裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第687號民事判決
裁判日期：民國100年05月04日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第687號上訴人創覺心靈啟發國際股份有限公司法定代理人 李德鴻 訴訟代理人 成介之 律師複代理人 王瀚興 律師被上訴人台北市政府捷運工程局法定代理人 陳樁亮 訴訟代理人 廖學興 律師
林倖如 律師 馬惠怡 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十九年十月七日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭99年度北簡字第9698號第一審判決提起上訴，本院於一百年四月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按於簡易訴訟事件第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項但書第3款規定即明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。上訴人於原審起訴時係以民法第226條、同法第260條為據，請求被上訴人負損害賠償之責，嗣於本院審理中追加請求被上訴人依民法第266條第2項規定返還已為之對待給付，是上訴人追加之新訴，與舊訴係本於同一社會生活事實，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：兩造於民國98年10月19日簽訂捷運板橋縣江子翠站聯合開發大樓公有不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租坐落於新北市○○區○○路2段367號3樓房屋（下稱系爭房屋），供作商業教學之用，租期自99年1月2日起至104年1月1日止，租金為每月新臺幣（下同）9萬7500元，並自第3年起以臺北市房屋租金指示漲跌幅度調整，且於98年11月2日交屋。詎料上訴人於98年12月間點交系爭房屋後，始發現系爭房屋具現有分間牆位置與使用執照竣工圖不符（下稱系爭分間牆瑕疵），且系爭房屋之天花板輕鋼架、消防灑水頭、偵煙感知器、燈具及緊急排煙閥門等部分，自始未取得室內裝修合格證明等瑕疵（下稱系爭證明瑕疵，並合稱系爭瑕疵），除使上訴人可能因此招致消防及建築主管機關之罰鍰，而致系爭房屋無法為約定之使用收益外，亦有影響上訴人及學員之安全或健康之虞，且此瑕疵除上訴人無從於點交系爭房屋時即知外，被上訴人經上訴人催告補正亦無回應，爰依民法第430條及同法第423條、第424條、第347條準用第359條租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定，終止並解除系爭契約，並依民法第226條、第260條、第216條之規定，請求被上訴人賠償上訴人已支出之押金、水電瓦斯及管理費、裝潢預付定金及無法使用系爭房屋之所受損害及所失利益，並聲明：被上訴人應給付上訴人184萬9434元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並補陳：租賃物之提供，除提供租賃物之空間使用外，尚應符合約定使用收益之租賃物始為適法，為系爭房屋並未能合於約定使用收益之約定，其自得依民法第424條之規定，不經催告終止系爭租約；又系爭房屋之瑕疵確實無法排除，且無法取得裝修合格證明，實有影響租賃物之防火避難等情形；且縱系爭租約無法解除或終止，亦得依民法第225條第1項及第266條第1項之規定免除租金，並請求返還上訴人以交付之租金等語。
二、被上訴人則以：上訴人確因公開招租程序與被上訴人訂定系爭租約而承租系爭房屋，並於98年11月2日交屋，上訴人固於98年12月18日向被上訴人表示系爭房屋有系爭瑕疵存在，惟系爭房屋依約係以系爭瑕疵已存在之現況點交，上訴人於系爭租約訂定及系爭房屋點交前業已現場勘查，於接受點交時並無異議，堪認原告於訂約時已知系爭瑕疵之存在，且上訴人承租系爭房屋係供作辦公室使用，當可認系爭瑕疵未影響兩造就系爭房屋所約定之使用、收益狀態而非屬重大瑕疵，上訴人復未舉證以實系爭房屋有何不得依約使用、收益及危害安全或健康之虞，被上訴人即不負瑕疵擔保及債務不履行之責任。另上訴人主張之系爭證明瑕疵中，消防灑水頭、偵煙感知器及緊急排煙閥門等設備均屬消防安全設備，皆已取得使用執照及通過消防安全檢查，並與竣工圖位置相符，並無瑕疵，而天花板輕鋼架、燈具固確屬室內裝修部分而未取得裝修合格證明，惟依約上訴人本得自行增添拆卸及裝潢，並另向主管機關申請裝修許可，而系爭分間牆瑕疵除未影響系爭房屋之使用外，尚使上訴人取得較大之實際使用面積，且系爭瑕疵均非不得修繕，上訴人未先定期催告，反拒絕被上訴人進入修繕而逕行解除系爭租約，即依法無據。此外，上訴人復未能就其主張之損害項目舉證以實其說，其解除系爭租約並請求被上訴人賠償因債務不履行及契約解除所生損害之主張，應無理由等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服原判決提起上訴，於本院為上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人184萬9434元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於98年9月以捷運板橋線江子翠站聯合開發大樓公
有不動產公開招租投標須知（下稱投標須知），就系爭房屋公開招租，投標須知並載有以下約款：
⒈第2點：「（一）臺北市政府提供座落於臺北縣板橋市○○
路○段○○○號捷運板橋縣江子翠站（捷1）聯合開發大樓公有不動產地上3樓建物出租作為辦公室使用。...（三）本標的物未提供空調設施，承租人須自行設計安裝，裝潢期（60日曆天）免收租金，租金及租期自裝潢期滿之次日起算。廠商於投標前，應至現場瞭解狀況，得標後不得提出任何異議」。
⒉第5點：「（一）、2、投標人於投標前除應詳細審慎研閱前
述所有文件及相關書表外，並於領標函時間內可洽本局主辦單位派員協同赴現場勘查，俾以確實瞭解本出租標的物之狀況及相關規定事項。如有疑義，投標前得向本局要求解釋，投標後不得提出任何異議。」⒊第14點：「（一）、得標廠商得就現場點交狀況作自行設計
、施工，其裝修隔間規定須考量原捷運系統設計之建築特色與建築結構物之安全標準，施工期間不得影響捷運車站之營運、旅客進出及衛生觀瞻，整體經營亦不得影響大眾捷運系統之交通、安全、衛生及觀瞻，並應依規定投保公共意外責任險。」⒋第16點：「（三）、本投標須知、標單及補充說明為契約附
件之一，其效力與契約同。」㈡上訴人就系爭房屋得標承租，與被上訴人於98年10月19日訂定系爭租約，並約定有以下契約條款：
⒈第5條第1點：「租賃標的物相關設施設備經甲乙雙方完成會
勘點移交手續後，其維護管理由乙方（即上訴人）負責，嗣後不得提出異議。」⒉第5條第3點：「租賃期間乙方需增添、更換非屬於甲方（即
被上訴人）點（移）交之設施設備與裝潢時，概由乙方自行規劃設置，如屬甲方點移交之設施設備必須變更或改善時，應事先檢附圖說函請甲方同意（或另經建築管理機關核准）後始得施工，一切費用概由乙方負擔，除經甲方同意依現況點交外，應於租約期滿當日前或契約終止時，依甲方通知期限內回復原狀。如需甲方協辦事項，甲方得於法令規定範圍內盡量予以協助。」⒊第5條第4點：「本租賃物點交以現況點交，甲乙雙方應儘速
於簽約日之次日起10個工作日內完成租賃物點移交。」㈢系爭房屋於98年11月2日點交與上訴人，並於99年5月11日點交返還被上訴人。
㈣上訴人分別於98年12月18日、99年3月15日，寄發台北杭南
郵局第3893號、台北光復郵局第497號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被上訴人，以系爭瑕疵存在致上訴人無法裝修系爭房屋及影響營運為由，向被上訴人為解除系爭租約之意思表示。
㈤被上訴人於99年5月3日，寄發府捷聯字第09931387300號函
與上訴人，以上訴人積欠租金達4個月，經催告後未依約履行為由，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。
五、得心證之理由：本件上訴人主張系爭房屋有系爭分間牆瑕疵及系爭證明瑕疵情事，且上開瑕疵情形非能回復，致系爭房屋無法合於約定使用、收益之狀態，且危及承租人或其同居人之安全或健康，爰不待催告即得依債務不履行及瑕疵擔保之規定解除系爭租約，並請求被告賠償損害等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠上訴人是否已合法解除或終止系爭租約？⒈上訴人是否得依民法第423條、第424條、第347條準用第359條之規定終止系爭租約？⒉上訴人是否業已依民法第430條解除或終止系爭租約？㈡原告依民法第226條及同法第260條之規定請求被上訴人負損害賠償之責或依民法第266條第2項規定要求被上訴人返還已為支出之對待給付？本院分別審酌如下：
㈠上訴人是否已合法解除或終止系爭租約？⒈上訴人是否得依民法第423條、第424條、第347條準用第359
條之規定終止系爭租約？本件上訴人主張系爭房屋因有天花板輕鋼架、燈具未取得室內裝修合格證明之系爭證明瑕疵，而有危及承租人及其同居人之安全或健康，爰依民法第423條、第424條、第347條準用第359條租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定，終止並解除系爭契約云云，為被上訴人所否認，是系爭房屋是否有上訴人主張之前揭瑕疵，則應由上訴人負舉證之責。首按，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423條、第424固有明文。惟須租賃物之瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約，此亦為同法424條所明揭之意旨。本件上訴人固主張系爭房屋有違反建築及消防法規之系爭瑕疵，基本的安全證明皆不可得，若他日生有意外事故後果將不堪設想，爰認將造成上訴人之學員生命及身體及健康上之危險而得解除系爭租約云云。然上訴人主張所據之建築法第77條之2條第1項之規定，實係「建築物室內裝修應遵守不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造」之規定，惟系爭房屋點交時已完成的輕鋼架天花板、日光燈燈具及廁所，均係「辦公室」常見之配備，上開設備究有何妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造之情，或有何等將直接對承租人及其同居人生危及安全或健康之情事，迄未見上訴人舉證以實其說，其逕主張前揭設備即有違反前揭法令之情事，難認有據。至於系爭房屋之裝修可否取得或是否合法，與前揭瑕疵主張是否危及上訴人及其同居人之安全或健康係屬二事，是其主張依首揭規定終止系爭租賃契約，依法無據。
⒉上訴人是否業依民法第430條合法解除或終止系爭租約？⑴按民法第429條固課與出租人就租賃物瑕疵之修繕義務外，
復於同法第430條規定：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。惟按，租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物己不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅，最高法院30年渝上字第345號著有判例。是可知出租人若未於承租人所訂期間內為修繕者，承租人始得終止租約或請求出租人償還或扣除修繕費用，換言之，立法者考量租賃契約與買賣契約性質之不同，就出租人物之瑕疵擔保責任定有特別規定，是若租賃標的物有瑕疵時，即無不適用其特別規定反而準用買賣契約規定之理。
⑵經查，系爭房屋確有與捷運設施間之分間牆位置不符使用執
照竣工圖，天花板輕鋼架、燈具未取得室內裝修合格證明之系爭分間牆瑕疵、系爭證明瑕疵，為兩造所不爭執，復有98年12月14日 曹書生 建築師事務所說明書（下稱系爭建築師說明書）、99年1月21日臺北縣政府工務局會同兩造所為系爭房屋室內現況與裝修爭議事宜會勘紀錄（下稱系爭會勘紀錄）各1紙在卷可稽，堪認屬實。
①就系爭分間牆瑕疵而言：
衡其性質俱屬需對照建照圖、驗章圖說並另經提出書面審驗始得知悉之瑕疵，尚難於一般就空間、格局、設備及使用現狀之現場勘查時知悉，故上訴人此部分主張尚非無據，是上訴人縱依前開投標須知第2點、第5點及系爭租約第5條第1點、第4點經現場勘查無異議而依現況點交，亦未解免被上訴人就系爭房屋所負合於約定用益狀態之義務，自堪認定。然系爭房屋既具前揭瑕疵，出租人即被上訴人即需就此負擔瑕疵擔保責任，惟系爭瑕疵既以現有分間牆位置與使用執照竣工圖不符及部分設備未取得室內裝修合格證明為瑕疵內容，核其性質當非不得以回復該分間牆位置、拆卸或重行修改並申請室內裝修合格證明等方式予以修繕，除建築法第77條之
2、第95條之1、建築物室內裝修管理辦法第29條亦有允許欠缺室內裝修合格證明者，得限期改善之明文外，系爭建築師說明書、系爭會勘紀錄亦載有同旨，復經證人即曹書生建築師事務所建築師曹書生到庭證稱：「但違建的部分如果回復到與竣工圖相符的話即可辦理裝修審查的部分」、「該建物如果要做室內裝修就必須要做室內裝修審查，但如果沒有室內裝修同樣可以按原來的使用用途來作辦公室使用」等語（見本院卷第74頁反面），是上訴人就系爭瑕疵自應先定相當期間催告被上訴人修繕，若被上訴人未於期間內修繕者，始得終止系爭租約。上訴人固主張就系爭瑕疵曾定期命被上訴人補正並為解約之意思表示且協調溝通瑕疵問題之四個月期間，被上訴人可逕發函指定「施工日期」卻捨此不為云云，並舉系爭存證信函2紙為據，惟上訴人於系爭存證信函內僅主張系爭房屋因系爭瑕疵之故已不符使用，逕以為解除系爭租約之表示，並未定期請求被上訴人修繕補正系爭瑕疵，難認已依租賃契約物之瑕疵擔保規定為權利之主張，復未能就其確有定期催告被上訴人修繕補正系爭瑕疵而不為一事舉證以實其說，故上訴人主張因被上訴人違反瑕疵擔保責任而終止系爭租約等語，實難憑採。
②另就系爭證明瑕疵而言：
依投標須知第14點、系爭租約第5條第3點之約定，上訴人本得就其主張有系爭證明瑕疵之天花板輕鋼架、燈具予以變更改善及拆卸，另為適當之裝潢，被上訴人於98年12月28日所寄發與上訴人之台北雙連郵局第1993號存證信函亦同此旨，足認系爭瑕疵尚非不得排除，上訴人並不致因自行排除系爭瑕疵而當然對被上訴人另負債務不履行之責，且亦不致因系爭瑕疵而喪失系爭房屋使用收益之可能。準此，上訴人主張系爭瑕疵將致系爭房屋無從為合於約定之使用、收益狀態，已違反民法第423條規定云云，揆諸前開判例意旨，亦難憑採。
⒊綜上論述，上訴人固主張出租之系爭房屋有上揭瑕疵存在，
惟尚難認有何危及上訴人及其同居人之健康與安全等終止契約之事由；且上開瑕疵與「分間牆實際位置與使用執照竣工圖不符」之瑕疵，因並非不能修補，上訴人並未合法催告被上訴人修繕逕為解約，難謂合法。
㈡上訴人可否依民法第226條及同法第260條之規定請求被上訴
人負損害賠償之責？或依民法第266條第2項規定要求被上訴人返還已為支出之租金對待給付？⒈雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能
，而他方已就該部分為對待給付者，得依不當得利之規定，請求返還(民法第二百六十六條第二項)，固無待乎契約當事人另為解除權之行使。惟按民法第二百六十六條規定雙務契約危險負擔之成立，必以因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部或一部不能始足稱之。且該條所稱之「給付不能」，除屬「永久不能」外，尚須契約成立後之「嗣後不能」及基於自然法則之「事實上不能」或給付違反強行規定之「法律上不能」。且不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；而不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後者則已為給付，僅不合債之本旨而已，最高法院86年度台上字第924號判決及88年度台上字第155號判決著有要旨可稽。
⒉上訴人主張被上訴人應依民法第226條及同法第260條之規定
請求被上訴人負損害賠償之責，或依民法第266條第2項規定要求被上訴人返還已為支出之對待給付云云。經查，依前揭法條之說明可知，該等規定之適用，係以契約發生給付不能之情事為前提，然系爭房屋之出租人即被上訴人已將該房屋點交予承租人即上訴人，雖有分間牆實際位置與竣工圖不符之瑕疵之情事，然並非不能補正，亦難逕認系爭給付已屬不能，即自無被上訴人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之情事（如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用之「事實上不能」；或租賃物法令禁止交易，而無法交付之「法律上不能」等事），僅屬承租人得否依不完全給付之規定行使權利而已，上訴人對此顯有誤會自明，是本件無前揭法條之適用，上訴人自不得依前開給付不能之規定行使權利，是上訴人此部分對待給付返還之請求，依法無據，自堪認定。
六、綜上所述，上訴人主張系爭租約亦經合法解除或依給付不能之規定，請求被上訴人連帶給付184萬9434元及各自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，乃屬無由。是原審駁回上訴人之請求，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年5月4日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官歐陽漢菁法官洪純莉以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中華民國100年5月4日
書記官邱美嫆