裁判字號：臺灣雲林地方法院95年簡上字第11號民事判決
裁判日期：民國95年10月13日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣雲林地方法院民事判決95年度簡上字第11號上訴人甲○○訴訟代理人 藍庭光 律師
劉志卿 律師被上訴人乙○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國95年2月27日臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭94年度虎簡字第175號第一審判決提起上訴，本院於民國95年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人甲○○應將坐落於雲林縣○○鄉○○段第32
9地號所有權應有部分十萬分之八二六一點三四一一九九之土地移轉登記於 吳清輝 、 吳承益 、 吳木株 、 吳木標 、 吳淑敏 部分，及除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人甲○○於民國63年1月10日將坐落於雲林縣○○鄉○
○段254（應為254之8之誤載）地號（重測後為東庄段
329地號），地目田，面積8215平方公尺（下稱系爭農地），其中約52.93坪之土地，出賣予 吳蔡 赶，每坪新台幣（下同）520元，計27,523元（下稱系爭契約），嗣 吳蔡赶 於89年9月30日以上揭契約為附件，將前揭土地出賣予被上訴人，經換算後，被上訴人所買受之土地應有部分為100,000分之8261.341199。又上訴人與吳蔡赶訂立契約時，依修正前土地法第30條之規定，土地無法移轉為共有，雙方乃約定：
「本買賣土地現由政府限制，不能以持份壹部移轉，故以後如能辦理移轉登記時，賣主無修件協助其完成登記」，今土地法已將禁止私有農地移轉為共有之限制刪除，吳蔡赶自得請求上訴人履行契約，詎吳蔡赶於91年7月18日死亡後，其繼承人即吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標及吳淑敏均怠於行使權利，爰依買賣之法律關係，代位請求上訴人甲○○應將坐落於雲林縣○○鄉○○段第329號土地應有部分100,000分之8,261.341199之土地所有權，辦理移轉登記予吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標、吳淑敏，再由吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標、吳淑敏辦理所有權移轉登記予被上訴人。
㈡對上訴人抗辯所為之陳述：
①依吳蔡赶之戶籍登記除戶資料所載，吳蔡赶之職業為農且為
自耕農，其顯具自耕能力；縱認吳蔡赶無自耕能力，惟依系爭契約第11條約定：「本件買賣移轉登記權移人應由買主指定，賣主不得干涉異議」，是依民法第246條但書之規定，其契約仍為有效。
②系爭契約明確記載「右土地持份內...約伍貳坪玖參」，顯
係就土地總面積之應有部分為約定，否則並無特別記載右土地「持份內」之必要。至於系爭契約記載「由南方邊算起拾伍台尺，東邊道路西邊靠小給水路」，惟此僅係上訴人甲○○與吳蔡赶就約定「持分」即應有部分後所為之分管協議，而非就土地特定之一部為買賣標的。
③上訴人於土地上堆放可移動之雜物，並非固定設施或建築物
等不可清除之物，隨時均可排除，自無永久不能恢復作農業使用，而有永久不能移轉登記之虞，該土地未作農業使用僅係暫時之狀態，並不影響法院移轉登記之判決。再者，造成系爭農地違規使用之當事人為上訴人，依民法第101條之規定，其須負恢復為合法農業用地之責任。
二、上訴人之抗辯：㈠吳蔡赶並無自耕能力證明，本件買賣契約無效。
㈡系爭契約明載買賣之標的為：「右土地持分內由南方邊算起
拾伍台尺，東邊道路，西邊靠小給水路計算（經過水路在內），約伍貳坪玖參，將來以測量結果面積為準，多退少補」，如買賣標的為應有部分，其面積大可依土地總面積與應有部分比例計算得出，並以之計算買賣價金，當無以實地測量結果之面積作為價金計算之基準，是上訴人出賣予吳蔡赶之標的，確係土地內某特定位置之一部，而非應有部分。又被上訴人與吳蔡赶間買賣之標的為：「原標示及約定詳如吳蔡赶與甲○○原訂土地買賣預約契約書」，而被上訴人於原審最初訴之聲明亦請求：「上訴人應將持分100,000分之8,26
2即面積52.93坪之土地【土地位置標示，土地持分範圍約定為，由南方邊界算起北拾伍公尺，東邊靠道路，西邊靠小給水路】所有權移轉登記予被上訴人」，足見被上訴人訴請判決之目的在請求特定一部之土地。是以上兩份買賣契約之真意，應均為買受人僅得在法令限制解除，可分割之條件成就後，請求辦理分割而已，並無在得分割之前，買受人得先就持份部分請求移轉之合意。而系爭農地仍屬耕地，被上訴人買受之面積並未達農業發展條例第16條第1項所規定，每宗耕地分割後每人所有面積達0.25公頃之規定，是迄今條件仍未成就，上訴人無從將該特定位置之土地分割移轉予被上訴人。
㈢系爭農地現並非作農業使用，亦無法辦理移轉登記。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則求為判決：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人負擔。至於原審命吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標、吳淑敏辦理所有權移轉登記部分，因渠等未提起上訴而告確定。
四、被上訴人主張：上訴人甲○○於63年1月10日將系爭農地中約52.93坪之土地，出賣予吳蔡赶， 嗣吳蔡 赶於89年9月30日以上揭契約為附件，將所買受之上開土地出賣予被上訴人之事實，業據其提出不動產土地買賣預約契約書2份為證，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、本件爭點：㈠系爭契約是否因吳蔡赶無自耕能力而無效？㈡系爭契約之買賣標的究竟為特定位置，或是應有部分？㈢系爭土地未作農業使用，法院得否判決移轉登記？
六、得心證之理由：㈠系爭契約是否因吳蔡赶無自耕能力而無效？
修正前土地法第30條第1、2項固規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」然訴外人吳蔡赶具自耕農身分，此有被上訴人所提出為上訴人所不爭執之戶籍謄本1份附卷可稽，是吳蔡赶應有自耕能力，系爭契約應屬有效。
㈡系爭契約之買賣標的究竟為特定位置，或是應有部分？①按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例及86年台上字第3873號判決可資參照。經查：系爭契約就買賣之標的記載：「右土地持分內由南方邊算起拾伍台尺，東邊道路，西邊靠小給水路（經過水路在內），約伍貳坪玖參，將來以測量結果面積為準，多退少補」等語，此有兩造所不爭執之不動產土地買賣預約契約書附卷可佐，足見本件買賣之標的應為系爭農地之特定範圍，而非應有部分，否則於成立買賣契約時，即可依所買賣之應有部分確定其買賣價金為若干，而無須經測量該特定位置之面積後，再「多退少補」；參以被上訴人於原審最初起訴狀所載訴之聲明請求所有權移轉登記部分，亦提及「土地位置標示，土地持分範圍約定為，由南方邊界（AB線）算起北拾伍公尺，東邊（AD線）靠道路，西邊（BC線）靠小給水路（位置標示圖如附件2）」（見本院94年度訴字第515號卷第5頁），而該起訴狀附件2即地籍圖謄本（見上開卷第9頁），亦明確以ABCD標示請求所有權移轉登記部分土地之位置及範圍，益證被上訴人對於系爭契約之買賣標的為該特定部分亦有認知。至於系爭契約中雖有提及「本買賣土地現由政府限制，不能以持分壹部移轉...」及「右土地持分內」等語，然前者應指系爭農地因法律之規定，無法由上訴人分割出一部分並將該部分單獨移轉予吳蔡赶而言，又後者既於其後緊接記載買賣之特定位置，尚難以系爭契約有上開用語，即認本件買賣標的為應有部分。
②被上訴人雖主張系爭契約有標示特定位置係基於分管之協議
云云，然按共有人間，就共有物之使用，收益或管理方法所訂之契約，即為分管契約。是共有人間就共有物如何管理，即應由共有人以契約訂定。而系爭契約中僅載明上訴人願將土地之特定部分出賣予吳蔡赶，並未涉及系爭農地共有人間之分管事宜，且簽訂系爭契約時，契約當事人既非共有人，如何能就系爭農地之分管事宜達成合意而成立分管契約？再者，分管契約係使共有人管理使用特定部分土地而無消滅共有關係之意思，然系爭契約係為使吳蔡赶單獨取得特定部分土地之所有權而訂立，與分管契約之性質亦有不同，是被上訴人前揭主張，應不足採。
③再按，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得
分割。農業發展條例第16條第1項定有明文。經查：系爭契約又約定：「本買賣土地，現由政府限制，不能以持分壹部移轉，故以後如能辦理移轉登記時，賣主無條件協助其完成登記。」，而上訴人與吳蔡赶就系爭契約之真意既係使吳蔡赶單獨取得特定部分之所有權，並無成立任何共有關係之合意，是上開約定應係以系爭農地得辦理土地所有權分割移轉登記為停止條件。又系爭農地地目為田，屬特定農業區之農牧用地，此有土地登記謄本1份在卷可稽。系爭農地屬耕地，而吳蔡赶所買受之特定位置僅為52.93坪，業如上述，依上開規定，尚不得為分割移轉所有權登記，則系爭契約之條件尚未成就，是被上訴人依買賣契約，代位請求上訴人應將系爭農地應有部分100,000分之8,261.341199之土地所有權辦理移轉登記予吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標、吳淑敏，再由吳清輝、吳承益、吳木株、吳木標、吳淑敏辦理所有權移轉登記予被上訴人，為無理由，應予駁回。原審就此部分判命上訴人為所有權移轉登記，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、舉證及爭點㈢，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月13日
民事第二庭審判長法官林秋火
法官陳銘壎法官吳錦佳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年10月13日
書記官朱克文