裁判字號：臺灣橋頭地方法院112年訴字第4號民事判決
裁判日期：民國112年05月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣橋頭地方法院民事判決112年度訴字第4號原告 曾德寬 訴訟代理人 曾啟清 原告 王銀河 被告 張期富
蘇建政 被告窩摩艾室內裝修設計有限公司法定代理人 賴青珮 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告張期富、蘇建政均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告曾德寬、王銀河及訴外人 謝東昇 前將其等所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告張期富，約定租期自民國106年10月30日起至112年12月15日止，又自106年10月30日起至107年12月15日止每月租金為新臺幣（下同）9萬元，自107年12月16日起至110年12月15日止每月租金為12萬元，自110年12月16日起至112年12月15日止每月租金為15萬元，上開租金由原告曾德寬、王銀河及訴外人謝東昇平均分配，雙方並於106年10月30日簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。被告張期富自110年7月以後即未再繳納租金，迄今已積欠原告曾德寬、王銀河達2個月以上租額，並經原告曾德寬、王銀河以存證信函催告被告張期富於收受翌日起5日內支付租金，同時表明逾期不履行則期滿翌日為終止租約之意思表示，並於111年8月5日送達被告張期富，然被告張期富截至111年8月30日仍未給付，故系爭租約業已於111年8月10日終止。又被告張期富未經原告同意竟將系爭房屋轉租予被告蘇建政，被告蘇建政再轉租予被告窩摩艾室内裝修設計有限公司（下稱被告公司），系爭租約既已終止，其餘轉租行為均失其效力，被告公司即屬無權占有，原告已於111年8月16日至系爭房屋，告知被告公司之法定代理人賴青珮應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，然被告公司仍置之不理，爰依民法第767條第1項規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房地騰空返還予原告及全體共有人。此外，被告未給付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利規定，請求被告自111年8月16日起至返還之日止，按月給付原告33,500元，爰依上開規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告及全體共有人。㈡被告應自111年8月16日起至返還之日止，按月給付原告共33,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠被告公司則以：原告固主張為系爭房屋所有權人，然原告訂
定租賃契約之對象為被告張期富，非被告蘇建政，更非被告公司，被告公司占有並使用系爭房屋並非無權占有，而係基於與被告蘇建政間之租賃契約。基此，基於「債之相對性原則」，原告請求被告公司按月給付33,500元並無理由，原告請求給付租金之對象應係被告張期富。其次，原告固主張依民法第433條第1項前段規定，租賃物未經出租人同意不得全部轉租他人。然實際上該規定僅限制不得「全部」轉租他人，租賃物為房屋時並未禁止「一部」轉租，且系爭租約並無任何禁止轉租之約定，原告主張並無理由。進一步言之，民法第443條第2項對於違反轉租規定者，租貨契約亦非當然無效，而僅係原告得終止租約。然原告所提原證2存證信函中並未為「終止租約」之意思表示，則原告主張租賃契約業已終止並無理由。此外，原告雖主張曾於111年8月16日告知被告公司應將系爭房屋騰空返還原告，然所據理由均乏依據，被告公司基於債之相對性原則，亦應給付租金予被告蘇建政而非原告。又被告公司亦希望透過本件民事訴訟，與原告以調解方式解決本件爭議，以利被告公司得直接與原告訂定租賃關係，免除本件爭議等語置辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告張期富、蘇建政被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀作何聲明或陳述。
四、到庭兩造不爭執事項㈠原告曾德寬、王銀河及訴外人謝東昇前將其等共有系爭土地
及系爭房屋出租予被告張期富，約定租期自106年10月30日起至112年12月15日止，又自106年10月30日起至107年12月15日止每月租金為9萬元，自107年12月16日起至110年12月15日止每月租金為12萬元，自110年12月16日起至112年12月15日止每月租金為15萬元，上開租金由原告曾德寬、王銀河及訴外人謝東昇平均分配，雙方並於106年10月30日簽立系爭租約。
㈡被告張期富有將系爭房屋轉租予被告蘇建政、被告蘇建政於110年10月8日再將系爭房屋轉租予被告公司。
㈢被告張期富自110年7月以後即未再繳納租金，迄今已積欠原
告曾德寬、王銀河達2個月以上租額，並經原告曾德寬、王銀河以存證信函催告被告張期富於收受翌日起5日內支付租金，同時表明逾期不履行則期滿翌日為終止租約之意思表示，並於111年8月5日送達被告張期富。
五、本件爭點㈠原告曾德寬、王銀河依民法第767條第1項規定，請求被告自
系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告及全體共有人，有無理由?㈡原告曾德寬、王銀河依民法第179條規定，請求被告自111年8
月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,500元，有無理由?
六、本院之判斷㈠按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，
應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判決要旨參照）。租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之；租賃物為數人所共同出租者，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，始生效力（最高法院44年台上字第119號判決、87年度台上字第374號裁定意旨參照）。
㈡次按於承租人違反租賃契約之約定將租賃標的物轉租、轉借
他人使用之情形，出租人固得終止租賃契約而收回租賃標的物，然於租賃契約終止前，現占有、使用租賃標的物之第三人，既係基於其與承租人間租賃或使用借貸之關係而占有使用租賃標的物，該第三人即因「占有之連鎖」而取得合法之占有權源，出租人自不得對現占有使用租賃標的物之第三人請求返還租賃物，此觀44年7月26日最高法院44年度民、刑庭總會會議決議㈥亦認：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人佔有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」，至為灼然。
㈢經查，系爭租約之出租人為原告曾德寬、王銀河及訴外人謝
東昇，承租人為被告張期富一節，有系爭租約在卷可參（審訴卷第21頁至第25頁），則系爭租約之出租人既有數人，終止租約之意思表示即應由出租人全體為之，始生效力。是縱承租人即被告張期富有欠繳租金之情事，然原告係與訴外人謝東昇共同出租系爭房屋予被告張期富，依上開規定，自應由出租人全體向被告張期富為終止系爭租約之意思表示，始生效力，惟原告以存證信函送達被告張期富作為終止租約意思表示時，僅由原告2人為之，未經出租人全體共同為之，有存證信函附卷可參（審訴卷第19頁至第20頁），此亦為原告自承在卷（訴字卷第65頁），參諸前揭說明，該終止之意思表示不生效力，系爭租約仍有效存在。又系爭租約既未經出租人合法終止，則被告蘇建政本於其與被告張期富之租賃關係再將系爭房屋轉租予被告公司，被告公司基於其與被告蘇建政間之租賃關係占有使用系爭房屋，即因「占有之連鎖」而取得合法之占有權源，難認係無權占有，自亦無受有不當得利之情形，從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告及全體共有人，及自111年8月16日起至返還之日止，按月給付原告共33,500元，均無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告及全體共有人，暨應自111年8月16日起至返還之日止，按月給付原告共33,500元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中華民國112年5月26日
民事第二庭法官翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月29日
書記官方柔尹