裁判字號：臺灣高等法院102年重上字第166號民事判決
裁判日期：民國102年12月03日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決102年度重上字第166號上訴人 張景河
張景芳 張景欣 潘冠儒 共同訴訟代理人 王昧爽 律師被上訴人 周秋
周 王金玉 前二人共同訴訟代理人 周文祥 被上訴人 陳才友
陳重榮 前二人共同訴訟代理人 胡坤佑 律師複代理人 李慧盈 律師被上訴人 邱志鵬 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年12月7日臺灣士林地方法院99年度重訴字第376號第一審判決提起上訴，本院於102年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人陳才友應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示Ｄ部分面積二十三平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人全體。並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣叁萬零肆佰陸拾陸元、給付上訴人潘冠儒新臺幣玖萬壹仟叁佰玖拾柒元，及均自民國一百零一年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十一月一日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣伍佰玖拾捌元、給付上訴人潘冠儒新臺幣壹仟柒佰玖拾伍元。
被上訴人陳重榮應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示Ｃ部分面積二十四平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人全體。並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣叁萬壹仟柒佰玖拾元、給付上訴人潘冠儒新臺幣玖萬伍仟叁佰柒拾壹元，及均自民國一百零一年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十一月一日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣陸佰貳拾肆元、給付上訴人潘冠儒新臺幣壹仟捌佰柒拾叁元。
被上訴人邱志鵬應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積三十四平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人及其他共有人全體。並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣肆萬伍仟零叁拾陸元、給付上訴人潘冠儒新臺幣壹拾叁萬伍仟壹佰零捌元，及均自民國一百零一年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十一月一日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣捌佰捌拾肆元、給付上訴人潘冠儒新臺幣貳仟陸佰伍拾叁元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人陳才友負擔百分之二十二、被上訴人陳重榮負擔百分之二十三、被上訴人邱志鵬負擔百分之三十三，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬給付部分，於上訴人依序以新臺幣柒拾叁萬元、新臺幣柒拾陸萬元、新臺幣壹佰零捌萬元分別為被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬供擔保後得假執行，但被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬如依序以新臺幣貳佰壹拾捌萬貳仟肆佰貳拾肆元、新臺幣貳佰貳拾柒萬柒仟叁佰壹拾貳元、新臺幣叁佰貳拾貳萬陸仟壹佰玖拾貳元分別為上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊及訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）所共有，上訴人張景河、張景芳、張景欣（下稱張景河3人）應有部分各1/9，上訴人潘冠儒（與張景河3人合稱上訴人）應有部分則為1/3。被上訴人各自享有事實上處分權之下列建物：被上訴人周秋、 周王金玉 （下稱周秋2人）之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0000號房屋（下稱26-1號房屋）占用如附圖即臺北市松山地政事務所民國100年7月19日複丈成果圖（下稱附圖）所示Ｈ部分、面積23平方公尺。被上訴人陳才友之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號房屋（下稱16號房屋）占用系爭土地如附圖所示Ｄ部分、面積23平方公尺。被上訴人陳重榮之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號房屋（下稱12號房屋）占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分、面積24平方公尺。被上訴人邱志鵬之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號房屋（下稱8號房屋）占用系爭土地如附圖所示Ｂ部分、面積34平方公尺。被上訴人之上開建物，無權占有系爭土地，妨害系爭土地共有人之所有權，被上訴人應分別將地上建物拆除，並將占用土地返還全體共有人。又被上訴人之上開建物無權占用系爭土地，無法律上之原因受有利益，致伊受有損害，亦應返還按系爭土地申報地價年息10﹪計算相當於租金之不當得利。為此依民法第767條、第821條及第179條之規定提起本件訴訟，求為命被上訴人分別拆除上開地上建物，將占用土地返還予全體共有人，並分別給付上訴人如上訴聲明㈡至㈤項所示之起訴前5年（即94年11月1日起至99年10月31日止）之不當得利，與自99年11月1日起至返還上開占用土地之日止，按月給付不當得利等語（原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴），並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人周秋2人應將坐落系爭土地上26-1號房屋如附圖Ｈ部分所示面積23平方公尺之地上建物拆除，將占用土地返還上訴人及共有人臺灣銀行；並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各新臺幣（下同）3萬466元，給付上訴人潘冠儒9萬1,397元，及均自101年11月14日民事綜合辯論意旨狀送達翌日（即101年11月15日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自99年11月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各598元，給付上訴人潘冠儒1,795元。㈢被上訴人陳才友應將坐落系爭土地上16號房屋如附圖Ｄ部分所示面積23平方公尺之地上建物拆除，將占用土地返還上訴人及共有人臺灣銀行；並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各3萬466元，給付上訴人潘冠儒9萬1,397元，及均自101年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自99年11月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各598元，給付上訴人潘冠儒1,795元。㈣被上訴人陳重榮應將坐落系爭土地上12號房屋如附圖Ｃ部分所示面積24平方公尺之地上建物拆除，將占用土地返還上訴人及共有人臺灣銀行；並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各3萬1,790元，給付上訴人潘冠儒9萬5,371元，及均自101年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自99年11月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各624元，給付上訴人潘冠儒1,873元。㈤被上訴人邱志鵬應將坐落系爭土地上8號房屋如附圖Ｂ部分所示面積34平方公尺地上建物拆除，將占用土地返還上訴人及共有人臺灣銀行；並應給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各4萬5,036元，給付上訴人潘冠儒13萬5,108元，及均自101年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另應自99年11月1日起至返還土地之日止，按月給付上訴人張景河、張景芳、張景欣各884元，給付上訴人潘冠儒2,653元。㈥願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：㈠周秋2人則以：訴外人 林煥彰 欲在系爭土地及舊地號南港三
重埔段50-1地號土地上興建2戶房屋（其中1戶係取得系爭土地地上原有房屋所有人 周得瓜 之同意增建），周秋欲興建1戶房屋，雙方約定房屋建築費用由林煥彰負擔2/3、周秋負擔1/3，建築程序則由林煥彰對外具名。林煥彰取得當時系爭土地所有人及舊地號南港三重埔段50-1地號土地所有人出具之土地使用同意書後，向當時之臺北縣政府申請興建房屋，俟房屋建築完成後，3戶房屋門牌均沿用周得瓜原有房屋之門牌南港路1段30巷26號（下稱26號），後因門牌整編，周秋之房屋門牌方變更為26-1號，周秋與林煥彰所有之房屋均係合法建物，與基地所有人間屬不定期租地建屋之法律關係。而關於興建前開3戶房屋之費用，26-1號房屋基地面積約15坪，就此部分土地使用之權利，已於52年8月間給付押地金2,000元予當時系爭土地所有人，周秋租用系爭土地興建房屋僅此一戶，別無其他房屋。且周秋另於52年8月11日、同年月22日各給付5,000元及4,300元，共計9,300元予林煥彰，作為共同建造房屋費用、申請營建執照及其他雜項費用、雙方房屋相連房壁分擔費用、房屋突出圓鐵費用，26-1號房屋確為周秋與林煥彰共同申請建造者，周秋原始取得26-1號房屋所有權。26-1號房屋完全依照建築相關法令辦理程序，惟興建完成後，因經濟困窘而未辦理所有權第一次登記，致未取得所有權狀。然26-1號房屋於建造完成前已由周秋向當時系爭土地所有人租用系爭土地作為基地，無礙於租地建屋之本質，仍有土地法第104條之適用。而系爭土地所有人之繼承人出賣系爭土地予上訴人時，未依此規定通知周秋優先承買，則上訴人取得系爭土地不得對抗周秋，上訴人不得執其係所有權人，對有優先承買權之周秋有所主張，故上訴人之請求無理由。系爭土地於36年7月1日時之原所有人為 詹糖 ，於55年12月24日由 蔡牡丹 繼承登記取得，於67年9月9日以後則為訴外人 蔡鎮宇 （原名： 蔡文良 ）、 蔡火源 暨其繼承人、 蔡裕勝 暨其繼承人繼承登記取得，最終於81年2月13日出售予上訴人及訴外人王 陳彩蓮 ，而伊與系爭土地原所有人間之租賃契約係產生於00年0月00日民法債編修正前（下稱修正前），並持續由後手承受，未曾終止，依修正前民法第425條規定，伊就系爭土地仍得對上訴人主張承租權，自非無權占有系爭土地，上訴人本件請求無理由等語置辯。
㈡被上訴人陳才友、陳重榮則抗辯：16號房屋坐落於系爭土地
及同小段111-1、121-10地號土地上，12號房屋則坐落於系爭土地及同小段111-3、121-8地號土地上，前開111-1、111-3、121-8、121-10地號土地業經渠等分別購買所有。16號、12號房屋均係合法興建，於興建時皆應已取得系爭土地原所有人同意，否則不可能興建並長期存在，非無權占有系爭土地。縱若16號、12號房屋興建時未取得系爭土地所有人同意，惟房屋興建時既有逾越地界之情形，當時系爭土地所有人未提出異議，依修正前及修正後之民法第796條之規定，即不得請求移去或變更建築物，而伊嗣後受讓16號、12號房屋，上訴人嗣後受讓系爭土地，亦有民法第796條規定之適用，上訴人自不得請求伊移去或變更16號、12號房屋。況且16號、12號房屋逾越地界，僅占用系爭土地一小部分，對上訴人使用全部土地之影響不大，反之16號、12號房屋係中間占用到系爭土地，若拆除占用部分，勢必破壞房屋之完整，損及全部房屋之經濟價值，且上訴人即便取回系爭土地遭占用部分，面臨道路之同小段121-10、121-8地號土地仍為渠等所有，並有渠等所有之建物存在，上訴人亦無法有效利用土地，則上訴人於81年2月13日自前手受讓取得系爭土地時，即知系爭土地有遭占用情形，如上訴人得請求伊移去或變更房屋，亦不無權利濫用之情，故應依新增定之民法第796條之1規定，在斟酌公共利益及當事人利益考量下，免為全部之移去或變更，並准由伊各自價購占用系爭土地之部分。
另上訴人主張按系爭土地申報地價年息10﹪計算不當得利，實屬過高，應以年息3﹪計算較為合理等語。
㈢被上訴人邱志鵬則抗辯：伊為8號房屋之第三手買受人，伊
前手即訴外人 陳順欽 係繼承其父親 陳明 聲， 陳明聲 一開始即有承租土地，伊受讓房屋，繼續承受土地租約，伊繳交地價稅予地主管理人，成立租賃關係，非無償使用系爭土地。蔡鎮宇出售系爭土地予上訴人時，已表明有收取地價稅情形，不得讓屋主搬家，上訴人既明知此情，無權主張拆屋還地，否則屬權利濫用等語。
㈣被上訴人於本院均答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第73頁反面）：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（即系爭土地）
68年7月間重測前地號係南港三重埔段51-2地號，於35年6月28日登記為詹糖所有，迄36年10月29日詹糖死亡後，系爭土地於55年12月24日由詹糖之女蔡牡丹繼承登記取得，蔡牡丹之夫為 蔡宗興 ，於67年9月9日由蔡牡丹之子蔡鎮宇（原名蔡文良）、蔡火源、蔡裕勝繼承登記取得。至81年2月13日復由上訴人及訴外人 王陳彩蓮 向蔡鎮宇、蔡火源之繼承人、蔡裕勝之繼承人購買登記取得所有權。上訴人張景河、張景芳、張景欣就系爭土地所有權應有部分各1/9，上訴人潘冠儒及訴外人王陳彩蓮之應有部分均為3分之1，而王陳彩蓮之應有部分信託登記為臺灣銀行名義所有（見原審卷二第71至74頁戶口名簿、第123至124頁土地登記謄本、第125至138頁土地登記簿謄本、原審卷一第15至18頁土地所有權狀）。
㈡26-1號房屋為被上訴人周秋、周王金玉共有，該屋占用系爭
土地如附圖所示Ｈ部分、面積23平方公尺（見原審卷一第54頁房屋稅籍紀錄表、第188頁附圖）。
㈢被上訴人陳才友於76年4月20日承買受讓16號房屋之事實上
處分權，該屋占用系爭土地如附圖所示Ｄ部分、面積23平方公尺（見原審卷一第51頁房屋稅籍紀錄表、第188頁附圖）。
㈣被上訴人陳重榮於77年4月20日承買受讓12號房屋之事實上
處分權，該屋占用系爭土地如附圖所示Ｃ部分、面積24平方公尺（見原審卷一第50頁房屋稅籍紀錄表、第188頁附圖）。
㈤被上訴人邱志鵬於70年10月7日承買受讓8號房屋之事實上處
分權，其前手陳順欽係55年12月30日自 吳清壽 受讓取得，該屋占用系爭土地如附圖所示Ｂ部分、面積34平方公尺（見原審卷一第49頁房屋稅籍紀錄表、第188頁附圖、第143頁覺書、第144至145頁買賣契約書、第146頁建築改良物買賣所有權移轉契約書、第147頁建物杜賣證書、第150頁契稅繳納證明書）。
㈥26-1號、16號、12號、8號房屋面對臺北市○○區○○○路
，係整排相連之老舊建物，靠近經貿一路與南港路交叉口，對面為南港展覽館，由南港路轉經貿路有捷運高架文湖線，南港展覽館前方即為捷運出口，經貿路、南港路口有誠正國中，交通便利（見原審卷一第69頁勘驗筆錄、第97至99頁照片）。
四、上訴人主張被上訴人各自所有或享有事實上處分權之上述4戶房屋，無權占有系爭土地，均應予拆除，將土地返還上訴人及其他共有人全體，且被上訴人各自占用系爭土地，均無法律上原因而受利益，致上訴人受有損害，各應給付上訴人相當於租金之不當得利等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以本件應審酌之爭點為：㈠26-1號、16號、
12號、8號等房屋於於興建時是否已各自取得系爭土地所有權人之同意？㈡被上訴人各自與上訴人間是否存有租賃關係？㈢上訴人得否請求被上訴人各自拆除26-1號、16號、12號、8號等房屋，將占用之土地返還予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利？茲論述如後。
五、26-1號、16號、12號、8號等房屋於興建時是否已各自取得系爭土地所有權人之同意？㈠26-1號房屋部分：
⒈被上訴人周秋2人抗辯26-1號房屋興建之緣由，乃被上訴
人周秋與林煥彰欲在系爭土地及舊地號南港三重埔段50-1地號土地上各自興建1戶、2戶房屋（其中1戶係取得系爭土地地上原有房屋所有人周得瓜之同意增建），而約定分別負擔1/3、2/3之房屋建築費用，由林煥彰對外具名進行建築程序，林煥彰取得當時系爭土地所有人及舊地號南港三重埔段50-1地號土地所有人出具之土地使用同意書後，即向臺北縣政府申請興建房屋，俟房屋建築完成後，3戶房屋門牌均沿用周得瓜原有房屋之門牌26號，後因門牌整編，周秋所有之房屋門牌始變更為26-1號等語，業據被上訴人周秋2人提出房屋稅繳納通知書（見原審卷一第112至142頁）、臺北縣建設局52營字第182號營造執照存根（見原審卷二第32頁）、林煥彰52年8月11日及同年月22日出具之收據暨計算文件（見原審卷二第110、111、113頁）為證。
⒉依上開臺北縣建設局52營字第182號營造執照存根記載「
業主姓名：林煥彰，住址：本縣○○鎮○○里○○路○段○○巷○○號」、「營業類別：改建」、「構造種類：加強磚造」、「座數：壹座叁間」、「建築地址：本縣○○鎮○○路○段○○巷○○號（原南港三重埔段50-1、51-2地號）」、「竣工期限：52年10月25日」、「發照日期：52年4月26日」等內容。另林煥彰於52年8月11日出具之收據記載：「茲收到新臺幣伍仟元整。為本人座落於○○鎮○○○段之台式磚造的舊房屋連地皮（約十五台尺×十八台尺）讓渡予，以及新建房壁分擔（二分之一）與申請營造執照費用等等之價款（玖仟叁佰元整）之一部份的金額無訛。此致周先生台照」、同年月22日收據記載：「茲收到新台幣肆仟叁佰元整。為本人所有座落於南港三重埔段之台式磚造舊房屋連地皮之一部份（約十五台尺×十八台尺）讓渡予，及新建房壁分擔（二分之一）與申請營造執照費用（三分之一）等之價款（玖仟叁佰元整）之尾款無訛。…此致周先生台照」等內容。而原審法院向臺北市建築管理工程處調取之臺北市052（南港）0182號建築執照全卷，其中所附營造執照申請書記載「業主姓名：林煥彰，住址○○○鎮○○里○○路○段○○巷○○號」、「建築地址：
本縣○○鎮○○路○段○○巷○○號（南港三重埔段50-1、51-2地號）」、「基地主姓名： 王清標 等2人」（見原審卷二第63至65頁），另周得瓜於52年1月20日出具之同意書記載「茲有本人所有房屋坐○○○鎮○○里○鄰○○路○段○○巷○○號同意林煥彰增築工程…」（見原審卷二第67頁）之內容。參諸上開營造執照所載業主林煥彰證述：
最早是伊跟周得瓜買磚造的老房子，後來自己改建的。伊有當時的建造執照，是木頭的（當庭提出木造的建築執照記載臺北縣建設局營造執照伍拾貳字第壹捌貳號及臺北縣建設局營造執照伍拾柒字第捌貳柒號，見原審卷二第183至188頁）第一次申請是52年，第二次申請是57年增建的時候，因為52年錢不夠所以先蓋一層樓，57年才蓋第二層。當時是蓋三間，一、二間是伊的，可以相通，另外一間是獨立的，牆壁也是共用的，另外一間是現在周秋住的。當時興建三間房子的時候，門牌是沿用伊舊房子的26號，三戶都是26號，歸臺北縣管轄，後來變成臺北市管轄的時候，伊的門牌號碼變成26-2號。蓋房子的資金都是自己出的，周秋的部分是算出成本工錢再由他給付款項給伊的，包含牆壁共用也一樣要算錢。原審卷二第110、111、113頁之52年8月11日及同年月22日出具之收據暨計算文件均是伊寫的，伊當時在台肥六廠工作，父母親買這個房子也是因伊當時在那裡工作，計算建造費用時包括申請費、坐車費用等也是由雙方分攤，計算文件是要跟周秋分攤的時候算的，幾分之幾就是共同分攤比例，伊是蓋二間，實際上伊的第一間稍微大一點，另外一間跟周秋的房屋一樣大。收據上面所指的四分之一、三分之一是周秋給付的分攤比例等語（見原審卷二第167頁背面至169頁）。再比對被上訴人周秋2人提出渠等房屋之房屋稅繳納通知書，確實自57年間起記載之門牌由26號變更為26-1號（見原審卷一第129頁）。綜上以觀，證人林煥彰之證述內容與上述營造執照存根、收據、房屋稅繳納通知、營造執照卷宗所附資料等互核相符，並無矛盾相左之處，足認所述合於事實，堪以信實。可見林煥彰於52年間出面申請辦理蓋屋事宜，係以改建坐落系爭土地及舊地號南港三重埔段50-1地號土地上、原門牌26號房屋之方式，在此二筆土地上增修興建為三戶磚造房屋，並由被上訴人周秋按1/3比例支付建造費用，分得其中一戶房屋，而被上訴人周秋2人現有26-1號房屋即為當初周秋出資興建所分得之該戶房屋無訛。⒊次查林煥彰於52年間向臺北縣建設局申請營造執照時，已
取得當時系爭土地所有人蔡牡丹（詹糖之女）及管理人蔡宗興（詹糖之婿、蔡牡丹之夫）、舊地號南港三重埔段50-1地號土地所有人王清標等人同意之事實，此有臺北市05
2(南港)0182號營造執照卷宗所附之土地使用權同意書3紙在卷可稽（見原審卷二第68至70頁）。又被上訴人周秋2人所有26-1號房屋既為渠等出資分擔費用而以林煥彰名義申請興建完成三戶房屋其中之一戶，顯然興建當時確實有取得系爭土地所有人蔡牡丹之同意，甚為明確。上訴人空言主張林煥彰興建之房屋為26號，非26-1號，系爭土地當時所有權人僅同意林煥彰興建房屋，且同意興建之面積為93.04平方公尺，非26-1號房屋之23平方公尺，林煥彰出具之收據及計算文件未記載地號，不足認定被上訴人周秋2人所辯為事實云云，委非可採。
㈡16號、12號、8號房屋部分：
被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬分別買受取得事實上處分權之16號、12號、8號等房屋，門牌號碼均在26號之前，參酌證人林煥彰證述：當初伊興建房屋的時候，前段屬於南港路30巷2號到24號房屋都有了，因為興建的都比伊早，26號是最後一戶等語（見原審卷二第169頁背面），可知原系爭土地所有權人蔡牡丹同意興建26號房屋之前，南港路1段30巷2號至24號房屋均早已存在。復參酌蔡牡丹之子蔡鎮宇於原法院99年度重訴字第375號民事事件中證述：「……以前那塊地種植柚子，地上物的所有人都是南部上來的人，因為他們都很辛苦，那時南港地方很少租房子，他們跟我媽媽要求說，那裡是柚子園，可否讓他們蓋房子遮風避雨，我母親有同意，那時候我祖母早就已經不在了……」等語（見原審卷二第158頁），可見系爭土地最初原係種植作物之土地，嗣蔡牡丹因體恤南部北上謀生者之辛苦，故一概應允地上物所有權人之請求而同意渠等於系爭土地上興建房屋以供居住使用，且較後興建之26號房屋並經蔡牡丹出具使用同意書以資申請營造執照，當足推認坐落於系爭土地上之16號、12號、8號等房屋，興建之初亦有經系爭土地當時所有權人蔡牡丹之同意，較與事實相符。被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬所辯16號、12號、8號房屋在興建時已得系爭土地所有權人蔡牡丹同意，應屬可採。
六、被上訴人各自與上訴人間是否存有租賃關係？㈠26-1號房屋房屋部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約。出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。民法第421條第1項、修正前之民法第425條分別定有明文。而出租人於89年5月5日民法修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於民法第425條修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，仍應適用民法債編修正前之規定（最高法院98年3月31日第2次民事庭會議決議意旨參照）。查26-1號房屋興建之初已取得當時系爭土地所有權人蔡牡丹之同意，而關於蔡牡丹與房屋所有人就使用系爭土地之關係，被上訴人周秋2人抗辯係由房屋所有人支付租金或地價稅等代價，成立不定期租賃關係等語，已據其提出蔡牡丹之夫蔡宗興於52年8月所出具、記載「押地金貳仟元正，土地位○○○鎮○○○段之地皮約壹拾伍坪，寬十五台尺、長三十六台尺。地主詹糖。管理人蔡宗興。租地人周秋。」等內容之收據（見原審卷一第110頁），以及鄰近住戶 詹進興 （居住於南港路1段171巷22號3樓）於74年1月10日所出具、記載「茲收到新台幣壹仟捌佰捌拾元。右計款項係代蔡火源、蔡裕勝、蔡文良等所有座落在臺北市○○路○段○○巷○○號碼16區091里1091戶計三戶、七十三年度全年地價稅分擔費屬實。右給周秋先生收執。」等內容之收據（見原審卷一第111頁）為佐。收據上既有「押地金」、「租地人」、「承租金」之用語，可見該房屋原應有支付租金予土地所有權人或管理人之情，當無可疑。上訴人雖主張前開52年8月間之收據上無土地地段及地號，不足以證明為系爭土地云云，惟周秋確實出資與林煥彰興建房屋，周秋分得一間房屋，門牌嗣改編為26-1號房屋，業如前述。參諸林煥彰證稱：當時申請建照時未將周秋名字列為共同申請人，乃因他沒有土地，他是向詹糖（當時所有權登記名義尚未變更為蔡牡丹）租的等語（見原審卷二第168頁反面），足認周秋出資與林煥彰於系爭土地上興建房屋時，周秋確實曾支付地租予系爭土地所有權人蔡牡丹，上開收據內容所指土地確為系爭土地，上訴人主張委非可取。
⒉再參諸蔡牡丹之子蔡鎮宇於本院100年度重上字第634號民
事事件中證述：「我是20幾年前把土地賣給建商，我有告訴建商土地上有地上物要處理，建商把土地登記給張景河、張景芳、張景欣的事情我並不清楚…」、「…有沒有收租我不知道，但我知道，在我媽媽過世後，每年我去跟他們收地價稅，我的先輩都已經答應他們住了，這我也有跟建商講過，所以建商出的價錢就便宜…」、「一審我是說有無租金約定我不知道，只是我母親跟我說地價稅跟他們收，地價稅是不是租金我不知道。」、「我母親當時說他們都是艱苦人，地價稅是他們負擔的，那時候是我媽媽在收的，地價稅都是那些人繳的，我的想法是他們有付地價稅，怎麼能夠叫人家搬家？」等語（見原審卷二第164頁），核與上開74年1月10日收據所載向周秋收取地價稅之事實相符，而26-1號房屋嗣後係以支付相當地價稅之金額作為使用系爭土地之代價，且為系爭土地當時所有權人所同意。被上訴人周秋2人所辯26-1號房屋使用系爭土地係基於租賃關係，原有支付地租，嗣後改以支付系爭土地地價稅作為使用土地之代價，應屬非虛。26-1號房屋之原始所有人周秋既非單純無償使用系爭土地，而係支付代價有償使用，其法律性質當屬租賃關係，且該等法律關係並無期限之約定，則房屋原始所有人周秋與蔡牡丹間就系爭土地之使用，即存有不定期租賃關係，足堪認定。該等不定期租賃之法律關係，於蔡牡丹死亡後，並應由蔡牡丹之繼承人繼受之。
⒊又26-1號房屋占有系爭土地之狀態迄今持續未曾中斷，且
蔡牡丹之繼承人即蔡鎮宇等人亦同意房屋所有人或事實上處分權人支付代價、使用系爭土地，未曾終止此一租賃關係。嗣蔡鎮宇等繼承人於81年間出售系爭土地予上訴人時並已充分告知房屋占用系爭土地之情形，且系爭土地存有上開房屋之占有情狀，由外觀判斷亦屬明顯可得而知，是依修正前之民法第425條規定及前開說明，房屋所有權人或事實上處分權人即被上訴人周秋2人與蔡鎮宇等繼受蔡牡丹遺產之繼承人間，就系爭土地之不定期租賃關係，對於受讓系爭土地之上訴人自仍繼續存在。
㈡16號、12號、8號房屋部分：
⒈16號、12號、8號房屋於興建之初均已取得當時系爭土地
所有權人蔡牡丹之同意，業如前述。被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬抗辯16號、12號、8號房屋原所有人均有支付租金與當時系爭土地之所有權人或管理人，約定以相當於地價稅之金額作為使用系爭土地之代價，非單純無償使用借貸關係，且無期限之約定，而有不定期租賃關係，該占有未曾間斷，房屋原所有人與蔡鎮宇等繼受蔡牡丹遺產之繼承人間，就系爭土地之不定期租賃關係，對於受讓系爭土地之上訴人仍繼續存在等語，但為上訴人所否認。
⒉查被上訴人陳才友、陳重榮就16號、12號房屋原所有人曾
支付地租與當時系爭土地之所有權人之事實，未提出任何證據以實其說，雖該16號、12號二間房屋在26-1號房屋興建前業已蓋好，然蔡牡丹僅係提供系爭土地同意他人在其上建築房屋，是否均與建築房屋之人成立租賃關係，當屬未必。被上訴人既未能證明蔡牡丹提供土地並有出租情事，16號、12號房屋原所有人或事實上處分權人即屬未支付代價使用系爭土地，自非租賃關係。而關於蔡牡丹、蔡鎮宇曾向被上訴人陳才友、陳重榮或其前手收取地價稅，確實係基於租賃關係而為，亦未據其提出證據以實其說，是被上訴人陳才友、陳重榮抗辯16號、12號房屋就系爭土地有不定期限之租賃關係存在等語，尚非可採。
⒊次查被上訴人邱志鵬雖提出其前手陳順欽之父陳明聲所出
具之覺書一份為證，依其內容記載：「……因本房屋建築基地所有權另有其人，每年土地承租金全部由立書人代長子陳順欽支付地租與地主，於日後對本件承租土地租金問題，若發生糾紛時，立書人願出面處理……」等語（見原審卷一第143頁），固有「土地承租金」、「支付地租與地主」、「承租土地租金問題」之用語，惟關於所指建築基地及基地所有人未載明，是否為系爭土地，已非無疑。參諸被上訴人邱志鵬所提其向 陳明欽 買受8號房屋之建築改良物買賣所有權移轉契約書記載之房屋坐落基地為「臺北市○○區○○段○○段0000000地號」（見原審卷一第146頁），益見被上訴人邱志鵬所辯8號房屋原所有人或事實上處分權人與系爭土地之所有權人間有租賃關係存在，尚非可取。而被上訴人邱志鵬之前手陳順欽及其父陳明聲均已死亡，有戶籍資料可稽（見原審卷一第183、184頁），無從調查。參酌蔡牡丹僅係提供系爭土地同意他人在其上建築房屋，尚非與建築房屋之人均成立租賃關係，被上訴人邱志鵬既未能證明蔡牡丹提供土地並有出租情事，難認8號房屋原所有人或事實上處分權人有支付代價使用系爭土地，自非租賃關係。而關於蔡牡丹、蔡鎮宇曾向被上訴人邱志鵬或其前手收取地價稅，確實係基於租賃關係而收取之事實，亦未據其提出證據以實其說，是被上訴人邱志鵬抗辯8號房屋就系爭土地有不定期限之租賃關係存在等語，要非可採。
七、上訴人得否請求被上訴人各自拆除26-1號、16號、12號、8號等房屋，將占用之土地返還予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利？㈠26-1號房屋部分：
查26-1號房屋興建時已取得當時系爭土地所有人蔡牡丹之同意，且房屋所有權人周秋與蔡牡丹間已成立不定期租賃關係，此一法律關係並為蔡牡丹之繼承人所繼受，復為嗣後取得系爭土地之上訴人所應承受，已析述如上，而該等不定期租賃關係亦未經上訴人合法終止，則被上訴人周秋2人以上開房屋占有系爭土地，即均有合法之權源，自未構成無權占有，亦無不當得利可言。準此，上訴人請求被上訴人周秋2人拆除26-1號房屋如附圖所示Ｈ部分之建物，返還占有之系爭土地予上訴人暨全體共有人，並給付相當於租金之不當得利等，尚非有據，不應准許。
㈡16號、12號、8號房屋部分：
⒈被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬所辯16號、12號、8號
房屋原所有權人或事實上處分權人與系爭土地地主蔡牡丹間有租賃關係等語，不足採信，業如前述。而按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，是縱令上訴人之前手將系爭土地，概括允許被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬使用，被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬要不得以上訴人之前手，與其有使用借貸契約之關係，主張對現在之土地所有人即上訴人亦有使用系爭土地之權利。是假設蔡牡丹、蔡鎮宇曾允許被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬就其
16號、12號、8號房屋使用系爭土地，被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬仍不得對上訴人主張有使用系爭土地之權利。此外，被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬復未能提出其他證據證明占有系爭土地有合法之正當權源，自應認被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬前開房屋係無權占有。按「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段分別定有明文，又「按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」同法第821條亦有明定。系爭土地於上訴人起訴時為上訴人與訴外人臺灣銀行共有，其中上訴人張景河、張景芳、張景欣之應有部分各9分之1，上訴人潘冠儒之應有部分為3分之1，此為兩造所不爭執。而被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬之16號、12號、8號房屋分別無權占有系爭土地如附圖所示Ｄ、Ｃ、Ｂ部分，並分別為Ｄ、Ｃ、Ｂ部分上建物之事實上處分權人。上訴人為系爭土地之共有人，自得本於上開法律規定，分別請求被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬拆除系爭土地上如附圖所示Ｄ、Ｃ、Ｂ部分上之建物，並各將Ｄ、
Ｃ、Ｂ部分土地返還上訴人及其他共有人全體。被上訴人邱志鵬抗辯上訴人不承受原地主之租賃關係，主張拆屋還地，有權利濫用之情事，委非可採。
⒉被上訴人陳才友、陳重榮雖抗辯16號、12號原屋主興建時
縱然未得系爭土地原所有權人之同意，因房屋興建時逾越地界，土地所有權人未即提出異議，依修正前民法第796條之規定，不得請求移除，此對於受讓系爭土地之上訴人應繼續存在。且16號、12號房屋占用系爭土地僅一小部分，尚有部分坐落於其自有土地上，若拆除占用部分，將破壞房屋之現況，有權利濫用之情，依現行民法第796條之1規定，考量公共利益及當事人利益，應不得拆除等語。惟查16號房屋坐落位置係在系爭土地上，並無占用南港段1小段111-1、121-10地號土地；12號房屋亦係坐落系爭土地上，未占用南港段1小段111-3、121-8地號土地，此經原審履勘現場，並囑託地政機關就該等房屋坐落位置及占用土地面積測量，有附圖可稽。則16號、12號房屋乃單純在系爭土地上興建，非屬在相鄰之自己土地上興建房屋而逾越地界占用系爭土地之情形，要與民法第796條規定之越界建築有所不同，被上訴人陳才友、陳重榮抗辯應適用該條規定，上訴人不得請求拆除建物云云，委非可採。又16號、12號房屋既無權占有上訴人共有之系爭土地，上訴人依民法第767條、第821條規定行使其物上請求權，請求將占用系爭土地上之建物拆除，乃正當權利之行使，亦無權利濫用可言。是被上訴人陳才友、陳重榮抗辯倘拆除16號、12號房屋，將破壞原房屋之完整，屬權利濫用，參酌現行民法第796條之1規定，應免為拆除等語，亦非可取。
⒊次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。」民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、67年台上字第3622號判例參照）。本件被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬均自94年11月
1日起即分別無權占有系爭土地如附圖所示Ｄ（23平方公尺）、Ｃ部分（24平方公尺）、Ｂ部分（34平方公尺），因而獲得占有使用之利益，並致上訴人無法管領使用而受有損害，因該利益之性質為不能返還，是上訴人依上開規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利價額，即屬有據。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條、土地法第148條之規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價而言。又所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較。查系爭土地為建地，有土地登記謄本可按。被上訴人藉由坐落其上之房屋占有使用，且系爭土地面臨南港路1段，與捷運文湖線之南港展覽館站為鄰，附近有誠正國中，位於都市更新之熱門發展地段，生活機能尚稱完善，交通相當便利。被上訴人陳才友16號房屋目前無人居住；被上訴人陳重榮將12號房屋出租親戚使用；被上訴人邱志鵬亦將8號房屋出租他人使用，有勘驗筆錄可稽（見原審卷一第69頁），本院斟酌系爭土地附近商業繁榮，生活機能完善，交通便利，被上訴人每年使用系爭土地之對價應以申報地價年息10%計算，方屬允當，被上訴人陳才友、陳重榮抗辯應按年息3%計算，尚非妥適。次查系爭土地94年、96年、99年之申報地價依序為每平方公尺2萬682元、2萬3,891.2元、2萬8,092.8元，有臺北市地價謄本可憑（見原審卷一第19頁），上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分各為1/9，上訴人潘冠儒應有部分為1/3，茲就上訴人得請求之不當得利數額計算如下（元以下四捨五入）：
⑴被上訴人陳才友16號房屋部分：
①起訴前5年內即94年11月1日起至99年10月31日之不當
得利總額為27萬4,191元〔計算式：20,682元/㎡（94年申報地價）×23㎡×10﹪×1又2/12年+23,891.2元/㎡（96年申報地價）×23㎡×10﹪×3年+28,092.8元/㎡（99年申報地價）×23㎡×10﹪×10/12年=274,191元，元以下四捨五入，下同〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為3萬466元（274,191×1/9=30,466），上訴人潘冠儒應有部分1/3為9萬1,397元（274,191×1/3=91,397）。
②99年11月1日起每月之不當得利5,384元〔計算式：28
,092.8元/㎡（99年申報地價）×23㎡×10﹪÷12月=5,384元〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為598元（5,384×1/9=598），上訴人潘冠儒應有部分1/3為1,795元（5,384×1/3=1,795）。
③上訴人張景河、張景芳、張景欣自94年11月1日起至
99年10月31日止各得向被上訴人陳才友請求返還不當得利之數額為3萬466元，並自99年11月1日起至被上訴人陳才友返還土地之日止，得按月各請求被上訴人陳才友返還不當得利598元。另上訴人潘冠儒自94年11月1日起至99年10月31日止得向被上訴人陳才友請求返還不當得利之數額為9萬1,397元，並自99年11月
1日起至被上訴人陳才友返還土地之日止，得按月請求被上訴人陳才友返還不當得利1,795元。
⑵被上訴人陳重榮12號房屋部分：
①起訴前5年內即94年11月1日起至99年10月31日之不當
得利總額為28萬6,113元〔計算式：20,682元/㎡（94年申報地價）×24㎡×10﹪×1又2/12年+23,891.2元/㎡（96年申報地價）×24㎡×10﹪×3年+28,092.8元/㎡（99年申報地價）×24㎡×10﹪×10/12年=286,113元〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為3萬1,790元（286,113×1/9=31,790），上訴人潘冠儒應有部分1/3為9萬5,371元（286,113×1/3=95,371）。
②99年11月1日起每月不當得利為5,619元〔計算式：28
,092.8元/㎡（99年申報地價）×24㎡×10﹪÷12月=5,619元〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為624元（5,619×1/9=624），上訴人潘冠儒應有部分1/3為1,873元（5,619×1/3=1,873）。
③上訴人張景河、張景芳、張景欣自94年11月1日起至
99年10月31日止各得向被上訴人陳重榮請求返還不當得利之數額為3萬1,790元，並自99年11月1日起至被上訴人陳重榮返還土地之日止，得按月各請求被上訴人陳重榮返還不當得利624元。另上訴人潘冠儒自94年11月1日起至99年10月31日止得向被上訴人陳重榮請求返還不當得利之數額為9萬5,371元，並自99年11月1日起至被上訴人陳重榮返還土地之日止，得按月請求被上訴人陳重榮返還不當得利1,873元。
⑶被上訴人邱志鵬8號房屋部分：
①起訴前5年內即94年11月1日起至99年10月31日之不當
得利總額為40萬5,325元〔計算式：20,682元/㎡（94年申報地價）×34㎡×10﹪×1又2/12年+23,891.2元/㎡（96年申報地價）×34㎡×10﹪×3年+28,092.8元/㎡（99年申報地價）×34㎡×10﹪×10/12年=405,325元〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為4萬5,036元（405,325×1/9=45,036），上訴人潘冠儒應有部分1/3為13萬5,108元（405,325×1/3=135,108）。
②99年11月1日起每月之不當得利7,960元〔計算式：
28,092.8元/㎡（99年申報地價）×34㎡×10﹪÷12月=7,960元〕，上訴人張景河、張景芳、張景欣應有部分1/9為884元（7,960×1/9=884），上訴人潘冠儒應有部分1/3為2,653元（7,960×1/3=2,653）。
③上訴人張景河、張景芳、張景欣自94年11月1日起至
99年10月31日止各得向被上訴人邱志鵬請求返還不當得利之數額為4萬5,036元，並自99年11月1日起至被上訴人邱志鵬返還土地之日止，得按月各請求被上訴人邱志鵬返還不當得利884元。另上訴人潘冠儒自94年11月1日起至99年10月31日止得向被上訴人邱志鵬請求返還不當得利之數額為13萬5,108元，並自99年11月1日起至被上訴人邱志鵬返還土地之日止，得按月請求被上訴人邱志鵬返還不當得利2,653元。
八、綜上所述，上訴人本於民法第767條第1項、第821條之規定，請求被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬拆屋還地，另依民法第179條之規定，請求被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬返還不當得利，求為判決如主文第二、三、四項所示，核屬有據，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄，更為判決如主文第二、
三、四項所示。又上訴人及被上訴人陳才友、陳重榮、邱志鵬陳明願供擔保請准宣告假執行或免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至於上訴人請求被上訴人周秋2人拆屋還地及返還不當得利之訴部分，則為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年12月3日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官王永春法官林麗玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月3日
書記官陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。