裁判字號：臺灣基隆地方法院106年基簡字第489號民事判決
裁判日期：民國106年07月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
106年度基簡字第489號原告 簡文松 被告 許俊傑 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號十三樓之一房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百零六年七月十八日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告許俊傑前與原告訂立租賃契約，由被告向原告承租原告所有門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號13樓之1房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國106年1月23日起至107年1月22日止，約定每月租金為新臺幣(下同)15,000元，被告並給付原告30,000元之押租金(惟被告實際上僅給付15,000元之押租金)，第6條並約定「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」(下稱系爭租賃契約)。詎被告自106年3月起即未依約給付租金，迄今被告已積欠租金45,000元(106年3月起至同年6月止，共3個月)，扣除押租金15,000元後，尚積欠原告30,000元，已達租金2期以上，經原告於106年6月23日以基隆仁二路郵局第000044號存證信函為催告，被告置之不理，為此提起本訴，並再以起訴狀繕本之送達為催告及終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約既已終止，為此本於系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付起訴時業已到期但扣除押租金15,000元後積欠之租金30,000元，暨系爭租賃契約終止之翌日即起訴狀繕本送達被告之翌日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，被告繼續占有使用系爭房屋之按月相當於租金之不當利得15,000元(本院按：原告於言詞辯論期日雖稱租金，惟其真意應係相當租金之不當利得)與租金5倍之違約金75,000元(計算式：15,000元×5＝75,000元)，合計90,000元。
並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。(二)被告應給付原告30,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元。而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為何聲明或陳述以供本院參酌。
二、原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋租賃契約書、基隆仁二路郵局存證號碼000044號存證信函等件為證，且被告經合法通知未到庭，復未以書狀提出任何證據資料，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認，自堪信實。
三、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。被告遲付租金之總額既已達2個月之租額，並經原告催告給付所積欠之租金，被告置之不理，原告再以起訴狀繕本之送達為催告及終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約即告終止。從而，原告依據系爭租賃契約及終止之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付起訴時已到期扣除押租金後尚未清償之租金30,000元，自屬有據。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。系爭租賃契約已因被告積欠租金達2期以上而經原告合法終止，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。原告自得本於民法第179條規定，請求被告自系爭房屋租賃契約終止之翌日即起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利得15,000元。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照)。系爭租賃契約第6條固約定承租人(被告)未即時遷讓房屋時，出租人(原告)每月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止。然本院斟酌原告已得依據不當得利請求被告給付相當於租金之損害，則其經濟上之損失已獲得大部分填補，因此違約金之目的僅在促請被告儘速遷讓返還系爭房屋，從而，本院認每月增加上揭相當於租金不當得利金額15,000元之50%即7,500元，即已達到違約金之目的，故原告本於系爭租賃契約第6條約定，請求被告自系爭房屋租賃契約終止之翌日即起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金7,500元，尚屬相當，違約金逾7,500元部分則屬過高，應予駁回。
六、從而，原告依據系爭房屋租賃契約及不當得利之法律關係，請求判令如主文第1項至第2項所示，均有理由，應予准許。
其逾此範圍之請求(即違約金超過7,500元部分)，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用即第一審裁判費18,820元由被告負擔。中華民國106年7月31日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月31日
書記官洪幸如