裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第1152號民事判決
裁判日期：民國104年11月26日
裁判案由：修復漏水等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第1152號原告 周幸美 訴訟代理人 王杰山 被告台北新都社區管理委員會法定代理人 杜征 和訴訟代理人 張萬中 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬參仟元，及自民國一０四年七月三十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍拾肆萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：1.請求判令被告應修復坐落於新北市○○區○○路○○○號12樓之1（瑞園）頂樓屋頂平台之漏水，直至不漏水為止。2.請求被告賠償原告因未修繕前項漏水所致之屋況損害。3.原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國104年7月30日本院言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：1.被告應給付原告新臺幣（下同）54萬3,000元，及自104年7月31日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。經核原告上開訴之聲明之變更，係將其請求修補漏水費用及損害賠償之金額明確化，且係本於同一請求基礎事實，而變更應受判決事項之聲明，亦未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人原為黃阿桂，嗣於訴訟繫屬中變更為 杜征和 ，並經新北市林口區公所准予核備，有新北市林口區公所104年5月5日新北林工字第0000000000號函所附被上訴人現任主委報備紀錄等資料在卷可稽（本院卷第19至23、29頁），是被告訴訟代理人於
104年7月14日本院言詞辯論期日當庭聲明被告法定代理人杜征和承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告係台北新都社區（下稱系爭社區）門牌號碼新北市○○區○○路○○○號12樓之1（下稱系爭房屋）之區分所有權人，係頂樓住戶，因頂樓平台漏水，致原告室內天花板發霉損壞、後陽台頂板鋼筋裸露。屋頂平台係維持建物安全及外觀之必要構造，屬社區住戶之共用部分，被告管委會自78年起即負責收取管理費，並處理社區日常事務及公共設施之修繕，是頂樓平台之漏水自應由被告管委會負責修繕維護，亦經101年4月28日台北新都第23屆區分所有權人會議決議由被告管委會負責修繕所有漏水事宜，被告管委會並訂定台北新都（社區）頂樓平台漏水維修辦法。惟自決議後時經兩年，被告雖曾現地丈量漏水維修之實際面積，並發包多家廠商到場估價，惟因被告管委會支付金額過低，承包商僅作簡易塗裝，於漏水之修復毫無助益，反致原告室內漏水問題更形嚴重，其後被告管委會更屢以預算權限為由拖延、拒絕修復漏水，致原告長期忍受漏水問題。
（二）依公寓大廈管理條例第55條第1項之規定解釋，無論公寓大廈建造執照之取得係於本條例施行前或施行後，均有本條例之適用，以符本條例規範住戶權利義務明確化之立法目的，況被告自本條例施行後亦按此一規範運作至今，是系爭社區自應適用本條例之規範管理。
（三）依公寓大廈管理條例第18條第1項之規定，公共基金不僅限於建築物起造人所提列，尚有同項其餘三款收入亦屬社區公共基金之來源，被告不應以無起造人所提撥之公共基金為由，拒絕履行社區共用部分之修繕義務。
（四）系爭屋頂平台上方有設水管涵箱即公用水錶，此涵箱設置位置位於原告後陽台，因涵箱漏水導致原告後陽台之水泥剝落，產生鋼筋外露現象，此一事實自涵箱內因長期浸潤而長有青苔即可察知，不容原告以林口地區濕氣重為由，否認非係屋頂平台設置之涵箱漏水所致。
（五）為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項及第184條、第213條之規定，請求被告給付修復漏水之費用及因漏水所致之損害賠償，並聲明：1.被告應給付原告54萬3,000元，及自104年7月31日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）公寓大廈管理條例係於86年6月28日公布，而被告係於78年成立，是依法律不溯及既往原則，系爭社區是否適用公寓大廈管理條例即有疑義，且系爭社區屋主於購屋前，亦應對於該條例施行前之社區屋頂漏水修繕，應由頂樓屋主自行出資有所認知。
（二）如認系爭社區有公寓大廈管理條例之適用，依公寓大廈管理條例第10條之規定，屋頂修繕亦應由該棟建物1至12樓之住戶共同分攤出資維修，蓋系爭社區於78年成立，斯時本條例尚未公布施行，建商並未提撥給被告建物維修之公共基金，被告亦無於銀行有此存款項目。
（三）系爭社區區分所有權人會議授權被告處理社區屋頂漏水問題，被告僅係負責工作之執行，並非即為由被告出資修繕之意。且依台北新都（社區）頂樓平台漏水維修辦法7、之規定，每戶頂樓平台漏水維修經費上限經管委會決議，每戶經費上限不得超過15萬元，且每頂戶只核准1次為限。原告於102年8月5日提出漏水維修申請案，並於頂樓平台漏水維修事宜切結書上簽名，以示瞭解並遵守漏水維修之有關規定後，被告於102年8月15日與訴外人 陳正義 簽定承攬契約，並支出工程款15萬元，是被告已依前開維修辦法盡力修復漏水。
（四）爰答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如為不利被告之判決，請准被告提供擔保宣告免為假執行。
三、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1、2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，此有最高法院98年度台上字第790號判決可資參照。是本件原告以台北新都社區管理委員會為被告，提起本件訴訟，而不以該社區全體區分所有權人為被告，依上開說明，應具當事人適格，合先敘明。
四、原告為系爭社區門牌號碼新北市○○區○○路○○○號12樓之
1之區分所有權人，且係頂樓住戶，因該棟建物頂樓平台漏水，致原告室內天花板發霉損壞、後陽台頂板鋼筋裸露等事實，有原告提出之建物登記第二類謄本1份、照片10紙（本院104年度重簡調字第133號卷第6至12頁）在卷可證，且為被告所不否認，堪信為真實。
五、本件原告主張系爭房屋有上開漏水之情形，並導致該房屋室內天花板發霉損壞、後陽台頂板鋼筋裸露之損害，依公寓大廈管理條例第10條第2項請求支付修繕費用，及依民法第
184條第1項請求損害賠償，並聲明同前；被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈系爭房屋漏水原因為何？又該房屋陽台、室內木作天花板油漆脫落、發霉、牆癌與漏水是否有因果關係？⒉原告請求被告管委會給付修繕費及損害賠償，是否有理由？茲分述如下：
（一）經本院依原告聲請委託社團法人新北市土木技師公會就系爭房屋滲漏水原因，及其陽台、室內木作天花板油漆脫落、發霉、牆癌與漏水是否有因果關係等節為鑑定結果，認：「...鑑定標的物目前確有滲漏水現象，依據現場檢視結果滲漏水原因係因屋頂防水層失效及平頂裂縫造成。...依據現場檢視結果陽台及室內木作天花板油漆剝落、發霉、牆癌等滲漏水處確有明顯之裂縫及水漬。系爭建物陽台及室內木作天花板油漆剝落、發霉、牆癌與上開滲漏水確有因果關係。」，有上開公會104年9月14日新北土技（104）字第1243號函送之修復漏水事件鑑定報告書
1份（本院卷第67至94頁）在卷可參，足稽原告主張系爭房屋之漏水與屋頂平台之設置管理不善有所關連，及因漏水導致其受有室內木作天花板油漆剝落、發霉、牆癌損害等情，堪以認定。
（二）原告請求被告管委會給付屋頂平台漏水之修繕費及因漏水導致室內裝潢之損害賠償，應有理由：
1、按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第7條第3款分別定有明文。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，同條例第10條第2項亦有明文。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項定有明文。是系爭頂樓平台既屬共用部分，其修繕即應由被告管委會為之，原告主張應由被告管委會負擔該屋頂平台漏水之修繕費用，洵屬有據。又被告管委會就系爭屋頂平台既負有管理、維護之責，其因長期疏於管理、維護，致系爭屋頂平台防水層失效及平頂裂縫造成滲漏水，並因滲漏水導致原告系爭房屋之室內木作天花板油漆剝落、發霉、牆癌損害，自應負侵權行為責任，原告依民法第184條第1項前段，請求侵權行為之損害賠償，並依同法第213條規定請求回復原狀之金錢，亦屬有據。
2、被告管委會雖辯稱公寓大廈管理條例於86年6月28日公布，系爭社區於78年成立，依法律不溯及既往原則，應不適用上開條例，且屋頂平台係屬約定專有部分，其修繕費應由頂樓區所有權人人自行負擔，建商亦未提撥建物維修公共基金云云。惟按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2項定有明文。是揆諸上開規定，公寓大廈管理條例對於施行前已取得建造執照之公寓大廈，並非當然排除同條例之適用，僅不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，得以規約或經全體區分所有權人同意就屋頂平台之共用部分為約定專用，但仍應由被告管委會就該規約存在或全體區分所有權人同意之事實負舉證責任，然被告就此未為任何舉證，而觀諸原告提出之台北新都社區101年4月28日第23屆區分所有權人會議（第二次會議）會議記錄影本1份（本院卷第24至26頁），載有：「議題三：頂樓平台劃分為約定專用區。說明：依公寓法第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。決議：...大會表決通過，頂樓平台不劃分為約定專用區，其有漏水事宜由管委會統籌處理，但若已建有違建及曾自行變更修建者管委會不負責維修，此一通過案請列入本社區住戶公約。」等語，堪認系爭社區並未有將屋頂平台列入約定專用部分之特別規定甚明，被告管委會尚不得以該屋頂平台係屬約定專用部分，認應由原告自負修繕義務。另建商是否提撥建物維修公共基金，並非被告管委會應負屋頂平台修繕義務之前提要件，被告管委會以此作為拒絕修繕之理由，亦屬無稽。
3、被告管委會另辯稱依系爭社區頂樓平台漏水維修辦法，每戶頂樓平台漏水維修費用上限為15萬元，且以核准一次為限，原告配偶已於102年8月5日提出漏水維修申請，並經被告管委會與訴外人陳正義簽定承攬契約，支出工程款15萬元，原告自不得再行請求云云，並提出台北新都（社區）頂樓平台漏水維修辦法及切結書影本、被告管委會提出屋頂平台漏水維修申請影本、承攬契約影本、請購單影本各1紙，請款單影本3紙、漏水維修照片1紙、免用統一發票收據影本1紙（104年度重簡調字第133號第20至28頁）、台北新都社區管理委員會102年6月13日台新管字第010216號、同年月22日台新管字第010219號函、同年
7月6日台新管字第010223號函影本各1紙、相關修復漏水資料影本4紙（本院卷第51至59頁）為據。查：上開台北新都（社區）頂樓平台漏水維修辦法係依系爭社區101年4月28日第23屆區分所有權人會議決議辦理，然觀諸前開會議記錄內容，僅載有「頂樓平台不劃分為約定專用區，其有漏水事宜由管委會統籌處理，但若已建有違建及曾自行變更修建者管委會不負責維修」，並未有所謂每戶經費上限不得超過15萬元、每樓頂住戶只核准一次為限之決議，則上開辦法顯已逾越系爭社區第23屆區分所有權人會議之決議，已難認有效。況系爭屋頂平台雖經被告管委會委託訴外人陳正義修繕後，顯未達至不再漏水之程度，而被告管委會依公寓大廈管理條例及上開區分所有權人決議既負有修繕屋頂平台漏水之義務，自以修繕至不再漏水之程度，始認已盡其義務，又豈有因財力有限為由，罔顧實際修繕之支出及是否已經修繕完竣等節，限制每戶得請求修繕之金額及次數，復要求原告應簽立切結書，以此剝奪原告請求權之理，因認被告管委會上開所為，亦與民法第
148條第2項之誠信原則有違，難認有理。
（三）綜上，原告既得請求上開屋頂平台漏水之修繕費用，及系爭房屋之室內木作天花板油漆剝落、發霉、牆癌損害之回復原狀費用，又依上開社團法人新北市土木技師公會鑑定報告書所指，系爭房屋滲漏水處依建築技術成規、修繕之長期性及結構安全性，建議防水層施作採用PU（Polyurethane）防水工法或其他有效防水工法，並將室內平頂天花板表層裝修移除，完整檢修平頂滲漏水位置與範圍，再以環氧樹脂（Epoxy）灌注工法施作，並參考新北市土木技師公會鑑定手冊估算，修復項目及費用共計67萬2,540元。是原告主張修繕漏水及室內裝潢費用共計54萬3,000元，並提出一明德衛生測漏工程行工程估價明細表影本、凱鋒有限公司工程估價單影本各1紙（104年度重簡調字第
133號第36、37頁）在卷為憑，其金額縱依上開新北市土木技師公會鑑定報告估價之金額扣除應折舊計價之室內天花板、夾板天花板等費用仍較低，自應准許。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行為之法律關係，訴請被告管委會給付54萬元3,000元，及自上開變更聲明之翌日即104年7月31日起（本院卷第38頁）至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月26日
民事第四庭法官張誌洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月26日
書記官許清秋