裁判字號：最高法院106年台上字第1890號民事判決
裁判日期：民國106年07月28日
裁判案由：請求給付買賣價金
最高法院民事判決106年度台上字第1890號上訴人 陳毓秀 訴訟代理人 謝清傑 律師被上訴人 劉芍藥 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國104年11月10日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第629號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人本訴主張：兩造經由訴外人 林達康 之介紹，於民國102年8月1日訂立不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，約定上訴人以新臺幣（下同）1,980萬元，向伊買受坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分1850/850000，及其上3109建號建物(門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○弄○○號)所有權全部（下稱系爭房地），伊已於102年9月27日移轉登記該房地所有權予上訴人，並於同年10月8日交屋。詎上訴人以伊未交付「固定車位」為由，拒絕支付尾款100萬元等情，依系爭契約請求上訴人如數給付，及自起訴狀繕本送達翌日（103年3月13日）起加計法定遲延利息之判決(第一審判命上訴人給付64萬元本息，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其不利部分提起附帶上訴，原審命上訴人再給付被上訴人4萬5,000元本息，被上訴人請求上訴人給付尾款價金31萬5,000元本息部分，業經原審准上訴人為抵銷。其他未繫屬本院者，不予論述）。並就上訴人之反訴，以：系爭契約第1條已載明買賣標的並無約定「固定車位」，而僅有「車位之持分」，上訴人買受系爭房地前已隨同林達康參觀系爭房地所在之萬隆住宅社區（下稱系爭社區），對該社區地下停車位使用現況知之甚詳，且於交屋後繼續出租他人，伊無不完全給付，上訴人亦無損害可言等語，資為抗辯。
上訴人則以：系爭契約之附件即被上訴人銷售系爭房地之廣告單，已載明「自售羅斯福路5段萬隆捷運站旁景福社區1樓3房2衛含車位……」（下稱系爭廣告單），是1個「平面車位」確係系爭契約之買賣標的，詎被上訴人於102年10月8日交屋時，突然表示停車位並非一定有，尚須抽籤，且有可能無法抽中，應負不完全給付之損害賠償責任。被上訴人既於載明「車位、市價NT$180萬至240萬、買方價金包含平面車位1個」之交屋結算表上簽名，足見伊受有相當該平面停車位市價之損失240萬元，得請求被上訴人賠償，並以之與被上訴人本件尾款價金債權相抵銷，經抵銷後，伊已無給付義務等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：伊因被上訴人之不完全給付，受有相當於1個平面車位市價240萬元之損害，經伊與應付尾款抵銷後，被上訴人尚應賠償140萬元等情，依民法第227條第1項規定，求為命被上訴人給付140萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（第一審認上訴人得請求賠償36萬元，並准與被上訴人之尾款債權抵銷，駁回上訴人反訴之請求，原審則駁回上訴人上訴)。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於102年8月1日訂立系爭契約，約定上訴人以1,980萬元買受系爭房地，被上訴人已於102年9月27日移轉登記系爭房地所有權予上訴人，同年10月8日交屋。上訴人以被上訴人未交付「固定車位」為由，拒絕支付尾款100萬元，系爭廣告單為系爭契約附件等情，為兩造所不爭執。觀諸系爭契約第1條第2項之約定，及系爭廣告單所載，固可認系爭契約之買賣標的物包含「1個車位」，然依建物及土地登記第二類謄本所載，及證人 蔡定瑜 （代書）之證述，並參以系爭房地所在之萬隆住宅社區公寓大廈社區規約（下稱系爭規約）第6條約定，暨系爭社區地下室停車場管理補充要點第1條前段規定，足認系爭社區停車位之規劃及使用係附隨於區分所有權人就共同使用部分之共有權，系爭買賣標的所謂「1個車位」，係指系爭社區地下室已規劃為停車場之可供停車之共用部分使用權。依證人 陳媽思 （被上訴人配偶）、蔡定瑜之證述及被上訴人之陳述，可見被上訴人及陳媽思一再對上訴人表明買賣標的係包含可完全使用之停車位，另依證人林達康、陳媽思、蔡定瑜之證述，亦可知被上訴人及林達康於102年10月8日點交系爭房地及停車位之前，未曾告知上訴人系爭社區車位數與住戶數相比，尚有不足，有可能抽不到車位。系爭契約第1條雖未約明停車位之位置及使用方式，但斟酌兩造訂約時客觀上存在之上開情狀、交易習慣及契約目的，應認兩造合意買賣之停車位，係系爭社區地下室已規劃為停車場可供停車（不論平面或機械）之共用部分使用權，使用位置因待抽籤而不固定，但不得有無法使用之情事。依系爭社區管理委員會103年11月18日函，及系爭規約第34條約定系爭社區停車場停車位係採戶戶平權及機會均等之使用原則，可知系爭社區住戶有420戶，僅359個停車位可供住戶抽籤使用，被上訴人交付之停車位確有未能取得完全使用權之瑕疵。依證人陳媽思之證述，可認被上訴人知悉系爭社區停車位之管理及使用情形，惟其於簽約時未將系爭社區住戶數多於車位數，將來有可能無從抽籤取得車位使用權之瑕疵告知上訴人，被上訴人復未舉證其有何不可歸責之情，上訴人抗辯被上訴人應負民法第227條所定不完全給付之責，自屬有據。被上訴人給付之停車位既有未能使上訴人取得完全使用權之瑕疵，難謂上訴人未受有停車位使用權能減損之損害。系爭社區每年申請停車位之住戶不一，依社會通念，欲確實證明使用權能減損之損害額顯有重大困難。審之系爭規約第34條所定之使用停車位原則，以系爭社區420戶皆申請停車位計算，每戶可抽到停車位使用之比例為85%，即有15%之住戶無停車位可供使用，被上訴人所交付之停車位將有15%之比例未能取得使用權，依房地產交易市場及實務經驗，非不得按停車位減損15%之交易價值計算上訴人所受損害。依被上訴人所陳，可知兩造約定之價金(1,980萬元)已含停車位使用權之對價。依證人蔡定瑜及林達康之證述，及上訴人於交屋結算表記載「車位、市價180萬元至240萬元」之情，堪認系爭社區地下停車場1個停車位之市價約為210萬元，則上訴人依民法第227條規定，請求被上訴人賠償31萬5,000元（210萬元×15%＝31.5萬元），並以之與被上訴人之尾款價金債權100萬元相抵銷，為有所據，經此抵銷後，被上訴人本訴尚得請求上訴人給付68萬5,000元本息，上訴人反訴請求被上訴人給付140萬元本息，則不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及舉證與判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而維持第一審本訴所為命上訴人給付64萬元本息部分，及駁回其反訴之判決，駁回上訴人上訴；並就被上訴人附帶上訴請求上訴人再給付4萬5,000元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及契約之解釋並不違背法令，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴第三審理由。原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定兩造系爭契約買賣標的所謂「1個車位」，係指系爭社區地下室已規劃為停車場之可供停車之共用部分使用權，被上訴人所交付之停車位使用權有減損15%之瑕疵，上訴人所受損害為系爭社區1個停車位之市價210萬元以15%計算之數額，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，徒就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年7月28日
最高法院民事第八庭
審判長法官王仁貴
法官陳駿璧法官李寶堂法官鍾任賜法官滕允潔本件正本證明與原本無異
書記官中華民國106年8月9日