臺灣臺北地方法院107年度訴字第2688號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第2688號民事判決

裁判日期：民國108年03月15日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第2688號原告 李宗穎 訴訟代理人 徐志明 律師
黃彥儒 律師被告 李佳玲
陳芳墩 陳冠勳 陳冠樺 上四人共同訴訟代理人 陳鼎駿 律師
李宛芝 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之同段五一七建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號之建物騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零四年五月一日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟玖佰柒拾 陸元 。
就前項給付金額，被告其中一人為給付時，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬元捌仟貳佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告就已屆清償期部分，按月各以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，各得假執行；但被告如以新臺幣壹萬肆仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告之父即訴外人 李榮華 （下稱李榮華）於民國92年3月間
，出資購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同段517建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號之建物（下稱系爭建物），於購買當時將系爭建物借名登記於原告之二姑丈即訴外人 劉偉明 （下稱劉偉明）名下，至106年3月1日方移轉登記至原告名下。而原告之大姑姑即被告李佳玲（下稱李佳玲）於十餘年前，因欠繳租屋處之租金，遂請求李榮華將暫無人居住之系爭建物無償借予李佳玲及其夫即被告陳芳墩（下稱陳芳墩）與其二位兒子即被告陳冠勳、陳冠樺（下各稱陳冠勳、陳冠樺，與李佳玲、陳芳墩合稱被告）一家人居住，並言明倘原告之父或所屬親屬有需用時應即刻配合搬遷。詎被告借用系爭建物數十年後，陳冠勳、陳冠樺均已成年且有獨立謀生能力，李佳玲亦已領取足額退休金，經濟狀況業已改善，仍不遷出歸還系爭建物，反而擅自於系爭建物一樓裝設加工機器，甚將大門門鎖私自更換，致原告及其他長輩無法進入系爭建物祭祀祖先。嗣因原告於104年1月25日有使用系爭建物之需求，故要求被告應於同年4月30日前返還系爭建物，已給予被告3個月餘之期間搬遷，然被告卻皆置之不理，原告為保障自身權益分別以自己名義或借名登記名義人劉偉明之名義，各於104年5月22日、同年11月22日寄發存證信函及律師函，要求被告自行由系爭建物遷出，陳芳墩當時雖回覆因新住處需時間裝潢，要待105年5月下旬方可完成交屋云云，然迄今仍未返還系爭建物，是被告自104年5月1日起已屬無權占有系爭建物，應依民法第179條規定返還相當於租金之不當得利，系爭建物位於臺北市萬華區，為權利完整之獨棟透天4層樓房，交通便利，考量系爭建物之價值及被告所受利益，應認以系爭建物及其坐落土地申報總價年息百分之10計算被告無權占用系爭建物之相當於租金之不當得利數額為適當，查系爭建物坐落之土地價值為新臺幣（下同）288萬2,880元（計算式：申報地價43,680元/㎡×面積66㎡＝2,882,880元），而系爭建物課稅現值為26萬1,000元，依此被告無權占有系爭建物所受之每月相當於租金之不當得利應為2萬6,199元【計算式：（2,882,880＋261,000）×10%÷12個月＝26,199】。
原告依民法第470條第1項、第767條第1項前段及第179條規定提起本訴，被告應自原告限期遷出末日之翌日即104年5月1日起，至騰空返還系爭建物之日止，於每月5日前，按月給付原告2萬6,199元及自每月應付日之翌日起（即每月6日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語。
㈡並聲明：⑴被告應自門牌號碼為臺北市○○區○○街○○號，
建號為臺北市○○區○○段○○段000○號，坐落基地為臺北市○○區○○段○○段000地號土地之建物騰空遷出並返還予原告。⑵被告應自104年5月1日起至遷出返還前項建物之日止，於每月5日前，按月給付原告2萬6,199元，及自每月應付日之翌日（即每月6日）起至清償日止，按年息百分5計算之利息。⑶前項給付金額部分，被告其中一人為給付時，其餘被告於其給付範圍內免給付義務。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：㈠系爭建物之實際所有權人係原告之祖母即訴外人 李顏 來于（
下稱 李顏來 于），李顏來于亦為李佳玲之母，系爭建物於58年間為李顏來于所有，被告則於91年間經李顏來于同意後，無償入住系爭建物，因原告並非系爭建物之實質所有人，故其就本件訴訟並不具當事人適格，且李顏來于迄今仍同意被告無償使用系爭建物，是原告並非系爭建物之借與人，則原告請求被告遷讓返還系爭建物，應屬無據。縱李顏來于並非系爭建物真正所有權人，而認被告係與李榮華成立無償使用借貸契約，然由原告起訴狀所載及原告提出歷次存證信函可知，被告得無償使用系爭建物至找到其他住所為止，即本件使用借貸以「被告找到其他住所」為終止期限，衡諸兩造為親戚關係，原告明知此一情形下，繼受系爭建物時，應同受上開使用借貸契約特約約定之拘束，惟被告現今之經濟能力仍無法支撐尋找其他合適之居住處，足見系爭使用借貸契約之期限未屆至，使用借貸關係尚未消滅，原告徒以其為系爭建物所有權人欲終止系爭使用借貸契約，顯然不具民法第47
2條規定可終止借貸契約法律關係之法定事由，原告之主張尚非適法。縱認李顏來于並非系爭建物之實際所有權人，且系爭借貸契約屬未定期限之使用借貸關係，被告無償使用系爭房屋之原因尚存在，即使用借貸契約之目的顯然尚未成就，則被告之使用借貸法律關係尚未合法終止甚明，被告即非屬無權占用系爭建物，故原告之主張顯無理由。
㈡由原告起訴狀所陳可知，李榮華係自92年3月間方購得系爭
建物，原告更於106年3月1日方取得系爭建物之所有權登記名義，但被告早於91年即入住系爭建物，則原告早知被告就系爭建物已成立使用借貸契約，具有合法使用系爭建物之權限，使用系爭建物之目的仍存，然為脫免李顏來于或李榮華容忍被告占有之義務，竟以贈與名義使原告受讓系爭建物，原告並隨即主張物上請求權請求被告返還系爭建物，並為金錢上之請求，顯係以損害他人為主要目的，為惡意行使權利、濫用權利，已與民法第148條第1、2項規定有違，而與權利濫用禁止原則不符，原告主張顯無理由。縱被告確有原告所稱不當得利之情形，惟被告歷年僅使用系爭建物之2樓及3樓部分，1樓則作為家族共同使用作為祭拜祖先之「公媽廳」使用，並未占用系爭建物1樓及4樓，況原告之父母及親戚均持有系爭建物大樓鑰匙，可自由進出，難認被告就該部分獲有何等不法利益等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於106年3月1日起為系爭建物及坐落土地之登記所有權人（見簡易卷第6至8頁反面）。
㈡原告以自己名義於104年5月22日寄發文山木新郵局存證號
碼000065號之存證信函予李佳玲、陳芳墩，副本通知劉偉明，該存證信函記載原告於104年1月25日曾當面請求被告於
104年4月30日前搬離系爭建物，嗣被告並未搬離（見簡易卷第9、10頁）。
㈢劉偉明委任 陳添信 律師於104年11月27日以（104）信律字
第000000000號律師函告知李佳玲、陳芳墩、陳冠勳（誤載為「薰」），應於104年12月31日騰空遷讓返還系爭建物（見簡易卷第11至12頁反面）。
四、得心證之理由：原告主張其為系爭建物之所有權人，其前曾以原告或借名登記名義人劉偉明之名義，要求被告於104年4月30日前返還系爭建物，然被告迄今仍未返還，爰依法提起本訴請求被告騰空遷讓並返還系爭建物，並請求被告給付相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。則本件所應審究者厥為：㈠原告為系爭建物之所有權人，被告無權占有系爭建物，原告請求被告騰空遷讓並返還系爭建物，是否有據？㈡原告請求被告自104年5月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬6,199元，是否有理由？茲分別析述如下：
㈠原告為系爭建物之所有權人，被告無權占有系爭建物，原告請求被告騰空遷讓並返還系爭建物，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之；借用人應於契約
所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第1項、第2項及第767條第1項前段定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。被告抗辯原告僅為系爭建物之出名人，並非實質所有權人，系爭建物於58年即為原告之祖母李顏來于所有，被告於91年經過所有權人同意後，無償使用借貸迄今，原告並非借貸契約之當事人，當事人即非適格，縱李顏來于非實際所有人，然由原告信函可知其明知被告得無償使用系爭建物，卻仍繼受系爭建物，應同受使用借貸特約之拘束，況此為未定期限之使用借貸，被告使用系爭建物之目的尚未成就，則被告之使用借貸關係尚未合法終止，原告之主張並無理由云云，惟經原告否認在卷，是依上開說明，自應由被告就其有權使用系爭建物乙情舉證。
2.被告就其有權使用系爭建物之事實，雖聲請傳訊李顏來于到庭作證；然查，李顏來于先後已出具經認證過之104年6月12日及107年7月12日聲明書為證，前者聲明書記載：「....先夫 李舜卿 於生前變賣所有房產，多年以後長子李榮華與二女婿劉偉明考慮到將來我會思念老家，於是設法聯合買回雅江街83號居所，....我自從定居澳洲之後鮮少回台灣，雅江街房子空著，於是當時租住士林欠繳房租被房東拒租的大女兒（即李佳玲）一家打電話哀求大哥（即李榮華）予以借住，....不料陳芳墩與李佳玲一家濫用兄長信任，未經同意擅自佔用整棟樓宇....十多年過去了，陳家子女皆已成年，李佳玲這些年退休也領取不貲退休金，難關已過應可重新立足....」，後者聲明書記載有「....本人從未允許也絕不允許李佳玲及陳芳墩夫婦一家人長期占用雅江街物業。李佳玲及陳芳墩宣稱老母允許他們一家人續住雅江街祖屋，全屬謊言，請法庭明察，並請陳芳墩一家人無條件立即搬離台北市○○街○○號。....先夫李舜卿生前有感女兒李佳玲及女婿陳芳墩不肖，為免死後財產落入陳家之手，不得不變賣雅江街祖產，長子李榮華於多年後出資輾轉買回贈與長孫李宗穎（即本件原告），乃是我與先夫之遺願。....」等語（見本院卷第73頁正、反面及第75頁）；佐以證人劉偉明於本院證稱：伊聽岳父李舜卿說要移民到澳洲去，所以找伊大嫂 林淑華 的媽媽 黃玉春 買這房子，在92年時因大哥李榮華說要買回這個房子要過戶給其子即原告，這房子是700萬元，大哥出500萬元，但錢不夠，跟伊借了200萬元，他怕伊不放心，所以房子暫時過戶到伊名下，就伊認知，系爭房子真正所有權人是大哥李榮華，大哥每年年底前有到伊家將每期20萬元還給伊，直到104年就分期還完了，之後於106年伊就把系爭房子過戶給原告等語（見本院卷第218至221頁）；參以系爭物異動索引表可徵，87年間李舜卿曾為所有權人，同年即出賣予黃玉春，於92年登記所有權人為劉偉明，至106年贈與原告所有（見本院卷第157至172頁）；可知系爭建物自87年至106年間均非李顏來于所有，是被告抗辯李顏來于為真正所有權人，及係出於李顏來于之同意始入住系爭建物迄今云云，應非可採。
⒊又原告之父李榮華亦於107年9月7日出具經認證之聲明書
，其內容記載「....本人遵照先父李舜卿生前遺願，於民國92年買回雅江街83號房產贈與我的兒子亦即家族長孫李宗穎（即原告），李宗穎自92年起即為房產真正所有人，惟當時因尚未償還劉偉明先生債務，故將雅江街83號房產借名登記於劉先生名下，清償完畢後，106年方將所有權移轉登記予李宗穎名下。....本人當初將同意胞妹李佳玲夫婦一家人暫住雅江街83號房產僅係因其欠繳房租遭房東驅趕，出於同情心而暫時供其居住度過難關，當時即言明倘自己或親屬有需用該房產，李佳玲一家人應無條件歸還，並無供其長久無償居住之意，....等語（見本院卷第77頁）；而原告亦曾以自己名義於104年5月22日寄發文山木新郵局存證碼000065號之存證信函予李佳玲、陳芳墩，副本通知劉偉明，該存證信函記載原告於104年1月25日曾當面請求被告於104年4月30日前搬離系爭建物，嗣被告並未搬離（見簡易卷第9、10頁）；劉偉明亦曾於104年11月27日委任陳添信律師以（104）信律字第000000000號律師函告知李佳玲、陳芳墩、陳冠勳，應於104年12月31日騰空遷讓返還系爭建物（見簡易卷第11至12頁反面）；再酌以陳芳墩當時雖回覆因新住處需時間裝潢，要待105年5月下旬方可完成交屋一情（見簡易庭卷第13頁）；可徵原告之父李榮華於92年買回系爭建物時係為贈與原告，惟因向劉偉明借貸200萬元，始先借名登記予劉偉明，而陳芳墩當時亦曾回覆陳添信律師稱其新住處於105年5月下旬將可完成交屋一情，可知被告一家人於105年5月下旬時，其使用借貸系爭建物之目的即不存在，況李佳玲已領退休金，及二個兒子陳冠勳、陳冠樺亦均成年，則被告經催告應自104年4月30日前返還系爭建物，是業已經合法終止使用借貸法律關係甚明，故被告自10
4年5月1日起即應屬無權占用系爭建物，原告主張請求被告騰空遷讓並返還系爭建物，應有理由。
㈡原告請求被告自104年5月1日起至遷讓返還系爭建物之日
止，按月給付原告1萬4,976元部分，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。
2.查原告自92年起即為系爭建物之實質所有權人，被告自104年5月1日起就系爭建物之占有屬無權占有，均已如前述，堪認被告斯時起即屬無法律上原因而獲得使用系爭建物之利益，致原告受有損害，屬不當得利，依前開說明，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭建物位於臺北市○○區○○街上，為四層樓透天建物，位居臺北市精華之西區，生活機能佳，交通便利，本院審酌上開情形，認原告請求相當於租金之不當得利，查系爭建物坐落之土地價值為23
0萬6,3040元（計算式：申報地價43,680元/㎡×面積66㎡×80％＝230,6304元），而系爭建物課稅現值為26萬1,000元，依此被告無權占有系爭建物所受之每月相當於租金之不當得利應為1萬4,976元【計算式：（230,6304＋261,000）×7%÷12個月＝14,976，元以下四捨五入】。是以，原告主張被告應自104年5月1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告1萬4,976元，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。至原告請求被告應於每月5日前按月給付上開不當得利云云，因兩造並未約定，是原告此部分主張應屬無據，附予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第470條第1項、第767條第1項前段及第179條規定，請求被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同段517建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號之建物騰空遷讓返還原告；及自104年5月
1日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告14976元；就前項給付金額，被告其中一人為給付時，其餘被告於其給付範圍內免給付義務，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國108年3月15日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月15日
書記官林玗倩