臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄訴字第30號
原 告
即反訴被告 顏詩蘭
訴訟代理人 葛孟靈 律師
被 告
即反訴原告 陳吉勇
陳毓 祐
鍾秋齡
共 同
訴訟代理人 何旭苓 律師
複 代理人 蘇哲萱 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明原以陳吉勇、 陳毓祐 為被告，嗣於本院審理中
具狀追加被告鍾秋齡（雄簡字卷第216頁），該訴之追加部
分固經被告明示不同意追加（同卷第242頁），然原告主張
被告鍾秋齡亦為如附件所示A、B、C部分之占有人，核屬
請求之基礎事實同一，且本件爭點不因原告追加被告鍾秋齡
而有重大變異，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴
訟法第255條第1項第2款、第7款等規定，應予准許，合
先敘明。
二、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○○號12樓
建物（下稱12樓建物）所有權人，該建物如附件所示A（樓
梯間平台，8.22平方公尺）、B（樓梯，3.77平方公尺）、
C（大門）部分均遭被告無權占有，被告自應將該等部分返
還原告；縱認該等部分為門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○○
號13樓、510號13樓未保存登記建物（下稱13樓二建物）之
一部，則該等部分亦無權占有12樓建物如附件所示斜線部分
（11.99平方公尺），被告陳毓祐既為13樓二建物之事實上
處分權人，自應將如附件所示A、B、C部分拆除，並將如
附件所示斜線部分返還原告，爰依民法第767條、第179條
等規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將12樓建物如附件所示
A、B、C部分返還原告；㈡被告陳毓祐應將如附件所示A
、B、C部分拆除，並將如附件所示斜線部分返還原告（前
揭訴之聲明㈠、㈡部分，請求法院擇一而為勝訴判決）；㈢
被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附件所示A、B部
分止，按月給付原告新臺幣（下同）1089元；㈣就訴之聲明
㈢部分，願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：附件所示A、B、C部分係屬13樓二建物之一部
，被告鍾秋齡並非該等部分之占有人，至被告陳吉勇、陳毓
祐固分別為該等部分之占有人、事實上處分權人，然附件所
示斜線部分係12樓建物所有權人 顏振成 於民國84年間無償提
供被告陳毓祐使用，嗣原告於受讓12樓建物所有權時亦明知
上情，則依民法第148條第1項、類推適用民法第425條之
1等規定，應認被告並非無權占有等語，資為抗辯，並聲明
：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免
為假執行。被告另以原告訴之聲明㈠、㈡無理由為審判之解
除條件，類推適用民法第787條之規定提起預備反訴，並聲
明：㈠確認反訴原告對於12樓建物如附件所示A、B、C部
分之通行權存在；㈡反訴被告應容忍反訴原告以不變更如附
件所示A、B、C部分之方式通行，並不得設置妨礙通行之
障礙，亦不得有其他妨害反訴原告通行之行為（以上以原告
訴之聲明㈠無理由為審判之解除條件）；㈢確認反訴原告對
於12樓建物如附件所示斜線部分之通行權存在；㈣反訴被告
應容忍反訴原告以不變更如附件所示斜線部分之方式通行，
並不得設置妨礙通行之障礙，亦不得有其他妨害反訴原告通
行之行為（以上以原告訴之聲明㈡無理由為審判之解除條件
）。
四、兩造不爭執之事實（雄訴字卷第234頁反面至第235頁）：
㈠12樓建物及13樓二建物均為皇宸建設有限公司所起造，12樓
建物之所有權人為顏振成，13樓二建物之所有權人為 顏振長
，於建造完成時，供顏振成作為住家使用。
㈡嗣顏振長於84年10月28日將13樓二建物之事實上處分權讓與
被告陳毓祐。
㈢嗣12樓建物所有權由 周金 看拍定取得， 周金看 並於93年6月
17日將該所有權移轉登記予原告。
㈣13樓二建物自84年起迄今，均由被告陳吉勇、陳毓祐自用，
原告未曾取得13樓二建物之鑰匙，亦未曾入內確認使用狀況
。又13樓二建物與12樓建物使用不同大門出入，且12樓建物
與13樓二建物不相通，故無法自12樓建物內部進入13樓二建
物。
㈤附件所示C部分為13樓二建物之大門，A部分為平台、B部
分則為12樓通往13樓之樓梯，A、B部分均在C部分所示大
門內。
五、得心證之理由：
㈠附件所示A、B、C部分均為13樓二建物之一部，其事實上
處分權為被告陳毓祐所有：
⒈所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性
之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構
造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或
僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築
之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法
第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有
權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具
獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加
蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附
屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判
斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用
上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上
之依附關係以為斷，最高法院100年度台上字第4號民事判
決可資參照。又所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、
四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間
區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間
。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨
使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之
獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、
利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之
意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量，最高
法院106年度台上字第941號民事判決闡述甚詳。
⒉經查，13樓二建物與12樓建物使用不同大門出入，且12樓建
物與13樓二建物不相通，故無法自12樓建物內部進入13樓二
建物，而附件所示C部分為13樓二建物之大門等節，已如前
述（兩造不爭執之事實㈣、㈤部分參照），顯見13樓二建物
雖未為保存登記，然其與12樓建物在構造上彼此區隔，且有
獨立出入之大門直達電梯（即附件所示C部分），在使用上
亦與12樓建物間並無依存關係，具有構造上及使用上之獨立
性，而屬獨立之建物，此部分亦經臺灣高等法院高雄分院
104年上字第345號民事判決同此認定（該判決事實及理由
欄五、㈠部分參照）。再參酌附件所示A部分為平台、B部
分則為12樓通往13樓之樓梯，A、B部分均在C部分所示大
門內等情（兩造不爭執之事實㈤部分參照），足認附件所示
A、B、C部分均為13樓二建物之一部，其事實上處分權為
被告陳毓祐所有（兩造不爭執之事實㈡部分參照）。原告先
主張附件所示A、B、C部分均為12樓建物之一部，嗣又改
稱係屬共用部分云云（雄訴字卷第246頁反面），於法容有
誤會，均非足採。
⒊從而，原告主張附件所示A、B、C部分均為12樓建物之一
部，而依民法第767條之規定，請求㈠被告應將12樓建物如
附件所示A、B、C部分返還原告，為無理由，應予駁回。
㈡被告陳毓祐以13樓二建物如附件所示A、B、C部分占有12
樓建物如附件所示斜線部分，並非無權占有：
⒈民法第425條之1規定於89年5月5日增訂施行前，土地與
房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質
上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該
房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開
同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，
可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應
推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48
年度台上字第1457號民事判決可資參照。又參照該判決全部
裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支
付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金
數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再
因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，
其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，
應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓
土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房
屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係
，最高法院73年度第5次民事庭會議決議同此意旨。再民法
第425條之1規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記
建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓
與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，
實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解
釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上
處分權之情形，始符法意，最高法院99年台上字第1723號民
事判決可資參照。
⒉經查，13樓二建物如附件所示A、B、C部分占有12樓建物
如附件所示斜線部分（11.99平方公尺）乙節，有高雄市前
鎮地政事務所土地複丈成果圖（即附件）為證，顯見13樓
二建物性質上不能與附件所示斜線部分之使用權分離而存在
，亦即使用13樓二建物必須使用12樓建物如附件所示斜線部
分，其利益狀態與前揭最高法院48年度台上字第1457號民事
判決所稱「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即
使用房屋必須使用該房屋之地基」之情形，並無二致。再依
顏振長與被告陳毓祐間就13樓二建物事實上處分權之讓與契
約書記載：「13層樓梯出入口占用12樓陽台，甲方（即顏振
長）應負責向12樓所有權人（即顏振成）取得無償使用切結
書」、「12樓陽台供13樓出入」等內容（雄簡字卷第80頁、
第81頁反面），可知附件所示A、B、C部分占有斜線部分
，係於顏振長將13樓二建物之事實上處分權讓與被告陳毓祐
時，業已存在之事實，而當時附件所示A、B、C部分、斜
線部分，固分屬顏振長、顏振成所有，並非同屬一人，然顏
振成係代理顏振長將13樓二建物之事實上處分權讓與被告陳
毓祐，此有上開讓與契約書為證（雄訴字卷第119頁），且
顏振成當時即為13樓二建物之實際使用人（兩造不爭執之事
實㈠部分參照），則顏振成既未於被告陳毓祐使用期間為任
何反對之表示，其利益狀態與前揭最高法院48年度台上字第
1457號民事判決所稱「土地及房屋同屬一人」之情形，實無
不同，自應推斷其已默許被告陳毓祐繼續使用附件所示斜線
部分。從而，顏振長於84年10月28日將13樓二建物之事實上
處分權讓與被告陳毓祐時，民法第425條之1規定固因尚未
施行而無適用或類推適用之餘地，然依前揭最高法院48年度
台上字第1457號民事判決、最高法院73年度第5次民事庭會
議決議之同一法理，應認二人間就12樓建物如附件所示斜線
部分具有租賃關係，嗣12樓建物所有權由周金看拍定取得，
並於93年6月17日將該所有權移轉登記予原告時，依民法第
425條之規定，該租賃關係依次移轉於被告陳毓祐與周金看
、原告間，則被告陳毓祐以如附件所示A、B、C部分占用
原告所有12樓建物如附件所示斜線部分，即非無法律上之權
源。
⒊從而，原告主張13樓二建物如附件所示A、B、C部分，無
權占有12樓建物如附件所示斜線部分，而依民法第767條之
規定，請求㈡被告陳毓祐應將如附件所示A、B、C部分拆
除，並將如附件所示斜線部分返還原告，為無理由，應予駁
回。
六、綜上所述，原告依民法第767條之規定，請求㈠被告應將12
樓建物如附件所示A、B、C部分返還原告；㈡被告陳毓祐
應將如附件所示A、B、C部分拆除，並將如附件所示斜線
部分返還原告（前揭訴之聲明㈠、㈡部分，請求法院擇一而
為勝訴判決），為無理由，應予駁回。原告上開聲明既經駁
回，則其另依民法第179條之規定，請求㈢被告應自起訴狀
繕本送達翌日起至返還如附件所示A、B部分止，按月給付
原告1089元，亦無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，
其假執行之聲請失所附麗，自應併予駁回。
七、原告之訴（本訴部分）既經駁回，被告另以原告訴之聲明㈠
、㈡無理由為審判之解除條件，類推適用民法第787條之規
定提起預備反訴（反訴部分），即無再予審究之必要（最高
法院101年台上字第224號民事判決同旨），併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年4月28日
民事第五庭法官王耀霆
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中華民國109年4月28日
書記官鄭永媚
附件：
高雄市前鎮地政事務所土地複丈成果圖