臺灣臺北地方法院民事判決
109年度北訴字第41號
原告
即反訴被告 盧美枝
訴訟代理人 朱漢平
邱飛鳴 律師
複代理人 林殷佐 律師
被告
即反訴原告天時資產管理有限公司
法定代理人 林宇宏
訴訟代理人 周念暉 律師
被告 林俊甫
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國110年5月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告天時資產管理有限公司、被告林俊甫應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號六樓之四房屋騰空遷出，並返還予原告。
被告天時資產管理有限公司應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自民國一百零九年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告天時資產管理有限公司應自民國一百零九年七月二十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
被告林俊甫應自民國一百零九年七月二十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣參拾伍萬元供擔保後得假執行；被告如以新臺幣壹佰玖拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告以新臺幣參萬元供擔保後得假執行；被告天時資產管理有限公司如以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告於訴訟進行中於民國109年9月26日具狀變更訴之聲明（本院卷第169頁），所為應受判決事項之聲明變更為：⒈被告天時資產管理有限公司、被告林俊甫應自門牌號碼「台北市○○區○○街00號6樓之4」房屋騰空遷出，並返還予原告；⒉被告天時資產管理有限公司應給付原告新臺幣（下同）11萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起(109年9月30日，本院卷第200-1至3頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被告天時公司應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元；⒋被告林俊甫應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元。經核，原告所為追加、擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
二、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「訴之變更或追加及提起反訴，得於言詞辯論時為之。」。民事訴訟法第259條、第261條定有明文。本件原告主張雙方租約終止請求返還房屋及積欠租金，而被告天時資產管理有限公司109年11月24日提起反訴（本院卷第257頁），反訴原告主張於承租房屋後，因房屋及傢俱有諸多待修繕之情形，反訴被告未盡其出租人修繕義務，反訴原告自行進行修繕及更新，並支付相關修繕費用19萬餘元應自租金扣除。另因反訴原告投入相關裝潢及設備等費用，使反訴被告取得房屋價值提升利益，因民法附合規定取得物之所有權利益受有不當得利，請求償還所受裝潢工程等不當利得19萬元。是反訴原告就與反訴被告之租賃契約爭議，自得依照上開規定反訴請求，先予敘明。
貳、實體方面：
甲、本訴方面：
一、原告主張：
㈠原告係門牌號碼「台北市○○區○○街00號6樓之4」房屋(下簡稱「系爭房屋」)之所有權人，原告將系爭房屋出租予被告天時資產管理有限公司(下簡稱「天時公司」)，租期自民國105年5月20日起至107年5月19日止，租金為每月1萬6000元，且應於每月20日前給付，嗣租約期滿後，雙方僅以口頭約定，除租金調整為每月1萬8000元及未約定租賃期間外，其餘約定仍依原租賃契約書之約定，而成立未定期限之租賃契約(下簡稱「系爭租約」)，被告天時公司就租金之給付，常有拖延之情形，且自109年1月起即未再給付，原告曾多次催告被告給付，例如109年6月7日，原告即以LINE通訊軟體，以「租金從1月到5月底共9萬元未付」之對話內容通知被告天時公司法定代理人林宇宏，卻未獲給付，原告遂以文山萬芳郵局110號存證信函，通知被告天時公司終止租約、返還房屋，該存證信函並於109年7月24日送達於被告天時公司。嗣於本件起訴後即109年9月11日始知被告天時公司將系爭房屋出租予被告林俊甫，租期則為1年。為此，依系爭租約之約定及民法第767條第1項前段之規定，被告天時公司即應返還系爭房屋予原告，且被告天時公司應給付積欠之租金，即自應給付日109年1月20日起至7月20日止，共7個月，合計12萬6000元(計算式：1萬8000元X7=12萬6000元)，扣除押金(擔保金)1萬6000元後，尚應給付積欠原告之租金金額為11萬元；並依系爭租約之約定，原告得請求被告天時公司每月給付按每月租金之1倍即1萬8000元之違約金，至返還系爭房屋為止；另原告與被告天時公司間之系爭租約，業經原告合法終止，則天時公司自109年7月25日起，已無占有使用系爭房屋之權利，被告林俊甫係向被告天時公司承租系爭房屋，被告林俊甫自同日起亦無使用系爭房屋之權利而屬無權占有，從而原告自得依民法第767條第1項之規定，請求被告林俊甫返還系爭房屋，又因被告林俊甫與被告天時公司間之租賃契約係屬債之關係，依債權相對性之原理，被告亦不得以其與天時公司之租賃契約對原告主張任何權利，又因被告林俊甫受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得依民法第179條「無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益」規定，請求被告林俊甫返還其所受而相當於系爭房屋租金之利益。㈡並聲明：
⒈被告天時資產管理有限公司、被告林俊甫應自門牌號碼「台北市○○區○○街00號6樓之4」房屋騰空遷出，並返還予原告。
⒉被告天時資產管理有限公司應給付原告11萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告天時公司應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元。
⒋被告林俊甫應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元。
二、被告則以：
㈠原告是沒有盡其修繕義務外，還有在109年初在沒有任何理由下說要將房屋解約，我們認為此情況下，出租人違反其出租人義務。則原告既未履行其出租人修繕義務在先，且迄今未依照民法第430條規定給付返還修繕費用，被告基於同時履行抗辯，自無先行給付租金之義務，且原告受有裝修工程等不當得利，其本件終止契約及請求交付房屋、租金，均無理由
㈡並聲明：原告之訴駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於承租房屋後，因房屋及傢俱有諸多待修繕之情形，反訴被告未依照民法第423條、第429條規定善盡其出租人修繕義務，但反訴被告始終未處理，反訴原告自得依民法第430條自行進行修繕及更新，並支付相關修繕費用19萬餘元，並依照民法第430條規定及循先例通知應自租金扣除。另因反訴原告已投入相關裝潢及設備等費用，並使反訴被告取得房屋價值提升之利益，被告並因民法附合規定取得物之所有權利益，而受有不當得利，原告公司自仍得依照民法第811條及第816條準用民法第179條不當得利規定，請求被告償還所受裝潢工程等不當利得。並聲明：反訴被告應給付反訴原告19萬元，及自反訴起訴狀送達之翌日起按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：
㈠反訴原告空言反訴被告違反修繕義務，故主張同時履行抗辯得拒絕給付租金云云，惟反訴原告承租系爭房屋期間，從未曾向反訴被告告知，有何需反訴被告負擔修繕義務之情事，顯與上開民法「定期催告修繕」規定不符。
㈡系爭房屋租賃期間，反訴被告從不知悉反訴原告有何支出有益費用以增加系爭房屋價值之情事，致亦無從為反對之意思表示，故反訴原告請求償還其費用，顯與上開民法規定不符。至反訴原告所主張之不當得利，因未經反訴被告同意而屬「強迫得利」，縱使反訴被告受有利益，反訴原告亦不得請求之。
㈢反訴原告並未說明，更未提出任何証據証明，系爭房屋有何「未合於約定使用收益狀態」之情形，僅係意圖拖延訴訟，以達其對反訴被告所稱「不繼續租給我，你2、3年都要不回房子」之目的。
㈣並聲明：反訴原告之訴駁回。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」民法第440條第1項及第2項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照）。
㈡依兩造原租賃契約書第14條第1項「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人」，於兩造(原告、被告天時公司)不定期租賃租約時應仍有原先租賃契約約定條款之適用，首開敘明。是故，如依原租約已足認定系爭租約已合法終止，被告天時公司自應負返還之責。經查，被告天時公司自109年1月起即未再給付租金，原告已於109年6月7日催告被告天時公司匯款給付租金，被告天時公司之法定代理人林宇宏則承諾「…我再轉，下禮拜轉…」，有兩造LINE通話紀錄截圖可證(本院卷第191頁)，原告主張被告積欠租金之事實堪認為真實。惟被告天時公司於原告催告後尚未給付，且以存證信函通知被告天時公司終止系爭租約(本院卷第193至197頁)，被告天時公司於109年7月24日收受該通知(本院卷第197頁)。從而，依上開民法規定，系爭租約所生租賃法律關係，於被告天時公司收受系爭存證信函即109年7月24日即為終止。
⒈被告雖辯稱：109年初在沒有任何理由下原告說要將房屋解約云云，然據前所述，被告自109年1月起即未再給付租金，依原租賃契約第19條第1項之約定「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者…」，原告自得終止租約。
⒉雖被告再辯稱：則原告既未履行其出租人修繕義務在先，且迄今未依照民法第430條規定給付返還修繕費用，被告基於同時履行抗辯，自無先行給付租金之義務云云。然查，按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。」民法第437條第1項定有明文，被告自應對系爭租賃物有修繕必要、曾通知出租人修繕、出租人不為修繕或該事實為出租人所已知等有利於伊之事實負舉證責任。惟被告僅陳稱被告之法定代理人曾口頭通知原告有修繕之必要，並提出天時公司管理表為證云云。經查：
⑴天時公司管理表(反證2，本院卷第267頁)為被告天時公司單方面所製作，形同被告之片面陳述，自不能作為被告有利之證據。從而，系爭租賃物有無修繕，因何原因而修繕自屬不能證明。
⑵被告之訴訟代理人雖再陳稱：(租賃物之修繕)有通知，但這部分要請被告天時資產管理有限公司法定代理人林宇宏到庭作證具結說明云云，則為原告所否認(本院卷第287頁第29至30行、第32行)。然，被告法代之證詞與被告有利害關係，自不能排除其偏頗的可能，況且如為口頭通知跟被告的陳述無異，加以原告否認此情節，自應認為無傳喚被告法代到庭之必要。被告訴訟代理人又陳稱：有其他離職員工可以證明云云(本院卷第288頁第8行)，與前開之說詞已有矛盾，其真實性已值懷疑，且被告事後亦未陳報該證人之姓名，被告前開已催告原告修繕之通知為不可信。
⒊故原告依據前開約定及民法第767條第1項前段之規定，請求被告天時公司即應返還系爭房屋予原告，且被告天時公司應給付積欠之租金，即自應給付日109年1月20日起至7月20日止，合計12萬6000元(計算式：1萬8000元X7=12萬6000元)，扣除押金(擔保金)1萬6000元後，尚應給付積欠原告之租金金額為11萬元為有理由，應予准許。
㈢依原租賃契約書第14條第2項約定「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金1倍支付違約金至遷讓完竣)，承租人及保證人不得有異議」，於兩造不定期租賃租約仍有適用，已述之如前。原告得請求被告天時公司至返還系爭房屋為止，每月給付按每月租金之1倍即1萬8000元之違約金。
㈣又，「次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人。被上訴人係於96年8月1日與 楊慕儀 簽訂租賃契約，並同意楊慕儀轉租給被上訴人，但不等同於上訴人與被上訴人成立租約；上訴人係向楊慕儀轉租楊慕儀向被上訴人租賃之系爭房屋，而被上訴人與楊慕儀已於97年2月2日合意終止系爭房屋租賃契約，終止之後楊慕儀已無使用權源，上訴人之使用權源係源自楊慕儀，楊慕儀既無使用權源，則上訴人亦無使用系爭房屋之正當權源」，最高法院79年台上字第2592號判決可資參照。原告與被告天時公司間之系爭租約，業經原告合法終止，則被告天時公司自109年7月25日起，已無占有使用系爭房屋之權利，被告林俊甫係向被告天時公司承租系爭房屋，依上開最高法院判決意旨之見解，原告既已經合法終止系爭租約，則被告天時公司之使用收益權自不復存在，被告林俊甫自同日起亦無使用系爭房屋之權利而屬無權占有，從而，原告自得依民法第767條第1項前段之規定，請求被告林俊甫返還系爭房屋，為有理由；又因被告林俊甫與被告天時公司間之租賃契約係屬債之關係，依債權相對性之原理，被告林俊甫亦不得以其與天時公司之租賃契約對原告主張任何權利，被告林俊甫受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得依民法第179條「無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益」規定，請求被告林俊甫返還其所受而相當於系爭房屋租金之利益，亦屬有據。
㈤綜上所述，原告依原租賃契約之約定、民法第767條第1項前段及民法第179條之規定，請求⒈被告天時資產管理有限公司、被告林俊甫應自門牌號碼「台北市○○區○○街00號6樓之4」房屋騰空遷出，並返還予原告；⒉被告天時資產管理有限公司應給付原告11萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起(109年9月30日，本院卷第200-1至3頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被告天時公司應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元；⒋被告林俊甫應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
反訴原告主張：反訴原告於承租房屋後，因房屋及傢俱有諸多待修繕之情形，反訴被告未依照民法第423條、第429條規定善盡其出租人修繕義務，但反訴被告始終未處理，反訴原告自得依民法第430條自行進行修繕及更新，並支付相關修繕費用19萬元，並依照民法第430條規定及循先例通知應自租金扣除。另因反訴原告已投入相關裝潢及設備等費用，並使反訴被告取得房屋價值提升之利益，反訴被告並因民法附合規定取得物之所有權利益，而受有不當得利，反訴原告公司自仍得依照民法第811條及第816條準用民法第179條不當得利規定，請求償還所受裝潢工程等不當利得19萬元云云。然前理由㈡⒉已述，反訴原告尚未證明①該等費用屬出租人應修繕之費用；②已通知出租人修繕而不修繕；③或該事實為出租人所已知等有利於伊之事實負舉證責任，從而，反訴原告請求反訴被告支付該等修繕費用為不足採。至反訴原告所主張之不當得利，因該等有益費用(或動產附合)皆未經反訴被告同意而屬「強迫得利」，況反訴原告增加該等有益費用，係為方便反訴原告出租亦可未知，故縱使反訴被告受有利益，反訴原告亦不得請求之。
三、綜合上述，本訴原告請求⒈被告天時資產管理有限公司、被告林俊甫應自門牌號碼「台北市○○區○○街00號6樓之4」房屋騰空遷出，並返還予原告；⒉被告天時資產管理有限公司應給付原告11萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起(109年9月30日，本院卷第200-1至3頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被告天時公司應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元；⒋被告林俊甫應自民國109年7月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8000元，為有理由，應予准許。而反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告19萬元，及自反訴起訴狀送達之翌日起按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 6 月 10 日
民事庭法官趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 10 日
書記官陳怡安