裁判字號：臺北高等行政法院92年訴字第3245號判決
裁判日期：民國93年05月26日
裁判案由：不動產經紀業管理條例
臺北高等行政法院判決九十二年度訴字第三二四五號
原告甲○○被告桃園縣政府代表人乙○○縣長）訴訟代理人丙○○右當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國九十二年五月十五日台內訴字第０九二０００八七七三號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：原告因遭民眾檢舉其非經紀業，而於桃園縣桃園市○○街○○號一樓開設「家宜代書事務所」從事不動產仲介業務，嗣被告於九十一年十一月十八日下午三時十五分派員至現場進行查核結果，以原告未申請經營許可並辦理公司或商號登記，即以「家宜代書事務所」名義從事代理投標買受法拍屋之不動產仲介業務，乃依同條例第三十二條第一項規定，以九十二年二月十日府地籍字第０九二００二七三四三號函禁止原告經營上開業務，並裁處罰鍰新臺幣(下同)十萬元。原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂提起行政訴訟。原告未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀為聲明、陳述。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：原告有無從事不動產仲介服務？㈠原告主張之理由：
⒈原告即將受僱於家宜公司，該公司於九十一年十一月一日起承租該處所，有
租賃契約為憑。被告所查核之相關證據為該公司開業前之準備程序。依常理，在開幕前布置就位，本屬合理，卻被被告機關作為原告違反規定之重要證據，誠屬歸咎之手段，且原告對於家宜公司之查核，逕對原告裁罰，亦有違誤。
⒉原告多次購買法院不動產數戶，具備標購法拍屋之常識，於民國九十一年九
月二十六日受友人之託，幫忙代理參加法拍屋標購，並依法院規定填寫委任狀代理，非被告所指非法從事不動產仲介服務。又被告之答辯書均以內政部之函為依歸。但內政部函示及下屬機構之解釋函件，司法院是否要依照其命令行事？尚待行政、立法及司法機關協調，而非內政部謂一般通說即可據以逕行懲處。
⒊原告單純代理朋友投標法拍屋，非被告所稱之代理業務，然被告所查之家宜
公司所作為開業前之準備程序，布置招牌、辦公設備等，於被告查核時並未開始運作。被告怎可將原告個人之代理行為歸責於家宜公司，又怎可將即將開業且於籌備中之家宜公司作為懲處原告非法從事不動產仲介服務並實際受委託為代理業務而違反不動產經紀業管理條例規定的處分依據？㈡被告主張之理由：
⒈本案因接獲民眾檢舉，被告於九十一年十一月十八日下午三時十五分前往「
家宜代書事務所」執業處所檢查，內部懸掛有土地登記專業代理人『 陳祖鵬 』之證書，原告在場自稱可全權代表負責人陳祖鵬處理相關事宜，嗣經被告被告函請陳祖鵬依法陳述意見，惟遭其全盤否認，並有書面文件說明其僅為過戶及貸款業務之轉介作業，且皆係受原告所委託辦理，並為原告所不否認，足認原告始為該代書事務所之負責人無訛。
⒉原告雖陳稱該事務所內外設置大型直、橫式市招及櫥窗書面廣告等，僅係籌
備成立仲介公司之準備程序，並於九十一年十一月份申請成立中等情。惟依不動產經紀業管理條例規定，仲介經紀業須經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，繳存營業保證金，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，被告為該行業之主管機關，於九十一年十一月十八日進行檢查前，甚而至本年七月十四日原告提起訴訟時，從未受理所謂家宜公司之許可申請，且該處所受檢舉之時間為九十一年十月十七日，更於九十一年九月二十六日受委任代標法拍屋等，又於檢查過程中自述有帶客戶至法院標購法拍屋，並替客戶辦理貸款或過戶等事項，與客戶簽訂過二項文件（替客戶代墊法拍屋尾款、辦理貸款等），對其自稱即將受僱於「家宜」公司等說法，實有很大之差異，不足採信。
⒊綜上，原告經之家宜該事務所內有辦公場所、從事業務人員，並設置「法拍
屋專業代標」、「家宜代書事務所」等大型市招、及櫥窗書面廣告等，明顯有對外招攬及營業之行為，核與原告所稱係籌備成立仲介公司之準備程序大有不同，為此，依採證照片、被告實際檢查紀錄文件、記載原告職稱之名片，及原告受委託代理他人投標法拍屋相關資料等，足證原告有違反不動產經紀業相關規定，被告爰依同條例第三十二條第一項及被告處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基準第捌項非經紀業而經營仲介或代銷業務者，除禁止原告以「家宜代書事務所」名義繼續經營不動產經紀業務外，並裁處十萬元罰鍰，於法有據。
理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第二百十八條準用民事訴訟法第三百八十六條各款所列之情事，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司登記或商業登記；…」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第五條第一項前段、第三十二條第一項分別定有明文。又「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」「本條例用辭定義如下：…四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」亦為同條例第三條、第四條第四款、第五款所明定。另內政部八十九年十二月二十六日(八九)台內中地字第八九八０四七四號函釋略以：
「依強制執行法所為之拍賣，為買賣一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，…其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。」並未違反法律規定或增加法律所無之限制，自得予以援用。
三、經查，原告因民眾檢舉其未經許可開設「家宜代書事務所」，而從事不動產仲介業務，經被告派員於九十一年十一月十八日派員至該事務所所在桃園縣桃園市○○街○○○號一樓進行查核結果，查獲該事務所營業現場懸掛「法拍屋專業代標」之市招、櫥窗書面廣告及辦公用具，且該事務所內雖掛有土地登記專業代理人陳祖鵬之證書，惟其僅受原告委託辦理不動產過戶及貸款業務之轉介作業，並非家宜代書事務所之負責人，原告始為該代書事務所之負責人，且未申請許可辦理公司登記或商號登記，而從事代理他人投標買受法院拍賣房屋之業務等情，有家宜代書事務所之現場照片六幀、原告簽名確認之被告取締非法從事不動產經紀業務紀錄表、陳祖鵬之聲明書、台灣桃園地方法院民事執行處函附原告代理投標之委任書、投標書及印載「家宜代書事務所法院拍賣／仲介買賣／房屋租賃／投資買斷／代書業務協理／甲○○」之原告名片一紙附原處分卷可稽，並為原告所不爭，故依上開證據，足認原告確以家宜代書事務所之名義從事代理投標買受法拍屋之不動產仲介業務屬實。原告空言訴稱其僅將受僱於籌備中之家宜公司並非負責人，且其基於個人行為代友人投標買受法拍屋，亦非家宜公司之營業行為云云，純為事後卸責之詞，核無足取。
四、從而，原告以被告未經申請許可，並依法辦理公司或商號登記，而從事代理他人投標買受法院拍賣房屋之仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第五條第一項前段規定，而依同條例第三十二條第一項規定，以九十二年二月十日府地籍字第０九二００二七三四三號函禁止原告經營上開業務，並裁處罰鍰十萬元之處分，揆諸前揭規定及函釋意旨，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段、第二百十八條、民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年五月二十六日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法官李得灶
法官吳慧娟法官蕭惠芳右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十三年五月二十六日
書記官李淑貞