裁判字號：臺灣臺北地方法院90年簡上字第665號民事判決
裁判日期：民國92年03月25日
裁判案由：返還訂金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度簡上字第六六五號
上訴人欣業永開發股份有限公司即附帶被上訴人法定代理人甲○○訴訟代理人 謝家健 律師被上訴人乙○○即附帶上訴人右當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國九十年七月十二日本院台北簡易庭八十九年北簡字第一二四三三號第一審判決提起上訴，附帶上訴人並提起附帶上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣叁萬元及自民國八十九年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人即附帶上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人即附帶被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：本件被上訴人即附帶上訴人起訴主張：伊以總價新台幣（下同）一百三十萬元向
上訴人即附帶被上訴人購買門牌號碼台北縣中和市○○路○○○號十樓之十二房屋（以下簡稱系爭房屋），現因買賣契約業已解約，為此請求上訴人即附帶被上訴人應返還伊所給付之買賣價金二十七萬五千元，及自民國八十七年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息，原審就被上訴人即附帶上訴人請求判決給付十四萬五千元及自八十九年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，判決被上訴人即附帶上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回，復於本院審理中被上訴人即附帶上訴人請求上訴人即附帶被上訴人應再給付伊十三萬元，為此請求判決：㈠駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈡原判決駁回附帶上訴人後開請求部分廢棄。㈢附帶被上訴人應再給付附帶上訴人十三萬元及按原判決主文第一項後段計算之利息（被上訴人並未就原審有關法定遲延利息超過百分之五計算及自八十九年五月二十日之前起算利息部分聲明附帶上訴。）上訴人即附帶被上訴人則以：本件買賣契約係因被上訴人即附帶上訴人違約在先
，業經伊解除該契約，依約沒收訂金，惟伊僅收取價金二十二萬五千元，再者契約中違約金之約定，並無顯失公平之處，本件違約金數額雖逾系爭房地總價百分之十，原審竟未經依被上訴人之請求而逕為依職權酌減，自有未洽，又依財政部訂頒八十七年營利事業同業利潤標準不動產買賣淨利率亦達百分之十七，自得依其標準計算參考為上訴人之損失，是本件買賣總價一百三十萬元，被上訴人僅給付二十二萬五千元作為違約金，亦難謂有何過高或應予酌減之情形等語置辯，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢駁回被上訴人之附帶上訴，第二審訴訟費用由附帶上訴人負擔。
查兩造於八十七年十一月十一日簽訂之系爭房屋買賣契約，買賣總價為一百三十
萬元，第一期款為二十六萬元，餘款一百零四萬元係向銀行以貸款核撥給付，而被上訴人於八十七年十一月十八日給付簽約金二十二萬五千元，嗣上訴人以被上訴人逾期遲未給付尾款及未向銀行辦理貸款為由，於八十八年五月十二日以存證信函催告被上訴人履約，並於八十八年五月二十八日再以存證信函，解除兩造間之系爭買賣契約，旋經上訴人另案對被上訴人提起確認買賣關係不存在訴訟，業經本院以八十八年度訴字第三五三九號民事判決，確認兩造間八十七年十一月十一日所訂系爭房屋買賣契約關係不存在確定等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、統一發票二紙、前揭民事判決書等影本在卷可稽，足認系爭房屋買賣契約業經合法解除乙節，洵堪採認，是本件應予審究兩造間之爭點厥為㈠被上訴人於契約解除前所已支付之價金總額應為若干？㈡原判決關於違約金酌減之判斷是否適當？分述如下：
㈠被上訴人於契約解除前所已支付之價金總額應為若干：
⑴依被上訴人所提出之「 依德 房屋」八十七年十一月十日斡旋金收據記載：「
總價欄：壹佰參拾萬元。斡旋金欄（業經被上訴人刪除更改為訂金欄）伍萬元。約定事項條款：：上項房屋總價若賣方或承租方同意，本「斡旋金」視同訂金，賣方或承租不賣或不租訂金加倍退還：：成交買方或租方支付五萬元服務費於簽約時乙次付清：：業務承辦人欄： 胡芝瑜 ：：客戶簽章欄：乙○○。」等內容觀諸，可徵當初被上訴人係透過「依德房屋」胡芝瑜仲介向被上訴人購買系爭房屋，且於八十七年十一月十日交付五萬元作為買賣之訂金，亦即該五萬元已因買賣契約成立，而為訂金之一部，而買方即被上訴人應於簽約時應支付服務費五萬元予仲介人，至為灼明。
⑵被上訴人主張交付之價金為二十七萬五千元等情，為上訴人所否認，查證人
即當初「依德房屋」之業務人員胡芝瑜（原名 胡淑蘭 ）證述：「蘇小姐（即被上訴人）當時看了被告（即上訴人）的房子以後，透過我幫他們處理房子，向我說要買系爭房子，以壹佰參拾萬元成交，第二天就簽約，原告（即被上訴人）只有五萬元現金，其中貳萬伍仟元是我的服務費用（五萬元）的一部分其餘貳萬伍仟元當作簽約金，原告（即被上訴人）另有交一張貳拾萬元的支票：：」等語（見原審卷第五十四頁甚明），復於台灣板板橋地方法院檢察署八十九年偵字第八六０三號偵查卷中陳述：「 蘇女 說合約成立，五萬元是服務費，我收二萬五千元，另外二萬五千元是給建設公司的，給建設公司的二萬五千元是當買賣房子的價金：：」等語（見前揭偵查卷附八十九年一月十八日訊問筆錄自明），證人即在上訴人公司負責承辦本件買賣之員工 鄭靜惠 陳述：「我只拿二萬五千元訂金，當日未拿二十二萬元，蘇女後來補一張二十萬元之支票予我公司繳簽約款，支票是透過胡小姐交予我再交公司：：」等語（見同前揭偵查卷附八十九年一月二十六日訊問筆錄），業經本院依職權調該案偵查卷查核屬實，復於台灣台北地方法院檢察署八十九年偵字第一三三一一號詐欺偵查卷到庭證述：「我去簽約，在八十七年十一月十一日在中和依德房屋我和蘇（即被上訴人）簽約，價金共一百三十萬元，：：一百零四萬元是貸款，簽約時我在從依德房屋拿二萬五千元現金，（後來）蘇轉二十萬元支票給依德（房屋），依德轉給我」、「（問依德交付二萬五千元給你蘇是否在場？）在場，蘇知道，當時講好另二萬五千元是仲介費，簽約時蘇直揭交付代書二萬元過戶費用：：」等語，另證人即信義房屋代書事務所負責人 葉玲惠 亦證稱：二萬元交給信義房屋代書事務所作為預繳規費，二萬五千元由胡淑蘭收取作為介紹費，而欣業永公司僅收取二十二萬五千元等語，此有該案號不起訴處分書影本在卷可稽，綜合上開證人之證詞及函調卷宗可知，系爭房屋買賣價款扣除被上訴人給付仲介人胡淑蘭二萬五千元及支付代書費用二萬元以外，被上訴人僅透過證人胡芝瑜轉交價款二十二萬五千元予上訴人，至於被上訴人聲請傳訊證人鄭靜惠以證明上訴人收取二十六萬元云云，然查系爭房屋之交款方式係由仲介人胡芝瑜轉交予證人鄭靜惠再繳回上訴人公司，已如上所述，況且證人鄭靜惠就收款情形業於偵查卷內陳述明確，是無贅事傳訊調查之必要，附此說明。
㈡原判決關於違約金酌減之判斷是否適當：
⑴按民法第二百五十三條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數
額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，此有最高法院七十九年台上字第一六一三號判例意旨可參，然查兩造間之系爭房屋買賣契約既經解除，已上所述，依系爭房屋買賣契約第十條第二款之約定：「：：乙方（即上訴人）即得解除本約，並沒收甲方（即被上訴人）已繳價款作為懲罰性之違約金：：」等字樣，茲上訴人既抗辯因被上訴人違約經其解除契約後，依約沒收其被上訴人所繳價款作為違約金，揆諸前開判例說明，法院若認約定之違約金過高者，自得依職權核減，無需債權人之主張始得核減之限制，從而上訴人抗辯本件被上訴人並未請求酌減違約金，自不得審酌云云，自無可採。
⑵惟按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減
至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，然查本件系爭房屋總價款為一百三十萬元，如以二十二萬五千元全額沒收計算，該項懲罰性違約金達總價款之百分之十七點三，本院審酌現今百業蕭條，社會經濟狀況不佳，再參佐財政部頒佈之八十七年度營利事業同業利潤標準表，依上開標準不動產買賣同業利潤標準為百分之十七，等一切情形，認為系爭違約金酌減至買賣契約總價金百分之十五為宜，何況上訴人業於解除前項買賣契約後，於八十九年九月間將系爭房屋移轉為訴外人 官秀英 所有，是上訴人業已出售系爭房屋，則若乃命給付高額之違約金，對被上訴人而言，亦屬過苛，依此計算，上訴人沒收十九萬五千元做為懲罰性違約金，應屬合理，其超過此部分之訂金，應返還被上訴人。
綜上所述，被上訴人基於系爭房屋買賣契約所支付價款總額為二十二萬五千元，
而上訴人本於契約解除權沒收懲罰性之違約金以十九萬五千元為適當，是被上訴人本於解除契約之法律關係，請求上訴人給付三萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起（即八十九年五月二十日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回；原審超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第一項所示，至於上開准許部分，原審判決命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴；又被上訴人即附帶上訴人請求上訴人即附帶被上訴人應再給付附帶上訴人十三萬元及按原判決主文第一項後段計算之利息，如前所述，乃原判決就此部分為附帶上訴人敗訴之判決，並無不合，附帶上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其附帶上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他事證，無足以影響本件判斷，爰不一一論述，併此敘明。
參、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十五日
民事第四庭審判長法官林勤綱
法官周玫芳法官陳博文右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十二年三月二十五日
書記官蔡嘉萍