臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第451號
原 告 蔡宗玲
訴訟代理人 簡良夙 律師
被 告 許振國
訴訟代理人 呂宗達 律師
曾煜騰 律師
李律民 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國108年1月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○號房屋騰空返還
原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬零參佰柒拾元，及自民國一百零六年
十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年十一月九日起至遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別以新臺幣參拾參
萬柒仟參佰元、新臺幣柒萬零參佰柒拾元為原告預供擔保，得免
為假執行。
本判決第三項到期部分得假執行。但被告如就各該到期部分，各
以新臺幣壹萬壹仟伍佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為各該到
期部分之假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項但書第2款、第3款分別定有明文。本件原告蔡宗玲起訴
時聲明請求被告許振國㈠遷讓門牌桃園市○○區○○路○○○
巷○○號房屋；㈡給付原告新臺幣（下同）598,120元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
；㈢自民國106年11月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月
給付原告11,576元。嗣於107年5月22日具狀變更聲明，將
前揭聲明㈡、㈢之期間起日均變更為106年11月9日。核其
所為，係減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一
，合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於99年3月1日向原告承租門牌桃園市○○
區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃
期間自99年3月1日起至109年3月1日止，租金每月新臺
幣（下同）1萬元，前6個月免收租金，租金每2年調漲5
％，另約定以現況交屋，房屋結構問題由屋主負責（下稱系
爭租賃契約）。被告承租後未按期繳納租金，已積欠租金達
54期，經催告後仍置之不理，原告即依起訴狀繕本為終止租
約之意思表示，終止系爭租賃契約。而起訴狀繕本業於106
年11月8日對被告送達，被告迄租約終止前共計僅支付租金
330,000元，尚積欠租金601,212元未繳，原告僅請求被告
給付598,120元。另系爭租賃契約既經終止，被告繼續占有
使用系爭房屋即受有相當於租金之不當得利。故依兩造間租
賃契約、租賃物返還請求權及不當得利法律關係提起本件訴
訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被
告應給付原告598,120元及自106年11月9日起至清償日止
，按年息5％計算之利息；㈢被告應自106年11月9日起至
遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告11,576元。
二、被告答辯：
㈠被告承租系爭房屋後，系爭房屋曾於102年間因颱風發生頂
樓、1樓漏水、水塔及加壓馬達等毀損之情事，導致被告無
法正常使用房屋，經被告以電話催促原告修繕後，原告為避
免麻煩而同意由被告自行修繕，並以修繕費用抵充租金。而
被告因修繕前開房屋損壞部分支出費用507,750元，得於此
範圍內抵充租金。
㈡又被告於102年至105年之租金均是透過前開修繕費用抵充
，對於是否有短繳租金一事無從得知，僅可憑原告是否催討
予以判斷。而被告曾於106年間分別匯款6萬元、3萬元、
3萬元作為105年7月至106年6月之租金，並透過LINE通
訊軟體通知原告，原告均未表明異議，顯有拋棄調漲租金之
行為外觀，其復以調漲後之金額計算被告欠繳租金，有違誠
信原則。
㈢況且，原告主張被告積欠之598,120元租金，經扣除房屋修
繕費用507,750元及押金20,000元後，被告僅欠70,370元。
原告就此金額未曾向被告催告，依法尚不得終止租約等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自99年3月1日起
至109年3月1日止，租金每月1萬元，每2年調漲5％；
系爭房屋以現況交屋，結構問題由屋主負責。原告另已收取
2萬元押金。
㈡被告自99年起至106年原告起訴前，共支付租金33萬元，未
支付租金598,120元。
四、本件爭點：
㈠原告主張被告積欠房租逾4個月而終止租約，請求被告遷讓
房屋，另自租約終止日起至遷讓日止，給付相當於租金之不
當得利，有無理由？
㈡被告主張以房屋修繕費用507,750元抵銷租金，有無理由？
㈢原告請求被告給付積欠租金598,120元及其利息有無理由？
五、得心證之理由：
㈠原告請求被告遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利，為有
理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止
契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非
因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時
，不得收回房屋，民法第440條第1項、第455條、土地法
第100條第3款分別定有明文。
⒉依系爭租賃契約第3條、第4條約定：租金每月1萬元；應
於每月5日以前繳納，每次應繳1個月租金（見本院訴字卷
第9頁）。另依系爭租賃契約及特約事項第1條約定，租金
每2年調漲5％，此亦為兩造所不爭執。是被告自99年3月
1日起至原告起訴前，每月應繳如附表所示租金。惟本件被
告承租迄今，僅於100年2月、101年2月、8月、102年
1月、103年5月、104年1月及106年5月至7月分別匯
款11次，每次3萬元共計33萬等情，業據原告提出匯款紀錄
表為憑（見本院桃簡卷第55頁），且為被告所不爭執，顯見
被告確有未依約每月繳交租金之情形。
⒊被告雖主張：⑴被告每次均是以每月10,000元之數額繳納租
金，未見原告表示異議，原告應已捨棄調漲租金之權利，其
復於起訴請求調漲之租金，有違誠信原則。⑵102年間有通
知原告系爭房屋需要修繕，原告同意由被告自行修繕後以費
用抵充租金，所以於102至105年間就沒有繳交租金等語。
惟查：
⑴依卷附LINE通訊軟體對話內容，原告未曾表示捨棄租金調漲
之權利。被告雖曾透過LINE通訊軟體向原告表示「我們會匯
6萬！105年7、8、9、10、11、12月」，原告則回覆「
好的，感謝您」（見本院訴字卷第21頁）。惟原告在此之前
，自99年3月1日承租時起已積欠多期租金未繳，原告所匯
款項應抵充何期租金、是否全額抵充或僅部分繳納，本即需
由雙方再行核對結算，此觀原告於對話中復要求被告「入帳
後，請連同之前單據，並且每張單據註明租金月份，一起賴
給我」等情亦明（見本院訴字卷第23頁）。故尚難以原告未
即時表示異議，即認有捨棄調漲租金之意思。原告既未曾表
明放棄調漲租金，被告主張原告違反誠實信用原則，即屬無
據。
⑵另被告主張曾通知原告修繕房屋，且雙方合意由被告修繕抵
充租金等情，均原告所否認，被告亦未能提出曾經通知原告
修繕房屋及原告同意以修繕費用抵充租金之證據，自無從證
明原告曾免除被告於該期間之租金給付義務。再者，若雙方
確有合意以修繕費用抵充租金，在抵充完畢前，被告當無需
給付租金。然被告於102年1月、103年5月及104年1月
間，仍有匯款給付租金予原告。足見依被告自己之認知，其
於該期間之租金給付義務並未免除，自難認雙方曾有以修繕
費用抵充租金之約定。是被告自99年3月1日起迄原告起訴
前，僅給付租金33萬元，其餘均未給付。原告主張被告積欠
租金598,120元而逾4個月租金額等情，即屬有據。
⒋又依原告提出之LINE通訊軟體對話紀錄，原告業於106年7
月7日向被告限期催討所積欠之租金（見本院訴字卷第27頁
），被告仍未給付。則原告以起訴狀繕本之送達向被告表示
終止租約，自屬於法有據。又本件起訴狀繕本已於106年11
月8日向被告送達，有本院送達證書在卷可參（見本院訴字
卷第33頁），故系爭租賃契約已於106年11月8日終止，原
告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
⒌系爭租賃契約既經終止，被告繼續占有使用系爭房屋即屬無
法律上之原因，而受有相當於租金之利益，原告自得依民法
第179條不當得利法律關係，請求被告自106年11月9日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,576元。
㈡被告得以房屋修繕費用507,750元抵銷租金：
⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示
，向他方為之，民法第334條第1項前段、第335條第1項
前段分別定有明文。另依民法第429條第1項規定，租賃物
之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
⒉被告主張其為修繕系爭房屋支出費用等情，業據其提出簡季
平手寫報價請款單為憑。依該報價請款單內容，系爭房屋修
繕項目包含頂樓漏水、防水處理、鋁門窗受損防護、更換電
線、插座、衛浴設備、電路系統、搖控器、樓梯防護板修繕
、頂樓水塔、馬達更換、3樓油漆防水處理、1樓漏水天花
板更換，費用共計613,250元等（見本院桃簡卷第33頁），
被告扣除其中自行要求裝設部分，主張因房屋損壞而必需支
出之修繕費用為507,750元。而據證人即修繕人員 簡季平 於
審理時證稱：距今4、5年前，其曾經幫被告處理復興路的
房子，主要針對房屋漏水、鐵皮鏽蝕及電線進行修繕，修繕
前該房屋鐵門不太能開關，也有嚴重漏水，漏水主因是鐵皮
鏽蝕；施工期間約2個月，費用總額約7、80萬元，是陸續
完工並陸續向被告請款，被告有些是用現金付，有些是開票
，但相關單據都找不到了；上開報價請款單是1、2個月前
經被告要求，憑印象大概寫下來的，當時施工的內容不只這
些；其是回到現場去看當時施作的內容，因為當時都是自己
親自跑現場，有做過的都不會忘記太多等語（見本院桃簡卷
第63頁及背面）。審酌原告自承系爭房屋出租時已有多年無
人居住，門窗、頂樓鐵皮、室內油漆及水電等均需另外裝修
，應認證人證稱系爭房屋有多處損壞需要修繕等情，應屬可
信。復衡諸證人係親自前往現場施作，並於事後返回現場依
當時施作內容再次進行估價，其估價內容當有相當之事實依
據，並非憑空回憶。況且，依其手寫報價請款單之內容，尚
包含被告自己要求裝設而不涉及房屋損壞修繕之部分，被告
提出時復予以標記並聲明不在請求範圍內，應認證人並非刻
意配合被告製作該報價請款單，而係依憑其在現場施作之內
容進行紀錄。應認該報價請款單之內容為有據。此外，原告
就該報價請款單，並未提出其項目或金額有何不可信之情形
，自得採為認定被告支出修繕費之依據。是被告於102年間
因修繕前揭房屋損壞部分支出修繕費用507,750元等情，應
屬可採。
⒊系爭租賃契約之特約事項雖約定「以現況交屋，結構問題由
屋主負責」，惟租約第11條亦約定：「房屋因自然之損壞有
修繕必要時，由甲方（即出租人）負責修理」（見本院訴字
卷第11頁），顯見兩造並未以契約免除出租人即原告就系爭
房屋自然耗損之修繕義務。而被告自99年承租系爭房屋，於
102年間發生前揭損壞，證人簡季平證稱：房屋鏽蝕、裂痕
等，是酸雨、風吹長時間未處理造成的，牆壁裂痕比較可能
是地震造成的等語（見本院桃簡卷第64頁），應認前揭損壞
屬房屋之自然耗損，此部分修繕即應由原告負擔。被告雖未
能證明其曾經催告原告進行修繕，仍不影響被告本於為原告
適法管理事務之結果，請求原告償還其支出之費用。而被告
既於本件訴訟程序中提出此部分請求並為抵銷之主張，且與
原告主張之租金債權均屬同種類之給付，自得相互抵銷。
㈢原告得請求被告給付尚積欠之租金70,370元：
押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關
係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付
之押租金，無須當事人為意思表示，亦不問當事人之意思如
何，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號
判決同此見解）。本件被告尚積欠原告租金598,120元，而
被告得以修繕費用507,750元抵銷部分欠租，已如前述。又
原告於簽約時收取之押金20,000元尚未返還被告，系爭租賃
契約既經終止，該押金即不待當事人之意思表示，發生當然
抵充之效力。故被告所積欠之租金經以修繕費用抵銷，再扣
除押金後，被告尚應給付原告70,370元（計算式：598,120
元-507,750元－20,000元）。
六、綜上所述，系爭租賃契約業於106年11月8日經原告終止，
被告未繳之租金經以修繕費用抵銷並扣除押金後，尚積欠原
告70,370元。又就被告所積欠之租金，業經原告起訴催告，
原告自得併請求自催告後所生遲延利息。從而，原告基於系
爭租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利法律關係，請求
被告㈠將系爭房屋騰空返還原告；㈡給付原告70,370元及自
106年11月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢
自106年11月9日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原
告11,576元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原
告預供擔保，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年1月25日
桃園簡易庭法官涂偉俊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月28日
書記官洪惠娟
附表
┌─────────────┬─────┬─────┬───────────┐
│期間│每月租金│期間小計│計算式│
││（新臺幣）│（新臺幣）│（小數點以下四捨五入）│
├─────────────┼─────┼─────┼───────────┤
│99年3月1日至101年2月29日│10,000元│180,000元│10,000元×18│
││││（前6個月免租金）│
├─────────────┼─────┼─────┼───────────┤
│101年3月1日至103年2月28日│10,500元│252,000元│（10,000×1.05）×24│
├─────────────┼─────┼─────┼───────────┤
│103年3月1日至105年2月29日│11,025元│264,600元│（10,500×1.05）×24│
├─────────────┼─────┼─────┼───────────┤
│105年3月1日至106年10月31日│11,576元│231,520元│（11,025×1.05）×20│
├─────────────┴─────┴─────┼───────────┤
│期間租金總額：928,120元││
└─────────────────────────┴───────────┘