裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第6512號民事判決
裁判日期：民國98年03月31日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第6512號原告甲○○訴訟代理人 陳益軒 律師被告乙○○訴訟代理人 劉立鳳 律師複代理人 劉樹志 律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於98年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告為訴外人大華資產管理顧問股份有限公司（下稱大華公
司）之法定代理人，被告於民國94年間受太和開發企業股份有限公司（下稱太和公司）之委託，就訴外人 郭東星 所有坐落臺北市○○區○○段2小段477、478、479、503、504、50
5、527、557、557-1、559、560地號共11筆土地（下稱系爭土地），負責與地主郭東星洽談系爭土地之買賣事宜，惟其間經過一年多之處理，被告始終無法自行與地主郭東星完成買賣簽約，嗣被告於95年09月06日委託原告居間仲介系爭土地買賣事宜，原告即運用人脈，積極居間協調系爭土地之買賣事宜，以促成交易之完成。又原告於居間協調時曾請訴外人 鄭喬方 協助與地主之家屬溝通，經原告居間協調處理後，訴外人太和公司始與訴外人郭東星於95年11月間達成系爭土地買賣，買賣雙方同意以新臺幣（下同）1億8,000萬元成交。買賣雙方並約定於95年11月23日前往位於臺中市之丙○○公證人事務所辦理簽約事宜。另於約定簽約之前一日，兩造復再就所謂之居間仲介報酬予以確認，當時原告表示應收取成交價之2%，然被告表示僅同意以1%給付，原告後亦同意。
至約定簽約當日，因被告突於當天表示就系爭買賣有關原有銀行之扺押權之塗銷事宜，要求須於完成過戶後50日內，始能辦理塗銷，致原地主無法同意。當天經原告再為協調，並提出過戶後30天內完成塗銷之建議，然被告竟以買主即太和公司董事長人在國外為由，表示無法同意此一方案，終因被告之堅持，致該買賣契約無法於當日達成。詎被告竟與訴外人郭東星於95年12月08日於臺中市另一公證人處完成簽約手續，並就系爭土地以原告所居間協調之買賣價格簽訂買賣契，且就有關原有銀行之扺押權之塗銷事宜，亦按地主95年11月23日當天之要求，於過戶之同時辦理塗銷手續，買賣雙方並於96年01月16日辦理移轉登記，是系爭土地之買賣契約之成立為原告所促成，嗣經原告屢次催討居間報酬，被告仍以該買賣並非原告促成而拒絕，原告遂委託訴外人 林永汀 與被告協調仲介費之給付，被告並與訴外人林永汀達成協議，同意以180萬元作為仲介費給付原告，被告並要求協調之訴外人林永汀擬具96年4月24日原告出具之書面聲明1份，以作為兩造就此一事件之和解方案，然原告卻始終未收到被告向訴外人林永汀所承諾之匯款金額。原告不得已復於96年07月09日以存證信函請求被告應於文到5日內依約定之仲介費給付予原告，被告迄未給付系爭居間報酬。
㈡被告出面委託原告居間仲介系爭土地之買賣事宜時，被告從
未向原告表示有關仲介費之支出係由訴外人太和公司支付，兩造亦未約定由訴外人太和公司給付予原告仲介費，且於成立居間契約過程中，關於仲介費之約定均為被告與原告洽談，是本件實非被告所稱之第三人負擔契約。
㈢兩造間所成立之居間契約，純為一般居間契約，被告抗辯謂
有約定必須媒介成立之買賣契約總價在1億5,500萬元以下時，原告始得請求居間報酬之「附條件居間契約」，顯無理由，蓋如確實有此約定時，何以有關原告委由證人鄭喬方與地主郭東星談成1億8,000萬元之成交價時，被告不僅未有反對之意思，且尚有原告委由鄭喬方續行處理有關居間有關之事項之進行？是證兩造之間，確實並未約定「必須媒介成立之買賣契約總價在1億5,500萬元以下時，原告始得請求居間報酬」之附條件法律行為。且對照證人鄭喬方及 郭子憫 所為之證述，可證有關被告委由原告所進行之居間中，確無買方負擔1億5,500萬元以下之買賣價金時，始願買受，於超過1億5,500萬元以上時，或其買賣價金為1億8,000萬元時，則均不願買受之意思，是本件為一般居間，而非被告所辯稱之附條件居間契約。
㈣被告確實有為規避居間報酬之給付，故意拒絕訂立原告居間
協調就緒之契約，將原告置之不理，再由被告自己與訴外人郭東星簽訂同一內容之契約行為，而自行於他日即95年12月08日辦理簽約，且無論簽約之時間與地點，均刻意迴避原告之原約定地點，實為規避居間報酬之給付。
㈤原告因被告之遲不給付居間仲介費，遂曾委託證人林永汀出
面與被告洽談，被告並於96年04月間，已和證人林永汀達成協議，同意給付180萬元之仲介費予原告，且系爭書面聲明係證人林永汀因被告之同意給付居間報酬，因而請原告出具之書面。
㈥爰依民法第565條、第568條第1項規定，聲明：被告應給付
原告180萬元，及自96年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造所成立之媒介居間契約，為第三人負擔契約，約定若條
件成就，由太和公司給付居間報酬，此依原告95年09月11日傳真載明：「來函詢及收費問題，本案如果順利促成，敬請鈞座逕依一般習慣方式處理即可；『惟委請鈞座轉達』，若本人已積極協商，雙方意願差距仍大，『貴客戶是否酌付車馬費？』」等語，可以證明兩造間之媒介居間契約，為第三人負擔契約，雙方約定若條件成就時，係由實際之土地買受人太和公司給付居間報酬。
㈡兩造間所成立之居間契約，為媒介居間契約，蓋系爭土地買
賣訂約之機會，為買方太和公司早已知悉，並先行委託被告與地主洽談。故嗣後兩造間於95年09月間成立之居間契約，顯然並非單純約定原告報告訂約機會，而契約因報告而成立，原告即可請求給付報酬之報告居間，而是應為「媒介居間」。所謂媒介居間，必需於訂約前周旋於訂約雙方之間，協助雙方洽商、說合為必要，並以契約因居間人之媒介而成立者為限，始得請求報酬，又95年06月間，即被告洽請原告處理前，被告自行與地主協商買賣之時，郭子憫即已為賣方開價1億8,000萬元。但因太和公司預算有限，故被告請 張淑嫣 轉達買方太和公司僅願出價1億5,500萬元購買系爭土地，張淑嫣表示須探尋郭家意願等情，被告皆已載明於95年09月07日委託原告居間之聯繫單；且原告95年12月09日發予被告之電子郵件，內載：「衡諸事實：委託前您與郭子憫本來就可以對口」等語可稽。兩造既不爭執雙方係依被告95年09月07日聯繫單，及原告95年09月11日傳真之互相往來，成立居間契約。則依上開聯繫單所載，原告當然必需達成被告委託時之要求，協助買賣雙方洽商、說合，並使地主同意買賣總價降低至1億5,500萬元。當買賣雙方因原告之媒介而成立買賣契約，且買賣總價在1億5,500萬元以下時，原告始得請求居間報酬。另原告所覆傳真載明：「來函詢及收費問題，本案如果順利促成，敬請鈞座逕依一般習慣方式處理即可；惟委請鈞座轉達，『若本人已積極協商，雙方意願差距仍大』，貴客戶是否酌付車馬費？」等情，可以證明。
㈢原告請求被告給付居間報酬180萬元，顯無理由，蓋原告根
本未試圖向賣方遊說，使其同意降低買賣總價至1億5,500萬元，且95年11月23日當天或之前，買賣雙方並未因原告（及原告再委託之鄭喬方）之媒介，達於可得成立買賣契約之程度，被告亦未故意拒絕簽訂買賣契約，且95年11月23日以後，係被告直接與張淑嫣協商，最終買賣雙方始於95年12月08日經民間公證人 白司偉 公證，簽訂買賣契約。
㈣被告並未於林永汀來電協調時，同意支付原告報酬180萬元
，「96年04月10日下午02時30分許」，訴外人 史正忠 、張志成、 歐丁誌 等人，受原告委託，找被告索討仲介費，當時被告認為渠等之言行涉嫌恐嚇，即時向臺北市警局大安分局瑞安街派出所報案，並移送臺灣臺北地方法院檢察署偵查。證人林永汀係於恐嚇案件發生後，始打電話予被告，且當時被告即已向林永汀抱怨原告曾找人恐嚇被告之事，是被告豈有可能在被恐嚇且已報案處理後，僅因證人林永汀所謂密集10天左右之電話聯繫，或20年之老朋友關係，即同意支付原告180萬元。
㈤依兩造間所成立媒介居間契約之約定，原告自不得請求太和
公司給付或被告賠償居間報酬；而僅得依約定，請求被告轉請太和公司酌給車馬費而已。而原告亦不爭執，被告曾於96年02月26日函寄16,800元之支票乙紙予原告作為車馬費（票款係由太和公司支付），且由原告兌領完畢，故被告及訴外人太和公司應無再給付其他報酬之義務等語，並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實㈠被告於94年間受太和公司之委託，就訴外人郭東星所有之系爭土地，負責與地主郭東星洽談系爭土地之買賣事宜。
㈡被告於95年9月7日簽署原證2之聯繫單予原告，原告於95年9
月11日發原證3之傳真，被告於當日簽署後回傳給原告，兩造就系爭土地成立居間契約。
㈢被告曾代理太和公司於95年11月23日到臺中市丙○○公證人
事務所欲辦理系爭土地買賣之洽談簽約公證事宜，當天未辦理簽約及公證。
㈣太和公司與郭東星於95年12月08日經臺中市民間公證人白司
偉公證，被告代理太和公司與郭東星就系爭土地簽訂被證3土地買賣契約，總價為1億8千萬元，並於96年01月16日完成移轉登記。
㈤原告於95年12月9日寄發被證1電子郵件：「…委託前您與郭
子憫本來就可以對口，案件處理至此階段，往後您應該可以得心應手了，處理過程讓您感覺不愉快，我真的會檢討反省…」予被告。
㈥被告於96年2月26日寄發被證4聯繫予原告，並附上金額16,800元之支票予原告作為車馬費，原告已兌現該支票。
四、原告依據兩造間就系爭土地之居間契約（下稱系爭契約）請求被告給付系爭土地買賣總價之1%即180萬元之報酬，被告則以前詞置辯，是兩造間之爭點厥在於：系爭契約是否以系爭土地之買賣總價在1億5千5百萬元以下始得請求居間報酬？系爭契約是否為第三人負擔契約？被告嗣後是否同意給付180萬元之報酬給原告？茲分敘如下：
㈠查被告於95年9月7日簽署原證2之聯繫單予原告，該聯繫單
第三點載明：郭東星之子郭子憫先生96年06月間之最後出價為1億8千萬元，但買方願出價1億5千5百萬元，第五、六點記載：系爭土地中有6筆屬山限住二，需林地湊足2萬平方公尺始得申請山坡地開發，且需先申請整地雜照，完工後才能申請建照，成本相當高，其餘5筆土地，屬不規則土地或畸零地，無法單獨使用或價值不高，合作對太和公司及郭東星均屬有利等，分析系爭土地實際價值並非很高及地主出售與否之利弊得失，以供原告作為其向地主協商降價之籌碼，則從該聯繫單，可知當時郭子憫願意以1億8千萬元出售系爭土地，但被告所受託之客戶太和公司，並不願意以1億8千萬元購買系爭土地，才會委託原告繼續居間系爭土地之買賣事宜，故系爭契約顯然非委託原告逕以價金1億8千萬元媒介系爭土地之買賣事宜，亦即原告如直接以價金1億8千萬元媒介系爭土地之買賣事宜，即未履行系爭契約之債務，自不得請求系爭契約之報酬。又原告於95年9月11日所覆原證3之傳真載明：「來函詢及收費問題，本案如果順利促成，敬請鈞座逕依一般習慣方式處理即可；惟委請鈞座轉達，『若本人已積極協商，雙方意願差距仍大』，貴客戶是否酌付車馬費？」等情，被告於當日簽署後回傳給原告（見原證3），足認原告當時有認知到太和公司與郭子憫間對於買賣價金間意願有差距。再從前開聯繫單及傳真中，並無提及系爭契約之居間報酬應由太和公司負擔乙事，則解釋上仍應由委託人即被告負擔給付報酬之債務。
㈡證人郭子憫於本院言詞辯論時具結證稱：我父親是郭東星，
有系爭土地的所有權，當初父親委託我和證人張淑嫣（即李太太）與太和公司簽約，我記得是一開始約94年，太和公司跟我接洽，我父親就是開這個價錢1億8千萬元，因為太和公司一直沒有同意這個價錢，所以直到96年初才以這個價格簽署買賣契約書。95年11月23日我曾經到丙○○公證人事務所，但當時很多買賣條件都沒有談妥，我沒有帶土地權狀，因為我被告知的是當天去談合約細節，我記得的部分是付款條件的部分沒有共識，其中一項是原來抵押權設定部分需要在辦理過戶同時辦理塗銷，但買方不同意，印象中當天有談到1億8千萬元，其他我不記得，一直到11月23日在丙○○那裡才見到原告，之前打過幾次電話沒有印象，但是次數很少，原告從來沒有跟我提過價金。後來在另一個公證人事務所辦理的公證內容，契約書如被證3，抵押貸款就是在辦理過戶貸款時要辦理塗銷，即是依我父親開的條件，契約條款是由被告及證人張淑嫣處理，我認為雙方能夠簽立95年12月08日買賣契約，不是因為原告介入才促成，與我聯絡的是鄭喬方，我認為是太和公司同意以1億8千萬元，然後付款條件符合我父親的要求，才簽約的。太和公司與我談本件買賣的有被告、太和公司的李秘書、證人鄭喬方、電話聯繫是原告，這整個案件我都是被動，我是接電話，不知為何會變更聯繫的人，我有掛過被告及李秘書電話不只一次，因為當時價金及條件沒有共識，被告又一直找我，我父親從來沒有不同意賣這11筆地過，之前因為沒有共識（價金部分），我覺得談下去是浪費時間，後來同意是因為價金部分太和公司有共識，價金有共識當時透過鄭喬方傳達，證人鄭喬方與我聯繫一開始就說太和公司同意以1億8千萬購買，沒有講過其他數額的價金，被告沒有親口告訴此價額，我也未求證，只要價金是1億8千萬元，付款條件符合我們的要求並且讓我相信是太和公司派來的代表，我就願意賣系爭土地，至於是誰來聯繫沒有關係。95年12月08日的契約與95年11月23日契約書確實有差異等語，堪認郭子憫只要買賣價金及付款條件符合其父親之要求，即願意出售系爭土地給太和公司，之前無法與太和公司達成買賣合意，是因太和公司不同意其父親所定之條件，且證人鄭喬方一開始即以1億8千萬元與郭子憫接洽系爭土地之出售事宜，以及95年11月23日無法訂約是因太和公司不同意其父親之付款條件等。又原告於95年12月9日寄發被證1電子郵件中，亦坦承被告與郭子憫本來就可以對口等語，亦堪認並非必須透過證人鄭喬方，郭子憫才願意與被告或太和公司接洽磋商系爭土地之買賣事宜。
㈢證人鄭喬方於本院言詞辯論時具結證述：95年09月初，我曾
經有代表太和公司，去跟郭東星談郭東星所有系爭土地的買賣事宜，我是接受原告的委任，因為我的夫家在豐原地區與郭東星早就認識，而且有共同的友人，所以找我代為跟郭東星運作、斡旋。在我接受委任時，買方願意的價錢就是1億8千萬元，沒有第二個價格，是原告跟我說的。自從95年9月初接受委任後，都是由我與郭東星的兒子證人郭子憫當窗口，包括土地價金、代繳土地增值稅、地主借款餘額的證明，都是由我與證人郭子憫來互動當窗口。後來在95年11月23日有到丙○○事務所要辦理本件土地買賣合約事宜，因為買方能夠塗銷原借款人的時間點，要求在土地移轉登記後的50天，但是賣方堅持要同步，也就是土地產權移轉同時，要完成借款人名義變更，以致於當天沒有辦法簽成。因為被告說要回去請示太和公司的袁董事長，被告要我跟原告等候他的通知，再次約定地主另行完成簽約手續，且是因為我居間協調的過程誠信、透明，地主才願意重啟與太和公司協商窗口。」等語，故證人鄭喬方亦坦承原告始終均告知買賣價金是1億8千萬元，鄭喬方與郭子憫協商接洽過程，亦未再就價金數額有所磋商，至於證人鄭喬方認為是因其個人關係，郭子憫才願意再與被告或太和公司重起協商之門，乃是其個人主觀認知，與郭子憫之證述、郭子憫和太和公司之多次協商歷程是因價金及付款條件無法達成合意之事實不符。
㈣證人張淑嫣於本院言詞辯論時具結證稱：本件買賣我從被告
處沒有拿到仲介費，從證人郭子憫或郭東星處拿幫他辦事的車馬費。在95年11月23日我與證人郭子憫一起去丙○○公證事務所，剛開始去我不知道做什麼，因為證人郭子憫請我跟他一起去談這件買賣的事情，後來我才知道另外還有人幫他介紹這件買賣的內容，就我知道是談買賣，因為以前談很多次了，從94年08月開始談，我以為只是跟過去一樣再談，但是又有證人鄭喬方與原告加進來，我在場沒有談出結論，這份合約書（提示原證4）是在95年11月23日之前就看過的。
95年12月08日的買賣契約書，被告公司擬稿，有讓證人郭子憫拿給郭東星過目，雙方還一直有修正，修正很多次等語，堪認95年11月23日是因雙方尚有買賣條件未談籠，非被告或太和公司故意不簽立該買賣契約，與證人郭子憫、鄭喬方之證述相同。
㈤證人丙○○於本院言詞辯論時具結證述：當天證人鄭喬方與
被告有到我事務所，說有一件契約要公證，到了以後把契約書攤開看，是一件買賣契約，他們在那邊談談到中午也都沒有成，他們就說再約時間談，原告也有去。沒有談成的原因，那天他們好像為了設定，裡面有一個貸款償還的問題，被告有打電話回臺北問，怎麼還錢沒有辦法達成協議還是怎麼樣的。應該沒有不歡而散，所以有另約時間。」等語。堪認95年11月23日是因雙方尚有買賣條件未談籠，非被告或太和公司故意不簽立該買賣契約，與證人郭子憫、鄭喬方、張淑嫣之證述相同。
㈥證人林永汀於本院言詞辯論時具結證稱：這份書面文書（原
證7）是當初被告答應支付180萬元給原告，由被告要求要開立這份文書為收據。因為我跟兩造都是十幾年快二十年的老朋友，原告96年4月12日打電話給我，跟我說被告欠他360萬的仲介費沒有付，說要告被告，我跟原告說大家都是老朋友，不要打官司，我試試看打電話給被告，原告有傳真土地買賣契約、兩造交涉的文書，一開始我有問被告是否跟原告有一筆土地買賣的糾紛，問被告是否有一筆360萬的仲介費沒有付給原告，被告說這件事情土地成交與原告無關，所以被告不願意付錢，96年4月13日到96年4月24日我跟被告密集通了10天左右的電話，希望大家心平氣和好好解決，被告答應付180萬元，在96年4月24日原告打了原證7，內容是被告要求的，原告打好後傳真到我辦公室，我還逐句跟被告確認，沒問題後原告才簽名傳真到臺北給被告，因為沒有簽身分證字號，我要求原告補簽，原告當時堅持不願意，但原告後來同意簽上，所以原證7是第二份，到了96年5月14日被告都沒有匯款到原告帳戶，我打電話給被告問他說為什麼說好的事情沒有做到，被告說因為原告曾經找人到被告辦公是要債，被告已經報警，恐嚇案在偵辦中，等到案件結束後再說，以及他已經找律師看過原證7，被告的律師說等官司打了之後再說，要付錢等官司結束後再說，我問被告是哪一位律師我直接打電話跟他說說看，被告說那位律師也認識我，不用講，後來我就不清楚了。」等語，惟被告所提之刑事告訴中陳稱是於96年04月10日遭人恐嚇，有被告所提之不起訴處分書可證（被證5至7），而該不起訴處分書中記載確有第三人至被告辦公室處所催討「被告積欠原告之仲介費」乙事，僅認不構成恐嚇安全罪之構成要件，則證人林永汀證稱原證7之書面聲明是96年4月13日到96年4月24日，是在被告所稱遭人恐嚇之後，其證述被告是之後才稱遭恐嚇而不願履行，已與事實不符，而難盡信，且被告怎可能在遭原告找人催討債務並報警處理及提出刑事告訴後，還同意證人林永汀支付原告180萬元，故證人林永汀之證述尚無可採。
㈦綜上所述，系爭契約約定給付之內容，是原告與郭子憫磋商
降低買賣價金，被告始負有給付居間報酬之義務，亦即系爭契約非委託原告逕以價金1億8千萬元媒介系爭土地之買賣事宜，如原告直接以價金1億8千萬元媒介系爭土地之買賣事宜，即未完成系爭契約之債務，而依證人郭子憫、鄭喬方之證述，原告一開始即以價金1億8千萬元與郭子憫磋商接洽系爭土地之買賣事宜，且依前開證人之證述，95年11月23日是因雙方尚有買賣條件未談籠，非被告或太和公司故意不簽立該買賣契約，又被告亦未同意證人林永汀要支付180萬元給原告，從而，原告既未完成系爭契約之給付內容，即不得依系爭契約請求居間報酬。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約約定，請求被告給付原告居間報酬180萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年3月31日
民事第一庭法官賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年3月31日
書記官李佩芳