裁判字號：臺灣士林地方法院104年重訴字第360號民事判決
裁判日期：民國105年06月08日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣士林地方法院民事判決104年度重訴字第360號原告 徐國興 訴訟代理人 吳玲華 律師
鄭佑祥 律師被告 李淵清 上一人之訴訟代理人 李秉鈞 被告 李明昌
李明城 李英鑾 林怡瑄 即 李淑娥 之繼承人 李淑惠 李淑卿 上六人共同訴訟代理人 張簡勵 如律師
陳尹章 律師上一人之複代理人 陳韻如
楊富勝 被告 李三元 訴訟代理人 李東仁 被告 劉明鴻
劉韻萍 劉韻玲 上三人共同訴訟代理人 蔡桓文 律師被告 李清元
蔡 李美雲 上二人共同訴訟代理人 吳耀庭 律師
楊晴翔 律師上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時請求權基礎僅列民法第348條第1項、第1148條第1項、第1151條規定即基於買賣契約及繼承之法律關係（詳本院卷一第10頁），嗣於民國104年11月9日以準備書狀（二）追加土地法第34條之1第1、2、4、5項之規定為請求權基礎，經核前後兩種請求權基礎係屬不同訴訟標的，自屬訴之追加，惟係基於同一基礎事實，與前開規定尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於83年5月28日，與 李石 之繼承人即訴外人 李海水 、被告李三元、李清元、劉明鴻、 蔡李美雲 等5人簽立「不動產買賣預約書（原證1）」（下簡稱系爭預約書），第一條約定「甲方（即訴外人李海水、被告李三元、被告李清元、被告劉明鴻、被告蔡李美雲等5人）具有未繼承土地詳如另表後開（即附表一，下簡稱系爭10筆土地），因系爭10筆土地被占用20年以上，收回困難，地價稅自77年至81年來未繳已移送法院執行，義務不能放棄，權利無法行使，故徵得乙方（即原告）同意代負義務，願予移轉權利以作補償。」等語，可知原告應負之義務為代繳被繼承人李石系爭10筆土地於77至81年積欠之地價稅，亦即原告代繳77至81年度地價稅為系爭預約書之停止條件，被告等人於原告代繳地價稅完畢後，條件成就，即負有將系爭10筆土地所有權移轉登記予原告之義務。又第七條約定之新台幣（下同）60萬元係買賣價金之一部，復約定於契約期間有辦理繼承，原告須繳納遺產稅、土地增值稅及滯納金，而原告已依約代繳77至81年度之地價稅完畢，依系爭預約書第五條約定，被告自應將系爭10筆土地所有權移轉登記予原告。出賣人李海水業已死亡，其繼承人即被告李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄、李淑卿，因繼承取得公同共有之系爭10筆土地所有權，李石之女 劉李豆 之繼承人為被告劉韻玲、劉韻萍、劉明鴻，其中被告劉明鴻為系爭預約書之劉明鴻為系爭預約書之當事人，被告劉韻玲、劉韻萍以及被告李淵清雖非系爭預約書之當事人，但因其餘契約當事人係基於處分公同共有物全部而與原告簽約，扣除被告李淵清潛在應有部分1/6以及被告劉韻玲、劉韻萍之潛在應有部分各1/18後，其餘被告8人就系爭10筆土地之應計分比例已達約72.2％，超過全體公同共有人潛在應繼分比例2/3以上，簽約後，訴外人李海水、被告李三元、李清元、蔡李美雲、劉明鴻均有將過戶所需之印鑑章寄送給原告，為此，爰依系爭預約書第一條、第二條約定以及民法第348條第1項、第1148條第1項、第1151條、土地法第34條之1第1、2、4、5項等規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將其等公同共有之系爭10筆土地所有權移轉登記予原告等語。
二、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
（一）被告李淵清：其未與原告簽立系爭預約書，自無依約移轉所有權登記之義務，又系爭10筆土地當年價值4238萬1000元【計算式：30萬元×141.27坪=4238萬1000元】，要無可能以78萬1424元【計算式：原告主張已代繳之地價稅18萬1424元+尾款60萬元＝78萬1424元】出售，且未收到半毛錢之時，即須交付票面金額1000萬元之本票作為履約保證，不合常情。訴外人李海水將系爭10筆土地權利範圍1/30【計算式：1/5×1/6=1/30】以13萬237元【計算式：
78萬1424元÷6=13萬237元】之低價出售，同年11月被告李淑惠即李海水次女以150萬元之價買回系爭10筆土地之權利範圍1/100【計算式：1/5×1/20=1/100）】，買回價格與出售價格，相差38倍【計算式：3000萬元÷78萬1424元=38】有違常情，系爭10筆土地權利範圍均為12/60總計141.27坪，並非原證5之180坪。被告李淑惠、證人 周月珠 投資合計300萬元，超過21年未取得投資標的，作證時竟稱未找到契約，不知土地坪數、契約是二張或三張，不合常情。系爭預約書未記載土地坪數、權利範圍，其中第四條約定土地之收益小於代繳之稅金，原告亦絕不反悔，是否有暗示土地之價值與代繳之稅金18萬1424元差不多之嫌，卻於同年11月告訴被告李淑惠、證人周月珠土地市價5400萬元【計算式：30萬元×180坪=5400萬元】。
被告李淵清、劉韻玲、劉韻萍均非系爭預約書之契約當事人，簽約至今已超過21年，原告竟依系爭預約書請求非契約當事人將104年公告現值達7319萬3400元之低價移轉登記，顯不符合公平、比例原則，若共有人欲出售系爭10筆土地，其行使優先購買權等語。
（二）被告李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄、李淑惠、李淑卿等6人：系爭預約書第三條、第四條應繳納之「欠稅繼承遺產稅」或「欠稅遺產稅」之範圍及金額均不明確，故雙方就系爭10筆土地之買賣價金意思表示未能一致，系爭預約書性質僅為「要約」。又系爭預約書就標的物、價金、付款方法等重要事項均未約定，亦不符當事人一次解決複雜土地法律關係之真意，系爭預約書僅屬「預約」性質，蓋因系爭10筆土地77年至81年地價稅總額僅係兩造簽立系爭預約書時系爭10筆土地價值2％至4％，與社會上一般土地買賣應付之5％至10％買賣價金作為訂金比例習慣相符。另原告提出之繳納書及收據均無法證明已向稅捐機關繳交77至81、83年度之地價稅，因原證2之繳納書及收據納稅義務人為「李石繼承人：李清元」，並非全部繼承人，原告迄今仍未協助被告等人辦理繼承及過戶，亦未給付尾款60萬元，被告等人尚自行補繳系爭土地86至100年度之地價稅，故被告李明昌等人以104年10月13日民事答辯狀送達原告之日起解除系爭預約書即非無據。系爭預約書第二條僅係約定原告應先履行代繳地價稅之給付義務，並非使法律行為效力發生繫於將來不確定事實之停止條件，縱認系爭預約書係屬「本約」，原告依約請求被告李明昌等人履行所有權移轉登記，可得行使請求權之日為系爭預約書成立、生效日即83年5月28日，迄今已於15年，故被告自得依民法第144條第1項規定為時效抗辯拒絕給付。
況原告迄未履行代繳地價稅、遺產稅、協同被告辦理繼承及過戶等義務，故被告李明昌等人自得主張同時履行抗辯拒絕移轉所有權。未得全體公同共有人同意前，公同共有人將繼承之權利讓與於第三人，係以不能給付為標的，故系爭預約書效力為無效，未同意出售系爭10筆土地之被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍與原告間並無任何法律關係，原告自不得以其等作為訴訟請求之對象等語。
（三）被告李三元：雖有在系爭預約書上簽名用印，並同意過戶給原告，但原告未依約繳納地價稅及完成過戶動作，故主張時效抗辯，否認原告提出之印章為李三元所有等語。
（四）被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍：被告劉明鴻並非系爭預約書之當事人，劉明鴻亦未親自或授權簽名、用印，並經證人李淑惠證述明確，佐以法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書（下簡稱系爭鑑定書）之鑑定結果亦認系爭預約書上「劉明鴻」之簽名與被告劉明鴻的簽名特徵並不相同，原證6本票上之簽名與系爭預約書上簽名相同，亦非被告劉明鴻所為，而原告提出之國內快捷信封袋（本院卷二第220頁）上之戳章顯示係於85年12月21日郵寄，與系爭預約書簽約日83年5月26日，已相隔逾兩年半，如何證明關聯性？被告劉明鴻於104年11月3日亦自陳「我印鑑證明是寄給李淑惠，並非寄給原告。目的是當時要我母親劉李豆放棄繼承之用」等語。系爭預約書之性質若非要約，亦僅預約性質，惟終未達於本約之程度，依常情而言，被告李淑惠既是李海水之女兒，在買賣雙方間之立場而言，應是立於賣方（假設確有買賣）立場思考，對於出售系爭10筆土地之對價應甚為在意，卻違乎常情地立於買方立場而只記得系爭10筆土地之預期價值（3000萬元），對於系爭預約書之買賣價金（即要求原告要負擔的稅捐、罰金等）卻完全不知情，不合常理。縱認系爭預約書已達於本約之程度，惟原告應負之契約義務亦應包含82年度以後至過戶前之各期地價稅、遺產稅、滯納金、罰鍰，並協助代辦繼承與過戶，依原告所提出之證物顯示，僅代李石之部分繼承人繳納系爭10筆土地之77至81、83年期之地價稅。如系爭預約書為本約，第二條「代繳地價稅」之約定並非民法上所定義之「條件」，蓋民法上的條件是一種不確定是否發生之將來客觀之事實，重點在於發生與否之不確定性，但該條所述內容，絕非不確定是否發生之客觀事實，而是買賣雙方能夠自主決定之行為，此應為雙方互為給付之內容，故其性質並非條件，是以，原告主張以代繳地價稅後為請求權時效之起算點，並無理由，該「代繳地價稅」之行為應是原告在系爭預約書之給付內容為原告給付義務，故原告自系爭預約書簽約日之83年5月28日起，即可請求契約相對人履行契約，只是同時需履行自己之給付義務而已，原告於104年間才提起本件訴訟，距83年已經逾21年之久，其請求權顯已罹於時效。此外，原告亦未履行契約義務，因原告提出之各該繳稅單據，僅止被告李清元之部分，並非全體之繼承人，契約相對人自得拒絕移轉所有權。況被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍，並非系爭預約書之當事人，原告依系爭預約書請求移轉土地亦無理由，至於土地法第34條之1的規範目的並非在處理「處分共有土地時之債權契約」，而是在處理「處分共有土地時之處分行為」，目的在使應有部分比例及人數合計過半之共有人得以「有權處分」共有物全部，而非使應有部分比例及人數合計過半之共有人得以全體共有人之名義代為簽署買賣契約，故土地法第34條之1的作用並不會成為債權相對性原則之例外，債權契約仍僅止於契約當事人之間始得請求履行，故原告訴請被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍依系爭預約書移轉登記不動產之公同共有權利，亦無理由等語。
（五）被告李清元、蔡李美雲：系爭預約書之性質絕非「本約」，至多僅為「要約」或「預約」，綜覽系爭預約書全文，實未就契約標的之「價金」為具體、確切之約定，需詳細對照系爭預約書之前後文義後，始可勉強知悉雙方似有將所謂「代繳地價稅」、「代繳欠稅繼承遺產稅」、「代納欠稅遺產稅之支出」等籠統、模糊不清之法律關係，作為系爭預約書之所謂「買方履行義務」或「對價」，足見雙方尚未就買賣契約必要之「價金」要素達成合意，雖原告主張「繳納77至81年之未納地價稅」即為系爭預約書之「買受人給付價金義務」云云，亦難足採，然依系爭預約書第一條之約定文義，至多僅可得出「77年至81年之地價稅，尚未繳納，已移送法院執行」之意思，尚難稱有具體、明確約定「以77年至81年所積欠之地價稅，為買受土地之價金」之意，證人即被告李淑惠亦證稱不知道所謂「價金」之具體金額為何，契約雙方當事人既未就契約標的之「價金」達成合意，則買賣契約之必要要素，即有欠缺，應僅以「要約」或「預約」認定之。依系爭預約書第二條、第三條約定，凡系爭10筆土地於過戶前之所有因繼承關係所衍伸之積欠稅捐，例如地價稅、遺產稅、滯納金、罰鍰及一切因欠繳相關稅捐之各式成本支出，以及協助被告代辦繼承與過戶手續，均為原告應負之契約義務，而原告迄未確實履行上開契約義務，故原告本件請求，當無理由。縱認系爭預約書為本約，然系爭預約書之成立、生效日期為83年5月28日，原告卻遲至103年1月13日始向被告等人為請求履行之意思表示，故原告依契約主張之所有權移轉請求權亦已罹於時效，又系爭預約書第二條之約定，並非原告所述之「條件」，而係原告於系爭預約書中，對於預約之他方（即被告）所應負擔之先行給付義務，亦即原告應先如實履行代繳地價稅之契約義務後，方可請求被告履行系爭預約書之對待給付義務，末查，縱認系爭預約書之定性為「本約」，原告至今並未繳清系爭10筆土地於過戶前一切因繼承關係所衍伸之積欠稅捐，亦未協助被告代辦繼承與過戶手續，顯見原告未履行契約義務甚明，故被告依民法第264條第1項前段規定，於原告尚未為對待給付前，亦得拒絕自己之給付，即行使同時履行抗辯權等語。
三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之先後與妥適，調整其順序、內容（本院卷二第187至188、
219頁）：
甲、不爭執事項
（一）被繼承人李石於73年10月10日死亡時，由第一順位繼承人即被告李淵清、訴外人李海水、被告李三元、被告李清元、訴外人劉李豆及被告蔡李美雲共同繼承。訴外人李海水於85年8月8日死亡，其繼承人即被告李明昌、李明城、李英鑾、李淑惠、訴外人李淑娥、被告李淑卿再轉繼承。訴外人劉李豆於80年3月8日死亡，其繼承人即被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍再轉繼承。訴外人李淑娥於103年3月7日死亡，由被告林怡瑄再轉繼承（本院卷一第296頁、第147頁背面）。
（二）系爭10筆土地原為被繼承人李石所有，於103年1月24日以繼承為原因，登記為被告13人公同共有。
（三）原告提出之系爭預約書，其上所載賣方「李海水、李三元、李清元、劉明鴻、蔡李美雲」部分，經被告李三元、李清元、蔡李美雲確認簽名欄之其等簽名、用印為真。經被告李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄即李淑娥之繼承人、李淑惠、李淑卿確認簽名欄之「李海水」簽名、用印為真（本院卷二第10頁）。
（四）系爭預約書上之「劉明鴻」簽名，經囑託法務部調查局鑑定結果與劉明鴻當庭書寫及其他親筆簽名申請之筆跡特徵不同。
（五）本件被告李淵清、劉韻玲、劉韻萍並非系爭預約書之契約當事人，劉韻玲、劉韻萍之被繼承人劉李豆亦非契約當事人。
（六）原告於84年6月7日代為繳納李石繼承人：李清元83年期之地價稅8萬8070元（含滯納金等相關費用）。於88年11月25日代為繳納李石繼承人：李清元79至81年期之地價稅
7萬元及李石77至79年期之地價稅2萬元。89年6月28日代為繳納李石繼承人：李清元83年期之地價稅3354元（含滯納金等相關費用），總計為18萬1424元（本院卷二第18
2頁）。
（七）原告並未代為繳納有關系爭10筆土地之遺產稅相關稅費、滯納金、罰鍰以及辦理系爭10筆土地之繼承。被告辦理繼承時，亦未繳納遺產稅等相關稅費、滯納金及罰鍰。
乙、爭執事項
（一）被告劉明鴻是否為系爭預約書之當事人，並經被告劉明鴻用印或同意用印？
（二）系爭預約書之性質，是要約、預約或本約？系爭預約書之當事人是否已就系爭10筆土地之買賣價金達成合意？
（三）原告依系爭預約書所負之契約義務為何？是否包含代繳系爭10筆土地於82年度以後至過戶前之各期地價稅、遺產稅、滯納金、罰鍰，並協助代辦繼承與過戶等？
（四）被繼承人李石所遺系爭10筆土地之77至81、83年期之地價稅，繳納義務人為何？原告是否有代李石之全體繼承人繳納有關系爭10筆土地之77至81、83年期之地價稅？
（五）如系爭預約書為本約，依系爭預約書第二條「甲方應備齊有關繼承可扣稅文件交乙方代辦繼承領得權狀後。甲方應領印鑑證明並帶印章會同乙方至乙方指定代書處，辦理土地過戶與乙方」之約定是否為契約之停止條件？原告繳納系爭10筆土地之地價稅是否契約之停止條件？
（六）系爭預約書所載賣方李海水、李三元、李清元、劉明鴻、蔡李美雲有無交付個人印鑑章或印鑑證明書予原告？如有交付是否係作為辦理系爭10筆土地繼承或過戶之用？
（七）如系爭預約書為本約，原告依約請求被告李清元、李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄、李淑惠、李淑卿、李三元、劉明鴻、蔡李美雲履行所有權移轉之請求權已罹於時效，被告依民法第144條第1項規定拒絕給付，是否有據？請求權時效何時起算？是否應自原告全部繳納地價稅後起算或自系爭預約書之成立生效日即83年5月28日開始起算？
（八）原告是否已履行契約義務，如尚未履行，被告李清元、李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄、李淑惠、李淑卿、李三元、劉明鴻、蔡李美雲得否主張同時履行抗辯拒絕移轉系爭10筆土地所有權？
（九）原告對於非契約當事人之被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍，得否依系爭預約書之法律關係，訴請其等移轉系爭10筆土地之所有權登記？原告得否依土地法第34條之1規定訴請其等移轉所有權登記？
四、本院之判斷
（一）被告劉明鴻是否為系爭預約書之當事人？
1.按民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例要旨參照）。查原告提出之系爭預約書上固有「劉明鴻」之簽名及用印（原證1），但業經被告劉明鴻否認為其本人或代理人所為，復據證人即被告李淑惠證稱：簽立系爭預約書時，是由我、父親李海水及原告拿著系爭預約書分別前往被告李清元等人住處，但被告劉明鴻沒有去，因當時他在高雄等語明確（本院卷二第211頁背面），又系爭預約書上之「劉明鴻」簽名經囑託法務部調查局鑑定結果，亦與被告劉明鴻當庭親簽筆跡以及其於77年1月21日郵政存簿儲金立帳申請書、82年9月13日更換事項紀要、華南商業銀行90年2月6日印鑑卡原本之親簽筆跡特徵不同，有系爭鑑定書在卷可按（本院卷二第14
5、146頁），是以，堪信系爭預約書上「劉明鴻」之簽名並非被告劉明鴻所為。
2.雖證人李淑惠證述：當時我有收到劉韻玲寄來劉明鴻之印鑑證明及印鑑，當時劉家人知道此事，是自己寄過來要過戶的，至於何人和他聯絡，我不清楚，當時因為他們收到欠稅單，希望我們辦一辦，所以寄來印鑑證明、印鑑，即表示同意系爭預約書並同意過戶，但無印象原證6本票上劉明鴻是何人簽名及用印等語（本院卷二第213、214頁），然對照原告提出之國內快捷正面信封（本院卷二第20
9、220頁），信封上交寄日期為85年12月21日，距離系爭預約書簽立日已有兩年半，寄件人為被告劉韻玲，並非被告劉明鴻，收件人為被告李淑惠，並非原告，而證人李淑惠亦不清楚何人與劉家聯繫，以及被告劉韻玲寄送「劉明鴻」印鑑章之用途，更不知悉系爭預約書及原證6本票上之「劉明鴻」簽名、用印為何人所為，即無法推論「劉明鴻」有親自或授權他人簽名、用印之情，是以，單憑被告劉韻玲曾於85年12月21日寄送被告劉明鴻之印鑑章予被告李淑惠，並無從遽認被告劉明鴻有追認系爭預約書，並授權不明第三人在系爭預約書及原證6本票上以「劉明鴻」之名義簽名、用印之意。
3.況被告劉明鴻之母親劉李豆為李石之女，劉李豆於80年3月8日死亡後，其繼承自李石之遺產（即包含系爭10筆土地等），亦由其三名子女即被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍共同繼承，尚非被告劉明鴻單獨繼承，縱原告自被告李淑惠處取得被告劉明鴻之印鑑章，究係為辦理劉李豆一房之拋棄繼承，或係其他用途，均不足為證，同樣不足以證明被告劉明鴻有追認或授權不明第三人在系爭預約書及原證
6本票上以「劉明鴻」之名義簽名、用印之意，因此，被告劉明鴻否認系爭預約書上簽名、用印之真正應屬可信，則被告劉明鴻既未親自或授權第三人在系爭預約書上簽名、用印，原告復未提出其他積極證據以證明其與被告劉明鴻間有達成口頭上合意，即無法證明被告劉明鴻為系爭預約書之契約當事人。
（二）系爭預約書是要約、本約或預約？是否業已成立？
1.次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。復按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力（最高法院71年台上字第5051號判例要旨參照）；又公同共有人中之一人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，並非所謂以不能之給付為契約標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認不能發生效力，而其關於買賣債權契約則非無效（最高法院33年上字第2489號判例要旨參照）。查系爭10筆土地為李石之遺產，應由繼承人即訴外人李海水、劉李豆及被告李淵清、李三元、李清元、李 蔡美雲 等6人共同繼承，並於分割遺產前公同共有，而劉李豆於系爭預約書85年5月28日簽立前之80年3月8日死亡，故劉李豆之應繼分由被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍共同繼承，於分割遺產前公同共有，換言之，系爭預約書簽立當時系爭10筆土地之公同共有人應為訴外人李海水、被告李淵清、李三元、李清元、李蔡美雲、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍等8人，其中，訴外人李海水、被告李淵清、李三元、李清元、李蔡美雲之潛在應有部分各為1/6，被告劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍之潛在應有部分則各為1/18，然系爭預約書上之出賣人僅有訴外人李海水、被告李三元、李清元、李蔡美雲等4人，潛在應有部分則為4/6，換言之，共有人數並未過半數，潛在應有部分亦未逾2/3，與土地法第34條之1第1項、第5項規定即有未合，依前開說明，系爭預約書對於未同意出售之共有人即被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍等人即不生效力，移轉所有權之處分行為亦未經其他公同共有人之承認不能發生效力，但對於同意出售之共有人即訴外人李海水、李三元、李清元、蔡李美雲仍應受系爭預約書之拘束。
2.再按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例要旨參照），又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上字第100號判決要旨參照）。又兩造所訂契約，雖名為「不動產預定買賣契約書」，但並無將來訂立買賣本約之約定。其對買賣價金、土地面積均已有約定，雙方將來可據此履行，上訴人並已給付定金及全部買賣價金完畢，自屬本約而非預約（最高法院84年度台上字第1213號判決參照）。觀之系爭預約書，固名為「預約書」，惟遍觀契約全文，均未有約定將來訂立一定契約之文義，顯與「預約」之性質有所不符。
3.第按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例參照）；又民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。同法第346條第1項並規定，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。當事人就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，自應認就價金已互相同意，買賣契約即為成立（最高法院90年度台上字第987號判決要旨參照）；至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立（最高法院77年度台上字第2479號判決要旨參照）。細譯系爭預約書第一條「甲方（即賣方）具有未繼承土地詳如另表後開，...故徵得乙方（即買方）同意代負義務，願予移轉權利以作補償」，以及後附手寫「土地座落：台北市○○區○○段○○段地號0546、0548、0615、0618、0640、0547、0614、0616、0638、0641共拾筆，權利範圍應有部份60分之12，單位平方公尺，所有權全部」，可知買賣標的即為附表一所示公同共有物應有部分12/60全部之所有權，價金部分，則參以第二條「乙方代繳地價稅後，甲方等應備齊有關繼承可扣稅文件交乙方代辦繼承領得權狀後，甲方應領印鑑證明並帶印章會同乙方到乙方指定代書處，辦理土地過戶予乙方」、第三條「甲方訂約後，即發覺乙方代繳欠稅繼承遺產稅，顯少於地價，...」、第四條「乙方保證簽約後，絕不翻更，即發覺代納欠稅遺產稅之支出，多於取得土地之收益.....」、第七條「甲方取得所有權後，由乙方指定代書，將甲方所有權過戶予乙方，乙方應在過戶用印當日，以新台幣六十萬元整給甲方，不得有誤。」等約定，可知價金應係指原告代繳地價稅、遺產稅及過戶用印日給付60萬元甚明。雖第一條約定「甲方（即賣方）具有未繼承土地詳如另表後開，因土地被占用二十年以上，收回困難，而地價稅自77～81年來未繳已移送法院執行，義務不能放棄，權利無法行使，故徵得乙方（即買方）同意代負義務，願予移轉權利以作補償」，僅係說明77至81年度地價稅因為繳納而移送法院執行中，當衍生相當滯納金、罰鍰，佐以簽約日是83年5月28日，82、83年度地價稅業已課徵，僅尚未移送法院執行而已，故前開約定原告代繳之地價稅應不限於77至81年度地價稅，是以，由前開約定堪信買賣價金雖未約定具體金額，但可得確定即代繳地價稅、遺產稅、滯納金、罰鍰及過戶用印日給付60萬元。
4.雖原告僅代繳如附表二所示之地價稅、滯納金合計18萬1424元，其中79至81年度之地價稅、滯納金為9萬3354元，至於應代繳遺產稅、滯納金、代辦繼承費用及土地增值稅等金額若干，則屬不明，但原告均未履行或代繳，對照證人即被告李淑惠、證人周月珠與原告於系爭預約書簽立後之同年11月間簽立不動產投資買賣合約書（原證5），其中第四條敘及系爭10筆土地當時市價約為每坪30萬元以上，第二條約定被告李淑惠、證人周月珠係投資300萬元作為購買系爭10筆土地全部面積百分之十之購地股金，固可推知簽約當時系爭10筆土地之市價約為每坪30萬元，然買賣價金須經契約當事人相互同意，尚難以系爭10筆土地當時價值遠高於原告前開代繳地價稅，即認買賣價金未達成合意，故依前開說明，原告與訴外人李海水、被告李清元、李三元、蔡李美雲簽立之系爭預約書應屬本約且業已有效成立，訴外人李海水之繼承人即被告李明昌等6人、被告李清元、李三元、蔡李美雲自應受拘束。
（三）原告對非契約當事人即被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍，得否依系爭預約書之法律關係及土地法第34條之1規定訴請其等移轉所有權登記？
1.按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號、88年度台上字第694號判決要旨參照）。細譯在系爭預約書上簽名之賣方僅有訴外人李海水（即被告李明昌等人之被繼承人）、被告李三元、李清元、蔡李美雲等4人，為被告所不爭執（本院卷二第10頁），而被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍均非系爭預約書之當事人，與原告即無前開債權契約關係存在，況承前開第（二）、1.點之說明，系爭預約書未經被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍同意，不符土地法第34條之1第1項、第5項之規定，對其4人不生效力，則原告自不得依系爭預約書及土地法第34條之1規定請求被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍履行契約義務甚明。
2.另按土地法第34條之1所謂處分，係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物以移轉物權為目的，具有物權效力之行為而言（最高法院82年度台上字第152號、第3123號判決要旨參照）；又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決參照），對照土地法第34條之1第3項並規定：
「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記」，（90年9月4日修正前）土地登記規則第35條第5款亦規定：「部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者」，得免於提出，以資配合。未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。土地法第34條之1第5項既規定，該條第1項至第3項規定，於公同共有準用之，則公同共有土地部分共有人依上開規定，將公同共有土地全部出售於人時，亦應為同一解釋（最高法院87年度台上字第866號判決要旨參照），依上開實務見解可知部分共有人出售公同共有土地全部予他人，縱合乎土地法第34條之1第1項、第5項之規定，同意出售之共有人僅係有權處分公同共有物全部，而有權移轉公同共有物所有權全部之處分行為，但對未同意出售之共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，暨於權利變更登記時，應提出未同意出售者已為受領或為其提存之證明，未同意出售之共有人並未因此與買受人成立買賣契約或有買賣關係存在，換言之，未同意出售之其他共有人不因此與買受人成立任何法律關係，自不負有依契約或依土地法第34條之
1第1項第5項規定，將公同共有物全部或其潛在應有部分所有權移轉登記之義務，是以，原告依系爭預約書及土地法第34條之1第1、5項規定，訴請未同意出售之非契約當事人即被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍移轉系爭10筆土地之所有權登記，即非可取。
（四）系爭預約書第二條約定以及原告繳納系爭10筆土地之地價稅是否契約之停止條件？
1.按法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就；亦即係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至（最高法院96年度台上字第848號、95年度台上字第2750號判決要旨參照）。
2.原告主張「代繳地價稅」為系爭預約書所附之停止條件云云，然觀諸系爭預約書全文，原告代繳地價稅係支付買賣價金之一部，況代繳地價稅亦非將來客觀不確定之事實，而係於簽約當時業已約定原告應負主給付義務之一部，且係原告主觀上得以自行決定履行與否，並非決定系爭預約書效力是否發生之因素，因此，原告此部分主張，洵非可採。
（五）原告依系爭預約書及繼承之法律關係請求被告李清元、李明昌、李明城、李英鑾、林怡瑄、李淑惠、李淑卿、李三元、蔡李美雲履行所有權移轉之請求權已罹於時效？
1.按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。民法第125條定有明文；又民法第128條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態，其行使請求權已無法律上之障礙而言。至於義務人實際能否為給付，則非所問（最高法院96年度台上字第1239號判決要旨參照）。
2.查系爭預約書是83年5月28日簽立，依第一條約定文義，系爭10筆土地之77至81年度地價稅、滯納金等業已移送法院執行而處於隨時可得確定金額及履行繳納義務，82、83年度地價稅則業已課徵，可得確定金額及隨時履行繳納義務，此觀諸原告提出代繳繳款書及收據可明（原證2），故代繳地價稅、滯納金等係原告依約應負給付義務，至於第二條至第四條、第七條約定賣方應備齊繼承文件、印鑑證明、辦理過戶予買方，買方應代繳遺產稅、代辦繼承事宜、給付60萬元，亦係買賣雙方依約應負之給付義務，與原告依約行使所有權移轉登記請求權無涉，如原告未依約給付僅係出賣人得以為同時履行抗辯而已，並非原告行使請求權之法律上障礙，雖系爭預約書未經部分共有人同意，不符土地法第34條之1第1項、第5項規定，詳見前開第（二）、1.點之說明，僅係出賣人無權履行系爭10筆土地全部所有權移轉登記之處分行為而已，亦非原告行使所有權移轉登記請求權之法律上障礙，換言之，原告依系爭預約書可得行使之系爭10筆土地所有權移轉登記請求權，於契約成立之日起，即得行使，而原告於103年1月13日以存證信函（原證3）始請求訴外人李海水之繼承人即被告李明昌、李明城、李英鑾、李淑惠、李淑卿、李淑娥（即被告林怡瑄之被繼承人）以及被告李三元、李清元、蔡李美雲移轉系爭10筆土地所有權移轉登記，復於前開請求六個月後之104年6月8日始提起本件訴訟，依民法第12
9條、第130條規定不因前開存證信函之請求而中斷時效，則計算至原告104年6月8日提起本件訴訟時，距離系爭預約書成立日已逾15年，故被告李明昌等6人、被告李三元、李清元、蔡李美雲主張原告關於系爭10筆土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效而拒絕給付，即屬有據。
五、綜上所述，被告李淵清、劉明鴻、劉韻玲、劉韻萍均非系爭預約書之契約當事人，系爭預約書對其等亦不生效力，被告李三元、李清元、蔡李美雲固為系爭預約書之契約當事人，被告李明昌等6人則基於繼承關係繼受訴外人李海水之契約當事人地位，但因原告起訴請求其等移轉系爭10筆土地所有權之請求權，業已罹於時效，其等自得拒絕給付，從而，原告主張依系爭預約書、繼承之法律關係及土地法第34條之1規定，請求本件被告13人將系爭10筆土地所有權全部移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定判決如主文。
中華民國105年6月8日
民事第一庭法官黃欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年6月16日
書記官劉雅萍附表一：被告公同共有之土地明細┌─┬───────────────────┬──────┐││不動產坐落│應有部分│├─┼───────────────────┼──────┤│1│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│2│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│3│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│4│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│5│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│6│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│7│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│8│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│9│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│├─┼───────────────────┼──────┤│10│台北市○○區○○段○○段0000地號│12/60│└─┴───────────────────┴──────┘附表二：原告主張代繳之地價稅等┌─┬───────┬─────┬─────┬─────┬────────┬───┐││實際繳款日期│年期別│稅費別│納稅義務人│執行案號│備註│├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤││89年6月8日│81年/01期│滯納稅款及│李石繼承人│82年度財執罰乙字│分單││1│金額3354元││財務罰鍰│：李清元│第2717號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│2│84年6月7日│83年/01期│滯納稅款及│李石繼承人│84年度財執罰癸字││││金額8萬7751元││財務罰鍰│：李清元│1429號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│3│88年11月25日│77年/01期│地價稅│李石│82年度財執罰乙字│分單│││合計金額2萬元│78年01期│││第0000-0000號│││││79年/01期│││││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│4│88年11月25日│79年/01期│地價稅│李石繼承人│82年度財執罰乙字│分單│││合計金額2萬元│80年01期││李清元│第0000-0000號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│5│88年11月25日│80年/01期│地價稅│李石繼承人│82年度財執罰乙字│分單│││合計金額2萬元│81年01期││李清元│第0000-0000號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│6│88年11月25日│81年/01期│地價稅│李石繼承人│82年度財執罰乙字│分單│││合計金額3萬元│││李清元│第2717號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤│7│84年6月7日│83年/01期│滯納稅款│李石繼承人│84年度財執罰癸字│分單│││合計金額319元│││：李清元│第1429號││├─┼───────┼─────┼─────┼─────┼────────┼───┤││以上18萬1424元││││││└─┴───────┴─────┴─────┴─────┴────────┴───┘