裁判字號：臺灣南投地方法院106年訴字第305號民事判決
裁判日期：民國106年09月28日
裁判案由：調整租金等
臺灣南投地方法院民事判決106年度訴字第305號原告 楊欽舜 被告 黃炎坤 上列當事人間調整租金等事件，本院於民國106年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟捌佰參拾元，由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項後段第2款、第2項分別定有明文。本件原告以土地出租人地位起訴請求調整租金，原訴之聲明第1項至第3項為：「⒈本人於民國106年6月與被告黃炎坤經貴院調解庭106年度投司小暫調字第27號調解不成立，而提起本訴訟事。⒉本人請求將被告黃炎坤所租用本人所擁有坐落南投縣○○鄉○里段○○○○號之建地、面積38平方公尺（下稱系爭土地），現行過低的土地租金調整為每年新臺幣（下同）100,000元整。⒊本人同時請求重新締結土地承租契約並載明前述調整後之年租金金額及每三年更新土地租約之條件。
」，嗣於106年9月11日具狀更正其訴之聲明為：「被告承租原告所有系爭土地之租金，自107年1月1日調整為每年100,000元整。」核原告所為，其訴之聲明既有變更，即應屬訴之變更，惟均基於兩造間之租賃契約而為請求，其基礎事實同一，且被告對原告訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論者，應視為同意變更，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張方面：㈠原告與其弟 楊欽傑 所共有之系爭土地係坐落於南投縣水里鄉
之菜市場內，毗鄰南投縣○里鄉○○街市集地區，○○○鄉○○○○段、精華地段，並由被告之母 黃蕭愛 距今50年前向原告之母承租使用迄今，被告租用系爭土地，租金係按年計算給付，租金從78年間之每年34,000元到81年間之每年35,000元，再到距今25年之每年37,240元後，持續至今未做任何調整，有租金收據可稽。然系爭土地，位○○鄉○○○○段，因為市場內做生意，人聲鼎沸，生意非常興隆，土地價值非常高，被告承租原告之系爭土地出租攤位，如單以租金收益而言，當地租金每月至少35,000元至50,000元，所在多有，被告至少每月有50,000元以上之收入，其承租系爭土地獲得收益非常豐厚。
㈡由於被告承租系爭土地已經數十年未曾調整租金，但國內物
價指數近年已大幅提高進10倍之多，土地價值亦水漲船高，現今系爭土地之市價較諸當年被告之母向原告之母承租時之價值已經超過60倍之多，無法同日而語。系爭土地坐落之市場租金極高，被告並未實際居住生活於該地，而是承租後再出租於第三人作生意而收取租金，被告坐享收取高額租金，其實際收取之租金比原告向被告收取之租金多出甚多，輕重顯然失衡，原告為求合理，乃依法向被告協商提高租金，卻遭受被告蠻橫無理拒絕，焉得事理之平。
㈢系爭土地於106年1月之公告現值為每平方公尺32,140元，由
上開地價變動之情形以觀，足見系爭土地相較於50年前之土地價值確有顯著提昇，而該地係處市場之內之市區繁榮地區，交通相當便利，生活機能亦佳，被告承租使用系爭土地受有相當利益，故每年租金應調整為100,000元為妥當。
㈣並聲明：如上開「事實及理由一」所述。
三、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠被告不同意調漲租金，系爭土地之前被告之子也有提出鑑界
的申請，但是原告都不同意，之前也有告過返還土地，而且系爭土地附近被告之子也有共有地的持分，如果原告要承租給別人是不能使用的；前面的土地是共有的，原告的系爭土地在後面沒有鄰馬路，就算原告賣給其他人也不能使用，所以價格不高，如果要調漲租金要有一個合理的計算方式，被告該使用的土地也要還給被告使用。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地坐落於南投縣水里鄉之菜市場內，其為系
爭土地之共有人，被告之母黃蕭愛距今50年前即向原告之母承租系爭土地，現今其與被告間就系爭土地有不定期租賃契約等節，為被告所不爭執，且有系爭土地之土地登記第一纇謄本、地籍圖謄本在卷（見本院卷第25頁、第24頁），首堪認定。
㈡又原告主張被告承租系爭土地已經數十年未曾調整租金，但
國內物價指數近年已大幅提高進10倍之多，現今系爭土地之市價較諸當年被告之母向原告之母承租時之價值已經超過60倍之多，且系爭土地係處市場之內之市區繁榮地區，交通相當便利，生活機能亦佳，每年租金應調整為100,000元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院認定如下：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。次按，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。
最高法院著有20年上字第283號判例可參。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。故本件出租人即原告主張系爭土地之價值有昇漲，自應由原告就此負舉證責任。
⒉經查：
⑴系爭土地於78至79年間之每年租金為34,000元，81年至
82年間之每年租金為35,000元，87年至今之每年租金為37,240元等節，業據原告提出上開年間租金收據在卷（見本院卷第34頁、第35頁、第9頁、第36頁），是系爭土地之租金於82年至87年之間，業經調整為每年租金為37,240元乙節，應堪認定。
⑵惟系爭土地之申報地價各次調整如下（見本院卷第26頁系爭土地之地價第一類謄本）：
①於67年9月起調整為每平方公尺7,000元。
②於76年7月起調整為每平方公尺20,000元。
⑶於80年7月起調整為每平方公尺15,680元。
④於86年7月起調整為每平方公尺17,920元。
⑤於89年7月起調整為每平方公尺15,568元。
⑥於93年1月起調整為每平方公尺11,200元。
⑦於96年1月起調整為每平方公尺10,080元。
⑧於99年1月起調整為每平方公尺9,520元。
⑨於102年1月起至今為每平方公尺8,960元。⑶而系爭土地之公告現值各次調整如下（見本院卷第27頁
內政部地政司網站之系爭土地公告現值之網路查詢資料）：
①於73年7月起調整為每平方公尺25,000元。
②於79年7月起調整為每平方公尺18,200元。
③於80年7月起調整為每平方公尺33,600元。
④於81年7月起調整為每平方公尺35,000元。
⑤於82年7月起調整為每平方公尺42,000元。
⑥於89年7月起調整為每平方公尺36,540元。
⑦於91年7月起調整為每平方公尺36,120元。
⑧於92年1月起調整為每平方公尺34,720元。
⑨於93年1月起調整為每平方公尺33,600元。
⑩於94年1月起調整為每平方公尺32,340元。
⑪於96年1月起調整為每平方公尺32,410元。
⑫於97年1月起調整為每平方公尺31,430元。
⑬於99年1月起調整為每平方公尺30,800元。
⑭於100年1月起調整為每平方公尺30,310元。
⑮於101年1月起調整為每平方公尺30,380元。
⑯於102年1月起調整為每平方公尺31,010元。
⑰於103年1月起調整為每平方公尺31,990元。
⑱於104年1月起調整為每平方公尺32,270元。
⑲於105年1月起調整為每平方公尺32,410元至今。
⑷由上開系爭土地之申報地價及公告現值之調整可知，系
爭土地之申報地價最高之時點為76年間之每平方公尺20,000元，而系爭土地公告現值最高之時點為民國82年7月起至89年6月間之每平方公尺42,000元，現今系爭土地之價值與前開時點相較，並無增加乙節，亦堪認定。⑸此外，原告並未聲明或提出其他證據供本院調查、審酌
，其舉證責任尚有未盡，是原告主張距前次系爭土地之租金於82年至87年間調整為每年租金為37,240元之時，現金系爭土地之價值已有增加乙節，並無可採。
五、綜上所述，原告未能證明系爭土地價值較前次租金調整時已上漲，其訴請調整系爭土地之租金為每年100,000元，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國106年9月28日
民事第一庭法官黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月29日
書記官王聖貿