宣 示 判 決 筆 錄 97年度北簡字第22847號
原 告 乙○○
樓
被 告 丙○○
訴訟代理人 江肇欽 律師
上列當事人間97年度北簡字第22847號返還定金事件，於中華民
國98年1月12日言詞辯論終結，98年2月2日下午5時在臺灣臺北地
方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十七年七月二日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告於民國97年1月4日同意以新台幣（下同）14
00萬元（底價為1255萬元）委由忠孝壹零參不動產仲介經紀
有限公司重陽路55號營業所（下稱忠孝壹零參公司）仲介銷
售其所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○號3樓房屋
、其地下室編號第16號之機械式停車位及其所坐落於台北市
○○區○○段第27之3地號之土地持分（下稱系爭不動產）
，並簽有不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約修正同
意書，嗣於97年2月17日被告再簽訂委託銷售契約修正同意
書同意將系爭不動產銷售價格降為1205萬元。為購買系爭不
動產，原告於97年3月4日與壹零參不動產簽訂買賣議價委託
書，同意願以1205萬元買受系爭不動產，並交付以被告為收
款人之斡旋金50萬元支票乙張，經忠孝壹零參公司經紀人劉
樹鑫簽收，並以口頭通知原告該筆金額已轉作系爭不動產買
賣契約之定金。因兩造買賣系爭不動產之價格已趨一致，故
系爭不動產之買賣契約已成立，依不動產專任委託銷售契約
書第7項第5條之規定，受託人自有權收受原告所支付之定金
。原告於97年3月27日以台北光華郵局第211號存證信函請求
被告履行系爭不動產買賣契約，然未獲置理。被告既拒不履
行系爭不動產買賣契約，則依民法第249條第3款規定，被告
應加倍返還原告所支付之定金50萬元。為此提起本訴，並聲
明：被告應給付原告50萬元及自本訴狀繕本送達被告之翌日
起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告於97年1月4日委託忠孝壹零參公司銷售系爭
不動產時，原本之委託房地總價為1300萬元，車位為100萬
元，合計1400萬元，但因被告打算實拿1255萬元，因此同時
於委託銷售契約修正同意書第三項中約定：「屋主實拿壹仟
貳佰伍拾伍萬元正，含機械車位編號16號，超出部分為仲介
之服務費4%。」後來又於同年2月17日再度修正調整為「屋
主實拿壹仟貳佰零伍萬元正，不含仲介4%服務費，如超出部
份為仲介費，但不得超出4%以上。」由於依被告與忠孝壹零
參公司所簽訂之不動產專任委託銷售契約書第5條第1款約定
，買賣成交時，被告必須支付實際成交價百分之4之仲介費
用與該仲介公司，由此可見，被告最後委託銷售之金額並非
只有1205萬元而已，買方尚必須承諾另外給付原本應由被告
負擔之仲介費用予忠孝壹零參公司，始得謂已達到被告之出
賣價格。因此，原告既只出價1205萬元，根本與被告之出價
尚未符合，自無所謂價格已趨一致，買賣契約已經成立可言
，從而被告拒絕進一步與原告簽訂買賣契約書，尚難謂具有
可歸責事由，原告依民法第249條第3項規定請求加倍返還定
金，自屬無據。再者，依原告與忠孝壹零參公司所簽訂之買
賣議價委託書第3條明定：「本書據經賣方簽章同意買方承
購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將保証金
轉為買賣定金之一部份，買方應於三日內補足買賣總價款百
分之五以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約書，買
方絕無異議。」此外，該買賣議價委託書第1頁右下角亦有
「確認欄位」，供賣方於同意買方之承購條件時正式簽名確
認，準此可知，兩造間之買賣契約關係必須於被告在買賣委
託議價委託書上正式簽章同意原告之承購條件時，始為成立
，此時受託之仲介經紀人始有權代為將原告所交付之保證金
轉為定金之一部分。然查，被告對於原告所提出之承買條件
尚未同意，因此並未在買賣委託議價委託書之「確認欄位」
上簽章同意。且據證人甲○○ 於鈞院 97年10月27日言詞辯論
期日到庭證稱：「（被告訴訟代理人問：被告是否知道你們
証人只賺原告百分之1的服務費的事情？）被告她不知道。
」「（被告訴訟代理人問：被告是否知道你們沒有收賣方的
仲介費？）我不知道她知不知道，我們有告訴她1205萬元成
交，我們沒有跟被告說要不要收她仲介費。」等語，可見，
忠孝壹零參公司當初在仲介過程中並未誠實告知被告有關被
告仲介費究竟應如何負擔之問題，致被告心生疑慮而不願於
買賣議價委託上簽章同意買方之承購條件，自難謂兩造間就
系爭房地之買賣業已達成意思合致。故兩造間不但買賣契約
關係仍未成立，而且受託之仲介經紀人亦無權代為將原告所
交付之保證金50萬元轉為定金，從而原告主張兩造間因買賣
條件已趨一致，買賣契約關係已經成立，故受託人得代被告
收受定金，則被告拒不履行系爭不動產買賣契約，其自得依
民法第249條第3項規定，請求被告加倍返還其所支付之50萬
元定金云云，即難謂有理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁
回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張上開之事實，並提出不動產專任委託銷售契約書及
委託銷售契約修正同意書、不動產委託銷售契約修正同意書
、不動產買賣議價委託書、原告所簽發以被告為受款人之支
票、台北光華郵局第211號存證信函影本等件為證，被告對
原告提出上開證物之真正並不爭執，惟以上開情詞置辯，就
原告主張上開之事實關於被告不爭執部分，堪信為真實。
四、經查：被告於97年1月4日委託忠孝壹零參公司銷售系爭不動
產時，原本之委託房地總價為1300萬元，車位為100萬元，
合計1400萬元，但因被告打算實拿1255萬元，因此同時於委
託銷售契約修正同意書第三項中約定：「屋主實拿壹仟貳佰
伍拾伍萬元正，含機械車位編號16號，超出部分為仲介之服
務費4%。」嗣又於同年2月17日再度修正調整為「屋主實拿
壹仟貳佰零伍萬元正，不含仲介4%服務費，如超出部份為仲
介費，但不得超出4%以上。」有原告提出為被告不爭之不動
產專任委託銷售契約書及委託銷售契約修正同意書、不動產
委託銷售契約修正同意書影本可稽。原告於97年3月4日與壹
零參不動產簽訂買賣議價委託書，同意願以1205萬元買受系
爭不動產，並交付以被告為收款人之斡旋金50萬元支票乙張
，經忠孝壹零參公司經紀人 劉樹鑫 簽收，並以口頭通知原告
該筆金額已轉作系爭不動產買賣契約之定金，為兩造所不爭
。又證人即忠孝壹零參公司負責人甲○○於本院97年10月27
日言詞辯論期日到庭亦證稱：「...後來屋主（指被告出來
簽約要實拿1205萬元，我們告知原告屋主的條件，原告要加
價五萬元，就是出價1205萬元，然後我們通知屋主來簽約，
我們只賺原告百分之1服務費，後來屋主沒有出來簽約...
就本案來說，賣方要實拿1205萬元，賣方的仲介費就不用出
了，由買方出仲介費百分之1就可以了...（被告訴訟代理
人問：被告是否知道你們沒有收賣方的仲介費？）我不知道
她知不知道，我們有告訴她1205萬元成交，我們沒有跟被告
說要不要收她仲介費。」等語，有該期日言詞辯論筆錄在卷
可稽。本件被告委託忠孝壹零參公司銷售系爭不動產簽約要
實拿1205萬元，原告亦委託忠孝壹零參公司仲介購買系爭不
動產願以1205萬元買受（另支付價金百分之1服務費予忠孝
壹零參公司），忠孝壹零參公司亦告知被告系爭不動產買賣
1205萬元成交，而被告最後委託忠孝壹零參公司銷售之條件
修正調整為「屋主實拿壹仟貳佰零伍萬元正，不含仲介4%服
務費，如超出部份為仲介費，但不得超出4%以上。」亦有不
動產委託銷售契約修正同意書可稽，忠孝壹零參公司縱未告
知被告要不要收其仲介費，被告亦應知悉在此情形，其仲介
費無庸另支出。則兩造買賣系爭不動產之價格已趨一致，系
爭不動產之買賣契約已成立。至原告與忠孝壹零參公司所簽
訂之買賣議價委託書第3條雖記載：「本書據經賣方簽章同
意買方承購條件時，買賣即成立...」等語，應係指賣方委
託銷售條件原與買方承購條件不合致，經賣方修正調整同意
買方承購條件之情形，如買方承購條件與賣方委託銷售條件
合致，買賣契約當然成立，縱賣方未簽章買賣契約亦成立。
被告上開所辯，洵非可採。兩造間系爭不動產之買賣契約既
成立，原告於97年3月27日以台北光華郵局第211號存證信函
請求被告履行系爭不動產買賣契約，被告拒不履行系爭不動
產買賣契約，則依民法第249條第3款「契約因可歸責於受定
金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所
受之定金。」之規定，原告自得請求被告應加倍返還原告所
支付之定金50萬元。從而，原告請求被告給付原告50萬元及
自本訴狀繕本送達被告之翌日即97年7月2日起至清償日止按
年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告
如預供擔保，得免為假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 98 年 2 月 2 日
書 記 官唐步英