裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第1946號民事判決
裁判日期：民國89年10月06日
裁判案由：履行契約
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第一九四六號
原告大湖建設股份有限公司法定代理人乙○○住台北縣新莊市○○○路○○○巷○弄○號訴訟代理人 林明正 律師複代理人 吳忠勇 律師被告甲○○住台北縣新莊市○○街○○○巷○○○號一樓之一送達代收人丙○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌拾陸萬肆仟玖佰拾伍元及自民國八十八年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾陸萬肆仟玖佰拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新臺幣（下同）二百十八萬八千零四元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告前與原告簽立買賣契約，向原告購買”大湖村”編號Ｈ棟一樓及Ｇ棟一樓之房屋各壹戶（下各簡稱Ｈ屋及Ｇ屋），約定買賣之房屋面積與建築完成登記之面積誤差超過百分之二時，就超過部分按雙方訂約時之單價相互補退。茲查被告與原告立約時所載Ｈ屋（即二九七四建號之建物）面積為三一．九七坪（含室外停車位），現實際登記為四０．八八坪，扣除百分之二誤差部分，面積超出八．二七坪，依約定每坪單價二十三萬元計算，被告尚應給付原告一百九十萬二千一百元。另Ｇ屋部分（即二九六七建號之建物），立約時所載面積為三０．四坪，現實際登記為三二．七三坪，扣除百分之二誤差部分，面積超出
一．七一二坪，依每坪價格十六萬七千元計算，被告尚應給付原告二十八萬五千九百零四元，合計被告應給付原告二百十八萬八千零四元。然迭經催索，被告均置之不理。
（二）按「甲方（即被告）同意以實際現況為計算買賣面積之依據，如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之二時，就超過部分按雙方訂約時之單價相互補退」，前開預定房屋買賣契約書第一條定有明文，查本件被告就上開約定事項既與原告簽定買賣契約，則現今地政機關登記之建物面積既超過買賣之面積，扣除百分之二之誤差範圍後，就超過部分面積之價款，被告自負有依約給付之義務，即被告應給付原告二百十八萬八千零四元。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、雖被告主張因有預算限制之故，今增加如此之坪數顯不合理云云，然被告既稱有預算限制為何購買二棟，而且均係價格較高之乙樓？再者依合約係約定面積誤差面積在二％以上超過部份方互為找補，易言之，原告必須吸收二％之損失，是以在商言利論，原告焉有可能在施作中故意將面積加大，萬一超出面積不足二％部份，不但要吸收而且即使超過二％，此二％之面積仍由原告自行吸收，亦有損失，原告斷不可能行此不利己之行為也。
２、更何況契約上之坪數係由原告委託設計建築之建築師所估算，並非原告親自計算之。職是，本件面積之所以超過並非原告故意有以致之也，再者為何有互為找補之約定實係因為施工之無法精密控制，為免雙方損失方有互為找補之約定，然此本於契約自由原則而且並無不公平之情，當然有效，被告既不否認確有如此增加之坪數，依約當負給付之責，遑論就系爭建物及土地，原告係於八十六年八月二十八日移轉登記予被告，被告隨及於同年十月九日設立抵押予泛亞商業銀行一千二百萬元，今若非被告明知所登記之坪數係如此，焉能貸款如此數額？蓋眾所週知，銀行係以不動產之價值而核算貸款之額度，而價值之所在又在面積，故被告諉稱不知顯為推卸之詞。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）依契約明訂，誤差為百分之二，關於Ｈ屋誤差為百分之二，以後的百分之八十五，原告有違反民法第三百五十九條、三百六十三條及公平交易法之規定。
（二）依契約第十條第一項規定，代書由乙（即原告）指定統籌辦理，又設計建築師係由原告指定委託，怎可能將大部分共同使用之大、小公設登記於被告名下，就要被告購買強迫中獎付費，原告明顯違反公平交易法、消費者保護法及買賣之誠信原則。
（三）原告為專業人員，其共同設施之公設比例，和建築及登記法規，代書計算甚為精明，並非不能估算，原告不法侵害行為，致被告須多付管理費、稅務等，使被告受損。原告於建設時或竣工圖複丈後，應告知買受人，其公設多登記之坪數，原告竟不告知，顯然侵害消費者之權益，依民法第三百六十二條及三百六十三條規定，被告得解除契約，瑕疵部分。
（四）原告狀述含室外停車位，實為空地，依契約第十五條約定由一樓之人使用；且被告並無向原告購買車位，豈可強迫被告購買。另關於Ｈ屋，原約定坪數二七點四三四坪，嗣登記主、附建物為二十二點九四坪，大小公設為十七點九二坪，合計四十點八六坪，多於原約定面積灌水部分，竟均屬公設，並達八點二七坪；Ｇ屋，原約定三十點四坪，嗣登記主、附建物為二十五點二四二坪，大、小公設為七點四八坪。即原告所指多出部分，竟大多均為共同使用部分，系爭買賣標的物共同使用部分明顯瑕疵登記。
（五）依民法第三百六十三條規定，為買賣之標的物之數物中，其中一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除，其以總價將數物同時出賣者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額，前項情形當事人任何一方，如因有瑕疵之物與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。民法第三百六十二條，因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物，從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分解除，為此請求解除系爭買賣契約全部。系爭契約既經解除，原告自無得再依契約關係請求被告給付價金。
理由
一、本件原告起訴主張：被告前與原告簽立買賣契約，向原告購買Ｈ屋、Ｇ屋，依約買賣之房屋面積與建築完成登記之面積誤差超過百分之二時，就超過部分按雙方訂約時之單價相互補退。嗣Ｈ屋部分，面積超出八．二七坪，依約定每坪單價二十三萬元計算，被告尚應給付原告一百九十萬二千一百元。另Ｇ屋部分，面積超出一．七一二坪，依每坪價格十六萬七千元計算，被告尚應給付原告二十八萬五千九百零四元，合計被告應給付原告二百十八萬八千零四元，然迭經催索，被告竟置之不理，為此依買賣契約關係提起本訴，請求判決如聲明所示等情。被告則以，兩造固於契約中約定就誤差須補差額，惟原告竟將所指多出部分均灌水於公設內，被告既實質上無法使用又被強迫中獎付費，且須多納管理費、稅務等原告明顯違反公平交易法、消費者保護法及買賣之誠信原則，即系爭房屋顯具瑕疵，被告自得依民法第三百五十九條、三百六十二條、三百六十三條規定，主張解除契約。另原告於建設時或竣工圖複丈後，應告知買受人，其公設多登記之坪數，原告竟不告知，顯然侵害消費者之權益，依民法第三百六十二條及三百六十三條規定，被告亦得解除契約。系爭契約既經解除，原告自無得再本於契約關係，請求被告給付價金云云置辯。
二、查原告主張：兩造間就系爭Ｈ屋及Ｇ屋分別成立買賣契約，約定買賣之房屋面積與建築完成登記之面積誤差超過百分之二時，就超過部分按雙方訂約時之單價相互補退一節，業據提出房屋預定買賣契約書二份為證，堪可採信。
三、次查
（一）Ｈ屋之立約面積為二十七點四三四坪，加上原告附贈之停車位四點五三八坪（即十五平方公尺，依契約約定既載至小數點後三位，故本件面積換算，均算至小數點後三位，並四捨五入，附此敘明。），共三十一點九七二坪；其百分之二為零點六三九坪；實際登記面積則為四十點八八坪（主建物十八點八九一坪，附屬建物四點零五七坪，大公設十五點三七三坪，小公設二點五五九坪）；故超過約定面積百分之二部分為八點二六九坪（40.88-31.972-0.639=
8.269）。
（二）Ｇ屋之立約面積為三十點四坪；其百分之二為零點六零八坪；實際登記面積則為三十二點七三五坪（主建物二十三點零九九坪，附屬建物二點一四五坪，大公設四點五二八坪，小公設二點九六三坪）；故超過約定面積百分之二部分為一點七二七坪（32.735-30.4-0.608=1.727）。
（三）前開事實，有建物登記簿謄本、房屋預定買賣契約書各二份，及建築平面圖一份，在卷可佐，可認屬真正。則原告主張：Ｈ屋扣除百分之二容許誤差後，超過面積為八點二六九坪；Ｇ屋扣除百分之二容許誤差後，超過面積為一點七一二坪（未逾一點七二七坪）部分，為有理由，逾此部分則屬無據。
四、被告雖以：原告將增加部分，均灌水於公共設施，顯然違反公平交易法、消費者保護法及買賣之誠信原則，依民法第三百五十九條、三百六十三條規定，伊自得主張物之瑕疵，而解除契約云云為辯。而按一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵（最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例參照）。是被告所辯：本件系爭房屋將增加面積部分，均灌水於公共設施，減少房屋之價值，應構成物之瑕疵等語，固非無據。惟買受人因瑕疵買賣契約之解除權，及減少價金請求權，於出賣人並未與買受人特約之情形下，依民法第三百六十五條規定，於物之交付後，經六個月（除斥期間）不行使而消滅。而查，原告主張：系爭Ｈ屋及Ｇ屋均於八十六年八月二十八日即完成所有權移轉登記；被告更於同年十月九日，以前開房屋為擔保品，向泛亞商業銀行股份有限公司各設定最高限額抵押權一千二百萬元，被告顯早知系爭房屋之登記坪數等情，核與卷附建物登記簿謄本二份之記載相符。是縱認系爭房屋確均有瑕疵，原告至遲於本院審理中之八十九年一月二十一日，始具狀為解除契約之意思表示，顯罹前開六個月除斥期間之規定，應無理由。
五、至被告所辯：原告於建設時或竣工圖複丈後，應告知買受人，其公設多登記之坪數，原告竟不告知，顯然侵害消費者之權益一節。姑不論原告是否如被告所指於建屋中或工圖複丈後，即發現坪數之增加，故意不告知買受人。縱信屬實，原告既非於締約時明知（本件為預售屋買賣，買賣契約簽訂時，尚未建屋），而不告知，顯與民法第第三百六十五條第二項之構成要件不符，即仍無得排六個月除斥期間之適用，附此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭預定房屋買賣契約第一條約定，請求被告就超過部分（實際現況之面積，與買賣面積誤差超過百分之二部分），按雙方訂約時之單價補足買賣差額，應屬有據。又依卷附Ｈ屋買賣契約書約定，Ｈ屋之坪數為三十一點九七二坪，金額為二百九十萬元；Ｇ屋之坪數為三十點四坪，金額為二百零四萬元；故Ｈ屋之約定單價為每坪九萬零七百零四元，Ｇ屋之約定單價為六萬七千一百零五元。原告雖主張「訂約時之單價」，應以房地之總價額除以房屋之總坪數為是。然該補貼價金之約定，既僅載於預定房屋買賣契約書中，而未載於預定土地買賣契約書中，而系爭買賣之土地價金復與房屋價金分列；參以，按消費者保護法第十一條規定企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約之條款，如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。本件原告將超出約定範圍部分之建物面積，多增於公共面積（指與他人共同使用之部分，不問與一部共有人或全部共有人一起使用均包括），而非消費者所得使用之「使用面積」（指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積），本諸前開法條之立法意旨，本件增加部分補貼基準，應將契約文義解釋限縮「僅限房屋部分價金」，始符公平原則。從而，原告本於契約關係，請求被告就Ｈ屋部分再給付七十五萬零三十一元（90704x8.269=750031），Ｇ屋部分應再給付十一萬四千八百八十四元（67105x1.712=114884），合計八十六萬四千九百十五元（000000+114884=864915），及自八十八年十月三十一日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不一一臚列說明。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月六日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官黃信滿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月六日~B書記官陳玫伶