裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1321號民事判決
裁判日期：民國101年12月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度訴字第1321號原告 曾春金 法定代理人 曾朝誠 律師複代理人 賴錫卿 律師被告 鄭文堯
曹愛珠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國101年12月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告鄭文堯、曹愛珠應自坐落○○市○○區○○段五七四建號建物即門牌號碼○○市○○區○○路○段○號6樓房屋遷出。被告鄭文堯應將前開房屋返還與原告，並應自中華民國一百年五月十二日起至返還房屋止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告鄭文堯應將門牌號碼○○市○○區○○路○段○號6樓建物騰空遷讓返還原告。（二）被告鄭文堯、曹愛珠應自門牌號碼○○市○○區○○路○段○號6樓建物遷出。（三）被告鄭文堯應自民國100年5月12日起至遷讓房屋與原告止，按月給付原告新臺幣（下同）15,000元。（四）並 陳明 原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告於100年4月25日透過拍賣程序買受門牌號碼○○市○○區○○路○段○號6樓之建物，並於同年5月12日收受法院所發之權利移轉證書，原告取得前開房屋所有權。
（二）系爭房屋依拍賣公告記載：「查封時第三人曹愛珠在場陳稱：由其先生 邳文堯 （應係鄭文堯之誤載）向債務人承租，每月租金1.5萬元，租賃期間自97年9月20日起至101年11月19日止。」，是原告繼受前開租約，惟被告迄今均未給付分文租金與原告，原告於101年2月9日委請訴訟代理人繕發台北漢中街郵局第44號存證信函催告被告應於函到5日內支付欠繳之租金135,000元，並自101年2月12日起至101年11月19日止按月支付15,000元予原告，惟被告依然棄之未理，是以，原告於101年3月12日再委請訴訟代理人繕發台北漢中街郵局107號存證信函對被告為終止租約之意思表示，上開存證信函雖誤載為邳文堯，惟被告均有收受，應已發生意思表示之送達效力，依法已生終止租約之效果。且原告曾於101年4月5日補寄催告支付租金之存證信函，並於101年4月20日補寄終止租約之意思表示之存證信函，惟迄今未收受回執。
（三）兩造租賃契約既經原告合法終止，被告占有系爭建物，應屬無權占有原告所有之系爭建物，原告自得請求被告騰空返還系爭建物予原告並自系爭建物遷出。原告終止租約前，原告爰依民法第421條第1項及租賃契約約定，終止租約後原告爰依民法第179條規定，請求被告自101年5月12日起至騰空返還系爭建物予原告止按月給付原告如訴之聲明所示之金額。退步言，系爭租約已於101年11月19日屆期，屆期後亦屬無權占有，被告依法自應返還，並給付未付之租金等語。為此依據民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟。
（四）證據：提出臺灣板橋地方法院100年5月4日板院輔99司執土83557字第28529號不動產權利移轉證書、新北市政府稅捐稽徵處新莊分處100年契稅繳款書、臺灣板橋地方法院100年3月7日板院輔99司執土字第83557號第一次拍賣公告、台北漢中街郵局第44號存證信函、網路郵局包裹查詢、台北漢中街郵局第107、144號存證信函暨回執、台北漢中街郵局第176號存證信函、戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄本等影本為證據。
二、被告鄭文堯方面：被告鄭文堯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告曹愛珠方面：被告曹愛珠經合法通知未於言詞辯論期日到場，據其前所提書狀之陳述略以：原告於100年4月25日於拍賣公告即得知租約存在，被告鄭文堯表示已交付房東房租至租約期滿，要被告曹愛珠放心居住，新屋主如主張租金應向前房東追討，拍賣公告也有註明拍賣標的有租約存在不點交，投標人本應審慎投標。被告曹愛珠與被告鄭文堯結婚後不曾有過任何收入，家中經濟全靠被告鄭文堯支付，目前被告鄭文堯因案法院通緝中，生活陷入困境，被告曹愛珠現況三餐都靠子女微薄薪資接濟等語。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於100年4月25日透過本院拍賣程序買受門牌號碼○○市○○區○○路○段○號6樓之建物，並於同年5月12
日收受本院所發之權利移轉證書，是原告取得前開房屋之所有權等語，有建物登記謄本及本院100年5月4日板院輔99司執土83557字第028529號權利移轉證書等影本在卷可稽，原告上開主張自堪信為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告以被告無權占有為原因，訴請被告鄭文堯、曹愛珠自系爭房屋遷出，被告鄭文堯返還系爭房屋，原告業已證明其為系爭房屋所有權人，且被告等人現占用系爭房屋，則依前揭舉證責任分配原則，應由被告舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源之事實。經查，被告曹愛珠雖抗辯稱原告於100年4月25日拍賣公告即得知租約存在，且被告鄭文堯表示已交付房東房租至租約期滿，新屋主如主張租金應向前房東追討等語，惟被告等並未舉證證明確有承租及繳付租金等有利於己之事實，則被告曹愛珠此部分抗辯自非可採；縱使被告等與前開房屋之原所有權人間訂有租賃契約，而存在有租賃關係，其租賃關係對於該房屋之繼受人即原告仍繼續存在，惟此僅租賃關係繼續存在，但承租人前已於到期前先將未到期之租金交付原出租人者，對於該房屋之繼受人並不當然繼續發生效力，於因房屋所有權移轉而使租賃關係移轉之房屋繼受人仍得本於租賃契約關係向承租人請求給付租金，倘承租人未按期向繼受房屋而成為新出租人繳付租金，則房屋之新所有人自得終止雙方間之租賃契約，自不待言，被告又不否認其並未向原告按期繳付房租之事實，則原告主張其得終止雙方間之租賃契約一節，亦屬可採。從而，被告等既未舉證證明其有正當權利可以對抗原告而繼續占有使用系爭房屋，則原告主張依據前揭法條規定，請求被告鄭文堯、曹愛珠自系爭房屋遷出，被告鄭文堯並將房屋返還原告等節，為有理由，應予准許。
三、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。原告主張被告無正當權源占有原告所有之前揭房屋，應得向被告鄭文堯請求給付相當於租金之不當得利損害一節，應屬可採。本院審酌系爭房屋之位置、工商繁榮程度、被告利用系爭土地所受利益及經濟價值，以及系爭房屋及坐落基地總價額為609萬元，原告請求之數額尚未逾年息百分之10並除以12之數額等情狀，且原告係於100年5月12日領得本院核發之不動產權利移轉證書，原告自領得不動產權利移轉證書之時起，即為系爭房屋之所有權人，則原告請求被告鄭文堯自100年5月12日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，尚屬適當，應予准許。
四、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項前段規定之法律關係，請求被告鄭文堯、曹愛珠應自系爭房屋遷出；被告鄭文堯應將系爭房屋返還予原告，及自100年5月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，為有理由，應予准許。
肆、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額，准予假執行。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項、第390條第2項，判決如主文。中華民國101年12月18日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月18日
書記官黃雅慧