臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
111年度中簡字第2936號
原告 許春霜
法定代理人 張志偉
訴訟代理人 范成瑞 律師
上列當事人間修繕漏水等事件，於民國112年2月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將臺中市○○區○○路000號12樓之1房屋之屋頂樓板修復至不漏水狀態。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴以張志偉為被告，聲明請求被告應將臺中市○○區○○路000號12樓之1房屋（下稱系爭房屋）修復至不漏水為止，並將長期漏水所產生的壁癌予以重新粉刷，漏水弄壞之天花板及支柱則予以更換，後變更被告為中科里仁社區管理委員會（見卷㈠第49、138頁），變更聲明如後開原告聲明所示（見卷㈠第165、266頁、卷㈡第89-90頁），被告就此無異議而為本案言詞辯論，依民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋屋頂樓板漏水至系爭房屋，致系爭房屋天花板支柱損壞、產生壁癌等損害，原告多次通知被告修繕，被告雖於民國108、109年間派人修繕，然施工品質極差，根本未解決漏水問題，依舊下雨漏水，再向被告反映，被告竟以社區要申設太陽能板，屆時再一併解決，惟被告於105年間已提過相同方案，一直沒有下文。系爭房屋屋頂樓板漏水損害整體建築結構，並造成原告生活不便，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項規定、規約第8條第2項、第12條及侵權行為之法律關係，請求被告修繕系爭房屋之頂樓樓板至不漏水狀態。
㈡對被告抗辯所為陳述：被告於106年10月中旬請廠商修繕完成，並由原告轉交修繕款新臺幣（下同）1萬2000元給廠商，當時被告以方便作帳請款為由，於106年10月31日要求原告簽立記載「日後再發生漏水情形，其修繕費用由本戶自行負擔」之切結書（下稱系爭切結書），但保證以後有漏水情形，被告仍會派人修繕，亦確實在108、109年間履行承諾派員修繕。系爭切結書未經區分所有權人會議決議，亦未載明於社區規約，係被告管委會自行決議，即非合法，又被告以系爭切結書免除修繕義務，依法應屬無效。
㈢並聲明：被告應將系爭房屋之屋頂樓板修復至不漏水狀態。
三、被告則以：
㈠原告於92年4月16日成為系爭社區區分所有權人，系爭社區迄今為23餘年房屋，原告多次反應頂樓漏水報修事宜，被告委請廠商修繕後，即與住戶簽立系爭切結書並撥款，被告已盡修繕之責。原告於106年10月31日曾簽署切結書，表明日後修繕費用由住戶自行承擔，故原告已承諾自行負擔日後漏水之修繕費用，被告毋庸負擔原告請求之漏水修繕費用，嗣後被告為鄰里日後相處和諧，始動用社區公共基金進行防漏工程。被告雖曾進行防漏工程，然囿於社區經費，無法長期支出修繕頂樓防漏工裎，遂於110年5月7日第四屆五月份管理委員會臨時動議、提案二決議7B12F-1頂樓漏水乙事，因長期修繕下來改善情況有限，往後評估頂樓施作太陽能方案，係藉獲得太陽能板之補助經費，增加系爭社區之公共基金，目的全係作為頂樓防漏工程之經費，被告並非不處理原告所有房屋之頂樓防漏工程。
㈡被告否認原告主張系爭房屋之屋頂樓板漏水情事，原告專有部分損害之修繕，應由原告自行負擔；專用部分之共同壁、樓地板或其内管線等修繕工程，應由原告與被告共同負擔，故專用部分之共同壁、樓地板或其内管線等及共用部分等修繕工程，明顯動用系爭社區公共基金，倘被告未遵守第四屆5月份管委會決議，隨意動用公共基金修繕系爭房屋及頂樓防漏工程，恐受公寓大廈管理條例第48條第4款罰則之問題，故原告應舉證證明系爭房屋天花板支柱損壞、產生壁癌等損害係因被告未處理系爭頂樓平台，致有漏水情形，且可歸責於被告等語置辯。
㈢答辯聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋之屋頂樓板漏水至系爭房屋，致系爭房屋天花板支柱損壞及產生壁癌，原告通知被告於108、109年僱工修繕，未能根本解決漏水問題，仍持續漏水等情，業據其提出相片、對話紀錄、土地建物登記謄本、管委會會議記錄節本、報修單等件為證（見卷㈠27-33、51-65、69-105、109-115、173-237、243-249、255-257、427-431頁）。被告否認原告主張系爭房屋屋頂樓板漏水云云，然被告自承曾就系爭房屋屋頂樓板進行防漏工程，囿於經費無法長期支出修繕頂樓防漏工程費用，於110年5月7日管理委員會決議「提案二：7B12F-1頂樓漏水乙事。決議：因長期修繕下來改善情況有限，往後評估頂樓施作太陽能方案」等語，有該管理委員會會議記錄在卷可佐（見卷㈠第283-285頁），中科里仁社區103年度第2次臨時區分所有權人大會會議紀錄「案十二：頂樓住戶屋頂漏水修繕專案經費設置討論案（追認）。說明：住戶多次反應，頂樓漏水問題日益嚴重，經管委會實地勘查後部分有急需修繕必要…」，有該區分所有權人大會會議紀錄在卷可參（見卷㈠第407頁），中科里仁社區107年度第1次區分所有權人大會會議通知單記載「…㈡提列年度專款200萬元，修繕漏水嚴重之頂樓樓地板。」，有該會議通知單及會議記錄節本在卷可參（見卷㈠第459-463頁），足認被告早已知悉系爭房屋之屋頂樓板漏水至系爭房屋情況，且有多次修繕紀錄，被告否認系爭房屋之屋頂樓板漏水，並不足採，堪認原告主張之事實為真正。
㈡按所謂專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者：所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；管理委員會之職務含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。又系爭房屋頂樓樓板修復至不漏水狀態規約第12條約定：「共用部分之修繕，由管委會為之，其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，有中科里仁社區規約在卷可參（見卷㈠第365-394頁）。系爭房屋之屋頂樓板漏水，導致系爭房屋受損，自有修繕之必要，又前開漏水之頂樓屋頂樓板屬大樓共用部分，原告主張依公寓大廈管理條例第10條第2項及中科里仁社區規約第12條約定請求被告修繕系爭房屋之頂樓樓板至不漏水狀態，核屬有據。
㈢按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥於契約之文字或截取其中一二語，任意推解致失其真意。查原告於106年10月31日簽立切結書記載：「本戶頂樓漏水問題已於106年10月由廠商施作防漏修繕工程完畢，本管委會並於106年11月15日，予以撥款補助修繕費（1戶1萬2000元整），日後如再發生漏水情形，其修繕費用由本戶自行負擔」，有切結書在卷可考（見卷㈠第281頁）。參以公寓大廈管理條例第10條第2項規定，
公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，並無修繕時間及次數之限制，則此切結書意旨，應係指就系爭房屋屋頂樓板106年10月漏水情形，經修繕完畢並由社區補助修繕費用1萬2000元予原告，原告不得就該次漏水所需修繕費用，再要求被告補助，且被告嗣於108、109年就系爭房屋之屋頂樓板漏水進行修繕，顯然被告亦不認為因有原告簽具前開切結書，故其就後來屋頂樓板漏水
得不負修繕義務，是不得以前開切結書約定，認為就相隔相當時間後系爭房屋之屋頂樓板再度發生漏水情形，原告應受此切結書拘束，不得請求被告修繕，被告執此抗辯，並無理由。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規及社區規約第12條約定，請求被告修繕系爭房屋之頂樓樓板至不漏水狀態，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 23 日
書記官許靜茹