臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字第1248號
原 告 鄭吳素雲
訴訟代理人 錢裕國 律師
林立捷 律師
被 告 蔡進財
訴訟代理人 蔡易華
楊傳珍 律師
上 一 人
複 代理人 蔡孟倫
訴訟代理人 張繼文 律師
上列當事人間請求返還定金事件，於民國102年7月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣原告有意購屋，於民國101年6月15日透過訴外人合興國
際不動產經紀有限公司（下稱合興公司）介紹，觀看被告所
有坐落於新北市○○區○○路0段00巷0號2樓之房屋（下
稱系爭房屋），原告觀看後頗為中意，願以總價新臺幣（下
同）510萬元出價購買系爭房屋及其坐落基地即新北市○○
區○○段○○○○○○○○號土地，應有部分5分之1（下稱系爭
土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），並交付面額50萬元、
票號BY0000000號、付款人為中國信託銀行蘆洲分行之支票
（下稱系爭支票）予合興公司，作為買賣議價之斡旋金委由
合興公司代為議價。嗣經合興公司與被告交涉，被告於101
年6月20日調降系爭不動產銷售價格，同意以510萬元為總
價將系爭不動產出售予原告。原告於同日將系爭支票換為50
萬元現金作為定金交付予合興公司，被告亦於同日表示收受
定金，並簽立「賣方定金收款憑證」，並同意該筆定金暫由
合興公司代為受領保管，承此，依民法第248條規定，兩造
間就系爭房屋買賣契約已推定成立，且系爭定金性質應為成
約定金及違約定金。合興公司並於當日通知兩造於101年6
月21日14時簽立不動產買賣契約書。詎料，被告竟反悔不願
出售。復經，原告請求合興公司發函代為催告被告履行簽立
不動產買賣契約書，均未獲置理。顯見本件係因可歸責於被
告之事由，致契約不能履行之情形，依民法第249條第3款
規定，被告應加倍返還定金50萬元，至系爭50萬元定金現由
合興公司保管，該公司承諾兩造糾紛結束後將返還予原告，
暫不另為請求，附此敘明。為此，爰依民法第249條第3項
規定，請求被告給付50萬元，並聲明：㈠被告應給付原告50
萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔
保請准宣告免為假執行，另辯以：
㈠被告否認買方定金收款憑證、買賣議價委託書與要約書、委
託銷售契約內容變更合意書（下稱變更合意書）及賣方定金
收款憑證等文書等文書之實質真正性：
⒈原告於102年4月26日言詞辯論期日中，對於電腦螢幕上筆
錄之閱讀並無障礙，其於證人結文中並有簽名，是其辯稱眼
睛不好，都是 李元涵 讀給我聽，他代簽名等情，顯非實在，
且以購買房屋如此重大交易事項，豈有在場而由他人代為簽
名之事，原告主張，非僅與經驗法則不符，實際上亦無此必
要，則前開文書是否為表示原告之真意，其實質真正性，特
予爭執等語。
⒉變更合意書及賣方定金收款憑證等文書，係101年6月20日
證人即賣方仲介 孫聰育 未經被告同意，亦未事先告知，即忽
然跑至被告住院之醫院，要求被告簽名，孫聰育要求被告簽
名時，該文書上並未填寫任何資料，亦未向被告說明文書之
內容及法律效力，於簽名後並將文件之正本帶走，並未交付
被告任何副本、未依法給予審閱期。是日被告亦向其表示不
願意降價，拒絕原告510萬元之要約，孫聰育違背被告之指
示，將原委託598萬元出售之房屋，故以520萬元出售予不
知名之某人（文書為空白），前揭文書內容顯非被告所為意
思表示。
⒊據證人孫聰育所證述，賣方定金收款憑證除簽名外，皆為其
所填寫，惟就原告提出賣方定金收款憑證上所載：「二、代
收訖鄭吳素雲」，其筆跡與原告提出之買方定金收款憑證及
買賣議價委託書與要約書上「鄭吳素雲」之簽名筆跡相同，
應為同一人所填寫，而前開文書，據原告所自陳者，或係李
元涵所填寫，何以李元涵之筆跡會出現於賣方定金收款憑證
？足證孫聰育所為證述不實，亦證被告當時因為相信孫聰育
，乃於空白文書上簽名，其餘內容皆是孫聰育或第三人事後
填載，該文書所載並非被告之真意。
㈡兩造間並未成立系爭不動產買賣契約：
⒈依原告提出編號J0000000號委託銷售契約內容變更合意書（
下稱變更合意書），其上所載「委託銷售總價額修正為新台
幣伍佰貳拾萬元」（被告爭執該文書實質之真正、被告並未
獲閱覽該空白文書、亦未獲交付該文書），合興公司明知原
告之買受條件為510萬元，則雙方間尚有10萬元之差距，縱
然合興公司願意吸收其間差距，然而仍是合興公司與被告之
間委託契約報酬請求權之事項，與買賣雙方法律關係無涉，
故兩造間就「買賣價金」，並無合意，契約並未成立。再以
賣方定金收款憑證（下稱賣方定金收款憑證）之「付款方式
」為分4期，分別為50萬元、50萬元、50萬元及360萬元（
被告爭執該文書實質之真正等節同上）；而原告提出編號M0
000000號買方定金收款憑證（下稱買方定金收款憑證二）之
付款方式，則為分3期，分別為50萬元、52萬元及408萬元
，二者分期數及各期數額皆不相同，而雙方就付款方式既已
明確表示，付款方式即為契約之重要之點，顯見雙方對此並
未成立合意，買賣契約並未成立。再者，原告要求之簽約日
期為101年6月21日下午14時，被告明確表示對簽約日期不
同意，則雙方就「簽約日期」並未成立合意，買賣契約確未
成立。
⒉原告與合興公司間應為通謀虛偽之買受意思表示，蓋原告就
系爭房屋之狀況，除書面資料外，一無所知；尤以系爭標的
之建物可堪使用之機能若何、近鄰使用其建物之情狀、及是
否適宜為居住之環境，恆為一般人積極列入為購屋之首要考
量，系爭房屋樓下既為作業中之鐵工廠，定使購屋者印象深
刻，或為購屋者所欲積極問詢、瞭解之事項之一；寧能有不
記得或無法繪置隔間圖等之可能；再衡諸經驗法則，購屋者
出價購屋，必然對於房屋其隔間、有無陽台、大門內為客廳
或陽台、有無令人嫌惡設施等事實已充分了解，始願為購屋
之意思表示，然原告竟一無所悉，足證其確無購買系爭房屋
之意思表示，亦乏至現場看屋、購買之情。又原告對相關房
況、附近環境、機能等一無所知，僅看屋一次即出價購買，
並立即支付斡旋金，與日常社會生活之經驗法則實難謂相符
；又依證人李元涵之證詞及買賣議價委託書及要約書所示，
原告交付斡旋金之當天應係101年6月15日，然系爭支票發
票日，竟為同年月17日，顯見無6月15日看屋、斡旋金支付
、委託書簽立之事實，原告與仲介公司間應屬通謀虛偽意思
表示，虛立上開買賣議價委託書及要約書。是兩造間無所謂
買賣契約約定之可能。另勾稽原告當庭陳述及孫聰育之證詞
，證人孫聰育於101年6月20日上午先使被告於委託銷售契
約內容變更合意書上簽名（未填寫其他內容、未交付被告審
閱、亦未交付副本予被告留存），在外用餐，至下午2時許
，接獲店長來電稱原告已經簽屬買方定金收款憑證，始再返
醫院，使被告簽賣方定金收款憑證，其間都在醫院附近，未
返回其營業處所，該支票持續由該證人持有中，證人孫聰育
既證稱係為使被告得見所謂斡旋金支票之事實（被告否認之
），始於原告簽屬買方定金收款憑證，確認斡旋金轉成定金
後，將支票出示予被告，圖使被告簽屬賣方定金收款憑證（
被告亦否認之），原告如何得於午後方簽署買方定金收款憑
證，亦即斡旋金轉成定金時得當場取回支票?在在俱見原告
與合興公司間通謀虛偽意思表示，足見渠等間無所謂支票換
回、交付50萬元之事實或約定。縱依原告所供，其已將斡旋
金轉成定金時取回支票，則證人孫聰育又如何於告知被告：
「買方已經將斡旋金轉成定金」之同時，得出示支票予被告
等證言之不實，要屬明確。且證人孫聰育證詞證稱到店裡有
看到原告交付之50萬元現金，則合興公司是否設有保管箱、
員工如何得見任意放置於外之現金50萬元，在在俱不堪想像
，實有迥異於常情之處。再依日常購屋之經驗法則，首期購
屋款50萬元，非屬小額現金，原告如何籌措、及當日如何得
預行知悉將簽訂買方定金收款憑證，且得隨身攜帶該筆鉅額
款項，至合興公司營業地點，於獲悉賣方將出售，立即將預
行準備之現金交付合興公司各節，已難以令人置信；且其設
於各銀行之活期儲蓄或支票帳戶當日或數日前究否有交易、
提款之證明，迄未見原告提出，同難令人信服。原告就510
萬元購屋之重要事項，其票據之交付、收回、現金之準備、
交付，核與證人孫聰育之證詞不符，且原告就系爭房屋屋況
、及近鄰情狀等購屋居住生諾大影響之重要情事，亦一再支
吾其詞，推說無記憶等情，實悖於經驗法則，應均不足信。
況購屋屬重大交易行為，一般人定皆謹慎或親自處理。原告
於102年1月30日提出之系爭定金收款憑證二，與起訴狀檢
附之原證七即系爭定金收款憑證一之影本，已得見其不相符
合之事實，是伊等臨訟製作不實文書，以致有上開不堪之虛
偽不符情事衍生，應亦足證渠等間之通謀虛偽意思表示。且
102年4月26日言詞辯論期日原告到庭後，原告固稱因眼睛
不好，都是李元涵讀給伊聽，他代為簽名等情，姑不論其與
上揭重大交易吾人審慎核閱重要交易文件之常理有違，原告
於鈞院踐行上開期日時，對鈞院法庭內設置電腦螢幕上其筆
錄之閱讀毫無障礙（未配戴眼鏡），結文上亦得親自簽名，
足見原告正值盛年，實無伊所謊稱無法閱讀或不能簽名之情
事，是其謊稱各情，與業界所稱假買方之情事相符，終致無
法自圓其說，含文件之真正、份數、所有文件尚須由證人李
元涵代為簽名各節，均不能採信為真；原告先後提出二份定
金收款憑證，非僅不相符合，就有無蓋章，付款方式其尾款
金額、其餘項目填寫之筆跡，均顯非同時由同一人製作，亦
不能信原告提出文件之真正。
⒊原告所稱交付定金之時點，兩造間並未成立契約，不論原告
與合興公司間之法律關係若何，原告既未與被告簽訂預約或
主契約，是其所請於法仍屬無據：民法第248條規定係推定
契約成立，既云推定，則當事人之任何一方即得提出反證證
明契約於交付定金時尚未成立。本件原告既提出伊與合興公
司於101年6月15日所簽訂之買賣議價委託書，並陳稱已交付
上開支票予合興公司（被告否認彼等間委託書及交付支票各
節之真正），則依其所訴之所謂事實，被告並未參與，亦違
背被告委託合興公司以598萬元價金出售系爭不動產之真意
，是原告交付系爭定金乃屬伊片面與合興公司間之約定，實
與被告無涉，則兩造間既未於交付定金時成立買賣契約，焉
能成立民法第249條第3款之請求權基礎？又預約乃約定將
來訂立一定契約之契約，本約則為履行該預約而訂立之契約
，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依
預定之本約內容請求履行。本件縱認原告與合興公司間訂立
委託書，就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本
約之張本，但不能因此即認本件兩造間買賣契約之本約業已
成立或兩造間已有預約。
㈢兩造間並無成約定金之約定：
被告與合興公司確未就所謂定金為成約定金為說明、討論、
或互相一致之合意約定，更未與原告為討論或互相一致之合
意約定，亦未於101年6月15日收受系爭定金，依民法第15
3條第1項、第247條之1第2款及最高法院91年度台上字
第2336號、93年度台上字第710號判決要旨，顯見兩造間並
無原告主張之所謂成約定金之約定。
㈣原告依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金，顯屬無
由：
⒈原告主張所謂之買賣標的（即系爭房屋）仍登記為被告所有
，亦未曾滅失，或受交易之限制，客觀上非陷於給付不能，
依最高法院43年台上字第607號判例、71年度台上字第5167
號判決要旨，原告主張難謂與民法第249條第3款規定相符
，請依民事訴訟法第249條第2項規定逕予駁回。
⒉依民法第248條規定，定金以確保履行為目的，定金契約為
從契約，所欲確保之契約為主契約，主契約如有無效之原因
或經撤銷或解除而消滅，定金契約亦隨同消滅。本件原告並
未能證明成約定金為兩造間於101年6月15日作成之約定、
並被告已收受定金，其主張已不能採憑。且101年6月15日
被告與合興公司之專售合約約定並未變更，合興公司自行以
他職員為代理人、使用人，與原告簽訂之契約或收受之所謂
定金（實為合興公司與原告間之斡旋金）均與被告無涉，不
得憑為被告同意或知悉並允受該定金或所謂成約定金之約定
。該斡旋金係合興公司為確保並限制其依原告請求與斡旋金
契約以外之他人磋商成立時，原告願依約履行，斡旋金為替
代報酬給付之違約金，與被告間並未成立約定或契約，是原
告依據民法第248條規定為成約定金加倍之返還請求，然該
法規非斡旋定金加倍給付之法律基礎，法律上即欠缺請求權
基礎。
⒊原告未交付合興公司訂金50萬元之票或現金。蓋系爭支票發
票日為101年6月17日，與原告稱101年6月15日提出系爭
支票之日期並不相符。且該支票之發票人即為原告，受款人
為空白，且別無背書或保證人，諾大交易，原告復為嫻熟使
用票據、設立支存帳戶之人，寧能不載明受款人、禁止背書
轉讓等字義？且原告有何另外之用途，必須以現金換票，殊
難想像。該支票上所用印文，與付款銀行留存印文是否相符
，是否為可以提示之支票，均有所疑。且原告稱定金現仍由
合興公司保管，與一般購屋者及仲介商，獲知賣方不賣時立
即將定金先行取回，豈有於所謂契約解除後11個月，仍將50
萬元「現金」交由仲介公司保管至今者？原告所稱各情，顯
非真正。
㈤被告亦得依民法第74條規定撤銷其所為之買賣契約法律行為
：退萬步言，被告於變更合意書及賣方定金收款憑證等文件
簽名之時，因自身身體不適而住院治療當中，精神狀況極差
，況其當時配偶亦因癌症末期治療中，孫聰育對於前情亦非
常了解，卻趁被告值此內外交迫之際，要求無經驗之被告簽
署其不了解內容之空白文件，錯誤相信孫聰育而簽署違背其
本意之文書，而為財產上之給付或為給付之約定之法律行為
，依當時情形顯失公平，被告依民法第74條規定，請求鈞院
准予撤銷。
三、本件被告與合興公司於101年6月1日就系爭不動產簽立不
動產專任委託銷售契約書，約定委託銷售價格為598萬元，
並於賣方定金收款憑證上簽名，合興公司曾於101年7月2
日、同年月30日各發律師函通知被告解除契約之事實，業有
系爭房屋建物謄本暨異動索引、系爭不動產專任委託銷售契
約書、賣方定金收款憑證影本各1份、至遠法律事務所101
年7月2日、101年7月30日函文暨收件回執影本各2件在
卷為憑（見調解卷第6頁至第9頁、第11頁至第18頁），復
為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、另原告主張有與被告達成買賣契約合意，惟被告違約不履行
，致契約不能履行，被告應負加倍返還定金等節，則為被告
所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審究者為：兩造間
有無達成買賣契約合意？原告主張被告應加倍返還定金，
有無理由？茲分述如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要
之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要
之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，
民法第153條定有明文。次按買賣契約之成立，固應以標的
物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約
」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂
立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立
，苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清
償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡
諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院61年台上字第
964號判例、84年度台上字第2295號判決意旨參照）。由此
足見，買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定買賣契
約是否成立之重要依據，然如其他交易事項細節應經當事人
列為必要之點者，自應當就其餘必要之點亦達合致，始能認
買賣契約成立，此時當事人就標的及價金之合意，應屬買賣
之預約，而非本約。非謂一有標的物及價金之合致，即必已
成立買賣契約。
㈡查原告先於101年6月15日簽立買賣議價委託書與要約書，
乃委託合興公司仲介以系爭不動產為買賣標的，願以510萬
元為承購總價，付款方式為第一期（簽約款、含訂金）為總
價款百分之10即51萬元、第二期（備證款）及第三期（完稅
款）同為總價款百分之10即51萬元，第四期（交屋款）為總
價款百分之70即357萬元，原告並交付面額50萬元之系爭支
票作為斡旋金，有買賣議價委託書與要約書影本1份在卷可
稽（見調解卷第10頁），足見原告係以上開買賣條件內容提
出要約。
㈢次查被告係於101年6月1日簽立不動產專任委託銷售契約
書，委託合興公司仲介銷售系爭不動產，並願以598萬元出
售；嗣被告於101年6月20日另簽變更合意書，將委託銷售
總價修正為520萬元，並註明「屋主實拿500萬元。以上合
約如佣金不足仲介成交將自行負責」等語；又同日被告另簽
賣方定金收款憑證，上乃載被告同意合興公司代收訖原告購
買系爭不動產定金50萬元，由合興公司保管，買賣總價金為
510萬元，有專任委託銷售契約書、變更合意書及賣方定金
收款憑證影本各1份在卷可憑（見調解卷第11頁至第14頁）
，則見被告嗣後變更之委託銷售總價520萬元與賣方定金收
款憑證所載之510萬元總價金顯有10萬元之落差。
㈣又證人即合興公司員工孫聰育到庭證稱：「（問：本件被告
蔡進財曾經委託貴公司銷售房屋？大約何時？）去年上半年
，詳細時間不太記得，當初有填寫合約書，合約書上寫的是
開價，契約內容變更合意書寫的是底價含仲介傭金、下方有
註記屋主實拿價錢。」、「（問：是否就是原證三、原證四
內容？）我指的就是這兩份，一開始先問屋主要實拿多少，
屋主說要拿500萬元，加上仲介四成傭金等於520萬元，這
就是底價，所以合約書上寫的價錢會高一點，當初有向屋主
表示不可能寫多少就是多少，寫高一點比較不會影響底價。
」、「（問：屋主在簽這兩份文件時，是否都在場？）我都
在場，我有解釋契約內容，因為契約原本都是空白，我會一
個個核對沒有問題後再簽名。」、「（問：當時有跟被告提
到如果買方同意要買，後來賣方不賣，違約情況？）在醫院
時，我確定我有告訴被告，因為買方已經將斡旋金轉成定金
，如果這時違約時，要付一倍金額，當時有拿支票到醫院，
跟被告說這是買方付的，已經轉成定金，不能反悔，如果反
悔要賠50萬元，經被告同意被告才簽名的。」、「（問：為
何賣方定金收款憑證寫價金510萬元？）因為買方出價不到
520萬元，剩下我們吸收，我們只收百分之二服務費，但屋
主可以拿到500萬元。」、「（問：被告在簽約時，知道簽
約日是6月21日？）知道。因為當時買方先簽好定金憑證，
就是把斡旋金轉成定金，確認買方有買的意願，我們才會告
知被告說買方已經把斡旋金轉成定金，什麼時候簽約，是因
買方憑證先簽6月21日簽約，所以這邊收款憑證也是6月21
日簽約，但被告住院情況，我到醫院才知道被告住院情形，
所以告知店長，店長有向買方表示是否可以延幾天簽約，買
方部分要問店長。」、「（問：6月20日是已經成交才找被
告？）那天是確認買方已經要買了才去找被告填寫定金收款
憑證，是在下午約兩點時候。當天早上我們已經有去找過屋
主一次填寫內容變更合意書，填寫內容變更合意書，是讓買
方確定這個價格，後來店長回報給我們說買方願意買，所以
下午才去找被告簽定金收款憑證，因為原告斡旋金已付了一
段時間，但一開始有價差，所以斡旋金在仲介這邊，我把支
票帶在身上。」、「（問：雙方何時合意以這個價錢成交？
）6月20日下午，因為上午是先跟屋主確認屋主實拿金額，
跟店長回報後，店長告訴買方金額，我認為是在買方也同意
以510萬元價金購買，雙方就已合意，下午我再告知被告這
件事情，我指的合意是屋主簽定金收款憑證，至於買方何時
同意以510萬元買屋，我不清楚。」等語（見本院卷第75頁
背面至第77頁背面），以及證人即合興公司員工李元涵在庭
結證稱：「（問：可否講本件買賣流程？）原告先找我們公
司要買房子，後來原告看中被告房子，是在6月15日付斡旋
金，是以支票50萬元支付，後來幫買方談，一開始價位有落
差，後來確認以510萬元為買賣價金，我是買方營業員，我
只有跟買方接洽，付斡旋金之後價格才跟屋主談成，確認屋
主已契約變更書確定價格後才將斡旋金轉成定金，因為屋主
沒有確認前，也不敢將斡旋金轉成定金。」、「（問：提示
原證四，你所指的是否這份內容變更合意書？）是的。」、
「（問：何時知道屋主確認？）是我同事跟我講，因為他在
醫院確認屋主要實拿500萬元加仲介費是520萬元。」、「
（問：但原告價格是510萬元，與520萬元還有差10萬元，
如何處理？）後來中間10萬元差距，由仲介少拿服務費，自
行吸收這部分。」、「（問：當時如何告知原告，被告出價
？）有一點沒印象，但告知原告成交價510萬元，就可把斡
旋金轉成定金。」等語，可知被告雖將銷售總價金以變更合
意書調整為520萬元委託合興公司以此金額出售，然因其與
合興公司另約定被告實拿500萬元即可，且並註明若佣金不
足，合約仍成交，合興公司將自行負責等語（見本院卷第78
頁至第78頁背面），足見被告授權原告之售價之範圍僅需使
被告可實拿500萬元為已足，倘若出售價不足520萬元，合
興公司願負責該部分之差價。是以合興公司即以510萬元為
成交價告知原告，原告方將已支付之斡旋金轉為定金，並簽
訂編號M0000000買方定金收款憑證（下稱買方定金收款憑證
一），至於10萬元之差價則由合興公司降低原先可收取之服
務費自行吸收，此時合興公司再告以被告，稱原告已支付定
金，不能反悔，若違約需加付一倍金額等情，是以被告方於
賣方定金收款憑證簽名，並以510萬元為買賣價金，且被告
主張合興公司僅能拿百分之2服務費，改以510萬元為銷售
底價，為被告當庭所自承（見本院卷第12頁背面），此節亦
與變更書上開所註記之手寫文字約定內容相符，則堪認此時
被告方同意以510萬元為銷售金額，就買賣價金此節與原告
達成一致。
㈤然觀以原告當時於買賣議價委託書與要約書、買方定金收款
憑證一所提出之買方定金收款憑證二，上均有載付款方式，
並註明每期付款價額為若干，被告亦於賣方定金收款憑證上
載分期付款金額，顯見兩造應認分期付款方式即各期應付款
之金額在交易上係屬重要，應為本件買賣契約成立之必要之
點，然原告於買賣議價委託書與要約書、買方定金收款憑證
一、買方定金收款憑證二所載之分期付款金額皆不相同（見
調解卷第10頁、第19頁、本院卷第25頁）。雖原告主張買方
定金收款憑證一與被告所簽之賣方定金收款憑證之分期金額
所載相同，故兩造就分期付款方式亦應達成一致，而買賣契
約應已成立云云，然原告對此已陳明：買方定金收款憑證一
、二之分期付款方式之所以有異，是因為原告當時希望多貸
款，故就分期方式有做調整，有委託合興公司仲介人員李元
涵向被告表示是否調整，但未得回應等語（見本院卷第118
頁），則見原告與被告就本件買賣分期付款方式未達成意思
表示合致等情明確，況本件係屬不動產交易買賣，清償之時
、地、給付方法對雙方權義影響重大，如仍有討論餘地實難
認就此情確已達成合致。則兩造應僅就買賣標的及價金要素
達成一致，僅得認雙方已達成買賣預約，而作為將來買賣本
約之張本，尚不能因此即認系爭不動產之買賣本約業已成立
。又依民法第248條規定，定金之收取僅能推定契約成立，
尚不可謂收取定金即認買賣契約確已成立，惟兩造應僅成立
系爭不動產之買賣預約業經認定如前，原告主張兩造買賣契
約業已成立，尚非可採。
㈥按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事
人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定
金，民法第249條第3款定有明文。又按「定金」乃契約當
事人之一方以擔保契約之成立，或確保契約之履行為目的，
而交付他方之金錢或代替物。如在契約成立前交付，用以擔
保契約之成立者，為「立約定金」；於契約成立後，該定金
即變更為以確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定
之適用；倘契約未成立，解釋上，該立約定金之效力應仍有
同條規定之類推適用。除當事人另有訂定外，於交付立約定
金之一方拒不成立主契約時，即不得請求返還定金；反之，
受定金之一方拒不成立主契約時，則應加倍返還定金（最高
法院96年度台上字第2565號判決意旨參照）。查本件兩造雖
僅成立預約，惟原告既已將斡旋金轉為定金，並由合興公司
代被告收受，有買方定金收款憑證一、賣方定金收款憑證影
本在卷為憑，揆諸上開說明，原告所交付之定金應係用以擔
保契約成立之立約定金，其既已交付，縱契約未成立，仍有
類推適用民法第249條規定之餘地。惟本件是否應可歸責於
被告而致本約不能成立等情，佐以證人孫聰育到庭證稱：「
（問：有無提到何時要簽約？）有，上面有寫日期，因為被
告住院，我有問是否授權被告兒子簽約，被告表示他要本人
簽約，但之後不了了之。」、「（問：所以是在簽完名後隔
天約定買賣雙方簽約？）本來是這樣，但賣方後來說不方便
，因為他還住院，有請店長跟買方講說要延期，買方有說要
延期四天，屋主說延長一個月，我表示不太可能延長那麼久
，買方不會答應，屋主就說不賣了。」、「（問：屋主何時
說要延期簽約？）一直都有在講。」、「（問：6月20日簽
定金憑證時被告在住院，為何以隔日訂買賣簽約日？）因為
當時想說，被告應該可以授權他兒子簽約，他兒子應是可信
賴的人不會有問題。」、「（問：被告在簽約時，知道簽約
日是6月21日？）知道。因為當時買方先簽好定金憑證，就
是把斡旋金轉成定金，確認買方有買的意願，我們才會告知
被告說買方已經把斡旋金轉成定金，什麼時候簽約，是因買
方憑證先簽6月21日簽約，所以這邊收款憑證也是6月21日
簽約，但被告住院情況，我到醫院才知道被告住院情形，所
以告知店長，店長有向買方表示是否可以延幾天簽約，買方
部分要問店長。」、「（問：所以6月21日是形式上簽約日
嗎？）因為這有彈性，哪方不方便可以調整。」、「（問：
所以依你所述當時所載簽約日是配合買方定金憑證簽約日，
重點是在確認兩造有買賣意願，至於實際簽約日可以再調整
？）是這個意思。」、「（問：被告也是在知悉這個意思情
況下簽名？）是的。賣方知道有彈性，後來電話連絡，屋主
表示要延1個月再簽約，店長說賣方那邊可能沒辦法，屋主
後來才說買方如果沒辦法就不賣了...。」、「（問：在醫
院簽收款憑證當天，究竟有無確認出來何時要簽約日期？）
沒有確定一個時間出來，只知道可調整簽約日期，我當天回
報店長，說屋主在住院，無法在21日簽約，店長說再跟買方
確認看看，買方有回報延期簽約日期，所以我後來跟屋主電
話聯絡後結果屋主表示要等1個月再簽約，其他如我先前陳
述。」等語（見本院卷第76頁至第77頁）；及證人李元涵具
結證稱：「（問：是否知道被告有無同意6月21日簽約？）
有點沒印象，但當時應該是先單方跟買方約定以隔天為簽約
日，因為有業績需求，先把斡旋金轉成定金確認下來，因為
簽約日有彈性可以調整。」等語（見本院卷第78頁背面），
足見雙方雖各自於101年6月20日買方定金收款憑證一及賣
方定金收款憑證上簽名，並載明以翌日即101年6月21日下
午14時至合興公司簽訂不動產買賣契約書，然被告當時住院
，且亦未授權他人代為簽約，顯未同意即以101年6月21日
為簽約日，並未就此與原告達成意思表示合致，而係在知悉
可調整簽約日之情形下於賣方定金收款憑證簽名，嗣後被告
亦表示希望延後一個月簽約，惟原告未為同意，故兩造就簽
約日並未達成共識，再者，參以雙方僅達成買賣預約，就買
賣不動產交易上其餘具體內容，例如付款方法、系爭不動產
何時辦理所有權移轉登記、系爭不動產何時交付、是否辦理
貸款等事項，亦未見兩造有何討論磋商，且衡以被告簽賣方
定金憑證時尚在住院之身心狀況，則被告要求延期一個月簽
約尚無不當，且其原有履行簽訂買賣契約之意，亦堪可認定
，惟此簽約日期既未能與原告達成共識，可見被告嗣後未出
面履約實肇因此情，並非當然可歸責於被告，是原告主張被
告應加倍返還定金，非可憑採。
五、從而，原告本於民法第249條第3款規定請求被告給付50萬
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計
算之利息，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認
為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，
附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國102年8月23日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月23日
書記官馬秀芳