臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第459號
原告 黃惠銘
訴訟代理人 江信賢 律師
複代理人 鄭安妤 律師
複代理人 張中獻 律師
訴訟代理人 蔡麗珠 律師
訴訟代理人 蘇榕芝 律師
訴訟代理人 林宜嫻 律師
被告 范睿妤
訴訟代理人 陳柏諭
訴訟代理人 黃姿雅
訴訟代理人 黃守晃
上當事人間請求給付租金事件，業經本院於民國112年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告與訴外人黃守晃為兄弟，共有坐落在臺南市○○區○○段○○段000000000地號土地暨其上同段00000-000建號即門牌號碼為臺南市○○區○○路00號之房屋（下稱系爭房屋），原告與黃守晃前自民國98年10月15日起將系爭房屋出租予被告作為遇見愛幸福婚禮工作室之用，每3年簽訂一次租賃契約，自104年10月15日起，每月租金為新台幣（下同）63,000元，被告應按月各給付31,500元予原告與黃守晃（下稱系爭租約）。詎自107年7月份起，被告卻未依上開租賃契約之約定，按月付足31,500元予原告，僅給付1至2萬元不等之租金（各月份給付之金額，詳原告112年9月7日民事擴張訴之聲明狀附表，見本院卷㈡第437-239頁），而自107年7月份起至112年8月止，被告尚有如上開附表所示656,640元之租金未付。經原告催繳後，被告猶未給付，是以，原告主張依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金。
（二）並聲明：
⒈被告應給付原告656,640元，其中470,200元自起訴狀繕本送達翌日起；其中86,600元自準備二狀繕本送達翌日起；其中74,880元自準備四狀繕本送達翌日起；其中24,960元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告係向黃守晃承租系爭房屋，黃守晃為系爭房屋之共有人之一，依原告與黃守晃於96年1月5日簽訂之協議書，黃守晃係有權全權處理系爭房屋之出租事宜。原告111年8月31日準備書狀提出原告與被告對話，稱依對話內容被告同意依原告所提證物二之租賃條件成立租賃契約云云，乃惡意斷章取義，被告於該對話内已明確告知「去年就跟另一位黃先生簽好長期約，因為他有讓我明白（給我法律物件公文），房子管理人是他，所以我直接和他簽約了，他說您有問題再問他，我會持續匯錢給您。」而該次對話中被告所回覆之「都一樣」，係指都是依照被告與黃守晃簽約之契約内容；再者，黃守晃於111年11月3日也到庭陳述「依照106年1月5日協議書，我本來就有權管理、出租系爭房屋，…後來原告在台灣的戶籍被除籍，我們也找不到原告，所以後來才於106年(由黃守晃）單獨（與被告）訂立租賃契約書」，因此，關於系爭房屋107年10月15日至113年10月14日之租賃契約應是以被告與黃守晃簽立之契約即被證二為準，並非原告所稱依證物二。
(二）租賃契約書第十九條約定之文字明確記載「本房租憑單扣繳由乙方負責向稅捐稽徵機關負責繳納」，故可知僅限於租賃所得稅扣繳，並無健保補充保費或二代健保部分。一般房租之租賃所得扣繳率為10％，故被告與黃守晃之約定僅就10％之部分負擔。且被告與黃守晃均不知原告每年於國内居住不足183天，屬於非我國境内居住個人（非居住者），其租金所得扣繳稅率依法為百分之二十，因此國稅局來函通知原告黃惠銘為非居住者，並開立106年全年及107年1月至5月份之補徵所得扣繳額繳款書，被告十分錯愕但仍遵照補繳（參被證三），並自107年7月份起均依照20％扣繳（參被證四）。惟超出被告與黃守晃約定之10％扣繳稅額即不能由被告負擔。被告係請會計師協助事先開立每個月租金應負擔之10％金額後，由被告公司會計每月憑單繳納，其後於被通知原告為非居住者（如后述)應扣繳稅率是20％時，有更正過扣繳金額，其餘情況未再特別更正是因為調降租金為特殊情況(例如景氣或新冠肺炎），新冠疫情一旦趨緩便無租金優惠，租金因此可能隨時變動，若屢屢請會計師更改繳納單據將不勝其擾，因此被告遂未於租金有暫時調降時再請會計師更改繳款單。被告均確實繳交補充保費，此並有經金融機構蓋取收款章之扣費義務人各類所得（收入)補充保險費繳款書影本為證（參被證五）。原告另稱未同意被告逕自租金中扣除二代健保費及租賃所得稅云云，更與法相違，依照所得稅法第7條第5項、第88條第1項第2款、89條第1項第2款，原告之租金收入，被告為扣繳義務人，國稅局臺南分局107年6月22日函文亦載明被告為扣繳義務人，故被告依法於給付時，應依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款。另依「全民健康保險法」第2條第1項第3款、第31條第1項第6款規定，原告之租金收入應依規定之補充保險費率計收補充保險費，被告為扣費義務人，故依法應於給付（租金）時扣取，故被告均係依法律規定扣繳。
(三）被告106年4月份至111年8月份均依約定之租金數額，扣除補充保費及原告應自行負擔之10％租賃所得扣繳額（非居住者20％，被告負擔10％，另10％原告應自行負擔），將每月租金匯入原告帳戶内，有匯款單據或存摺轉帳紀錄足證，並製作入帳總表供鈞院審酌，其上即詳列每月實際匯款入原告帳戶之金額/說明/依租約約定之租金數額）。
(四）原告起訴狀所附附表一中：①106年4月份僅匯款原告22700元，係因扣除當時建物之修繕費用：建物因四樓頂後側陽台漏水，因此頂樓後陽台防水工程及全楝後側牆面為防水漆等工程，費用120000元（參證物七），與黃守晃協商後同意被告負擔40000元，房東負擔80000元（106年3月份房租63000扣抵(扣除補充保費後，房租為62400元），00000-00000=-17600，不足17600由4月份房租再扣抵），故4月份房租63000-防水工程餘款17600元=45400元，故將半數房租22700元匯予原告。②106年5月份僅匯款原告23750元，係因扣除共同壁抓漏費用7500元（總金額為13500元，與黃守晃協商後同意房東負擔7500元）、扣除三樓廁所鐵管防水等工程費用8000元（與黃守晃協商後同意房東應負擔之8000元）（參證物八），剩餘47500元，故將半數房租23750轉帳予原告。③原告稱106年8月份、10-12月份未給付房粗，惟此均有存簿轉帳交易紀錄及網銀轉帳交易記錄足證(參同被證六-二P2.P3)。④107年7月份，如前述因補繳106年份之房租所得稅率差額共36000元，與當月應給付之租金31500元相抵後，當月即毋需給付租金。⑤107年8月份，則當月房租31500元扣抵7月份補繳之106年度所得稅差額4500元，扣抵7月份補繳之107年度卜8月所得稅扣繳額24000元後，餘款為3000元，故當月匯入原告帳戶之金額為3000元。⑥109年12月份被告匯款二次：109年12月15日匯款18200元，12月21日轉帳3500元，共計21700元並非原告所稱僅18200元）（參同被證六-二P15.P16.)。⑦109年1月份匯款22900元，是因為扣除108年12月和109年1月補充保費各300元。（參被證九）
（五）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經整理兩造爭執事項如下（見本院卷㈡第349頁、第447頁）：
（一）原告主張：其與訴外人黃守晃與被告於104年10月15日訂立房屋租賃契約，由原告與黃守晃將系爭房屋出租予被告，租期自104年10月15日起至107年10月14日止，每月租金黃守晃應得31,500元、原告應得31,500元（見本院卷㈠第31-39頁），是否屬實？
（二）原告主張：其與訴外人黃守晃依照原證2租賃契約書內容續約，將系爭房屋出租給被告，租期自107年10月15日起至113年10月14日止，每月租金黃守晃應得31,500元、原告應得31,500元（見本院卷㈠第103-115頁），是否屬實？
（三）原告主張：被告對於系爭房屋之租期自104年10月15日起至113年10月14日止之租約，迄112年8月為止，有656,640元之租金未付（詳如原告112年9月7日民事擴張訴之聲明狀附表），爰依兩造間之系爭契約，請求被告給付租金656,640元，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。次按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得依契約對債務人行使權利，第三人並無行使契約權利之餘地，此為債之相對性原則。
（二）原告主張：其與黃守晃與被告於104年10月15日訂立房屋租賃契約，由原告與黃守晃將系爭房屋出租予被告，租期自104年10月15日起至107年10月14日止，每月租金黃守晃應得31,500元、原告應得31,500元（見本院卷㈠第31-39頁），到期後又以同樣條件續約至113年10月14日云云，並提出原證2即104年10月15日起至107年10月14日房屋租賃契約（下稱原證2租約）、兩造之LINE對話紀錄截圖為證。被告則以104年10月15日起至107年10月14日，及107年10月15日至113年10月14日之系爭租約，均係被告與黃守晃一人簽訂；另租金給付未足額部分，係因為租金所得稅、二代健保補充保費，應由原告支付，及出租人黃守晃因疫情之故減免部分房租，經扣除上開金額，無須再給付租金等語置辯。經查：
⒈關於系爭房屋租賃契約訂立之經過，業經證人黃守晃到庭證稱：「（問：跟原告是兄弟關係？）是。（問：就系爭房屋臺南市○○路00號房屋之管理、出租，證人是否有權為之？）是。這個房子我占七分之一，原告也是七分之一，其他是在我伯父、祖母的名字。（問：實際上將系爭房屋出租的人是誰？）是我。（提示被證1協議書，見本院卷㈡第21頁，問：證人跟原告於96年1月5日有無簽署該協議書？簽立之用意為何？）是。系爭房屋從我母親過世後，包括水電費、地價稅、房屋稅、修繕費，光是三樓修繕費就花了好幾十萬，所有的費用都是我在負擔，跟他催討這些錢他都不理睬。系爭房屋從我母親過世之前空置在那邊十幾年，房子已經破落不堪，屋頂塌下來。（問：當初簽立該協議書之用意是否是將系爭房屋交由你管理？）對。（問：管理範圍是否包含出租？）是，上面有寫出租、管理都由我處理。（問：出租意思，是由證人的名義出租？或由證人及原告名義出租，由證人出面締約？）本來就是由我可以出租。（問：可以由證人個人名義出租系爭房屋？）對。（提示原證2租賃契約書，見本院卷㈠第31-39頁，問：此104年10月15日至107年10月14日之房屋租賃契約書是否是證人跟原告共同出租給被告？租金如何分配？）對，協議書中有講租金一半要給原告，由承租人給我一半，另一半匯到原告戶頭。（提示被告附表一匯款明細，見本院卷㈡第137頁，問：被告在107年7月至10月間，租金都有少付，為何如此？）范小姐的會計有跟我聯繫，說內政部有寄一份函給他，說原告在中華民國沒有居住滿183天，是屬於外國人，故要依照外國人課稅用20％計算，因為我跟被告是約定，租賃所得稅10％的範圍由承租人負擔，後來因為要追繳，所以超過10％的部分由承租人幫忙代繳，之後從房租中扣除。這幾筆金額短少是因這樣的原因。（提示被證2租賃契約，見本院卷㈡第23-28頁，問：此107年10月15日至113年10月14日止之房屋租賃契約書，於契約前面雖記載原告跟證人為出租人，但在租賃契約末尾立契約人只有記載原告，並無被告之簽名，該份契約是證人單獨出租給被告？或跟原告二人共同出租給被告？）是我個人。我是單獨出租。（問：若由證人單獨出租，為何原告部分仍然被國稅局按外國人名義課20％租賃所得稅？）因為我們本來就約定租金各取一半，被告將租金匯到原告帳戶，國稅局因為這樣才課20％租賃所得稅。（問：簽立這兩份租賃契約時，關於補充保費或二代健保有無特別約定？）補充保費是後來才衍生出來的，訂立租賃契約時並無約定。（問：依據證人跟被告之間訂立107年10月15日至113年10月14日之租賃契約，後來是否有因景氣導致經營困難，故曾經數次調降房租？）是。本院卷㈡第27-28頁所載內容就是我們減免租金約定。（提示本院卷㈡第14頁，問：調降房租明細是否如下？）應該是正確，大致看起來是這樣沒錯。……（原告訴訟代理人問：證人剛才提及，證人依照協議書可以單獨出租系爭房屋，為何包括原證2租約及先前二份契約，三份契約證人都跟被告說應該要跟原告協商租金事宜？）依照協議書，我獨自可以處理這個事情。當初是因善意跟尊重、緩和雙方不和睦，因為之前為了跟他追討我代繳的錢。我將契約用快遞寄到美國給原告，原告也馬上用快遞再送回來給我，相隔只有四天而已。但到了104年時，我同樣用快遞送達時，原告遲遲不寄回來，快到簽約日10月14日都還沒有寄回來，我也沒有辦法，而且我本來就可以獨自出租，他不尊重我，我就獨自跟被告簽約。我是在10月14日超過簽約日後，收到一個陌生女孩子寄給我的契約書。（問：104年那份契約也是證人跟被告單獨訂立？）對，我只承認這份。（問：是否有攜帶104年的租賃契約書？）（原告訴訟代理人提出原證2正本，核與卷附影本無誤，見本院卷㈠第33-39頁，閱後發還）。證人提出房屋租賃契約正本，提示予對造後發還（見本院卷㈡第237-245頁）。這份是第一次簽立的，後來有重簽。104年也是我單獨出租。原告訴訟代理人：我們第一次看到證人今天提出的房屋租賃契約。（問：104年的租賃契約，是有兩人共同出租的該份或另一份證人單獨出租的？）被告訴訟代理人陳柏諭：公司留存的是證人單獨出租的。（問：從104年至107年的兩份租賃契約都是由證人單獨出租？）對。（提示原證2，本院卷㈠第31-39頁，問：這份契約是當初證人寄到美國請原告蓋章，但原告沒有在租期開始前寄回來，故證人單獨訂約，該份就留在原告那邊？）不是，原告是委託一個我不認識的女孩子用掛號寄給我，而且是在104年10月14日之後的事情。那時是一式三份，故該份是保留在原告那邊的。（原告訴訟代理人問：請證人確認，該原證2的租賃契約是由原告叫不認識的人寄給你？你有無收到？被告有無收到？）我有收到，被告有無收到我不清楚，被告是說他不認識這個人，所以就沒有去拿這份契約書。」等語（見本院卷㈡第200-207頁）。由黃守晃上開證言可知，被告承租系爭房屋，不論是104年10月15日至107年10月14日抑或107年10月15日至113年10月14日之租賃契約，均是由黃守晃依96年1月5日協議書之約定，由黃守晃一人單獨與被告簽署，而與原告無涉。至於兩份租約之當事人欄位有記載原告「黃惠銘」之姓名，以及黃守晃表達要與原告協商租金事宜，僅是以此顯示「是因善意跟尊重、緩和雙方不和睦」，實際上，原告並未在上開兩份契約簽名。此外，依租約之連帶保證人陳柏諭表示租賃契約「公司留存的是證人單獨出租的」，益徵黃守晃上開證言可信。
⒉另原告固然否認有授權黃守晃管理或代理出租系爭房屋云云。惟查，黃守晃就其有權就系爭房屋管理、出租一事，業據提出原告與黃守晃親簽之協議書（見本院卷㈠第153頁）。依系爭協議書記載：「立協議書人黃惠銘（下稱甲方）、黃守晃（下稱乙方）茲就遺產分配事宜，雙方協議條款如后：第一條：台南市○區○○里○○路00號一至四樓房屋暨座落土地之管理、出租等事宜由乙方負責處理。……第三條：第一條房地出租所得之收益，扣除相關稅金及本協議書簽立後所需之必要費用，甲乙方各分得二分之一。甲方應負擔部分由乙方代為墊付。第四條：第一條所示房地之管理出租事宜，有需甲方之同意或協助者，甲方授權第三人 王秀夢 代為處理。甲方並授權第三人王秀夢於處理上開事宜必要範圍内，得使用甲方交付之印鑑。」等詞文義明確可知。從上開協議書條款第1條，即可知悉系爭房屋之管理、出租，均約定由黃守晃負責處理；至於收益，依系爭協議書第3條約定，則扣除相關稅金及本協議書簽立後所需之必要費用，甲乙方各分得二分之一。是以，關於系爭房屋之收益，無論原告是否具名擔任出租人，原告與黃守晃均各得租金二分之一；而系爭房屋之管理、出租，則僅由黃守晃一人為之即可，無須與原告共同為之。又證人 盧國勳 到庭結稱：「（提示卷㈡第21頁協議書，問：此協議書是否是原告跟訴外人黃守晃在證人處所訂立？）跟我當時處理時留下的卷宗正本相符。（問：上開協議書第一條「臺南市○區○○里○○路00號一至四樓房屋暨座落土地之管理、出租等事宜由乙方即訴外人黃守晃負責處理。」此協議真意為何？）會有這個協議書主要是因為黃守晃跟黃惠銘是兄弟，母親過世後有寫下遺囑，牽涉到侵害到黃惠銘的特留份，93年7月6日在士林法院起訴93年度重家訴字第12號，少股承辦（由證人擔任該案訴訟代理人），黃惠銘平時都在美國，到95年底96年初時黃惠銘回來，黃守晃律師就透過我希望跟他講一下，那麼久了、身體也不是很好，希望有一個調解，這個協議書是因為經過冗長的訴訟而做了調解，而做了協議。後來該案經過和解成立，是按照民法應繼份做分配。當時討論時『管理』是一般的管理，那時房子沒有出租，那時管理的處理範圍就是一般的管理、找人來修繕、出租（包含找承租人、了解承租條件及承租人經濟能力、出租樓層等），若出租要簽約、用印需要原告用印，故第四條有特別提到用印等事宜或牽涉到黃惠銘基本權利，需要黃惠銘蓋印時，因為原告在美國比較不方便，且原告不希望將印章交給黃守晃，故有找雙方都認識且認同的朋友王秀夢，原告將印鑑交付給王秀夢，授權王秀夢處理必要範圍內可以使用原告印鑑，若原告可以回來臺灣處理就由原告自己處理。（問：系爭協議書第一條對黃守晃負責處理之權利範圍做限制，為何沒有在第一條中將限制內容加以陳述？）細節沒有寫得很清楚，依照剛才證人 李麗珠 之證詞，他們從民國96年開始到107年的租約都是依照我剛才所述的方法去處理。」等語（見本院卷㈡第345-346頁）。惟系爭協議書僅表明「管理出租事宜，有需甲方之同意或協助者」，方才由王秀夢代為處理，並未載明擴張至盧國勳所證稱之「出租要簽約、用印」等範圍，因此，盧國勳上開證言尚不足以為有限制黃守晃不能單獨簽訂系爭房屋租約之認定。
⒊再按自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符且係出於錯誤而自認者，即得為之（最高法院75年台上字第282號判決意旨參照）。原告雖主張被告於111年9月6日當庭自認原告為原證2租賃契約（見本院卷㈠第31-39頁）之出租人之一。惟查：
⑴原告所提之原證2租約（見本院卷㈠第31-39頁）與黃守晃所提出之租賃契約（見本院卷㈡第239-245頁），外觀均屬相同，契約內容之筆跡亦均為同一人所為，僅原證2租約之立契約人有原告與黃守晃之簽名，黃守晃提出之立契約人只有黃守晃一人簽名，差異極小，被告為一素人，縱於開庭時誤認而為自認，其後被告訴訟代理人陳柏諭：「公司留存的是證人單獨出租的」等語（見本院卷㈡第204頁）。（問：被告對於第二份租賃契約（104年至107年，見本院卷㈠第31-39頁）有無爭執？）只有黃守晃一人。原證2的租賃契約並非兩造間之租賃契約，主張104年開始跟黃守晃締約，並無跟原告締約。……（問：對於107年至113年租賃契約，被告主張是單獨跟黃守晃簽約嗎？）是」等語（見本院卷㈡第207頁）。可知被告對於上開自認，已追復爭執之陳述。
⑵再查，黃守晃在104年10月15日之前將被告已簽妥承租人欄之租賃契約書寄到美國讓原告在出租人欄位簽名，是為要約，但因原告遲未在租期開始時將契約書寄回，黃守晃始以個人名義單獨將系爭房屋出租給被告，並與被告簽署租賃契約（見本院卷㈡第237-第245頁）；嗣於104年10月15日租期開始後，原告始將簽妥之租賃契約寄到第三人處，請被告前往領取，因被告不認識該第三人，且已與黃守晃簽署租賃契約，遂未前往領取原告簽署之租賃契約，此據被告供述及證人黃守晃證述在卷，原告亦未能舉證證明其所簽署之原證2租賃契約之意思表示已到達被告，被告辯稱其未收到原告簽署之原證2租賃契約應為可採。按所謂承諾，係同意要約之內容而與要約人訂立契約為目的之意思表示，於意思表示到達相對人時生效，原告對系爭房屋出租承諾之意思表示既未到達被告，難認該原證2之租賃契約已生效，被告已證明其自認與事實不符，撤銷自認自無不合。
⒋原告又主張，依據原證四兩造之LINE對話內容可以證明原告以原證2租賃契約之租金繼續出租給被告，被告亦未表示反對之意思，兩造自107年10月15日起以原證2租賃契約書內容續約云云。然查，被告在106年3月28日已與黃守晃就系爭房屋簽訂自107年10月15日至113年10月14日之租賃約，有被告提出之租賃契約可按（見本院卷㈠第107-115頁），核與證人黃守晃證述情節相符。又依兩造於107年8月10日之LINE對話內容，原告詢問被告：「妳好，台南中正路樓的租約於今年十月十四日到期，請問妳是否將繼續承租？」，被告則回應：「去年就跟另一個黃先生簽好長期約。因為他有讓我明白（給我法律物件公文），房子管理人是他，所以我直接和他簽了。他說您有問題再問他。我會持續匯錢給您。」…原告詢問：「能否請妳給我回覆好嗎?我只是想知道租約條款與前是否一樣。租金如何？不為難妳的。」，被告回應：「都一樣。」（見本院卷㈠第273頁、第279頁）。依據兩造上開對話，被告已明確向原告表示，系爭房屋107年10月15日至113年10月14日之租賃契約，是由被告單獨與黃守晃訂立，被告自毋庸再與原告訂一次契約。況104年10月15日至107年10月14日之租賃契約是被告與黃守晃單獨訂立已認定如前，被告回答「都一樣」，是針對其與黃守晃前後兩契約內容而言，並無原告所稱其同意出租，被告亦同意以原條件向其承租之情事，原告稱依原證四之LINE對話內容可證明兩造在107年10月15日至113年10月14日間按原租賃契約內容續約云云，與事實不符，並無可採。
（三）綜上，原告非系爭104年10月15日至107年10月14日、107年10月15日至113年10月14日之租賃契約的當事人，基於債之相對性，自無從向被告請求租金，原告主張其為出租人，被告應給付租金656,640元云云，為無理由。
五、綜上所述，原告未能舉證證明其為系爭房屋自104年10月15日起至113年10月14日止租賃契約之出租人，從而，原告依租賃契約請求被告給付租金656,640元，及其中470,200元自起訴狀繕本送達翌日起；其中86,600元自準備二狀繕本送達翌日起；其中74,880元自準備四狀繕本送達翌日起；其中24,960元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 10 月 6 日
臺南簡易庭法 官張麗娟
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
中 華 民 國 112 年 10 月 6 日
書記官高培馨