裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第172號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第172號原告 沈新團 訴訟代理人 黃郁婷 律師
黃文章 律師被告 王金蓮 訴訟代理人 楊瓊雅 律師
詹崑 程 詹崑祥 上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國103年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零一年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國101年3月6日簽訂授權書（下稱系爭授權
書），約定自101年3月6日至同年9月6日，由原告全權代表處理有關出售被告所有坐落金門縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及成交後代收訂金事宜，被告允諾如系爭土地出售價格為新臺幣（下同）700萬元以內者，原告得收取2％之服務仲介費，售價超過700萬元以上者，就超過部分雙方對拆，作為原告之居間報酬。於101年9月4日原告與訴外人 陳玲華 就系爭土地及訴外人 張家睿 名下同地段978之5、978之6地號土地（下稱系爭鄰地）達成買賣協議，系爭土地及鄰地買賣價金各為1,000萬元，合計2,000萬元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約係因原告之報告及媒介而合法成立生效，依民法第565條規定、系爭授權書特約事項⒉之約定及最高法院52年台上字第2675號判例意旨，原告有權請求居間報酬150萬元〔即（1,000萬元－700萬元）1/2〕，及自系爭買賣契約簽訂翌日即101年9月5日起至清償日止之法定遲延利息。
㈡被告或訴外人即其夫 詹崑程 從未曾向原告表示過欲終止出售
系爭土地之居間事宜，被告提出之101年8月28日買賣契約書上並未簽章，原告否認之，180萬元支票亦未提示兌現，被告向張家睿買受土地並非事實。原告若有貪念得先尋人頭以700萬元買斷系爭土地再以1,000萬元轉手賣出，可獲利潤較本件150萬元為多之314萬元，原告實無偽造授權書之誘因。
原告出具一張非原先由兩造簽署、日期為101年6月6日之授權書（下稱另紙授權書），係為隱藏底價、提高賣價，授權書客觀上文義並不衝突，賣價提高對被告絕對有利，授權文義在定額以內，原告皆獲得授權，藉以表示原告在陳玲華出價金額仍屬被授權範圍，此為一般居間仲介實務之作為，在法律上應評價另紙授權書之內容為真實，原告在與陳玲華簽約前確有透過 張文憲 取得詹崑程之同意後，始簽署另紙授權書，核屬有權製作，要無偽造情事。且系爭鄰地所有權已移轉登記於陳玲華名下，張家睿並無對原告主張偽造授權書情事。
㈢買受人陳玲華對被告就系爭土地請求履行買賣契約之訴訟，
業經本院以102年度重訴字第32號判決（下稱履約訴訟）被告應將系爭土地移轉登記予陳玲華，原告確屬有權代理被告處理系爭土地之出售及成交後代收定金事宜，陳玲華與被告間買賣關係確屬有效成立。於履約訴訟中被告自認有簽系爭授權書，詹崑程證述未向原告收回授權書或撤銷作廢，原告縱未經被告同意自行書寫另紙授權書並未逾越系爭授權書之範圍。又系爭買賣契約原告係以被告名義代表簽約，依系爭授權書及系爭買賣契約之約定記載，原告有權代理被告簽立系爭買賣契約，依民法第103條第1項規定，系爭買賣契約直接對被告發生效力。
㈣系爭買賣契約係於101年9月4日簽立，陳玲華及原告分別於1
01年9月4日、9月3日搭飛機去金門，原告於101年9月4日打電話給訴外人即張家睿之父張文憲說已經有買主要多少金額處理，且依系爭授權書記載，仲介成交時授權自動延長30天，縱於101年9月7日簽約，亦未逾越授權期間，系爭買賣契約已於101年9月4日有效成立。又張家睿因與訴外人 黃忠慶 間假處分執行事件達成和解， 福建 金門地方法院民事執行處於101年11月13日發文通知塗銷查封登記後，張家睿斯時之後，始得將系爭鄰地辦理所有權移轉。被告以他人與陳玲華間交易款項作為本件買賣未有效成立的抗辯，與本件無關，又張文憲因積欠他人款項，致使系爭鄰地無法順利移轉登記給陳玲華，當時由原告代為協商處理，此部分款項係由原告提示後交給債權人，系爭買賣契約確於101年9月4日有效成立。
㈤並聲明：被告應給付原告150萬元及自101年9月5日起至清償
日止，按年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠系爭授權書之授權條件由被告授權訴外人即其丈夫詹崑程與
原告議定，由被告簽約。當時因親家張文憲（原名為 張坤成 ）急需出售系爭鄰地（登記為張家睿名義）籌錢，找詹崑程商量一同出售土地，詹崑程才由被告與張家睿分別授權原告出售系爭土地及鄰地。101年8月底原告與張家睿一同找詹崑程談有人要以670萬元購買土地之事，詹崑程因無急售土地之需要，當場向原告表示既然無法找到買主按授權條件購買，670萬元之價格被告不要賣了，並向原告表示終止授權之意思，請原告不要再幫被告出售土地，被告要再等1、2年看看，當場原告也同意詹崑程終止授權之意思表示，且原告反過來對詹崑程建議「要不然親家你把他的（指張家睿的土地）吃下來（承受）」。過2天後，詹崑程即向張文憲確定願以670萬元買系爭鄰地，雙方於101年8月28日簽訂買賣契約書，因系爭鄰地有借款180萬元，設定擔保債權總額200萬元之第二順位抵押權予抵押權人 林素秋 ，詹崑程簽發1張面額180萬元之支票在101年9月1日交付張家睿簽收，以供清償該抵押借款，因該借款係向原告借款，林素秋只是抵押權登記名義人，故張家睿先以電話向原告表明已將土地出售詹崑程及要清償180萬元借款債務之意，但電話中原告表示不同意張家睿清償抵押借款，且在電話中表示會找張文憲談，不與詹崑程及張家睿談，該契約未完成簽約。
㈡101年9月6日張文憲打電話通知原告正要和別人簽訂土地買
賣契約，詹崑程在電話中向張文憲表示系爭土地已向原告說過不要賣了，且已終止授權，並要求張文憲轉告原告不准再仲介出售系爭土地，且不准簽約。掛上電話後不久詹崑程又打電話追問張文憲是否有轉達，張文憲表示不好意思對原告講，詹崑程即向張文憲要原告之電話號碼，自己直接打電話給原告，原告在電話中表示 伊正 要和人簽約，詹崑程立即制止並表示已說過系爭土地不賣了。原告在電話中只稱伊知道了，即切斷電話。詹崑程以為原告會遵守指示停止出售系爭土地之行為，但事後陸續接到自稱買受系爭土地之陳玲華通知並要求履行買賣契約。後來陳玲華到嘉義找詹崑程協調履行買賣契約事宜，提出另紙授權書，經被告及詹崑程確認非被告及詹崑程所簽，應屬原告偽造。
㈢詹崑程於101年8月26日向原告為終止授權之意思表示，原告
此後也確實未向被告報告系爭土地買賣事宜，意思表示已到達原告，生居間法律關係撤回之效力，並不以有無將系爭授權書收回作為認定依據。且詹崑程在101年9月6日還以電話制止原告以被告名義簽訂土地買賣契約，但原告為虛構其在該通電話之前已先簽約之事實，竟將系爭買賣契約之日期倒填為101年9月4日。從履約訴訟調閱之行動電話通話收費明細內容，原告101年9月5日上午8時19分還在國內有通聯紀錄，原告101年9月4日不可能在廈門，當時不可能有原告所稱到廈門找張文憲並透過張文憲取得詹崑程同意簽授權書之事實。由詹崑程手機收費明細內容顯示101年9月6日上午11點44分22秒及12點17分5秒各有國際電話號碼通話事實，通話對象為張文憲，即是當天詹崑程向張文憲要到原告手機號碼打給原告，表示不同意原告出售土地並阻止原告與人簽約。
㈣系爭授權書性質屬居間仲介契約，實際簽約仍由賣方自行出
面簽訂，否則賣方如何將「服務報酬應於簽訂買賣契約時一次付清」，原告並無以自己名義代理被告簽訂買賣契約之權限，原告私刻被告印章偽造另紙授權書，未經被告同意即與陳玲華簽訂系爭買賣契約，對被告不生效力。被告與張家睿係分別與原告簽立居間契約之授權書，原告搭飛機去金門、於101年9月4日有電告張文憲有買主等情，係張家睿與陳玲華間是否成立土地買賣契約，與被告無涉。系爭授權書之服務報酬為空白，兩造間並無約定服務報酬，授權書並未給予被告1份留存，嗣原告提出系爭授權書原本空白之特約事項欄位有記載服務仲介費，該欄並無雙方簽認，係原告未經被告同意擅自添加，被告否認之。原告係重新取得張家睿之授權，並未重新取得被告授權，偽造另紙授權書，不能因金額高於授權金額即認原告有權製作，況原告係於終止授權或授權期滿後偽造授權書，足生損害於被告，張文憲於履約訴訟中證述不實在，張文憲並沒有跟詹崑程說要讓原告重新寫授權書，亦未得詹崑程同意，其並無權利代替被告同意原告重新簽授權書。
㈤系爭買賣契約並非101年9月4日簽訂，陳玲華稱於101年9月4
日至金門看地，惟當天即返回臺北，雙方不可能於當日簽約，101年9月8日才再飛往金門，系爭買賣契約係101年9月8日以後所簽訂，已逾被告授權期間。原告就系爭土地之仲介買賣情形均未向被告報告，而陳玲華購買之華南商業銀行新店分行面額150萬元之本行支票（下稱華南銀行支票）係101年9月7日才購買支付原告，原告於系爭買賣契約上偽填「收壹佰伍拾萬沈新團9/4」，陳玲華於9月4日並未交付10萬元定金，否則契約書上豈無任何收受10萬元之記載，又為何不補銀行支票面額140萬元，卻開立150萬元銀行本票。依不動產實務慣例，買方需交付定金不動產買賣契約才有效成立，故於101年9月7日以前並未簽立正式有效之土地買賣契約書，陳玲華明知原告授權期限已到期，仍與原告通謀虛偽意思表示為系爭買賣契約之簽訂。依張家睿辦理土地登記資料，立約日期為101年11月27日，而非101年9月4日，依張文憲及原告於履約訴訟中證述可知101年9月4日仍在洽談土地價款，買賣尚未合意，且依電話紀錄原告不可能於9月4日與陳玲華簽約，仲介未達成交，其授權期限不得延長30天。雙方約定簽約日理應必備簽約金，豈有因現金不夠先用10萬元為定金，再以101年9月7日開立銀行支票補，且無先收10萬元之簽收紀錄，顯屬虛妄。原告係以自己名義為出賣人，並非以被告名義或為代理人簽約，依最高法院22年上字第3212號、72年台上字第4720號判例意旨，違反代理行為須以本人名義為之之要件，買賣效力不及於被告。後續買賣價款係於張家睿辦理系爭鄰地過戶後，才於101年12月11日以臺灣土地銀行金城分行之銀行支票支付張家睿，另由陳玲華代償臺灣土地銀行金城分行貸款本息，與系爭買賣契約所載付款方式不符，陳玲華無受系爭買賣契約拘束之意。陳玲華於101年9月4日簽約時非有資力購買系爭土地之人，且被告對上開過程完全不知情，陳玲華均未要求與被告洽談系爭土地過戶事宜，亦證兩造間居間授權關係早已終止，被告未得分文，陳玲華取得張家睿土地產權後，再與原告勾串，利用原告偽造之另紙授權書及系爭買賣契約，強迫被告賣地，索取居間報酬。陳玲華於101年12月底或102年1月初至嘉義找被告協調出售土地事宜，依陳玲華至嘉義與詹崑程協調之錄音譯文可見，陳玲華於簽約時即知悉被告不賣土地、有撤回代理權之情事，卻仍與原告簽約，對於無記載授權期間之另紙授權書，未謹慎查證本人，顯違常情，難謂其善意且無過失。被告代理權之撤回得對抗陳玲華，系爭土地買賣無效，原告請求居間報酬顯無理由。
㈥系爭買賣契約總價金為2,000萬元，依第3條第5款200萬元於
12月30日前協調支付，具不確定性，有違常理，有虛偽之意，陳玲華只有1,800萬元財力，等賣新店房子後才決定是否支付，故200萬元有虛偽之意，買賣價金為1,800萬元，計算張家睿之1,065萬元及支付原告150萬元仲介費後，系爭土地價金與原授權書相較損失100萬元，違反為謀被告最大利益原則，原告以偽造授權書並以原告自己名義與陳玲華簽約為無效，效力不及於被告。原告與陳玲華就系爭買賣契約有通謀虛偽的意思，原告將已支付張家睿土地價款1,065萬元中之415萬元佔為己有，張家睿土地價款為650萬元，強迫被告履行系爭買賣契約。代書 李根源 證述不實，其擬定系爭買賣契約書違反公平誠信原則，通謀虛偽意思非常明顯。
㈦並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地為被告所有，系爭鄰地為訴外人張家睿所有，於101年3月間被告及張家睿分別出具出售土地授權書予原告，授權書所載授權期間自101年3月6日至101年9月6日止等情，被告不爭執，並有系爭土地及鄰地土地登記謄本（卷一第21頁至第25頁）、授權書影本（卷一第19頁、第20頁）在卷可稽，堪信為真。
四、原告主張系爭土地及鄰地於101年9月4日與陳玲華簽訂系爭買賣契約，系爭土地及鄰地價款各為1,000萬元，依系爭授權書約定之居間法律關係，請求被告給付居間報酬150萬元等情，為被告否認並以前揭情詞置辯，則本件爭點在於：系爭買賣契約是否於兩造居間關係有效存續期間內簽立，原告請求居間報酬有無理由。經查：
㈠原告主張兩造間授權出售系爭土地之授權期間自101年3月6
日至101年9月6日，而系爭買賣契約係於101年9月4日簽立等情，業經提出系爭授權書及系爭買賣契約影本為證。觀諸系爭授權書記載（詳如下述），原告被授權範圍係受委任全權代表處理有關系爭土地出售及成交後代收訂金事宜，又依系爭買賣契約內容（詳如下述），原告以被告賣方被授權人地位，與買方陳玲華於101年9月4日簽訂系爭買賣契約，雙方就契約必要之點，即價金與標的物之意思表示互有合致，系爭買賣契約於簽立時業已成立，則原告依系爭授權書之授權，於授權期間及授權範圍內，代表被告簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約效力及於被告。又依系爭授權書內容記載，服務報酬應於簽訂買賣契約時，一次付清；特約事項⒉記載，售價超過700萬元以上，雙方對拆。系爭土地買賣價金1,000萬元已超過700萬元，原告依系爭授權書上揭約定，請求被告給付150萬元〔即（1,000萬元－700萬元）1/2〕，及自系爭買賣契約簽訂翌日即101年9月5日起至清償日止之法定遲延利息，應屬有據。
㈡觀諸系爭授權書授權人為被告，被授權人為原告，授權內容
略為：系爭土地特委任全權代表處理有關出售及成交後代收訂金事宜，委託出售總價合計700萬元整，服務報酬應於簽訂買賣契約時，一次付清。委託期限自101年3月6日起至101年9月6日止（仲介成交時本授權自動延長30天）。特約事項：⒈售價700萬內服務仲介費2％。⒉若售價超過700萬以上，兩造雙方對拆，不收取服務仲介費，有系爭授權書影本在卷可稽（卷一第19頁），依系爭授權書記載，兩造間有服務報酬之約定。就系爭授權書簽訂過程，原告陳稱係伊與詹崑程親家在詹崑程家談好條件委託給伊處理等情（卷一第202頁至其反面）；證人張家睿證稱：兩張授權書是跟被告同時間在詹崑程住處簽的，都談好條件後，寫好之後，伊跟被告才簽名等語（卷一第297頁反面至298頁）；證人張文憲證稱：兩張授權書是同一天在被告家裡簽的，現場討論過才寫，寫好之後才蓋章，兩邊對特約事項都瞭解才簽名，當場都有講過。價金各一半，授權書各寫700萬，當初請原告出售價錢預估1,400萬元等語（卷一第303頁至其反面），上揭證人與原告就系爭授權書有特約事項即服務報酬約定之陳述大致相符，並有兩份內容相同，僅授權人分別為被告、張家睿之授權書影本在卷可參（卷一第19頁、第20頁），堪認系爭授權書於被告簽立當時已有特約事項之約定，被告所辯系爭授權書之服務報酬為空白，兩造間並無服務報酬約定云云，並非可採。
㈢系爭買賣契約之買方陳玲華及賣方被授權人原告係分別於10
1年9月4日、同年9月3日搭飛機去金門，系爭買賣契約於101年9月4日簽訂，簽約當天陳玲華有交付原告10萬元等情，有復興及立榮航空公司搭機證明（卷一第240頁至第242頁）及系爭買賣契約上之簽約日期記載在卷可稽，核與證人陳玲華於本院、證人即承辦地政士 李根遠 於履約訴訟之二審審理時證述情節相符（卷二第2頁反面、第68頁反面至第70頁反面），原告主張系爭買賣契約係於101年9月4日簽訂乙節，應可採信。觀諸系爭買賣契約內容略為：買方陳玲華（甲方），賣方王金蓮、張家睿被授權人沈新團（乙方），本約土地買賣事項，經甲乙雙方一致同意訂定條款以資共同遵守。土地為系爭土地及鄰地面積合計4013.55平方公尺，權利範圍全部。價款為2,000萬元。付款方式為⒈本合約簽訂後甲方支付乙方150萬元。⒉用印款甲方付乙方100萬元，10月30日付款。⒊稅單核發下來後甲方支付乙方550萬元，於11月30日付款。⒋俟移轉為甲方名義後，甲方付乙方1,000萬元。
⒌餘款200萬元於12月30日前雙方協調支付等文，有系爭買賣契約影本在卷可稽（卷一第31頁），依系爭買賣契約內容，原告係以賣方被告被授權人身分與陳玲華簽立系爭買賣契約，雙方就買賣標的係系爭土地及鄰地、買賣價金合計2,000萬元之意思表示互有合致，系爭買賣契約於簽立時業已成立。觀諸上揭契約所示付款方式，並無訂約當日即需支付150萬元或預付定金款項之記載，應支付餘款200萬元亦非不明確。且就簽約過程，證人陳玲華證稱：簽立買賣契約當時不知道被告土地不要賣的訊息，簽約的時候只有價錢的問題，到後來發生不能移轉，伊才緊張想趕快瞭解這件事情等語（卷二第3頁），佐以被告提出陳玲華至嘉義與詹崑程協調之錄音譯文內容（卷一第86頁以下），核無陳玲華於簽約時即知悉被告不賣土地、有撤回代理權之情事，再參以證人張文憲證稱：原告於101年9月4日打電話給伊說找到買主，有告知賣了2,000萬元等語（卷一第303頁反面），原告與張文憲通聯時系爭土地價金應已確定，並非仍在洽談土地價款階段。而本件買賣價金支付及鄰地移轉登記時間，因履約保證、資金調度、系爭土地買賣爭議，以及鄰地張家睿與訴外人間假處分事件等原因而有變動等情，業據原告提出相關假處分裁定、執行處函文及不起訴處分書等影本供參（卷一第314頁至第322頁），並經證人陳玲華證述在卷可稽（卷二第3頁以下），被告質疑張家睿之部分價款流入原告帳戶乙節，經原告 陳明 係代為提示交付張家睿債權人（卷二第31頁反面至32頁），徵以系爭鄰地所有權確已移轉登記予陳玲華（卷一第41頁至第44頁），陳玲華亦向被告提起履約訴訟（卷一第64頁以下），並無被告所指陳玲華無受系爭買賣契約拘束之意等情節，被告前揭對於簽約時點、通聯紀錄、華南銀行支票交付時間、張家睿價金支付方式等質疑，均難遽採為系爭買賣契約非於101年9月4日成立之認定，而被告依其前揭質疑與臆測抗辯系爭買賣契約係基於原告與陳玲華間通謀虛偽意思表示所為，亦非可採。
㈣被告雖抗辯已由被告之夫詹崑程於101年8月26日向原告為終
止授權之意思表示，原告偽造另紙授權書，未取得被告同意，原告無權代理被告簽約，且原告係以自己名義為出賣人，並非以被告名義或為代理人簽約，買賣效力不及於被告等情。然就101年8月底詹崑程有無向原告表示系爭土地不賣乙節，證人張家睿證稱：並無印象詹崑程有明確說不賣系爭土地等語（卷二第298頁反面、第301頁），證人張文憲亦證稱：
接到原告電告賣出2,000萬元之前沒聽過被告或詹崑程說不賣等語（卷二第303頁反面），被告提出101年8月28日無雙方簽章之買賣契約書及支票影本（卷一第26頁至第29頁、第30頁）僅可證明被告曾與張家睿洽談買賣系爭鄰地事宜未果，參以證人張文憲證稱：因為伊跟原告的契約還沒有到期，委任期間好像到9月6日，就先讓原告賣賣看，而且還有稅金的問題，所以沒有談成等語（卷一第304頁），徵以詹崑程於履約訴訟中證稱並未向原告收回授權書或撤銷作廢等情（卷一第73頁），本件實難僅以該雙方未簽章之買賣契約推斷被告有於系爭授權書授權期間向原告表明不賣系爭土地之意。又依系爭授權書內容載明「全權代表處理有關出售及成交後代收訂金事宜」、系爭買賣契約亦記載「賣方王金蓮、張家睿被授權人沈新團」，原告依約有權代表被告簽訂系爭買賣契約，已如上述，雖原告與陳玲華簽訂系爭買賣契約係提供陳玲華另紙授權書（卷一第33頁），然系爭買賣契約簽訂時尚在系爭授權書授權期間內，觀諸另紙授權書內容亦未逾越系爭授權書授權範圍，並不影響兩造間依系爭授權書所示居間法律關係，原告依系爭授權書約定請求被告給付150萬元及其法定遲延利息，自屬有據。又系爭買賣契約係於101年9月4日簽訂，被告有無於101年9月6日以電話告知原告不賣系爭土地等情，無礙系爭買賣契約成立生效之認定，併此敘明。
五、綜上，系爭買賣契約係於兩造間之系爭授權書所示授權期間內簽立並對被告生效，原告依系爭授權書內容及特約事項約定，請求被告給付居間報酬150萬元，及自簽訂系爭買賣契約翌日即101年9月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年7月31日
民事第三庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年7月31日
書記官洪敏芳