裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第1335號民事判決
裁判日期：民國107年12月27日
裁判案由：調整租金
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第1335號原告 周天賜 被告 周碧專
周 黃秋英 周碧麗 周亭羽 周麗玲 周雅香 周家棛 周碧泰 周仁偉 上九人共同訴訟代理人 李淑寶 律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之一由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟貳佰元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人即伊祖父 周河 與訴外人 周懷 等人於 昭和 9年12月7日
共同向訴外人 周凸毛 購買其所有共29筆土地，並各自按出資比例持有及有分管權，嗣後訴外人周懷 於昭和 12年12月22日將其分管之共有土地即七星郡汐止街橫科字橫科116、118、
120、126、128番地（嗣後為新北市○○區○○段○○○段000○0地號，重測○○○區○○段○○○○號，下稱系爭824地號土地）之持分1/24出賣予訴外人即伊父親 周火元 ，屬分別共有，並非公同共有，雖未簽訂分管契約，然訴外人周火元及原告就系爭824地號土地單獨使用收益至今80餘年，並未有其他共有人有所爭執，應有默示分管契約之存在，為系爭824地號土地唯一分管人。
㈡訴外人即被告父親 周松 於民國70餘年間向訴外人周火元承租
系爭824地號部分土地約40坪，實際使用面積為47坪，建築房屋以供居住即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），並約定租金為每年白米100台斤折合時價付款。而於訴外人周火元去世後，被告丙○○代理訴外人周松於86年5月主動向伊聯繫，並簽訂土地租賃契約書，條件同前，未約定租賃期限，迨訴外人周松過世後，由被告承受租賃關係並租賃至今，原告並未逼迫被告簽約，更無藉此騷擾被告祖母一事，被告丙○○不應狡賴抗辯租約不生效力。
㈢訴外人周河就系爭824地號土地並無分管權，被告繼承部分
持分亦無分管權，因此被告才需向伊承租部分系爭土地。被告丙○○雖曾於104年2月6日匯入新臺幣（下同）8,000元予原告，擬補繳系爭824地號土地於101年至104年度之租金，復於105年6月2日匯入4,000元予原告，卻未說明用途為何，然為避免被告誤會伊仍同意維持原本租金之金額，故伊已分別於105年2月13日、105年6月21日以存證信函隨信退還2,000元、4,000元予被告。但被告迄今已有1年9月未付租金，尚積欠3,500元。
㈣被告雖稱訴外人即被告三叔 周佳景 、訴外人即被告五叔甲○
○建屋於系爭824地號土地上，均未給付伊租金，然訴外人周佳景、甲○○未經伊同意即建屋，應屬占用土地，將另行處理，其性質與被告有簽訂土地租賃契約書並不同。被告另稱其可共同使用土地面積為90.73坪，然訴外人周松所耕作訴外人 周榮春 分管之土地及繼承自訴外人周河之分管土地，均於82年間因建築國道三號時已遭政府機關徵收，被告應無面積90.73坪之土地可供使用。
㈤按一般常理，房屋新建完成後便會申裝電表供電，然訴外人
周河於38年8月18日去世，應無法於61年6月1日同意被告裝設電表。且訴外人周河之繼承人並未辦理繼承登記，故由繼承人分管其遺產，新北市○○區○○段○○○○號土地由訴外人周松耕作，嗣因42年政府實施耕者有其田政策，訴外人周松因而取得面積為1,520平方公尺之土地即原本由訴外人即被告祖父 周火旺 及訴外人即原告七叔周榮春分別分管之土地，與系爭824地號土地同屬分別共有，而伊繼承自訴外人周火元，為系爭824地號土地唯一分管人，因此有分管之事實。
㈥系爭824地號土地鄰近國道南港聯絡道，距離捷運南港展覽
館步行約20餘分鐘，北鄰火車 汐科站 ，南與胡適國小、中央研究院為鄰，交通便利，現今系爭土地租賃行情為每月每坪140元至180元不等，以被告使用面積計算，每年租金應為7萬8,960元至10萬1,520元間，顯高於當時與被告約定之租金，亦即每年白米100台斤折合時價為2,000元，故原告19年來僅收取租金3萬8,000元，顯然低於一般租金行情，且被告將系爭房屋二樓分租予他人，並每月收取租金達3萬元，顯非合理，經伊於104年間多次與被告丙○○聯繫調整租金事宜，被告丙○○均置之不理，爰依民法第442條規定提起本件訴訟。
㈦並聲明：⒈被告向原告承租系爭824地號（面積：47坪）之
租金自民事起訴狀繕本送達翌日起調整為每年8萬1,116元，每三年調漲10％。⒉被告應給付原告3,500元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠原告雖提出昭和9年12月7日土地買賣契約書、81年1月陳
情書、土地賣渡證等資料，然僅證明訴外人周河就系爭824地號土地持分4/24、原告父親有買受取得系爭824地號土地持分1/24等各買受人取得多少持分、訴外人周河等人為自耕農等情事，並無法證明系爭824地號土地有分管之事實。訴外人周松因耕者有其田政策而取得土地，嗣訴外人周松去世後，被告丙○○繼承其遺產，並得共同使用土地面積為90.73坪，伊僅使用約47坪，尚未逾越其能使用收益之範圍。訴外人周佳景、甲○○均在系爭824地號土地上建築房屋，然從未向原告繳過租金，且訴外人周河之遺產由其繼承人平均繼承，因此系爭824地號土地並無分管之事實。
㈡訴外人周火旺嗣經訴外人周河等共有人同意，方才於40年間
建築系爭房屋於系爭824地號土地上，訴外人周松從未向原告及訴外人周火元承租系爭824地號土地。至於原告所稱房屋於61年6月1日裝電表，僅能證明房屋供電時間，與房屋何時興建並無關聯。
㈢原告當時向被告丙○○表示若不簽訂土地租賃契約書，將會
要求拆屋還地，並轉而騷擾被告祖母，被告丙○○憂心遭拆除房屋，且擔憂祖母身體因此事不堪負荷，只好在未經訴外人周松同意下，於86年5月無權代理訴外人周松向原告簽訂土地租賃契約書，故上開租賃行為對其他繼承人不生效力，不應將其他繼承人列入被告。
㈣依86年5月與原告簽訂之土地租賃契約書，伊已於104年2月6
日、105年6月2日各匯入2,000元予原告，然原告分別於105年2月13日、105年6月21日返還上開數額，原告為拒絕受領，自應負延遲責任，自不得再請求遲延利息。況且，租約上有手寫「地上現有房舍不受限制」，故被告要如何使用系爭房屋，原告自不得干涉。再者，原告與伊皆為系爭824地號土地之共有人，依照原告持分，其應有部分約為8.6平方公尺，是原告無權向伊收高達40坪之租金，但伊願意以105年白米零售價格1台斤25.146元計算，每年給付原告2,238元，並依照系爭824地號土地之申報地價調整租金。
㈤又系爭房屋附近僅有包含被告在內之幾戶周家子孫仍居住，
被告房屋後方為樹林，其餘則為原告擅自將同段821地號土地出租予第三人搭蓋違章鐵皮屋經營工廠，此外，系爭房屋雖靠近北二高引道，但並無公車或社區巴士經過，距離最近之公車站或捷運站在3公里之外，便利超商約2.5公里，菜市場約2.8公里，國中小學則約為2.5至3公里，生活機能甚差。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷卷二第65頁至第66頁）：㈠訴外人即原告祖父周河與訴外人周懷等人於昭和9年共同向
訴外人周凸毛購買其所有土地即七星郡汐止街橫科字橫科116番地等土地持分1/2，嗣後訴外人周懷於昭和12年將其中
116、118、120、126、128番地（嗣後為新北市○○區○○段○○○段000○0地號，重測後為系爭824地號土地）之持分1/24出賣予訴外人即原告之父周火元。
㈡原告與被告丙○○於86年5月間簽訂以原告及訴外人周松名
義之土地租賃契約書，約明由「原告將系爭824地號部分土地約40坪（即系爭房屋所在地）出租予訴外人周松，租金為每年白米100台斤折合時價付款」。
㈢被告曾於104年2月6日、105年6月2日各匯入2,000元予原告
，經原告於105年2月13日、105年6月21日以存證信函隨信返還予被告。
㈣土地登記第一類謄本上記載原告就系爭824地號土地所有權應有部分為11/336、被告丙○○則為25/10008。
四、得心證之理由：㈠原告請求調整租金為每年81,116元，並每3年調漲10％，並無理由：
⒈按物之出租人，不以所有權人為限，出租他人之物係債權行
為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務，此觀民法第421條之規定自明。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，出租他人之物，其租賃契約為有效。而兩造並不爭執原告與被告丙○○於86年5月間簽訂以原告及訴外人周松名義之土地租賃契約書如上，並有該土地租賃契約書在卷可佐（見本院卷卷一第26頁），其租賃標的為系爭824地號部分土地，以供系爭房屋坐落使用，被告雖質以原告僅為系爭824地號土地之共有人，該土地並無約定分管云云，然而，揆諸前開說明，出租人本不以對標的物有處分權為前提，故系爭824地號土地有無分管之事實，本件原告是否為系爭824號地號土地之唯一分管人及有權處分之人，均不影響前揭租賃契約之效力；其次，被告另抗辯前開租賃契約乃被告丙○○無權代理訴外人周松擅自與原告簽訂，其效力不及於其餘被告云云，然遭原告所否認，而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明文規定，被告並未舉證前開事實，況且，依照該土地租賃契約書所載內容可知，自86年5月簽訂前開租賃契約以降，迄103年間被告等人均按期繳納租金，倘真有被告丙○○無權代理簽約之事，何以近20年來均未表明異議而仍依約繳租，甚且於訴外人周松於90年3月3日過世時（見本院卷卷一第8頁）亦未曾爭執此事，反而於本件訴訟中改口辯稱係無權代理簽約，顯見為臨訟杜撰，自無可採，是以，被告丙○○代理訴外人周松與原告於86年5月間，約明由原告將系爭824地號部分土地出租予訴外人周松，嗣訴外人周松過世，乃由被告等人繼承前開租賃關係一事，應堪以認定。
⒉又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文，而原告主張系爭824地號土地價值已有上升，故請求依前開規定調整租金云云，並提出同段821地號土地地租坪數單價表、同段821地號土地租賃契約書為證（見本院卷卷一第27頁至第29頁），然為被告所否認，經查，系爭824地號土地之公告土地現值，於92年1月間為每平方公尺5,200元，期間甚且下降至每平方公尺3,400元，迄107年1月間略有回升而為每平方公尺4,400元，公告地價部分，89年7月間為每平方公尺1,300元，期間亦曾下降至每平方公尺680元，107年1月間則略微回升為每平方公尺880元，有系爭824地號土地歷年公告現值及公告地價在卷可查（見本院卷卷二第68頁），再對照原告所提出系爭824地號土地申報地價資料（見本院卷卷二第91頁），86年度上期為每平方公尺840元，期間略有上升下降，惟迄107年仍下降至每平方公尺704元，顯見自兩造於86年5月簽訂租賃契約至今，系爭824地號土地之價值並無上漲，自難依據前開規定請求增加租金，至於原告所提出之前開證據，均為同段821地號土地之租金，能否證明系爭824地號土地之價值已有上漲，顯屬有疑，況且，其中同段821地號土地地租坪數單價表為原告所自行製作，而同段821地號土地租賃契約書則為原告與他人簽訂之租賃契約，亦不能真實反映周遭土地價值之昇降，故原告據此主張調整系爭824地號土地之租金，並不可採。
⒊綜上，兩造間雖就系爭824地號部分土地間有租賃關係，然
原告無法證明系爭824地號土地之價值已有上升，故其訴請調整租金一事，難認有理由。
㈡原告請求被告給付3,500元，為有理由：
原告主張被告迄今尚未給付104年至105年9月間共計1年9月之租金，並請求被告給付3,500元及自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息云云，被告並不否認應支付前開租金，僅爭執遲延利息一節（見本院卷卷二第64頁），故被告自應給付原告104年至105年9月間之租金3,500元，至於遲延利息部分，按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；又在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234條、第238條分別定有明文，而被告曾於104年2月6日、105年6月2日各匯款2,000元予原告，經原告於105年2月13日、105年6月21日以存證信函隨信返還予被告等情，為兩造所不爭執，並有該存證信函附卷可佐（見本院卷卷一第30頁至第31頁），足見被告業已向原告支付104、105年度之租金，而遭原告拒絕受領，原告自應負遲延責任，被告則無需支付遲延利息，其前開所辯要屬有據。
五、從而，原告請求被告給付租金3,500元為有理由，應予准許，至於其餘請求給付前開租金自起訴狀繕本送達翌日起按年息5％計算之利息，以及調整兩造間租賃契約之租金等，均無理由，自應予以駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項之規定，爰依職權宣告假執行，及酌定相當之擔保金額併宣告之被告得供擔保免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，以及原告聲請傳喚證人丁○○、乙○○○及 周金賜 之妻（見本院卷卷二第102頁），欲證明系爭房屋於60年間建造，嗣因訴外人周松一家與證人周金賜一家因兄弟妯娌不合，而證人周金賜一家人搬離之事實（見本院卷卷二第107頁），經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國107年12月27日
民事第三庭法官劉育琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年12月27日
書記 官洪甄憶