吳玉美得請求被告給付租金30,650元、水電費41
,000元，共計71,650元【計算式：30,650元＋41,000元＝71
,650元】。
㈢關於相當於租金之不當得利部分
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地
，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念（
最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。查，被告自
107年4月20日起無權占有系爭房屋，已如前述，原告依不
當得利之規定請求被告給付相當於租金之利益，應為可採。
而本院審酌系爭房屋雖係61年間即已興建，然其屬透天四層
之加強磚造樓房，且所占之坪數非微，有上開建物登記謄本
可考（見本院卷第64頁），衡諸系爭房屋之原租金為5,000
元，依其所處區位及現今社會經濟狀況等情亦應相當，則以
此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。是原告請
求被告自107年9月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付5,000元，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係、民法第455條、民法
第767條第1項所有物返還請求權、民法第179條不當得利
返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自107
年9月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,
000元。原告吳玉美並請求被告給付71,650元，亦屬有據，
應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項至第4項適用簡易訴訟
事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，
宣告被告如預供擔保後，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年11月16日
高雄簡易庭法官陳彥霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月16日
書記官陳瓊芳