裁判字號：臺灣臺南地方法院101年訴字第1482號民事判決
裁判日期：民國102年06月13日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決101年度訴字第1482號原告 郭聰吉 訴訟代理人 郁旭華 律師被告 施麗月 訴訟代理人 江順雄 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國102年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○號土地及其上同段八五六建號建物（門牌號碼為臺南市○區○○街○○○巷○號）應予變價分割，變賣所得價金由兩造各依應有部分二分之一比例分配。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○○號、地目建、面積52平方公尺土地，及其上同段856建號、二層樓加強磚造、面積80.26平方公尺即門牌號碼臺南市○區○○街○○○巷○號房屋（下稱系爭房地）均為兩造共有，應有部分各為2分之l。兩造就系爭房地，並無不分割之協議，且其性質亦無不能分割之情形，被告擅自單獨占用，致兩造無法達成分割之協議，原告遂訴請裁判分割共有物。又系爭房地既為兩造共有，且無法令禁止合併分割之規定，是以，原告請求將系爭房地合併分割，亦有所據。上開共有土地之面積僅52平方公尺，共有二層樓之房屋亦僅有一個出入通道，若以原物分配方式予兩造，就土地而言，兩造各僅可分得2分之1即26平方公尺（約7.87坪），根本不敷建築使用；就房屋而言，亦難以區隔為二個獨立空間，而無法有效利用之。是以，系爭房地若以原物分配顯有困難，故原告主張變賣系爭房地，賣得之價金依兩造應有部分比例分配於兩造。
（二）若欲將一建築物區分為二個以上部分，使各部分均成為區分所有權之客體者，必須具備「構造上之獨立性」及「使用上之獨立性」。申言之，建築物經區分之特定部分是否具備「構造上之獨立性」，涉及兩項判斷基準。其一是此項特定部分必須有明確之外部範圍，此為基於物權客體之獨立性與一物一權主義之要求使然，亦即該特定部分與建築物之其他部分，在外觀上具有可資明確區別之境界標識或區分點存在，學說上稱為「區分之明確性」。其二是為實現該特定部分可供吾人利用之機能，該特定部分須具有與建築物之其他部分或外界隔離之構造物存在。又所謂「使用上之獨立性」即建築物經區分後，該部分必須可作為一建築物單獨使用，與一般之建築物相同，有獨立之經濟效用始可。使用上獨立性之有無首要決定因素在於該建築物之特定部分有無自己之出入門戶，可直接與建築物之外界相通，或利用建築物之共同部分，例如共有之樓梯、大門與建築物之外界相通。如該建築物之特定部分必須利用相鄰或其他區分所有權人之專有部分，始能出入者，自不能認為具有使用上之獨立性。而系爭房地登記為一個所有權客體，現況為：一樓有客廳、廚房、一房間及一衛浴，二樓有二個房間（無衛浴），頂樓則有鐵皮加蓋成一個房間（內有一衛浴）及一個曬衣陽台，建物僅能由一樓前門出入，二、三樓並無可獨立通往建物外的出入口，且依臺南市政府102年3月8日府工管一字第0000000000號函可知，系爭房地之現況，欲由二樓或頂樓出入系爭房屋，必經由房屋內之樓梯再經一樓客廳而從一樓之前門出入。易言之，系爭房地之二樓或頂樓均無自己之出入門戶可直接與系爭房地之外界相通，亦無可供利用之共同部分，例如共有之樓梯、大門與外界相通，且各樓層間均無明確之外部範圍，即各樓層在外觀上並無可資明確區別之境界標識或區分點存在，各樓層亦無與他樓層或外界隔離之構造物存在，揆諸上開說明，系爭房地之二樓或頂樓均不具備「構造上之獨立性」及「使用上之獨立性」，自無法為所有權之客體。被告雖主張可在系爭房地二樓陽台處搭建一樓梯作為獨立之出入口，並將系爭房地之一樓分歸一共有人，二樓及頂樓分歸另一共有人云云。惟自系爭房地二樓陽台處搭建樓梯是否符合相關建築法令？在施工技術上是否可行？是否會侵占公有巷道或阻礙系爭房地一樓前門之進出？在在有疑！再者，系爭房地之二樓並無衛浴設備，頂樓雖以鐵皮加蓋之房間內有衛浴設備，然頂樓加蓋之鐵皮屋乃屬違章建築，依建築相關法令得予拆除，倘拆除後，頂樓即無房間、衛浴，在二樓二房間均無衛浴設備之情形下，無論係何人分得二樓，均無法供日常生活盥洗之正常使用。是以，被告主張之上開分割方法，顯不足採。又依臺南市政府、臺南市政府地政局、臺南市政府工務局之函文尚不足證明系爭房地依法可分割為二個所有權。至於，建物門牌之編釘僅為行政機關之管理措施，與建築物得否依法原物分割為二個所有權無涉。
（三）並聲明：⒈兩造共有系爭房地請准予合併分割。其分割方法為准予變賣，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配。
⒉訴訟費用由兩造按應有部分比例共同負擔。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）被告不同意變賣分割。蓋系爭房地為被告前夫之父生前辛苦打拼所留下的心血，相信其亦不願意該房子易主。原告稱系爭房地之土地面積僅52平方公尺，若以原物平分於兩造，每人僅可分得26平方公尺，不敷建築使用而應變價分割云云。然現臺灣都市中地坪僅20幾坪之建物比比皆是。
故即便當事人雙方各僅分得26坪，之後仍可協議保留其上之二層樓加強磚造抑或個別另蓋新建築，並不會有如原告所稱不敷建築使用之情形。又原告稱系爭二層樓磚造房屋僅有一個出入通道，難以區隔成二獨立空間做有效利用，故應予變價分割，然若可將系爭建物一、二層樓分別分割予原被告雙方，只要雙方事前做好協議，雖僅有一個出入通道又有何礙。況且系爭房地距離立人國小、臺南中山公園及臺南市精華商業區地段皆不遠，生活機能十分便利，商業潛力亦不可限量。之後若分割為一、二層樓，也可分別出租與他人為店面或做為住宅，並無非要變價分割之理。系爭建物為二層樓房，有分隔之樓地板及牆壁，應可增編門牌號分隔出二個所有權，亦即可分戶，可依「建築物使用類組及變更使用辦法」規定辦理分戶即可辦理分割，亦即本件標的物可以採逐層分割之方法，分割後各樓層應可為所有權登記。故應無變價分割之必要。綜上，請將系爭房地平分於兩造，勿將其變價分割。
（二）原告稱系爭房地二樓、頂樓均無自己之出入門戶可直接與外界相通，亦無可供利用之共同部分。且各樓層間均無明確之外部範圍，即各樓層在外觀上並無可資明確區別之境界標識或區分點存在。惟系爭房地建物有分隔之樓地板及牆壁，在外觀上亦有明確之外部範圍，參考公寓大廈管理條例第44條第3項之規定「外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。」採取逐層分割之方法應為可行之方式，應無原告所稱難以分割之情形。又雖僅有一共用之樓梯及出入通道，惟兩造若能事先協議二樓、頂樓取得一樓樓梯及通道之通行權，雖需共用同一出入通道，亦無礙於兩造各自對於空間之使用。即便兩造最終無法就二樓及頂樓取得一樓通行權達成協議，二樓亦可自行在陽台處搭建樓梯作為獨立對外出入口。如此一樓與二樓、頂樓均有獨立之出入口而成為獨立之建物，此方式應符合系爭房地通常利用價值，且不至於影響其經濟效用。依相關法令、臺南市之相關自治條例、規則等，系爭房地應可增編門牌號碼分隔出二個所有權，臺南市政府地政局102年3月14日南市地測字第0000000000號函及臺南市政府工務局102年3月15日南市工使一字第0000000000號函內容皆表示系爭房屋得依相關規定至戶政事務所辦理門牌編定後，可以變更使用執照而申請分割，故系爭建物得依法原物分割為二個所有權，應無疑義。本件之建物既無不能原物分割之情形，當無變價分割之必要。另若最終採取以一樓為一分割單元，二樓及頂樓為另一分割單元之分割方式，被告願退讓使一樓歸原告所有，二樓及頂樓則歸被告所有，以求周全。綜上，被告不同意變價分割，希望以原物分割。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度臺上字第16號、89年度臺上字第724號判決可資參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度臺上字第600號、87年度臺上字第1402號判決意旨參照）。查：⒈系爭房地為兩造所共有，其應有部分各為2分之1；兩造間
並未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，為兩造所不爭執，復有原告提出之系爭房地地籍圖及土地、建物登記謄本在卷可稽，堪信為真實。因此，原告訴請裁判分割，揆諸上開規定，應屬有據。
⒉又系爭房屋為加強磚造二層，主要用途為住家用，總面積
80.26平方公尺，土地地目為「建」，面積52平方公尺，現況為：一樓有一廚房、一衛浴，一房間及客廳，二樓有二個房間（無衛浴），頂樓則有鐵皮加蓋成一個房間（內有一衛浴）及一個曬衣陽台，建物僅能由一樓前門出入，
二、三樓並無可獨立通往建物外的出入口；系爭房地為地上二層一棟一戶住宅之合法建築物，其建築物上下樓層為共用出入口，有土地建物登記謄本、本院勘驗筆錄、臺南市政府102年3月8日府工管一字第0000000000號函文在卷可稽（見本院南調字卷第6-7頁、訴字卷第18、34頁）。
依此，系爭房地為一般住宅使用，本即為一戶之單一使用方式，出入僅能由一樓前門出入，並無其他可獨立通往建物外之出入口，已可足認二、三樓並無構造上及使用上之獨立性，而得分割為二個所有權。雖被告稱：可在二樓陽台處搭建樓梯作為獨立出入口，且依臺南市政府各局回函，系爭房地應得依法以原物分割為二個所有權，希望能保留原屋，以原物分配云云。惟若採被告上開主張以原物分割，以一樓為一分割單元，二樓及頂樓為另一分割單元之分割方式，顯將有害於各取得所有權人之日常生活使用及經濟利用價值。又另行自二樓陽臺搭建樓梯，可能衍生後續建築法令適法性問題，及是否妨礙取得分割後一樓所有權人之使用問題，故以原物分割之方案顯非妥適。又若將系爭房地全部分配予兩造其中一方，則又生有補償金錢問題，且被告已表明願意購買之金額與原告提出金額相距過大（見本院訴字卷第52頁背面）。參之兩造已因系爭房地無法達成協議而衍生本件訴訟，為免再生金錢補償糾紛，亦不宜採取此種分割方式。
⒊是以，本院在斟酌系爭房地之型態及使用情形、地點、兩
造之利益與意願等一切情狀後，認系爭房地之分割方法，以變賣共有物後將價金按兩造之應有部分比例分配於兩造之方式較為適當。
（二）綜上所述，原告依據共有法律關係請求將系爭房地變價分割，變價後價金按兩造之所有權應有部分比例分配為可採。從而，原告聲明請求將兩造共有之系爭房地，准予變價，變賣所得價金按兩造應有部分比例分配，即有理由，應予准許。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院認本件訴訟費用應由兩造按其原應有部分比例負擔為適當，爰判決如主文第2項所示。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國102年6月13日
民事第四庭法官盧亨龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月13日
書記官盧昱蓁