裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第671號民事判決
裁判日期：民國93年10月15日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度重訴字第六七一號
原告乙○○○訴訟代理人 秦玉坤 律師被告甲○○○訴訟代理人 孫煜輝 律師
林宏信 律師當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國九十三年九月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位聲明部分：
（一）被告及 林榮顯 （被告之小叔）所有坐落台北縣○○鄉○○段土地公坑小段五地號等七十九筆農業用地，於民國七十九年七月二日向台北縣政府申請變更編定為山坡地保育區丙種建築用地，並經台北縣政府於同年十月十九日同意照案辦理。被告與林榮顯於八十一年三月十六日與東怡建設開發股份有限公司（下簡稱東怡公司）、福億建設事業股份有限公司（下簡稱福億公司）訂立不動產買賣契約書，將其二人所有前開七十九筆丙種建築用地，及其聯絡淡金公路之二十米寬通行道路使用權（包括出賣與原告之土地公坑小段一之一、二、三之四及北勢子小段一九二地號等四筆農業用地）出賣與該二公司。被告於同日另與原告訂立不動產買賣契約書，以總價款壹億柒仟肆佰伍拾參萬元，將其所有已作為前開七十九筆丙種建築用地聯絡淡金公路之通行道路之同段土地公坑小段一之一、二、三之四及北勢子小段一九二地號等四筆農業用地，暨其相鄰八筆未依法作農業使用並完成基礎開發之農業用地，亦即如附表所示之十二筆農業用地（以下簡稱系爭農地）出賣與原告，並於同年六月三十日收訖原告給付之全部總價款壹億柒仟肆佰伍拾參萬元，及將該十二筆系爭農地交付原告占有。
（二）惟原告於八十一年三月十六日與被告就本件十二筆系爭農地訂立不動產買賣契約書時，係福億公司之發起人，並非農民，並無自耕能力，依當時土地法第三十條規定，原告無法登記為所有人。且自八十一年四月二十三日起至八十九年三月二十八日止原告能力證明書，以致未能取得系爭農地所有權之移轉登記。且無預期買賣之系爭農地變為非農地後再為移轉之情形，亦無約定登記與任何有自耕能力之第三人，或約定待原告或第三人有自耕能力時再為移轉登記之情形。況本件十二筆系爭農地於兩造訂約時，並未依法作農業使用，依當時施行之土地法第六條、第三十條，土地稅法第十條、第三十九條之二及其施行細則第五十七條、第五十八條，暨「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第一點、第二點、第六點第一項等規定而言，縱然其承受人有自耕能力，亦不能取得本件十二筆系爭農地之農業用地證明書、自耕能力證明書，以申請免徵土地增值稅，並辦理所有權移轉登記。故依照最高法院六十六年臺上字第二六五五號判例，及七十三年度第五次民事庭會議決定，兩造就本件系爭農地訂立之買賣契約，即係以不能給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約為無效。兩造買賣契約既為無效，則原告依民法第一百十三條、第一百七十九條前段及第一百八十二條第二項之規定，求為先位訴之聲明之判決，自無不合。
（三）退步言，兩造就系爭農地訂立之買賣契約縱非無效，惟查土地法第三十條於八十九年一月二十六日刪除後，原告經於九十一年四月十一日、五月十五日及九十三年二月十七日一再以存證信函催告被告辦理系爭農地所有權之移轉登記未果，後於九十三年三月十六日具狀聲請對被告發支付命令，並以該狀及支付命令之送達，向被告為解除本件買賣契約之意思表示，及為返還價金之請求，從而，原告依民法第二百五十四條、第二百五十六條及第二百五十九條第二款之規定，再以本狀之送達，向被告為解除本件十二筆系爭農地買賣契約之意思表示，並求為先位訴之聲明之判決，自無不合。
（四）對於證人 蕭茂森 之證言之陳述：⒈查原告於於訂約時並無自耕能力，是證人蕭茂森證稱：原告乙○○○有自耕能
力，取得自耕能力以後就要辦理所有權移轉云云，與事實不符，不能採信。⒉次查，被告及林榮顯將前開七十九筆丙種建築用地出賣與東怡公司及福億公司
時，其承受人並無以具有自耕能力為必要，亦無適用當時施行之土地稅法第三十九條之二第一項規定。惟渠等間同樣由蕭茂森製作之買賣契約第八條及第十一條第四款，亦記載與本件買賣契約之第八條及第十一條第四款相同文字之約定，足見該二條款之約定僅係蕭茂森所製作之定型化條款而已，並無具有任何當事人之真意可言。故蕭茂森證稱：有約定在十一條第四款。因為當時法令沒有自耕能力，就不能移轉。免徵增值稅約定，因為不是自耕能力就要繳稅金，如果是有自耕能力就免繳增值稅，所以一定要有自耕能力。．．。當時買方知道是要買農地，且知道當時的規定就是要有自耕能力才能夠買。．．是自由決定。這是一般慣例，登記給原告或指定登記給符合規定的第三人也可以，乙方不得異議云云，顯係迴護被告之詞，不能採信。
⒊如前所述，本件系爭農地於兩造訂約時，並未依法作農業使用，依當時施行之
前開土地法第六條等規定而言，縱然其承受人有自耕能力，亦不能取得本件系爭農地之農業用地證明書、自耕能力證明書，以申請免徵土地增值稅，並辦理所有權移轉登記。是蕭茂森證稱：交地時，如果原告有找到有自耕能力的第三人時，依當時合約可以辦理過戶云云，明顯不實，不能採信。
⒋至於蕭茂森一面證稱：應該是原告乙○○○他們公司的人把資料拿走，簽約後
，所有權移轉手續文件、土地有點交給原告，我印象中有將賣方的權狀憑證交給買方，因為錢已經付清，一般正常情形，買方會接收回去，不可能錢付清，權狀還會放在我這邊云云；他方面又證稱：買方即原告打電話給我，要我找找看，後來我有傳話，賣方說當時已經交給你了。補發後的權狀現在應該在我辦公室云云，明顯矛盾不實，不能採信。蓋原告茍已收受系爭農地之所有權狀，又何須一再於以存證信函催告被告交付該十二筆系爭農地之所有權狀，並請證人申請補發？退步言，證人蕭茂森上開證言，縱非虛妄，惟被告既僅交付系爭農地之所有權狀而已，亦難謂其已完全履行使買受人取得該物所有權之義務。
被告縱然已將系爭農地之所有權狀（或補發之所有權狀）交付原告或蕭茂森，然本件系爭農地既於兩造訂約時未依法作農業使用，依照現行農業發展條例第三條第十一款、第三十一條及第三十九條及「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第六條第二款暨第七條第三款之規定，本件十二筆系爭農地仍因可歸責於被告未依法作農業使用之事由，無法取得農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書，以申請不課徵土地增值稅，並辦理所有權移轉登記。
（五）訴之聲明：⒈被告應給付原告新台幣壹億柒仟肆佰伍拾參萬元，及自民國八十一年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願預供現金或由合作金庫銀行股份有限公司發行可轉讓之同金額定期存款存單，或由其出具同金額之保證書為擔保，請求准予宣告假執行。
二、備位聲明部分：
（一）退萬步言，原告求為先位訴之聲明之判決，縱無理由。惟按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。是原告據此求為備位訴之聲明之判決，亦無不合。
（二）訴之聲明：被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告。
貳、被告則以下列情詞置辯：
一、系爭農地所訂立之不動產買賣契約書係合法有效：
（一）系爭農地之買賣，當時係委由代書蕭茂森辦理所有權移轉登記事宜，被告已將系爭農地交付予原告，若原告取得自耕能力證明，或原告能找到有自耕能力證明之第三人，即可辦理所有權移轉登記，被告已將移轉登記所須文件交予代書。另原告亦承認被告將系爭農地交付原告占有，足證被告已完成賣方之義務。
辦理所有權移轉登記之手續，僅需原告取得自耕能力證明，或以有自耕能力證明之第三人辦理移轉登記。
（二）原告自承，足證原告應具有職業為農民之身份，為申請取得自耕能力證明，始將入至系爭農地所在之行政區域。當修正土地法規及廢止自耕能力證明後，依法無須自耕能力證明後，原告旋即遷出該除，而不急欲辦理系爭農地之所有權移轉登記。原告雖無法取得自耕農能力證明，惟依兩造買賣契約書第八條規定得指定登記給符合規定之第三人。原告亦曾指定第三人之名義辦理所有權移轉登記，此經蕭茂森到庭證明，但因原告自己因素未予辦理移轉登記事宜。
（三）買賣契約第八條係指登記給原告或指定登記給符合規定的第三人也可以，該第三人也要有自耕能力，因為當時法令沒有自耕能力，就不能移轉，所以買賣契約第十一條第四款「農業用地以自耕農移轉免徵增值稅」的約定就是一定要有自耕能力等情綦詳，故兩造當時已約定系爭買賣土地須登記予有自耕能力之人，至為明確，洵無原告所指契約無效之情形。
二、參照買賣契約第四條，雙方於原告給付第一次價款時即應作成所有權移轉證件，交予雙方委任之代理人辦理產權移轉登記之約定，原告既稱已付清所有價金，則證人所稱被告已交付所有權移轉文件等情確屬真實。原告遲至十二年後方空言主張被告未交付所有權移轉登記所需證明文件，或當時無法取得農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書辦理所有權移轉登記云云而解除契約，自不應准許。系爭農地既於八十一年六月三十日已經點交，被告復於原告八十一年四月二日給付第一次價款後，將所有權移轉登記文件交付原告辦理所有權移轉登記，已盡民法第三百四十八條第一項所定之出賣人義務，縱系爭土地迄今仍未完成所有權移轉登記，乃屬原告之遲延，不可歸責於被告。故原告備位聲明訴請鈞院判命被告將土地所有權移轉登記予原告，即欠缺保護必要之要件，亦無理由，應併駁回。
三、原告所引用最高法院六十六年上字第二六五五號判例，已遭最高法院於九十年三月二十日最高法院九十年度第三次民事庭會議決議中不再援用。原告係在此決議作成後起訴，應受前述決議拘束，不得適用該判例。
四、且自兩造訂約後，被告已交付系爭土地予原告使用至今近十二年，如兩造未約定登記與任何有自耕能力之第三人或預期不能之情形得除去者，原告為何不於無法取得自耕能力證明當時，即逕行主張契約無效，卻要到十二年後連土地法都已解除限制後才主張契約無效。足見兩造應有登記與任何有自耕能力之第三人或預期不能之情形得除去者之約定，符合民法第二百四十六條第一項但書規定，契約仍為有效。退言之，縱認兩造間未有前述約定者，原告明知契約無效，仍繼續使用系爭土地，已違反誠信原則；並於知悉十二年後始行使權利，亦有濫用權利之嫌，有違民法第一百四十八條之規定。故原告之訴顯無理由，
四、訴之聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
參、兩造不爭執之事實：被告及林榮顯所有坐落台北縣○○鄉○○段土地公坑小段五地號等七十九筆農業用地，於七十九年七月二日向台北縣政府申請變更編定為山坡地保育區丙種建築用地，並經台北縣政府於同年十月十九日同意照案辦理。被告與林榮顯於八十一年三月十六日與原告訂立不動產買賣契約書，以總價款壹億柒仟肆佰伍拾參萬元，將其所有已作為前開七十九筆丙種建築用地聯絡淡金公路之通行道路之同段土地公坑小段一之一、二、三之四及北勢子小段一九二地號等四筆農業用地，暨其相鄰八筆未依法作農業使用並完成基礎開發之農業用地，亦即如附表所示之十二筆農業用地出賣與原告，並於同年六月三十日收訖原告給付之全部總價款壹億柒仟肆佰伍拾參萬元，及將該十二筆系爭農地交付原告占有。
肆、得心證的理由：
Ａ、先位聲明部分：
一、查原告主張於八十一年三月十六日與被告就本件十二筆系爭農地訂立不動產買賣契約書時，係福億公司之發起人，並非農民，並無自耕能力，依當時土地法第三十條規定，原告無法登記為所有人。且自八十一年四月二十三日起至八十九年三月二十八日止原告證明書，且無預期買賣之系爭農地變為非農地後再為移轉之情形，亦無約定登記與任何有自耕能力之第三人，或約定待原告或第三人有自耕能力時再為移轉登記之情形。縱然其承受人有自耕能力，亦不能取得本件十二筆系爭農地之農業用地證明書、自耕能力證明書，以申請免徵土地增值稅，並辦理所有權移轉登記。兩造就本件系爭農地訂立之買賣契約，即係以不能給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約為無效等情，固據其提出辯稱若原告取得自耕能力證明，或原告能找到有自耕能力證明之第三人，即可辦理所有權移轉登記等語。故兩造首要爭點在於簽約當時有無約定於原告取得自耕能力證明時或找到有自耕能力證明之第三人始移轉所有權登記？
二、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第二百四十六條第一項定有明文。經查即當簽約時之承辦代書蕭茂森於本院證稱：「當時原告乙○○○有自耕能力，但是有三十公里的限制，十公里以內，或者是要符合三十公里的規定，．．．．在契約簽訂中有講到，取得自耕能力以後就要辦理所有權移轉。（契約）有約定在十一條第四款。因為當時法令沒有自耕能力，就不能移轉。免徵增值稅約定，因為不是自耕能力就要繳稅金，如果是有自耕能力就免繳增值稅，所以一定要有自耕能力，（被告訴訟代理人問：是否原告說自己拿不到自耕能力證明，所以希望由原告指定數人辦理所有權登記？）有。（被告訴訟代理人問：契約十一條第四款，這約定是否指登記名義人要有自耕能力？）當時買方知道是要買農地，且知道當時的規定就是要有自耕能力才能夠買。（被告訴訟代理人問：請提示買賣契約第八條，是何意？）是自由決定，不是自甲決定，是錯字。這是一般慣例，登記給原告或指定登記給符合規定的第三人也可以，乙方不得異議。．．．（原告訴訟代理人問：十一條第四項，兩造當時訂約時，有說以自耕農移轉，免徵增值稅，為何不寫明需有自耕能力的人才能登記？）當時一般沒有想到這個問題。特別條款會寫，是因為後面條款優於前面條款，政府規定是賣方付增值稅，但在特別條款中寫明如果有自耕能力的話，就免徵增值稅」等語。原告並自承自八十一年四月二十三日起至八十九年三月二十八日止可見原告在簽訂系爭契約時，已知系爭土地為農地，依當時法令須有自耕能力才能辦理所有權移轉登記，而原告當時並不符合資格，簽約後曾試圖取得自耕能力未果，因此進而可得而知，兩造簽約時應有於簽約後待原告取得自耕能力始移轉系爭土地所有權登記之約定，否則原告尚不至於簽約後仍試圖取得自耕能力。又查系爭契約第八條轉讓之限制規定：「本不動產登記有關買主名義由甲方（指原告）自甲（由）決定，乙方（指被告）不得異議」、第十一條第四款規定：農業用地以自耕農移轉免征增值稅」，再參以上開證人蕭茂森之證詞，可知兩造亦有得由原告指定符合自耕能力資格之第三人為系爭農地之登記名義人之約定，是以系爭契約簽訂當時，原告固無自耕能力，系爭契約原應為無效，然原告簽約後既曾試圖取得自耕能力，顯見原告簽約當時即認不能情形可以除去，並預期於不能之情形除去後為所有權移轉登記予原告，另系爭契約第八條復同時約定可登記與原告所指定有自耕能力之人者，此約定亦為法律所不禁，自難謂系爭契約係以不能之給付為標的，而認其契約自始無效，故揆諸首開但書規定，原告之主張，應不可採。
三、又查原告主張系爭契約縱然非無效，然原告業於九十一年四月十一日、五月十五日及九十三年二月十七日一再以存證信函催告被告辦理系爭農地所有權之移轉登記未果，後於九十三年三月十六日具狀聲請對被告發支付命令，並以該狀及支付命令之送達，向被告為解除本件買賣契約之意思表示，及為返還價金之請求，並再以起訴狀之送達，向被告為解除本件十二筆系爭農地買賣契約之意思表示，自得依民法第二百五十四條及第二百五十九條第二款規定，請求回復原狀云云，固據其提出存證信函、回執、支付命令影本為證，惟被告辯稱，伊於原告八十一年四月二日給付第一次價款後，將所有權移轉登記文件交付原告辦理所有權移轉登記，迄今未完成所有權移轉登記，乃屬原告之遲延等語，故此部分爭點在於被告是否已交付所有權移轉登記文件。
四、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條固定有明文。經查證人蕭茂森於本院證稱：「（被告訴訟代理人問：原告在辦過戶時說權狀遺失，是否有請證人代為申請補發權狀？）有，九十年四月份時，買方有來問當時資料是否在我們手上，我們說當時有交給你們代書，我們這裡沒有。原告說請我向被告辦理書狀補發。（被告訴訟代理人問：簽約後，所有權移轉手續文件、土地是否有點交給原告？）有。」等語，且查系爭契約第四條約定，原告於給付第一次價款時，被告應將所有權移轉證件，交予雙方委任之代理人辦理產權移轉登記。而原告既自認其已付清全部總價款，被告並將系爭農地交付予原告之事實，則依常理判斷，原告給付第一次價款時，被告即應將所有權移轉證件交付代理人辦理產權移轉登記，況原告現已付清全部價款，當可得推知被告確已將所有權移轉文件交出，否則原告何甘於被告未交付移轉文件時即給付全部價款？是以被告既已提出轉讓文件及交付系爭農地予原告，則原告於九十一年四月十一日、五月十五日及九十三年二月十七日以存證信函催告被告提出系爭農地所有權移轉登記之證明文件，即屬無據，被告並無給付遲延之情，原告催告不合法，揆諸民法第二百五十四條規定之反面解釋，原告向被告為解除契約之意思表示即不合法，從而原告依民法第二百五十九條第二款規定，請求回復原狀，即無理由。
五、綜上所述，原告先位主張兩造就系爭農地訂立之買賣契約無效，依民法第一百十三條、第一百七十九條前段、第一百八十二條第二項之規定，或主張系爭契約有效而解除系爭買賣契約，依民法第二百五十九條第二款規定，請求被告回復原狀（返還已支付之價金）及遲延利息，均無理由，應予駁回。
Ｂ、備位聲明部分：
一、原告主張依民法第三百四十八條第一項規定，被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告云云，被告則辯稱系爭農地既於八十一年六月三十日已經點交，被告復於原告八十一年四月二日給付第一次價款後，將所有權移轉登記文件交付原告辦理所有權移轉登記，已盡民法第三百四十八條第一項所定之出賣人義務等語，經查被告已提出系爭農地轉讓登記文件及交付系爭農地予原告，已如前述，且查原告於九十一年四月十一日、五月十五日及九十三年二月十七日所發之存證信函亦係催告被告提出系爭土地所有權移轉登記之證明文件予原告，可見被告就本件所有權移轉登記部分，所應盡之義務，即交付系爭土地所有權移轉登記之證明文件予原告即可。從而如附表所示農地縱尚未所有權移轉登記予原告，亦非可歸責於被告。
二、綜上所述，原告本於買賣關係，備位請求被告辦理系爭農地所有權移轉登記，亦無理由，應予駁回。
伍、依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年十月十五日
民事第二庭法官黃雯惠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十月十五日
書記官林玗倩