裁判字號：最高法院85年台上字第1633號民事判決
裁判日期：民國85年07月26日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十五年度台上字第一六三三號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年五月八日臺灣高等法院第二審判決（八十二年度上字第一三○五號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於㈠命上訴人給付新臺幣陸拾肆萬捌仟貳佰捌拾捌元及利息，㈡命上訴人再給付之金額超過新臺幣叄萬捌仟貳佰壹拾伍元及利息暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十年間向上訴人購買坐落臺北縣新莊市○○段○○號土地上，門牌臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號五樓之房屋及其基地所有權應有部分，買賣價金新臺幣（以下同）五百八十萬元，業已全部付清。惟交屋後發現有室內地坪短少、多處漏水、卡片電腦門鎖故障、二樓以上電梯間地板及牆面施工材質不符、游泳池為違章建築等瑕疵。伊依民法有關瑕疵擔保之規定，得請求減少價金，亦得主張上訴人未完全給付，依債務不履行之規定，請求賠償損害等情，求為命上訴人給付六十四萬八千二百八十八元（原判決誤作六十四萬八千二百九十八元）及加給法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開金額之請求，經第一審判決駁回後，於原審撤回其訴），並於原審擴張其聲明，求為命上訴人再給付六十八萬五千二百九十八元及加給法定遲延利息之判決。
上訴人則以：所謂房屋之使用面積，除室內面積外，尚包括當層之共同使用面積，系爭房屋並無面積短少情事。且本件為成屋買賣，被上訴人對於室內面積之大小，應無不知之理，既已受領系爭房屋之點交，對於系爭房屋是否有瑕疵存在，亦可查知，何況其曾自承，早在交屋前，即向縣政府查明游泳池係以噴水池名義申請建築，卻仍書立交屋同意書，同意以房屋現況交屋，自應認已拋棄瑕疵擔保權及債務不履行之損害賠償請求權，不得於事後再為請求。再系爭房屋係於八十一年三月二十日交付被上訴人使用，距其提起本件訴訟，已逾瑕疵擔保之六個月請求期間，被上訴人亦不得請求等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人因買受之房屋具有瑕疵，起訴請求上訴人返還已付之價金六十四萬八千二百八十八元，於起訴狀指稱：上訴人交付之房屋有諸多瑕疵，又「未完全履行契約義務」，係主張上訴人應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，而為合併之請求。嗣於原審依鑑定結果，請求上訴人再給付六十八萬五千二百九十八元，其訴訟標的並無變更，應係擴張應受判決事項之聲明。依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書規定，無庸經對造同意。上訴人辯稱：被上訴人在原審係為訴之追加，伊不同意云云，不無誤解。次查被上訴人主張：伊於八十年間向上訴人購買系爭房地，已付清價款，惟交屋後發現有室內地坪短少、多處漏水、卡片電腦門鎖故障、二樓以上電梯間地板及牆面施工材質不符、游泳池為違章建築等諸多瑕疵等情，已據提出買賣契約書、建物權狀、廣告平面圖、營建概要、建材設備、房屋現場照片、存證信函及地下室一、二層平面圖為證，上訴人對於各該書證之真正亦不爭執。查被上訴人洽購系爭房屋時，售屋人員 趙麗萍 係執平面圖、營建概要等為介紹解說，業經證人 蔡雪嬌 、 潘仁慈 、 林福盛 證述明確。該平面圖繪有房屋之位置、格局、室內陳設，並記載各層之「使用面積」及「公共面積」，而兩造所訂立之買賣契約書，並無房屋平面圖為附件，上訴人之售屋人員既以平面圖向被上訴人解說，雙方就房屋之坪數、價金，因而意思表示一致，被上訴人並給付定金，買賣契約於是成立，該平面圖應為兩造買賣契約之一部，有拘束雙方當事人之效力。其後書立之書面契約第十八條為附合性條款，所載「有關本標的之廣告及宣傳品，僅供參考之用」云云，與兩造真意有違，應不生若何效力。該平面圖所謂「使用面積」及「公共面積」，應係用以區分住戶私有使用之面積及與其他住戶共同使用之面積者。系爭房屋經辦理所有權登記，其主建物及附屬建物單獨編為一獨立建號，其他共同使用部分，則另編建號，兩造買賣契約第四條第一款更載明：「樓梯、電梯、通道……等均係公共通行休憩之用，任何用戶均不得占用或放置影響通行之物品，更不得毀損公共設施及器材，否則應負一切賠償之責任」，足見所謂「使用面積」應係所有權人得私人單獨使用之面積，與他人共同使用部分，均非「使用面積」。上訴人辯稱：系爭房屋為十八棟大樓相毗連之連棟式建築，其地下室、一、二、三層機房、停車場、遊樂休閒設施及部分公共設施為十八棟大樓共同使用，應屬公共面積範圍，另有雙併或三併式建築獨立使用者，則經登記為各相關區分所有權人共有云云，尚無可採。經囑託臺灣省建築師公會鑑定結果，系爭房屋室內面積二六點六二四八坪，陽台三點七二九七坪，合共三零點三五四五坪，較平面圖所載使用面積三九點一坪，短少八點七四五五坪。依房屋價金每坪一十三萬二千一百元計，差價為一百一十五萬五千二百八十一元。又依營建概要之記載，二樓以上電梯間地板及牆面應採天然瑪瑙石或大理石，系爭房屋使用一般磁磚，差價為一萬二千五百二十七元。其次，系爭房屋第二臥房頂板，牆、樑與窗戶交接處有滲水現象，已脫漆、漬斑，修復需費一十三萬零六百九十元。又卡片電腦門鎖失靈，更換新品需費九千四百元。又游泳池係違章之建築，其總工程造價為八百四十萬元，由三百二十七戶共同使用，每戶分攤受益金額為二萬五千六百八十八元。以上合計一百三十三萬三千五百八十六元，有臺灣省建築師公會之鑑定報告書及補充鑑定報告書各一件可稽。被上訴人主張上訴人應負瑕疵擔保及債務不履行之責任，尚非無據。上訴人雖辯稱：系爭房屋於八十一年三月二十日交付被上訴人使用，距被上訴人起訴時，已逾民法第三百六十五條第一項規定之瑕疵擔保減少價金請求權六個月法定期間，被上訴人不得為瑕疵擔保之請求云云。惟上訴人未依營建概要，於二樓以上電梯間地板及牆面採用天然瑪瑙石或大理石，而使用一般磁磚，又所建游泳池為違章建築，顯係有意違反契約，不按約定給付，而於交屋時故意不告知此項瑕疵，依同法第二項規定，被上訴人此部分之請求應無該條第一項六個月期間之適用。至於房屋滲水及卡片電腦鎖失靈部分，並無證據證明上訴人於交屋時知悉其情而故意不為告知，其瑕疵擔保請求權雖應受六個月期間之限制而不得行使，但被上訴人依債務不履行規定，請求上訴人賠償，尚無不合。上訴人又辯稱：被上訴人遲延給付三百七十萬元價金，依買賣契約第八條規定，應按日給付按該金額千分之一計算之違約金，合計為五十一萬八千元，伊得為抵銷云云。惟系爭房屋具有瑕疵，迄未解決，則上訴人不能謂已依債務本旨而為給付，本不得請求被上訴人給付價金。被上訴人以此為理由而拒絕給付價金，為權利之正當行使，並無違約可言，自無庸給付違約金。上訴人之抵銷抗辯，尚無可採。又被上訴人雖曾於交屋同意書上簽名同意：依照本房屋現況交屋，但未表明拋棄其權利，不能因同意書之書立，遽認被上訴人業已拋棄系爭房屋所生瑕疵之減少價金請求權及不完全給付之損害賠償請求權。被上訴人為本件請求，尚非無據。就室內坪數不足及建築與約定不符部分，被上訴人得請求減少價金，上訴人自應將該部分已給付價金返還被上訴人。房屋滲水及卡片電腦門鎖失效部分，上訴人依債務不履行規定，亦應為賠償。從而，被上訴人起訴請求上訴人給付六十四萬八千二百八十八元及其法定遲延利息，並於原審擴張請求上訴人再給付六十八萬五千二百九十八元，並加付法定遲延利息，即應准許。因而將第一審所為被上訴人敗訴判決予以廢棄，改判如其聲明，並准其擴張之訴。
關於廢棄部分（即原判決㈠命上訴人給付六十四萬八千二百八十八元及利息，㈡命上訴人再給付之金額超過三萬八千二百一十五元及利息部分）：
查被上訴人買受之房屋面積，依平面圖記載，應包括「使用面積」三九點一坪及「公共面積」四點八坪，合共四三點九坪。而系爭房屋依建築改良物登記簿記載，主建物面積九零點三六平方公尺，陽台一四點四九平方公尺（見原審卷一八五頁），折算坪數為三一點七坪；另被上訴人自陳：㈠屋頂突出物及各層樓梯間，㈡地面層開放空間，㈢地下一層之公共遊憩空間及地下二、三層之電梯、樓房、水箱等，㈣地下一層之防空避難設施兼停車場及地下一、二層之電樓梯間、警衛室、蓄水池等四部分建築，係由各相關住戶共有，被上訴人之應有部分面積共一二點三坪云云（見原審卷二五至二七頁）。倘各該訴訟資料非虛，則二者面積合共四十四坪，較平面圖所載總面積，並無短少。而使用面積並非現行法使用之名詞，既無法定意義，平面圖中對於何謂使用面積，何謂公共面積，亦未界定其範圍，自應探究兩造當事人之真意。上訴人於原審辯稱：系爭平面圖除繪有房屋之位置、格局、室內陳設，並將當層之電梯間、走道等部分詳細標示，此等部分對於被上訴人之實際使用，有絕對之必要性及經常性，故伊將之列入使用面積計算，並於當層平面圖圖示標明，至於大樓住戶共同使用，如地下一、二、三層及其休憩設施等，無法在當層平面圖中以圖示表明者，則以公共面積為文字表明等語（見原審卷二五五頁正面）。原審未說明此項抗辯不能採取之理由，徒依兩造買賣契約第四條第一款記載：「樓梯、電梯、通道……等均係公共通行休憩之用，任何用戶均不得占用或放置影響通行之物品，更不得毀損公共設施及器材，否則應負一切賠償之責任」等語，即認所謂「使用面積」應係所有權人得私人單獨使用之面積，需與他人共同使用部分，均非「使用面積」，而為不利上訴人之判斷，自嫌疏略。又查兩造買賣契約第一條約定：「建物登記面積以地政機關之複丈面積為準」，系爭房屋經登記之面積為主建物九零點三六平方公尺，陽台一四點四九平方公尺，折算坪數為三一點七坪。原審未依據建物登記簿之記載，計算系爭房屋之面積，而依臺灣省建築師公會鑑定結果，認系爭房屋面積僅三○點三五四五坪。上訴人在原審已抗辯：建築師公會鑑定報告中測得之面積，因測量方法與地政機關不同，依兩造約定不得作為認定面積短少之準據等語（見原審卷二五一頁反面）。原審未審酌此項抗辯能否採取，遽為不利上訴人之判斷，亦嫌速斷。至於命上訴人負不完全給付之損害賠償責任，給付被上訴人因房屋滲水及卡片電腦門鎖修復費用一十四萬零九十元部分，查依臺灣省建築師公會補充鑑定報告書之記載，各該費用係修復之支出（見外放證物），則各該缺失，似非不能補正。上訴人抗辯：民法第二百二十七條雖規定：債務人不為完全之給付者，債權人得請求損害賠償，但非謂債權人得任意變更債之內容，逕行請求債務人以金錢賠償其損害等語（見原審卷二六○頁正面）是否毫無足取﹖原審未為說明，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決各該部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即原判決命上訴人返還電梯間採用一般磁磚及游泳池為違章建築應減少之價金三萬八千二百一十五元及利息部分）：
原審此部分判決，於法尚無違誤。上訴論旨，仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年七月二十六日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年八月七日