裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第474號民事判決
裁判日期：民國104年09月07日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第474號原告 呂秀娘 訴訟代理人 吳易修 律師被告 詹妹
孫嘉富 共同訴訟代理人 蔡祥銘 律師
蔡晉祐 律師上列當事人間給付居間報酬事件，經本院於民國104年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原請求被告詹妹、孫嘉富應分別給付原告1,924,144元、485,856元（見本院卷第1頁），嗣於審理時更正為詹妹、孫嘉富應分別給付原告553,294元、194,400元（見本院卷第79頁），核屬減縮訴之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告為出售所有如附表所示土地（下合稱系爭土地，總面積5,845.85㎡），經由訴外人 陳天恩 、 林武助 介紹，於民國103年6月21日與原告簽訂不動產買賣委託書，委託原告銷售系爭土地，委託期間自103年6月21日起至同年12月20日止，報酬為成交價金之2％（下稱系爭契約）。原告於委託期間尋得買主即訴外人德旺建設企業有限公司（下稱德旺公司）以120,500,000元向被告買受，於103年9月
1日約定居間報酬變更為銷售金額扣除增值稅後之淨額之0.
8％，並於同日至德旺公司談論簽約事宜；惟德旺公司認被告所提買賣價金不能以貸款支付之條件過苛，致買賣契約未能簽立，被告並於當日終止系爭契約。詎被告於終止系爭契約後，以相同金額出售系爭土地予德旺公司，違反誠信原則。爰依民法第565條、第568條及系爭契約之法律關係，提起本訴，並聲明：㈠詹妹、孫嘉富應分別給付原告553,294元、194,400元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭契約，委託銷售金額為每坪115,00
0元（即總價203,360,000元）。嗣原告介紹林武助與被告接洽，經林武助與被告議價，被告同意以總價120,500,000元出售系爭土地予林武助所屬建設公司，買賣條件為價金應於1個月內以現金給付，不得以系爭土地辦理貸款。然而，林武助帶同被告、代書前往德旺公司簽約，德旺公司董事長不同意上開買賣條件，並稱不認識林武助，致無法完成簽約。被告認原告令林武助偽為建設公司與被告議價，有違誠信，遂終止系爭契約。嗣經被告委託之住商不動產高雄建功加盟店（聚多馨房屋仲介有限公司）（下稱住商公司）居間仲介，並透過代書、銀行協調，始同意放棄買方不得以系爭土地貸款作為價金之條件，並於103年10月22日將系爭土地以120,500,000元出售予訴外人 彭孝寶 ，並於簽約當日始知悉實際買方為德旺公司。系爭土地是由住商公司仲介完成出售，原告並無報酬請求權等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年6月21日簽立系爭契約。
㈡原告介紹林武助與被告接洽，經林武助與被告議價，被告同意以總價120,500,000元出售系爭土地。
㈢於103年9月1日，兩造約定居間報酬變更為銷售金額扣除
增值稅後之淨額之0.8％，並與林武助前往德旺公司欲簽立買賣契約，因德旺公司不同意買賣價金不能以貸款支付之條件，致未簽立系爭土地買賣契約。被告於同日終止系爭契約。
㈣被告於103年10月22日以120,500,000元出售系爭土地予德旺公司。
四、本件爭點：原告得否請求被告給付居間報酬？如可，金額若干？本院之判斷如下：
㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，民法第568條第1項定有明文。是若契約非因媒介居間人報告或媒介而成立，即難據以請求居間報酬。經查，兩造於103年6月21日成立系爭契約，並於同年9月1日終止，有系爭契約（見本院卷第4頁、第5頁）可佐，為兩造所不爭執，是原告媒介居間期間為103年6月21日至103年9月
1日止，應足採認。而被告於102年6月1日起即委託住商公司銷售系爭土地，委託期間至103年11月30日止，並經住商公司建功加盟店負責人 竇暐婷 之居間介紹，於103年10月22日與訴外人彭孝寶就系爭土地簽訂不動產買賣契約等節，有委託同意書、契約書、不動產買賣契約書（見本院卷第36頁至第40頁、第108頁至第117頁）為證；訴外人彭孝寶為德旺公司董事，系爭土地實質上買方即德旺公司，為兩造所不爭執，是系爭土地於被告委託住商公司銷售期間出售予德旺公司，亦足採認。再者，證人竇暐婷證稱：被告委託住商公司出售系爭土地，伊拜訪德旺公司，介紹很多土地，董事長表示高小姐會聯絡伊，後來高小姐請伊協助調整價格、辦理貸款，並找被告信任之張代書協助，最後有一家銀行同意貸款直接撥入被告帳戶才成交等語（見本院卷第86頁、第87頁），核與證人即德旺公司仲介 高燕玉 證述：德旺公司由伊接洽，被告委託住商公司，住商公司找德旺公司董事長，董事長請伊找住商公司去跟被告談，經過與住商公司多次斡旋、溝通，貸款部分由住商公司與被告聯繫，並請銀行、代書幫忙才完成合約等語（見本院卷第94頁至第96頁）相符，兩造對上開證人證詞均不爭執（見本院卷第90頁、第97頁）。
是系爭土地買賣係透過住商公司媒介居間德旺公司，進而與德旺公司仲介高燕玉議價，並由代書、銀行協調貸款事宜等買賣條件，於103年10月22日成立買賣契約。被告主張其與德旺公司間就系爭不動產締結買賣契約，並非因原告報告或媒介而成立等詞，應屬有據，原告自無從依民法第568條第
1項請求被告給付居間報酬。㈡按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院著有58年台上字第2929號民事判例意旨參照）。經查：
⒈原告主張被告於103年9月1日至德旺公司表示不同意以
貸款方式支付買賣價金等語，致買賣契約無法訂立，係為避免支付居間報酬等語，為被告否認。觀諸被告與住商公司歷次簽立之委託銷售文件，均載明：土地不提供貸款，買方需現金交易等詞（見本院卷第108頁至第117頁），可認被告確向仲介公司表達系爭土地不辦理貸款，需以現金交付為買賣條件，並列入委託銷售之約定事項。而證人竇暐婷、高燕玉、住商公司職員 康崇瑞 均證稱：被告堅持系爭土地買賣不能貸款，要以現金交易等語（見本院卷第87頁、第92頁、第94頁），益徵被告有以現金交易、土地不設定抵押貸款為買賣條件之情事。而土地買賣要求以現金交易，或係擔恐貸款風險，或係賣方交易習慣，此為市場交易之自由。況被告與住商公司亦有此買賣條件之約定限制，難謂被告係為避免支付原告居間報酬而主張此買賣條件。是原告主張被告係為避免支付居間報酬，始於103年9月1日主張需以現金交付、不貸款之買賣條件等語，即不可採。
⒉此外，住商公司於銷售系爭土地期間，與德旺公司取得聯
繫，並與德旺公司仲介高燕玉議價，為能促成買賣，聯繫被告信任之代書，協調銀行使貸款金額直接匯入被告帳戶，業如前述，堪認住商公司確因被告主張之買賣條件居間協調付出相當心力。而住商公司於媒介居間過程中，並無告知被告買方身分，德旺公司仲介高燕玉於議價過程中，亦未與被告聯繫等節，經證人竇暐婷、高燕玉於本院證述明確（見本院卷第88頁、第94頁），是被告主張其等於簽約當時始知悉買方為德旺公司等語，並非虛妄。依前所述，被告本有以現金交付、土地不貸款為買賣條件，於103年9月1日，德旺公司不同意被告所提買賣條件，系爭土地買賣因而未成立，並非被告故意拒絕訂約始然。被告終止系爭契約後，住商公司付出相當心力協調被告主張之買賣條件，被告被動於103年10月22日經住商公司居間與德旺公司簽訂買賣契約，無從預先得知買方即為德旺公司，堪認被告於103年9月1日終止系爭契約，並非故意避免支付居間報酬，亦非使原告喪失報酬請求權而為之。
⒊原告另主張：被告與原告媒介之同一買方，簽立同一內容
之契約，依誠實信用原則，應支付居間報酬等語。然而，不動產買賣市場為自由開放市場，訂約資訊不因一時由特定媒介居間者掌握即為專屬，倘訂約機會透過管道重複出現，除違反誠信原則外，尚無限制出賣人或買受人締約之理。被告因德旺公司不同意現金交付、不貸款之買賣條件而未成立契約，嗣後被動經住商公司居間、磋商，協調買賣價金支付方式，始與德旺公司簽約，已如前述，是被告與德旺公司間締結買賣契約，係因住商公司報告媒介所成立。被告並非故意於103年9月1日拒絕與德旺公司簽立買賣契約，亦非為使原告無法取得居間報酬而終止系爭契約，難謂有原告所指違反誠信原則之情事存在。至德旺公司仲介高燕玉將其所得仲介費用分予住商公司、原告及代書等情，固然有證人高燕玉於本院之證詞可佐（見本院卷第95頁），為兩造所不爭執，然此係基於人情所為恩惠性給付，並非可推認被告有給付居間報酬之義務，難執為對原告有利之認定。原告以高燕玉獲得之仲介費轉交予原告，執此主張被告違反誠信原則等詞，殊非可採。
五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條及系爭契約之法律關係，請求詹妹、孫嘉富應分別給付553,294元、194,40
0元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。其訴既應駁回，假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年9月7日
民事第一庭法官楊佩蓉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月8日
書記官鍾錦祥附表：
┌──┬──────┬───────┬────┬────────┬──┐│編號│土地所有權人│土地坐落地號│權利範圍│土地面積│備註││││（高雄市仁武區││（平方公尺）│││││永和段）││││├──┼──────┼───────┼────┼────────┼──┤│1│被告詹妹│346│全部│722.72│土地│├──┤├───────┼────┼────────┤面積││2││348│全部│2,347.86│合計│├──┤├───────┼────┼────────┤4,66││3││352│全部│801.61│7.04│├──┤├───────┼────┼────────┤平方││4││356│全部│794.85│公尺│├──┼──────┼───────┼────┼────────┼──┤│5│被告孫嘉富│347│全部│187.6│合計│├──┤├───────┼────┼────────┤1,17││6││349│全部│991.21│8.81│││││││平方│││││││公尺│└──┴──────┴───────┴────┴────────┴──┘