裁判字號：臺北高等行政法院96年簡字第919號判決
裁判日期：民國97年03月25日
裁判案由：不動產經紀業管理條例
臺北高等行政法院判決
96年度簡字第00919號原告甲○○被告桃園縣政府代表人乙○○（縣長）上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國96年10月3日台內訴字第0960135999號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告未經申請不動產經紀業經營許可，以巴黎站前大樓住宅區管理員身分從事不動產仲介業務，經人檢舉且由檢舉人提供之桃園市○○段武陵小段114-37地號土地及地上建物買賣契約書內發現有多處原告簽章，並於該契約書末頁介紹人兼見證人欄內由原告簽名蓋章，被告認原告確係從事不動產仲介業務屬實，乃以民國（下同）96年5月8日府地價字第0960149164號陳述意見通知書通知原告於96年6月10日前陳述意見，原告乃於96年6月1日提出陳述書，謂其職業為巴黎站前大樓住宅區管理員，由於工作關係社區住戶有房屋出售或出租即會告知請轉知欲購買人，95年7月桃園市○○段武陵小段114-37地號係原告轉知出售及購買意願者，買賣由雙方自行議價，簽約時請原告依一般民間習俗在制式合約上簽名為介紹人並贈紅包一只為謝禮，其金額微薄與一般仲介業收取百分之三至四比例相差甚遠，豈能視為仲介服務費或從事不動產經紀業務。被告乃據以認定原告未經被告核准經營不動產經紀業許可、亦未繳交營業保證金及加入登記所在地之同業公會，即行營業，已違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項規定，被告乃依同條例第32條第1項規定，以96年7月6日府地價字第0960225050號裁處書（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰。原告不服，提起訴願，經內政部96年10月3日台內訴字第0960135999號訴願決定駁回，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：原告是否有未經核准，而經營不動產仲介業務之情事？㈠原告主張之理由：
⒈按不動產經紀業管理條例第4條第4、5款規定：「本條
例用辭定義如下︰…四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」被告依檢舉人提供之契約書中有多處原告簽章並於該契約書末頁介紹人兼見證人欄內由原告簽名蓋章即認定原告係從事不動產仲介而為原處分。然事實如原告陳述書所言，係檢舉人張瑞珊請託代為注意社區是否有房屋出售，似又聽聞訴外人 蕭德懿 欲出售社區房屋，原告出於熱心，告知雙方當事人此訊息，即由當事人自行連絡議價，原告從未介入，依我國習慣，房屋買賣時，會委託地政士簽約見證及代辦過戶等相關手續，然檢舉人為省去地政士代辦費，情商屋主自行簽約自辦過戶手續，又恐若因此產生糾紛無人可為證明，乃情商原告見證，事後贈與紅包一只為謝禮，原告認為身為管理員，當初又是原告轉告訊息始促成雙方交易，於情於理亦屬應該，乃於合約書及見證人處簽章，此見桃園地政事務所95年8月24日桃資登379510號收件文件由檢舉人自行送件可知，被告以此認定原告從事經紀人業務，實令原告不服。
⒉依現行仲介業處理委託事務，當於居間完成合意時即合意
收取服務費金額，不會如原告告知檢舉人無需給付任何介紹費用，事後由當事人隨意包紅包以為謝禮，姑且不論紅包金額多寡，此乃違反現今仲介業習慣，由此可知原告並非如不動產經紀業管理條例之定義從事經營仲介業務。又原告只轉告訊息，並未為當事人居間議價等相關情事，亦不符合仲介業務之定義，故被告認定原告違反不動產經紀業管理條例實有違誤。
⒊訴願決定機關依不動產服務業管理系統查得原告領有不動
產經紀營業員證書，未依法受雇並登入該縣合法不動產經紀業，亦未繳納保證金，違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項規定，認定被告依上開條例第32條第1項規定所為裁處並無不合而駁回原告之訴願，惟現今為證照時代，為充實知識而透過考試取得證照乃人之常情，況現今各大學規定考取若干證照始可畢業者比比皆是，原告係為增加知識而去上課並領有不動產經紀營業員證書，但因認管理員工作穩定，並不會從事不動產經紀業，故未登入，被告及訴願決定機關依此認定原告違反不動產經紀業管理條例，實屬可議。
㈡被告主張之理由：
⒈按不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭定義
如下：一、不動產:指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。…四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」。另所稱「居間」者，依民法第56
5條規定，謂當事人約定，一方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。另按不動產經紀業管理條例第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辨理公司或商業登記…」第7條規定：
「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6個月內開始營業…。第1項經紀業於辦妥公司登記或商業登記後，應依中央主管機關規定繳存營業保證金…。」第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負賣人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」。
⒉查本案係民眾檢舉案件，按檢舉人所提供之土地房屋買賣
契約書內有多處由原告簽章，並於該契約書末註名由原告擔任介紹人兼見證人並由其簽章，且原告於陳述書中亦承認有收取服務報酬（雖原告申稱為紅包謝禮）。
⒊另依據內政部不動產服務業管理作業系統資料，查原告雖
具有不動產經紀營業員資格，惟未依法受雇並登入於本縣合法不動產經紀業，即以個人名義行營業之實，被告遂依行政程序法第102條規定，以96年5月8日府地價字第0960149164號函通知原告依行政程序法第105條規定陳述意見。
⒋被告依據民眾檢舉事證、內政部不動產服務業管理作業系
統資料及原告陳述書足堪認定原告屬非經紀業，即從事不動產仲介業務，違規事實明確，原告所辯亦不足採，被告爰依不動產經紀業管理條例第32條第2項及被告處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基準第捌項違規事件規定，處原告法定最低額10萬元罰鍰。
四、本院之判斷：㈠按不動產經紀業管理條例第4條第4款、第5款規定：「本
條例用辭定義如下：…四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」又同條例第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記…。」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。
但有正當理由者，得申請展延1次，其期限以3個月為限。
」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」㈡查本件原告未經申請不動產經紀業經營許可，以巴黎站前大
樓住宅區管理員身分從事不動產仲介業務，經人檢舉且由檢舉人提供之桃園市○○段武陵小段114-37地號土地及地上建物買賣契約書內發現有多處原告簽章，並於該契約書末頁介紹人兼見證人欄內由原告簽名蓋章，被告認原告確係從事不動產仲介業務屬實，乃以96年5月8日府地價字第0960149164號陳述意見通知書通知原告於96年6月10日前陳述意見，經原告於96年6月1日提出陳述書，自承其由於工作關係社區住戶有房屋出售或出租即會告知請轉知欲購買人，95年7月桃園市○○段武陵小段114-37地號係由原告轉知出售者及購買意願者，買賣由雙方自行議價，簽約時請原告依一般民間習俗在制式合約上簽名為介紹人並贈紅包一只為謝禮等語，此有陳述書附卷可稽。原告既於知悉社區住戶有房屋出售或出租時，即會轉知欲購買之人，足見原告確有經營不動產仲介業務之情事。
㈢又原告並未依法受僱並登入該縣合法不動產經紀業，即未經
該府核准經營不動產經紀業許可、亦未繳交營業保證金及加入登記所在地之同業公會，即行營業從事不動產仲介業務，則被告認原告違反不動產經紀業管理條例第5條第1項及第
7條第1項規定，而依同條例第32條第1項規定，以96年7月6日府地價字第0960225050號裁處書處原告10萬元罰鍰，揆諸首揭條例規定，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
五、本件適用簡易訴訟程序，爰不經言詞辯論逕為判決，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第233條第1項、第236條，判決如主文。
中華民國97年3月25日
臺北高等行政法院第二庭
法官陳金圍上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中華民國97年3月25日
書記官陳可欣