臺北簡易庭109年度北簡字第11427號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

109年度北簡字第11427號

原告商通有限公司

法定代理人 胡湘君

訴訟代理人 王照宇 律師

陳威韶 律師

被告太倉國際股份有限公司

法定代理人 朱雋文

被告 詹前正

共同

訴訟代理人 簡坤明 律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應連帶給付原告新臺幣貳拾玖萬伍仟貳佰元，及自民國一百零九年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾玖萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國104年12月26日簽署Bistro98租賃合約書（下稱系爭租約），由被告太倉國際股份有限公司（下稱太倉公司）向原告承租位於臺北市○○○路0段00號8樓房屋（下稱系爭租賃物），約定租賃期限為自104年12月1日起至107年11月30日止，由被告詹前正擔任太倉公司之連帶保證人。惟太倉公司於107年1月31日中途退租，欠繳公共區域應分擔之電費新臺幣（下同）3,800元，且未依系爭租約第8條第2項、第28條第1項約定，將系爭租賃物恢復如系爭租約之附件二「租賃物回復原狀原則」（下稱系爭回復原則）所示狀態，原告不得已自行處理，連同上開欠繳之電費，共支出29萬5,200元如附表所示，爰依系爭契約第7條第1項、第8條第2項、第28條之約定及民法第179條、第184條、第739條之法律關係，提起本件訴訟請求擇一判決等語，並聲明：如主文所示。

二、被告則以：兩造於107年1月間終止租賃關係，被告業於107年1月31日依約將租賃物恢復原狀交還原告。被告因於租賃期間退租，依系爭租約第3條第4項約定，給付相當於4個月租金額110萬元，由原告自押租金中扣除，作為終止系爭租約之損害賠償，原告並已開立發票交付被告。本件若真有未依約恢復原狀者，原告於107年9月初修復完成，為何未依系爭租約第8條第2項、第28條第1項約定自押租金中支付處理費用，反而於107年11月開立110萬發票交付被告，足見原告是審酌一切無誤後，才開立發票，其指訴被告未就系爭租賃物回復原狀，顯然不實。又原告遲至109年5月20日方對被告起訴，距被告於107年1月31日將系爭租賃物返還原告已逾2年，依民法第456條之規定，其請求已罹於時效。又原告主張之如附表編號4所示之空調主機等拆除工程費用理由，被告自98年10月13日承租日起並無另行增設任何空調設備。被告終止系爭租約後，所應履行者係除原告指定保留者外，被告對其自費裝置裝潢應予拆除，即回復至出租前未改裝時之狀態，而被告確實已雇工處理自費裝置裝潢拆除工程。另原告未先定期催告被告回復原狀，即私下逕行向被告求償金錢，有違民法第214條之規定等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、查兩造前於104年11月26日簽訂系爭租約，由詹前正擔任太倉公司之連帶保證人，約定由原告出租系爭租賃物予太倉公司，租賃期限自104年12月1日起至107年11月30日止，每月租金27萬5,000元，押租金110萬元已由太倉公司於簽約時支付。太倉公司於107年1月31日遷出系爭租賃物返還予原告，原告曾於同年2月2日委託律師寄發台北仁愛路郵局第68號存證信函通知被告終止系爭租約，於同年11月7日開立110萬元違約金之發票予太倉公司。原告嗣於109年3月4日以台北敦南郵局第232號存證信函請求被告給付未依約回復原狀之損害29萬5,200元及法定利息，太倉公司於同年3月18日以新店檳榔路郵局第56號存證信函回覆原告謂其所稱與事實不符等情，有系爭租約、存證信函、統一發票影本在卷可佐（卷第15-60、115、135-140頁），且為兩造所不爭，堪信為真正。

四、得心證之理由：

本件原告主張被告應連帶給付原告29萬5,200元，被告則以前揭情詞置辯，兩造爭執之點在於：原告依系爭租約之約定或民法第179條、第184條、第739條之規定為請求，有無理由？被告抗辯原告之請求權已罹於時效，是否有理由？茲論述如下：

(一)查系爭租約第3條第4項約定：「乙方（即太倉公司）不得於租賃期間內中途退租，否則乙方除應支付已使用期間之租金外，應給付甲方（即原告）相當於本合約所約定之4個月租金之金額（甲方得自押租金中扣除），作為終止合約之損害賠償金。」，本件原告主張因太倉公司於租期內退租，乃於107年2月2日發存證信函通知太倉公司終止系爭租約，並就太倉公司應賠償之損害另行通知，副本寄送連帶保證人詹前正，嗣於107年11月間開立違約金110萬元之發票予太倉公司，有存證信函、統一發票可佐（卷第115、135-140頁），而太倉公司亦不否認其於中途退租，押租金110萬元經原告依系爭租約第3條第4項規定扣除，作為終止租約之損害賠償（卷第107頁），堪認太倉公司原繳交之押租金110萬元，業因違約於中途退租，而由原告抵為系爭租約第3條第4項所約定之損害賠償。

(二)次查系爭租約第8條第2項約定：「日後如因合約終止或租期屆滿時，除甲方指定保留者外，乙方對其自費裝置裝潢應予拆除，恢復如附件二『租賃物回復原狀原則』所示狀態交還甲方，如乙方未依約進行搬離及拆除作業或拆除搬離後未善盡清理責任，甲方有權進行拆除清理，其所衍生之拆除清理費用則由乙方全數負責，甲方並有權由押租金中扣抵…」，第28條第1項約定：「本合約期滿、終止或解除時，除雙方屆時另有約定者外，乙方應將租賃物及原有設備，恢復如附件二『租賃物回復原狀原則』所示狀態交還甲方，如租賃物或設備有損壞，乙方應無條件修復或賠償。如乙方未能恢復原狀，甲方得自行為之，並拆除裝潢，其處理費用由乙方所交押租金支付，如押租金不敷支付，乙方仍須全部負責補足之」，可見兩造就承租人即太倉公司之「自費裝置裝潢」、及出租人即原告之「租賃物及原有設備」，均約定應由太倉公司依系爭回復原則為回復，此係兩造就承租人回復原狀義務所為之特別約定，與前開系爭租約第3條第4項之因提前終止租約之損害賠償責任不同，於違反時雖均約定得自押租金中扣抵，但本件押租金110萬元既已全部抵為上開違約退租之損害賠償，自難再為違反回復原狀義務時所扣抵，是原告主張二者規範不同，押租金扣除違約退租之損害賠償已無剩餘，應值採信。被告抗辯縱其有違反回復原狀義務者，亦已由原告自押租金扣除支付云云，尚屬無據。

(三)原告主張太倉公司於遷出並返還系爭租賃物時，未繳納應分擔之電費，亦未將系爭租賃物依系爭回復原則回復原狀，原告因此自行雇工修復，而支出如附表所示金額共29萬5,200元，業據其提出租戶簽收單、電費繳費通知單、照片、報價單、發票等件為證（卷第141-213頁），核與證人 簡兆仁 證述之情節相符（卷第341-350頁），足見太倉公司於107年1月31日遷出並返還系爭租賃物時，並未將系爭租賃物回復原狀，且原告確已支出29萬5,200元，使之回復原狀。被告除就附表編號1所示應分擔之電費不爭執外（卷第350頁），就附表其餘各項，固辯稱其已將系爭租賃物回復原狀交還原告，並舉證人 陳維方 為證，然查證人陳維方雖證稱：其受託進行系爭租賃物之裝潢拆除工作，是受被告公司葉先生指示而施作，拆除費用12萬元等語，但亦證稱：當初並非其裝修系爭租賃物，不知出租前之狀況，也未見過系爭回復原則，其收到指示去拆除，認為就是回復原狀等語（卷第338-339頁），堪認陳維方所為之工作僅為拆除裝潢，並無依系爭回復原則逐項確認並施工，參以陳維方又證稱：其有報價，但未簽約，不記得有無報價單等情，則太倉公司指示陳維方所為之拆除工作，各細項工作究竟為何，均屬不明，自不能逕認業已符合系爭回復原則，是證人陳維方所述，尚難為有利於被告之認定。被告另抗辯原告未先定期催告被告回復原狀，即私下逕行向被告求償金錢，有違民法第214條之規定云云，然查系爭租約第8條第2項、第28條第1項之約定，並無應先定期催告之約定，且約定於太倉公司未回復原狀時，原告得自行為之，基此，自應由被告就其依系爭租約應盡之回復原狀義務為舉證，而原告既就上開事實舉證已明，被告又不能提出其他證據推翻原告之主張，是其上開所辯，自難憑採。　　

(四)被告又抗辯依民法第456條規定，原告之請求權已罹於2年時效，不得為請求云云，經查，太倉公司係於107年1月31日遷出系爭租賃物，原告於109年3月4日寄發存證信函催告被告應給付29萬5,200元，被告於同年月5日收受該存證信函，原告並於同年5月20日起訴，有存證信函、回執及起訴狀之本院收狀戳章可查，是本件自太倉公司於107年1月31日遷出系爭租賃物後，迄原告催告被告時止，固逾2年，惟本件原告依系爭租約第8條第2項、第28條第1項約定所請求者係回復原狀之費用，乃租賃雙方特約約定之承租人義務，與承租人違反民法第432條第1項之善良管理人注意義務，應負之損害賠償責任不同，自無民法第456條關於出租人就租賃物之損害對於承租人之賠償請求權2年短期時效之適用，是被告所為時效抗辯，應屬無據。

(五)綜上所述，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付原告29萬5,200元，及自被告收受原告催告之通知翌日即109年3月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告雖併主張民法第179條、第184條之規定而請求，然其既請求擇一判決，本院就此部分即無庸再加審認，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如以主文第3項所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　110　年　　5　　月　　7　　日

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

法官蔡玉雪

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按

他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納

上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　5　　月　　7　　日

書記官陳黎諭

附表：