裁判字號：臺灣高雄地方法院108年簡上字第37號民事判決
裁判日期：民國108年05月31日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決108年度簡上字第37號上訴人 翁溱佑 訴訟代理人 黃君介 律師被上訴人 簡珮晴 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國107年12月19日本院高雄簡易庭107年度雄簡字第1538號第一審判決提起上訴，本院於民國108年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊欲出售所有之高雄市○○區○○段○○○○號土地暨坐落其上同區段272建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○○號，下稱系爭房地），遂授權伊母親簡 廖秀足 與擔任不動產經紀人之上訴人聯絡託售系爭房地事宜，並委由 簡廖秀足 及伊胞姐 簡珮伃 於民國104年10月24日與上訴人簽訂授權書（下稱系爭授權書），委託上訴人銷售系爭房地，並約定賣方應支付成交價4%之服務費用。嗣上訴人告知訴外人 李欣潔 欲以新臺幣（下同）6,800,000元購買系爭房地，但因李欣潔欲多貸150,000元作為買方介紹人之佣金，故要求買賣價金記載為6,950,000元，並約定該150,000元須在買賣價金交付後，另退還予李欣潔。簡廖秀足徵得伊同意後乃於104年12月8日與李欣潔簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房地以6,800,000元賣予李欣潔，並於買賣契約書上依前揭緣由將買賣價金填寫為6,950,000元，以利買方貸款。而就上訴人4%服務費用，依不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（下稱履保確認書）所載，由地政士匯款予上訴人278,000元（即6,950,000元之4%），嗣上訴人以買賣價金6,800,000元之4%計算之服務費用僅即272,000元，遂又退還6,000元予簡廖秀足。詎上訴人於本院另案105年度訴字第1500號減少買賣價金事件言詞辯論期日到庭證述系爭房地之買賣價金及服務費用各為6,950,000元、278,000元，6,000元乃賣方稱計算錯誤始退還，另簡廖秀足曾應其要求在前揭服務費用之外，再額外補貼150,000元之紅包（下稱系爭150,000元）等語，伊至此始發現上訴人所稱買方佣金即系爭150,00
0元，實係由上訴人本人取得。然依不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第19條規定經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，違反者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。上訴人以不實資訊向伊收取系爭150,000元若非屬差價，亦屬系爭管理條例所定不得收取之其他報酬，上訴人受領亦欠缺法律上原因。因此依管理條例第19條第1、2項及民法不當得利相關規定，請求法院就差價或其他報酬擇一判決，並聲明：上訴人應給付300,
000元及自起訴狀繕本送達翌日（即107年7月4日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭買賣契約約定之價金為6,950,000元，伊依系爭授權書本可收取服務費用278,000元，僅因計算錯誤而退還6,000元予簡廖秀足，故伊實際領取之服務費用僅為272,000元。而系爭150,000元係因訴外人李欣潔同意買賣價金為6,950,000元，但因無力負擔服務費用，故伊向簡廖秀足表示是否願意負擔買方之服務費用130,000元以及伊為被上訴人代支之系爭房地雜物清運費用20,000元，經簡廖秀足口頭同意後雙方成立契約，因此伊受領之系爭150,000元既非差價也非無法律上原因。況依一般交易可向買賣雙方合計收取6%之規定，伊在系爭買賣契約中原可收取417,000元之服務費用，則伊收取272,000元加上130,000元，合計僅402,000元之服務費用，並無超過前揭上限。至不動產仲介經紀業報酬計收標準規定（下稱計收標準）第4條所定「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。」僅為訓示規定，不影響雙方另就系爭150,000元口頭約定之效力等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認系爭買賣契約所載買賣標的總價款確載明為6,950,000元，而據上訴人在臺灣高雄地方檢察署107年度偵字第14809號案件、本院105年度訴字第1500號民事案件中之證述，上訴人所收取之150,000元顯係紅包、額外之補貼，其取得原因即為買方不願意再給付服務費用，故上訴人於系爭授權書所約定4%報酬外，再向被上訴人收取之其他報酬，即管理條例第19條第1項所指不得收取之其他報酬，判決認上訴人應就系爭150,000元加倍即300,000元返還不當得利。上訴人聲明不服，除援引原審陳述外，並補稱：系爭150,000元包括買方2%服務費130,000元及伊代墊之清運費用20,000元，而就此部分服務費係伊與簡廖秀足基於自由意識及平等地位自主決定而於簽立系爭授權書後再以口頭協議，原審判決固認依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第4條應將報酬標準記載於書面上，惟此非強制規定，亦無限制當事人雙方不得事後以口頭方式另行訂約或變更或追加服務費之協議，故伊對原審判決全部不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則補稱：上訴人與伊簽立系爭授權書約定服務費為成交價之4%後，並未另作約定，伊並無同意幫買方負擔2%仲介服務費等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人與訴外人李欣潔於104年12月8日就系爭房地簽訂
系爭買賣契約，契約書記載買賣價金為6,950,000元。就系爭授權書所載4%服務費用之部分，依履保確認書，已由地政士匯款278,000元（即6,950,000元之4%）予上訴人。
㈡若按買賣價金6,800,000元計算，上訴人應收取之服務費用
係6,800,000元之4%，為272,000元，上訴人已退回6,000元給簡廖秀足。
五、得心證之理由：㈠系爭房地買賣價金若干？本件是否存在系爭條例定義之差價
？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。次按本條例所稱之差價，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，系爭條例第4條定有明文。
⒉經查，系爭買賣契約之買賣標的總價款確實載明為6,950,00
0元，而於105年2月29日被上訴人與李欣潔點交時，系爭房地之履保確認書亦載明上訴人所收取之服務費用數額係以前揭金額為基礎乘以4%核算所得之278,000元，有系爭買賣契約、履保確認書、系爭授權書影本各1份在卷可佐，此核與上訴人、李欣潔及訴外人 李通成 （即李欣潔之兄，受李欣潔委任簽立系爭買賣契約）於臺灣高雄地方檢察署107年度偵字第14809號案件偵查中及本院105年度訴字第1500號減少買賣價金事件審理中證述內容相符，有前揭卷宗筆錄可參，堪可認定系爭房地實際買賣交易價格應為6,950,000元。
⒊被上訴人雖以其母簡廖秀足之證言主張系爭房地之實際買賣
價金為6,800,000元云云，惟簡廖秀足之證述除顯然與上開書證、買受人、仲介之證述不符外，簡廖秀足於105年度訴字第1500號減少買賣價金事件亦證述：因為李欣潔說他們買房子還要裝修房子，怕錢不夠，希望將仲介費用150,000元加到價金上，這樣銀行貸款可以貸高一點(見該事件卷第頁)，是自證人簡廖秀足之前揭證述情詞，簡廖秀足客觀上對於買受人李欣潔係以6,800,000元加上150,000元後之6,950,000元作為買賣交易價格與被上訴人成立系爭房地之買賣契約亦甚清楚明瞭，且同意以6,950,000元作為委託銷售價格。至被上訴人或簡廖秀足對於委託銷售系爭房地之6,950,
000元當中150,000元是否與上訴人另有約定，此亦係作為出賣人方之被上訴人對於自己所取得買賣價金之規劃，對於影響其係以6,950,000元作為委託上訴人銷售系爭房地之價格認定乙節不生何影響，是被上訴人委託上訴人銷售系爭房地之價格應為6,950,000元亦堪認定。
⒋本件被上訴人既係以6,950,000元作為委託銷售系爭房地之
價格，而系爭房地之實際買賣交易價格亦同為6,950,000元，則本件要無系爭管理條例第4條所定義之差價問題，上訴人自亦無從在系爭房地買賣中有賺取實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，被上訴人主張上訴人有違反系爭條例第19條之規定獲取150,000元之差價，應予返還云云，即無可採。
㈡系爭150,000元之定性為何？⒈按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介
業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，系爭管理條例第19條第1、2項定有明文。其立法理由則為：仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。次按經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解，計收標準第4條亦有明文。上訴人為專業之經紀營業員，有經紀人及經紀營業員證書（明）資訊查詢結果可憑（見原審卷第79頁），依首揭規定，上訴人應受系爭管理條例之規範，要無疑義。
⒉上訴人雖抗辯系爭150,000元是被上訴人之母簡廖秀足同意
幫買受人李欣潔負擔買方之服務費用130,000元以及其為被上訴人代支之系爭房地雜物清運費用20,000元而來云云，惟查，上訴人於105年度訴字第1500號減少買賣價金事件作證時已自承：買方（即李欣潔）沒有付任何費用，只是事後是有包一個小紅包給我，金額是2萬元，被上訴人的母親有包一個15萬元的紅包給我，這是4%服務費用以外額外給我的，我有明確跟被上訴人他們說這15萬元是補貼我個人等語（見該卷二第39頁反面、40頁），甚至於臺灣高雄地方檢察署10
7年度偵字第14809號案件偵查中自稱：我當時是跟簡廖秀足講買方只願意出6,950,000元，不願意再出服務費，我如果要談服務費就跟賣方談。因為買方的服務費2%是139,000元，且賣方這邊雜物很多，買方說希望可以清運乾淨，清運的費用大概是20,000元，我總共也沒有算到159,000元，我只希望賣方可以多負擔150,000元，當做是紅包或補貼我也好，因為買方不負擔這2%，我在簽約之前就有問過簡廖秀足，她也說可以。她說簽約後再領現金給我等語明確（見該案他字卷第60頁）。是自上訴人自己於本院及高雄地方檢察署之歷次陳述，系爭150,000元顯然就是其以買受人李欣潔不願提供其買方服務費為由，向出賣人一方索討之紅包作為其個人之額外補貼，且上訴人就其有與簡廖秀足約定代支之系爭房地雜物清運費用20,000元也從未提出任何具體證據以實其說，則上訴人抗辯被上訴人或簡廖秀足有允諾幫買受人李欣潔負擔買方之服務費用130,000元以及其為被上訴人代支之系爭房地雜物清運費用20,000元云云，顯不足採信。系爭150,000元應為上訴人於系爭授權書所約定之4%報酬外，額外再向被上訴人所收取之其他報酬。
⒊上訴人雖抗辯系爭150,000元係其與簡廖秀足基於自由意識
及平等地位自主決定而於簽立系爭授權書後再以口頭協議，縱未將變更後之報酬標準記載於書面上，亦非法所不許云云，然查，上訴人就其與簡廖秀足有於系爭授權書約定4%服務費用以外，額外合意變更服務費用之金額，始終未提出任何具體證據以實其說，上訴人作為專業之經紀營業員，若其與簡廖秀足果真有變更服務費用比例之約定（諸如由出賣人一方同時負擔雙方合計6%之服務費用），其大可堂而皇之書立在系爭授權書上，又何需在明知系爭管理條例有所規範之前提下猶不留憑據地以口頭進行協議，上訴人此部分之抗辯已難信為真實。更何況所謂意思決定自由必以資訊對等為根礎上，倘若具備專業背景知識及來自買賣雙方交易完整訊息之不動產仲介人員如上訴人，並未能證明其有將所有資訊詳實提供予需額外支出費用之出賣人即被上訴人，被上訴人在系爭授權書清楚明白約定外與上訴人作成之決策，例如本件上訴人所抗辯的150,000元追加服務費，即不能認為是與被上訴人所公平締結，此亦係系爭管理條例第19條清楚禁止不動產仲介人員收取其他報酬之緣由，本件上訴人迄言詞辯論終結前始終未能證明其有清楚明白向簡廖秀足或被告說明其等並無為訴外人李欣潔負擔買受人方服務費之義務，縱使其係在簽定系爭授權書後才又向簡廖秀足約定收取系爭150,000元，亦無解於其違反系爭管理條例第19條之事實。
⒋至上訴人抗辯其實際收取之服務費用總額並未超過系爭房地
買賣價金之6%，認自己並無違反不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，縱有逾越該訓示規定，亦無違反系爭管理條例第19條云云，然上訴人始終不能證明其與被上訴人或其母簡廖秀足有變更系爭授權書所載服務費用收取比例（買賣價金之4%）之約定已如前述，則本件兩造在系爭授權書所明確約定之服務費用比率4%，依系爭管理條例第19條第1項，即為上訴人所得向被上訴人收取之服務費用上限，此與上訴人所實際收取之服務費用總額是否超過系爭房地買賣價金之6%並無關係，若有超過系爭授權書所約明之4%服務費用部分，即為系爭管理條例第19條所指之其他報酬。否則，上訴人如可在以書面文件與出賣人做完正確適法之說明後，再巧立其他名義取得報酬，將架空該條規定而使之成為具文，故上訴人應不得以其他名義再收取報酬，方符合該條之立法旨趣，是上訴人此部分所辯亦無足採。
⒌綜上所述，系爭房地之實際交易價金為6,950,000元，依兩
造在系爭授權書上約定之約定服務費用比例4%計算，本件上訴人向被上訴人僅能收取服務費用278,000元（又被告於收取4%之報酬278,000元後，雖有退6,000元與簡廖秀足，但此為被告就合法收取報酬後之處分行為，與系爭15萬元之性質認定無關，附此敘明。），上訴人竟以買受人李欣潔不願提供其買方服務費為由，向出賣人一方索討之紅包作為其個人之額外補貼即系爭150,000元，系爭150,000元自屬系爭管理條例第19條第1項所指不得收取之其他報酬。
六、綜上所述，系爭150,000元自屬系爭管理條例第19條第1項所指不得收取之其他報酬，已如前述，則被上訴人依據系爭管理條例第19條第2項之規定，請求上訴人加倍返還系爭150,000元即300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年
7月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文中華民國108年5月31日
民事第六庭審判長法官蔣志宗
法官陳彥霖法官謝宗翰以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國108年6月3日
書記官蔡靜雯