裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第762號民事判決
裁判日期：民國99年03月17日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第762號上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國98年11月4日本院臺北簡易庭98年度北簡字第20402號第一審判決，提起上訴，本院於民國99年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人部分：㈠上訴人起訴主張：被上訴人與訴外人 王駕驁 、 王振邦 、王正
行、 王炳耀 原分別共有門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號1樓之房屋暨其所坐落土地（下稱系爭房地），並於民國97年10月21日與上訴人簽立專任委託契約書（下稱系爭契約），委由上訴人仲介銷售系爭房地，委託期限自97年10月24日起至同年12月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）999萬元，嗣兩造於同年月24日合意變更委託銷售價格為950萬元。上訴人於受託期間，即積極為被上訴人等銷售系爭房地，善盡受託人之職務，並於97年11月17日覓得買方即訴外人 張魚英 願以850萬元買受系爭房地，然因被上訴人行使共有人優先承買權之故，而由被上訴人於97年11月24日以前述價格扣除其應有部分後計算之金額476萬元與訴外人王駕驁、王振邦、 王正行 、王炳耀簽訂不動產買賣契約書，雙方並已履行相關契約義務。則上訴人既已完成居間契約，依系爭契約第5條第1項約定，被上訴人及訴外人王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀即應給付以成交價之4％計算即34萬元之服務報酬，被上訴人依其應有部分比例二十五分之十一計算之服務報酬為149,000元，迭經上訴人催討被上訴人竟不給付，爰依系爭契約之法律關係請求被上訴人給付報酬。
㈡上訴理由補稱：縱認上訴人未得被上訴人同意以850萬元之
價格出售系爭房地而未完成居間任務，惟被上訴人行使優先承購權購得系爭房地亦由上訴人完成被上訴人與他共有人之買賣契約簽訂，及後續之完稅、移轉所有權、交屋等程序，是被上訴人無法律上原因，而受有利益，致上訴人受有無端付出勞務服務之損害，依民法第179條之規定，被上訴人應返還不當得利，此利益相當於上訴人提供被上訴人完成一次居間買賣行為之服務，故被上訴人應依比例計算負擔之服務報酬149,000元等語。
二、被上訴人則以：㈠上訴人違反約定以低於被上訴人委託銷售底價950萬元之價格出賣系爭房地予張魚英，顯係違反受託義務，依民法第571條規定，自不得向被上訴人請求報酬。
又因上訴人不合被上訴人委託銷售條件，被上訴人與張魚英間之買賣契約未成就，被上訴人縱行使優先購買權而與訴外人王駕驁等人成立買賣契約，亦非系爭契約所稱賣方，依系爭契約第5條第3款約定反面推論，上訴人亦不得請求報酬。
又土地法第34條之1之規定僅為賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處分之權，但不得逕謂未同意出售之他共有人（即被上訴人），即與買受人間有成立買賣契約關係。故上訴人主張被上訴人受擬制同意以850萬元之價格出售系爭房地云云，顯不可採。㈡就上訴人於第二審始主張之不當得利部分，與上訴人原審所主張請求履行契約給付服務報酬之訴訟標的之法律關係迥異，顯屬訴之變更或追加，被上訴人對此亦不同意，且依民事訴訟法第447條第1項前段公定，此項新攻擊方法應生失權效。況被上訴人與系爭房地之他共有人簽訂買賣契約，乃基於行使優先承購權而來，後續之產權移轉等程序亦係雙方合意另行委請代書辦理，被上訴人並有支付代書費，並非無法律上原因而受有利益，故上訴人主張其得依民法第179條請求返還不當得利，亦不足採等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人149,000元及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人與訴外人王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀分別共有系爭房地，而於97年10月21日與上訴人簽立系爭契約，委由上訴人仲介銷售系爭房地，委託銷售價格為999萬元，兩造復於同年月24日合意變更委託銷售價格為950萬元。嗣有訴外人張魚英於97年11月17日出具不動產購買意願書，表示願以850萬元買受系爭房地，訴外人王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀於同日同意以總價850萬元將系爭房地出售訴外人張魚英，被上訴人因不同意以850萬元將系爭房地出售，乃行使優先承購權，於97年11月24日與訴外人王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀簽訂不動產買賣契約，依上述價格購買渠等於系爭房地之應有部分，雙方並已履行渠等交付價金及應有部分移轉登記之契約義務等情，有專任委託契約書、不動產購買意願書、不動產買賣契約書等件在卷可證（見原審卷第5至17頁），且為被上訴人所不爭執，均堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人積欠服務報酬149,000元乙節，為被上訴人所否認，並抗辯上訴人並未完成約定之居間任務等語，是本件之爭點為：㈠上訴人是否完成系爭契約約定之居間任務而得依系爭契約第5條請求給付報酬？㈡被上訴人行使優先承購權並完成系爭房地後續產權移轉等手續是否有不當得利？㈠上訴人是否完成系爭契約約定之居間任務而得依系爭契約第
5條請求給付報酬？⒈上訴人雖主張依系爭契約第5條約定，系爭房地既已出售，
自可向被上訴人請求報酬云云，但為被上訴人所否認。經查，依系爭專任委託契約書約定，被上訴人同意將系爭土地出售之價格為總價950萬元，系爭契約第5條並約定：「太平洋（即上訴人）於買賣契約成立時，得向賣方（即被上訴人及訴外人王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀）請求約定之服務報酬，其內容如下：、以成交價之4％計算之，......賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：㈠委託期間內，賣方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。㈡簽立書面買賣契約後，因可歸責於賣方之事由而解除買賣契約者，如尚未仲介成交前因賣方之事由而片面終止時，除本款第3目之情形外，賣方應支付太平洋2％之報酬。㈢賣方於委託期間屆滿後2個月內，與太平洋曾介紹之客戶、其配偶及二等親內之親屬成交者。㈣委託期限內賣方拒絕以本委託條件與太平洋仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3％計算之違約金。…」等語（見原審卷第5頁背面），則依系爭契約第5條第3項反面解釋，上訴人得依系爭契約向被上訴人請求報酬之條件，需上訴人於委託期間內，以系爭契約約定委託條件仲介被上訴人與買方簽訂不動產買賣契約，或上訴人雖已仲介被上訴人與買方締約，但被上訴人有故意不締結或逕行解除買賣契約、或違約自行另行出售等違約情事者。惟兩造不爭執被上訴人從未同意以850萬元價格出售系爭房地，嗣系爭房地因其他共有人依土地法第34條之1第1項規定，擬以總價850萬元出售訴外人張魚英，但因被上訴人行使優先承買權，遂出售予被上訴人等情，堪認上訴人並未依系爭契約約定委託條件仲介被上訴人與買方簽訂不動產買賣契約，故被上訴人以此抗辯其無依系爭契約給付報酬予上訴人之義務，即屬可採。
⒉又按土地法第34條之1規定係為解決共有土地或建築改良物
之處分等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處分之權。此種處分權乃係基於實體法規定而發生。被上訴人既未同意與上訴人成立買賣契約，不能以被上訴人之應有部分已一併移轉與上訴人，且已領取買賣價金，即謂兩造間成立買賣關係，上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償損害，自屬無據。最高法院81年臺上字第1501號判決要旨參照。是上訴人雖另主張其他共有人即王駕驁、王振邦、王正行、王炳耀等均同意以總價850萬元出售系爭土地，縱被上訴人不同意，仍合於土地法第34之1條第1項規定而得與買受人簽訂買賣契約，應認被上訴人因此被擬制為「同意以850萬元出售」等語。然依上開說明，此僅涉及其他共有人得否援引土地法第34之1條規定處分共有物之法律爭議，尚無從以其他共有人有權代裡被上訴人與買受人簽買賣契約而合法處分系爭房地，即謂被上訴人有同意以850萬元之委託銷售價格條件，委託上訴人居間銷售系爭房屋，而有給付服務報酬之義務。此外，上訴人又未能提出其他證據證明被上訴人有依系爭契約約定給付上訴人報酬之義務，從而，上訴人依系爭契約第5條約定，請求被上訴人給付報酬，即無理由。
㈡被上訴人行使優先承購權並完成系爭房地後續產權移轉等手
續是否有不當得利？上訴人雖主張被上訴人行使優先承購權購得系爭房地，係由上訴人提供勞務找尋買方張魚英出價簽約而來，且其亦完成被上訴人與他共有人之買賣契約簽訂，及後續之完稅、移轉所有權、交屋等程序，是被上訴人無法律上原因，而受有利益，被上訴人應返還不當得利云云。然本件上訴人居間訴外人張魚英購買系爭房屋所付出之銷售勞務，係基於履行他共有人同意委託上訴人以850萬元出售系爭房屋之居間契約之義務所為，尚難認其係無法律上之原因受有提供勞務之損害；另被上訴人於知悉上訴人以低於其委託銷售價格（即950萬元）將系爭房屋出售後，即寄發存證信函向上訴人表示拒絕以此較低價格出售，並表明其要行使優先購買權等情，有存證信函在卷可稽（見原審卷第43頁），是被上訴人為避免系爭房屋被低價售出，而行使共有人優先購買權並與他共有人簽訂買賣契約之行為，亦非無法律上原因而受有利益。又被上訴人簽訂買賣契約後，後續之所有權移轉登記及完稅等程序，係由買賣雙方另行委請之代書辦理，而此代辦費用25,000元亦係由被上訴人支付等情，有地政士事務所收據、價款收付明細表等在卷可稽（見本院卷第35、36頁），且為上訴人所不爭執，則被上訴人雖受有代辦移轉登記事宜之勞務服務，惟其已依委託代辦契約履行支付代書費用之義務，即難謂其受有相當於服務報酬之利益可言，是上訴人上開主張顯與不當得利之要件不符。此外，上訴人復未具體證明上訴人有何無法律上原因受有何利益致上訴人受有損害之情形存在，其空言主張被上訴人應返還相當於一次居間服務之不當得利云云，殊屬無理。
六、綜上所述，本件上訴人依系爭契約第5條及不當得利之法律關係請求被上訴人給付服務報酬149,000元之主張均無可採。從而，上訴人請求被上訴人給付149,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，自應駁回。是原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年3月17日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官吳佳薇法官莊書雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年3月17日
書記官謝梅琴