裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上易字第30號民事判決
裁判日期：民國100年05月10日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上易字第30號上訴人 許有福 訴訟代理人 許毓云 被上訴人 周惠如 訴訟代理人 蔡壽男 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國99年11月22日臺灣臺中地方法院99年度訴字第1216號第一審判決提起上訴，本院於民國100年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明
一、上訴人之上訴聲明
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（三）被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）40萬元，及自民國（下同）99年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（四）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人之答辯聲明
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述
一、被上訴人於原審起訴主張略以：
（一）被上訴人（即原審反訴被告）前委由訴外人常福有限公司（即東森房屋臺中高鐵加盟店，下稱常福公司）代為銷售被上訴人所有坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積85.12平方公尺）及地上建物即同段238建號建物（門牌號碼臺中縣○○鄉○○街○巷○○號，面積88.56平方公尺，另含增建物）（下稱系爭不動產）。嗣經訴外人常福公司之仲介，兩造於99年1月22日就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價金為新臺幣（下同）395萬元，另約定上訴人（即原審反訴原告）應於：①99年1月22日給付第1期簽約款194,659元，②99年1月25日給付第2期用印款40萬元，③99年2月5日給付第3期完稅款355,341元，④99年3月5日給付第4期尾款300萬元。
（二）上訴人嗣僅給付上述第1、2期款合計594,659元後，即遲未給付第3期款，被上訴人乃於99年2月22日以臺中英才郵局第335號存證信函限期催告上訴人依約給付，並聲明逾期將依買賣契約書第8條約定解除兩造間之系爭不動產買賣契約。詎上訴人仍置之不理，被上訴人乃於99年3月8日再以臺中英才郵局第426號存證信函向上訴人為解除兩造間系爭不動產買賣契約之意思表示通知，另再於99年7月14日言詞辯論期日中以言詞對上訴人再為解約之通知，並依系爭不動產買賣契約書第8條「違約罰責」第1項之約定，沒收上訴人前所給付合計594,659元之價金全部充為違約金。兩造間之系爭不動產買賣契約既經被上訴人合法解除在案，則系爭不動產買賣關係自已不復存在。惟因上訴人對此，有所爭執，被上訴人自有即受確認判決之法律上利益。為此，爰訴請確認兩造間於99年1月22日就系爭不動產所為之買賣關係不存在。
（三）本件上訴人向被上訴人購買系爭不動產時，被上訴人並未向上訴人為系爭不動產並非「法拍屋」之保證。況且系爭不動產是否為「法拍屋」？任何人均可隨時向地政機關查閱土地及建物登記謄本上之登記原因是否記載「拍賣」而得知，故縱使出賣人意圖隱瞞，買受人亦不可能因此而陷於錯誤。上訴人主張其因受詐欺致陷於錯誤而為買受系爭不動產之意思表示云云。然其就此項利己之事實，並未提出證據資供證明被上訴人有對其為詐欺之行為，上訴人自無「撤銷受詐欺所為之意思表示」之權利。又上訴人前所給付被上訴人價金594,659元，業因其違約之故而由被上訴人全額沒收之。則上訴人依民法第92條第1項前段及第259條第1、2款規定，反訴請求被上訴人返還該594,659元及自99年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自無理由。
二、被上訴人於本院補充陳述略以：
（一）本件被上訴人之夫即訴外人 陳清文 於98年12月16日代被上訴人書立「委託銷售契約書」、「不動產標的現況說明書」及「不動產說明書」等文件，交付訴外人常福公司居間仲介出售系爭不動產時，業已表示系爭不動產為法拍屋，有證人 蔡瑞芳 於原審之證述可憑。上訴人謂被上訴人向其詐欺，故意隱瞞法拍屋之事實云云，殊無可採。又訴外人常福公司提供予上訴人過目之文件中，附有系爭不動產之登記謄本，縱未影印交付上訴人，客觀上亦難認被上訴人有隱瞞法拍屋事實並致上訴人陷於錯誤之故意。參照最高法院56年台上字第3380號判例，無從適用民法第92條第1項規定，上訴人主張撤銷承買系爭不動產之意思表示，於法無據。而證人 葉慧貞 於原審證述曾告訴過 蔡阿 有不要拍賣的房子云云，已為證人 蔡阿有 否認，且證人葉慧貞與上訴人係夫妻，證人蔡阿有為買方即上訴人方之經紀人、為上訴人提出之證人，所述應較證人葉慧貞可採。上訴人既未能有其他舉證，空言主張受詐欺，自無可採。
（二）系爭不動產之買賣契約既經被上訴人解除而不存在，被上訴人依買賣契約第8條第1項約定，沒收上訴人給付之買賣價金充為違約金，自屬有據。上訴人違約遲延付款，誣指被上訴人詐欺毀譽，致系爭不動產因訴訟閒置未能他售，使被上訴人受有賣方代書費、仲介費、各項稅金、催告上訴人給付價金之存證信函代撰費、提起本件訴訟之裁判費、律師酬金及如上訴人依約付清價金可得之資金運用利益等損害，合計超過40萬元，原審認定被上訴人所得沒收之違約金為40萬元，已屬偏低，上訴人再予爭執，實無可採。縱認上訴人所稱遭受損害屬實，亦係可歸責於上訴人之事由，與本件無關。另者，因上訴人上開有違誠信原則及於法庭上誣稱被上訴人詐欺之舉，被上訴人依民法第195條第1項規定，請求上訴人賠償其不法侵害被上訴人人格法益之非財產上損害5萬元，並主張與上訴人請求返還之不當得利金額，於同額範圍內抵銷。
三、上訴人於原審答辯略以：
（一）上訴人前於99年1月22日，經由訴外人常福公司之仲介，與被上訴人就系爭不動產簽不動產買賣契約書，並已給付第1、2期款合計594,659元予被上訴人。因上訴人係為自住而購買系爭不動產，故就系爭不動產是否為「兇宅」或「法拍屋」之特性，極為重視。在與訴外人常福公司所屬人員即證人蔡阿有之接洽過程中，即明確告知此項要求。詎被上訴人與訴外人常福公司所屬人員即證人蔡阿有明知上訴人不願購買「法拍屋」，竟刻意隱瞞不識字之上訴人系爭不動產為「法拍屋」之重要資訊，並謊稱系爭不動產乃係被上訴人之友人抵債轉賣而行取得，致上訴人陷於錯誤而為應買之意思表示。上訴人於交付第1、2期款項後，因無法自承辦代書所介紹之訴外人臺中市第二信用合作社處獲得300萬元尾款之核貸成數，乃向平日往來之訴外人合作金庫銀行洽談房貸事宜，經合作金庫銀行承辦人員之告知，始知系爭不動產原係被上訴人經由法院之拍賣程序所取得之「法拍屋」，原貸款核准額度僅有215萬元。上訴人知悉系爭不動產為「法拍屋」之情後，旋於99年2月10日以豐原45支（新庄）郵局第41號存證信函為撤銷被詐欺而為之意思表示通知，是被上訴人以上訴人給付遲延為由所為解除兩造間系爭不動產買賣契約之主張，自非有理。
（二）上訴人知悉系爭不動產為「法拍屋」之情後，旋於99年2月10日以豐原45支（新庄）郵局第41號存證信函為撤銷被詐欺而為之意思表示通知；爰再以反訴狀為撤銷系爭不動產應買之意思表示通知，並依民法第259條第1、2款及第179條不當得利規定，反訴請求被上訴人返還上訴人前所給付之買賣價金594,659元及自99年1月25日起，按年息百分之5加計利息。又系爭不動產買賣契約之定金（以斡旋金轉充）僅為2萬元，縱認被上訴人得請求違約金，亦應僅在此2萬元之範圍內始屬合理。
四、上訴人於本院補充陳述略以：
（一）依最高法院33年上字第884號判例明文，買賣交易上如就某事項負有告知義務而未告知者，此單純緘默或隱瞞仍屬民法上之詐欺行為。而法拍屋就購屋自住者而言，非但影響住屋價格、銀行承貸意願及成數，亦會影響住屋氣勢、個人觀感、運勢與購買意願，況且直接影響成交價格與攸關議價空間之重要因素，當係賣方應負告知之事項，倘賣方或仲介緘默或隱藏，不可謂非交易上之詐欺行為。由證人 林孟慰 、蔡阿有、葉慧貞於原審之證述可知，林孟慰與蔡阿有均未告知上訴人關於系爭不動產為原屋主以法拍取得之資訊，對此顯有隱瞞；林孟慰所稱不會特別註記法拍屋，乃指「不動產標的現況說明書」，一般房屋買賣交易習慣中，法拍屋既為買方要求賣方降價之依據，賣方就此即有告知義務。本件上訴人因遭隱瞞而無從得知上開重要交易資訊，致無從為客觀上決定承購與否及合理價格之判斷，原審認被上訴人及訴外人常福公司之業務員無告知義務，實已違背經驗及論理法則。
（二）再者，上訴人不識字乙節，業經證人葉慧貞證述在卷，且為訴外人常福公司之店長即證人林孟慰、業務員即證人蔡阿有知之甚詳。此由上訴人要求證人蔡阿有代上訴人抄寫系爭不動產住址、上訴人女兒代上訴人簽署「不動產買賣斡旋／承諾契約書」、上訴人配偶代上訴人審閱買賣契約書等情益明，證人林孟慰、蔡阿有陳稱對此表示不知情，顯不可採。復依證人蔡阿有、葉慧貞於原審之證詞，訴外人常福公司自始至終皆未提供系爭不動產之土地或建物謄本予上訴人參酌，則縱謄本上有登記原因為「拍賣」之明顯記載，就高度仰賴及信賴仲介方提供房屋資訊之上訴人而言，亦無所知悉。原審謂此等情節難以推論被上訴人有故意隱瞞並使上訴人陷於錯誤之故意，亦難令人信服。
（三）末者，本件被上訴人方任職於銀行業，於98年11月間以330萬元拍賣取得系爭不動產，全數以現金支付價金，旋於99年1月以395萬元轉售予上訴人，獲利高達65萬元，可知被上訴人購買系爭不動產為投資性質，其於兩造協商之際，尚表示無資金壓力。相較之下，上訴人購買系爭不動產係為自住與奉養年邁母親，已支付被上訴人之594,659元乃僅有之現金，其餘購屋價金須賴銀行貸款，顯見所受損害遠較被上訴人鉅大。上訴人亦因購買系爭不動產，將現居房屋脫手，求以相同額度購買系爭不動產，因本件訴訟，將母親安置於養老院、另行賃屋而居，每月須支出2萬多及1萬多元。詎原審認本件違約金之合理數額為40萬元，有悖公平正義。
參、兩造經原審依所為陳述及所提書狀，整理本件不爭執事項如下，茲採為裁判基礎（併見本院卷第45頁反面）：
一、系爭不動產（含增建部分）原為訴外人 謝勝都 所有，訴外人謝勝都曾於97年7月30日委由訴外人常福公司居間仲介出售系爭不動產（當時賣方仲介人員為訴外人常福公司所屬人員蔡阿有），系爭不動產當時有原法院97年度執秋字第2345號假扣押查封登記，債權人則為訴外人臺灣銀行股份有限公司（設定有本金最高限額400萬元之抵押權登記），因未能順利仲介賣出。系爭不動產嗣於98年6月24日由債權人臺灣銀行聲請原法院為強制執行（98年度司執字第11049號），執行程序中囑託鑑定價格為3,641,716元，經二次公告拍賣結果，由被上訴人於98年11月3日以總價3,296,000元拍定之，並於98年11月27日以「拍賣」登記原因而取得系爭不動產之所有權移轉登記。
二、被上訴人於98年12月16日書立「委託銷售契約書」、「不動產標的現況說明書」及「不動產說明書」等文件，委由訴外人常福公司居間仲介出售系爭不動產，並約定仲介服務費為75,000元（此次賣方仲介人員為訴外人常福公司所屬人員證人蔡瑞芳）。
三、上訴人則書立斡旋金契約書，並交付斡旋金2萬元，亦委由訴外人常福公司居間仲介購買系爭不動產（此次買方仲介人員為訴外人常福公司所屬人員證人蔡阿有）。
四、兩造經仲介人員即證人蔡瑞芳及蔡阿有之居間，於99年1月22日就系爭不動產達成買賣之意思表示合致，並簽訂卷附之不動產買賣契約書，買賣總價金為395萬元，另約定買方即上訴人應於：①99年1月22日給付第1期簽約款194,659元、②99年1月25日給付第2期用印款40萬元。③99年2月5日給付第3期完稅款355,341元、④99年3月5日給付第4期尾款300萬元。上訴人嗣已依約給付第1期款及第2期款合計594,659元與被上訴人。
五、上訴人於99年2月4日對訴外人常福公司向臺中縣政府申請「購屋消費糾紛」調處。
六、被上訴人曾於99年2月22日以臺中英才郵局第335號存證信函，限期7日催告上訴人給付第三期款。繼於99年3月8日以臺中英才郵局第426號存證信函通知上訴人解除系爭不動產買賣契約之旨，並為違約罰金之主張。
七、上訴人則於99年2月10日以豐原45支（新庄）郵局第41號存證信函通知被上訴人解除系爭不動產買賣契約，繼於99年3月2日以豐原45支（新庄）郵局第53號存證信函通知被上訴人解決購屋問題，再於99年6月1日以豐原45支（新庄）郵局第101號存證信函向訴外人常福公司主張系爭不動產買賣契約無效，要求訴外人常福公司返還價金。
肆、法院得心證之理由
一、被上訴人本訴主張：兩造經訴外人常福公司之仲介，於99年1月22日就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價金為395萬元，上訴人給付第1、2期款合計594,659元後，即未給付第3期款，經被上訴人於99年2月22日以臺中英才郵局第335號存證信函限期催告上訴人給付，並聲明逾期將依買賣契約書第8條約定解除兩造間系爭不動產買賣契約；因上訴人逾期仍未給付，被上訴人乃於99年3月8日再以臺中英才郵局第426號存證信函向上訴人為解除系爭不動產買賣契約之意思表示等情，為上訴人所不爭執。上訴人雖抗辯：上訴人在與訴外人常福公司所屬人員接洽過程中，即明確告知「兇宅」及「法拍屋」等不潔之房屋均不願買受。本件係因被上訴人蓄意欺瞞系爭不動產為「法拍屋」之重要事項，致上訴人陷於錯誤而應允買受，自非上訴人違約。且上訴人知悉系爭不動產為「法拍屋」之情後，旋於99年2月10日以豐原45支（新庄）郵局第41號存證信函為撤銷被詐欺而為之意思表示通知。是被上訴人以上訴人給付遲延為由所為解除兩造間系爭不動產買賣契約之主張，自非有理等語。惟查：
（一）按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項被詐欺之事實，負舉證之責。另民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，並致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無依民法第92條第1項規定撤銷被詐欺之意思表示之餘地。是上訴人抗辯其係因被上訴人蓄意欺瞞系爭不動產為「法拍屋」之重要事項，致陷於錯誤而應允買受，並主張依民法第92條第1項規定，撤銷系爭不動產買賣契約，揆諸上揭舉證責任規定及說明，上訴人就其所抗辯之被詐欺而為意思表示一節，應負舉證之責。
（二）上訴人雖舉證人葉慧貞（原審筆錄誤載為 葉惠珍 ）於原法院99年9月20日言詞辯論期日中所為：「、、、我先生也有帶我去看現場看過房子（指系爭不動產），是蔡阿有帶我及我先生去看的，當時還沒有寫斡旋金契約，在電話中我曾經告訴過蔡阿有，有問題的房子我們不要，而且我還有告訴蔡阿有，拍賣的房子我也不要，因為我先前住的房子就是凶宅，所以我不買有問題的房子，所以我才會說有問題的房子我不要，另外法拍屋轉手的價格比較低，所以我也不要，而且法拍屋貸款也貸的比較低。蔡阿有在電話中跟我說這個房子沒有問題、、、她說先前的屋主交友不慎，導致資金出問題，所以要賣房子，她並沒有告訴我前屋主有被法院查封的事情、、、蔡阿有沒有讓我看謄本、、、當時就是拿建物平面圖及地籍圖謄本給我看，她當時拿出一疊文件，除此之外，我並沒有逐頁的看資料，我當時有向蔡阿有要謄本、、、她只說會去便利商店印給我，但後來沒有給我，我打電話問她，她還是沒有給我謄本、、、」等證言為證（見原審卷第68頁及其反面）。然證人葉慧貞上開曾向證人蔡阿有表示不欲購買「曾被法拍之房屋」之證述，為證人蔡阿有所否認。證人蔡阿有並於原審證述：「、、、我是仲介、、、原告方面是委託我們公司的業務員蔡瑞芳銷售房子、、、蔡瑞芳負責賣方方面的經紀人、、、被告在看系爭房屋之前，就有經過我的介紹看過其他的房子、、、被告方面表示、、、有適合的標的就可以介紹給他，所以是我後來尋找公司的物件內容，然後介紹系爭房屋給被告，被告有說整理好的房屋不要，被告還有說不乾淨的房屋也不要。被告方面當時是有告訴我說房子如果有問題的他不要，我並沒有詢問他，所謂的『有問題』是什麼意思，我當時自己主觀上的想法，他所講的有問題的房子應該是凶宅、、、我知道系爭房屋原本是法拍屋，不過我並沒有告訴被告，因為被告也沒有問我這個問題、、、我們要跟買方收斡旋金的時候，會帶產權資料去，被告有叫我去找被告的配偶（即證人葉慧貞）看資料，被告的太太看產權時，並沒有說法拍屋不要，有問題的房子不要等、、、談價的過程中，被告方面並沒有特別去提到這個房子是法拍屋要降低價格，談好價格後，有簽立買賣合約書，被告是和他的太太一起來、、、在簽約的過程中，買方並沒有向賣方強調有那幾類的房子他不願意購買。到了要交第三期款的時候，他們沒有照時間來交、、、從開始到我們店裡面看房子到簽完約付完第二期款，買方從來沒有跟我表示過法拍屋他們不要買，他只是曾經告訴過我，有問題的房子他不要，當時我聽的認知，所謂有問題就是指凶宅，因為在我的經驗裡面，買方會問這個問題，大部分都是指凶宅的意思、、、被告來看房子時，我就有告訴被告，系爭房子因為欠錢曾經被法院查封要拍賣，我有告訴過他這個問題，因為被告沒有追問後續的問題，我也就沒有提到原告就是從法拍取得系爭房屋、、、」等語（見原審卷第66至67頁）。證人葉慧貞與被告為夫妻關係，誼屬至親，就系爭不動產之買賣，顯有相當之利害關係。又證人蔡阿有為買方之仲介人員，居間仲介系爭買賣過程中有無善盡受任義務，對之亦有相當之利害關係，所為證言是否屬實？亦應有所斟酌。然證人葉慧貞所言既與證人蔡阿有之證詞不符，自應另有其他事證佐證，始得據為有利於上訴人之認定。本件上訴人及證人葉慧貞均未能提出其他證據，資供證明：確曾表示不欲購買曾被法拍之房屋一情屬實；卷附與系爭不動產買賣相關之文書資料中，亦未見上訴人有就此項條件而為註記之要求。另依一般社會交易慣例，「曾被法拍之房屋」並非與「不乾淨」或「有問題」之凶宅房屋，同等看待；亦不致有使人心生畏怖而無購買意願之情況，充其量僅係供為議價之空間及理由，而非交易上所必須告知他方之重要事項。再者，因法院拍賣而取得不動產所有權時，於該不動產之登記謄本上，其登記原因均會有「拍賣」之記載，而不動產登記謄本復為任何人均可自行向地政機關申領取得之文件，加以訴外人常福公司所提供予上訴人方面過目之文件中，亦附有系爭不動產之登記謄本在其內，其上所記載之登記原因亦明載「拍賣」之文字。再參以，證人即林孟慰即系爭不動產買賣之仲介公司店長於原審證述：「（提示房屋買賣契約書）這是我們公司的契約書，當時是原告的配偶陳清文到我們公司來，表示有房子要委託出售，當時是由蔡瑞芳接待…陳清文當天有向蔡瑞芳講到這房子是法拍屋，因為證人蔡阿有告訴我。我們不會對法拍屋這件事特別註記，因為法拍的房子在謄本上就可以看出房屋取得原因是拍賣，客戶可以直接從謄本看」等語（見原審卷第65頁）：
證人蔡瑞芳即賣方仲介人員於原審亦證稱：「…這個房子我看謄本知道是法拍屋，原告的先生來委託我們出售也有講房子是法拍屋，有關於房屋是法拍屋這樣的情況，我們並不會把它註記在產權調查表上，因為公司也沒有要求我們這樣註記」等語（見原審卷第67頁反面）。益徵，被上訴人自始即向仲介人員表示系爭不動產為法拍屋，被上訴人並無任何隱瞞情事；是證人蔡阿有即上訴人方面之仲介人員，縱有未先行影印謄本交付上訴人或其配偶之情事，亦難據以推論被上訴人有隱瞞其係經由法院拍賣而取得系爭不動產所有權之事實，並有使上訴人陷於錯誤之意圖，自核與前述民法第92條第1項所定得「因被詐欺而為意思表示」之行使要件不合。是上訴人依民法第92條第1項規定，所為撤銷被詐欺所為之應買意思表示之抗辯，並非可採。
（三）次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，他方即得解除契約，此為民法第254條所明定。另依系爭不動產買賣契約第8條第1項約定：「買方違約：買方不依約屨行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得催告限期履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金。」本件上訴人所為撤銷被詐欺之意思表示，既非有據，已如上述；則上訴人依約即有按期給付價金之義務。上訴人因未依約給付第3期完稅款，自屬債務人給付遲延，被上訴人前已於99年2月22日以臺中英才郵局第335號存證信函定期催告上訴人依約給付，並聲明逾期將依買賣契約書第8條約定解除兩造間之系爭不動產買賣契約；另於99年3月8日以臺中英才郵局第426號存證信函向上訴人為解除解除兩造間之系爭不動產買賣契約之意思表示通知；更於99年7月14日言詞辯論期日中，再以言詞再對上訴人為解約之通知（見原審卷第22、23、59頁及第55頁反面）。依上說明，兩造間之系爭不動產買賣契約，自因被上訴人行使解除權而溯及訂約時失其效力。從而，被上訴人請求確認兩造間於99年1月22日就系爭不動產所為之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
二、上訴人反訴主張：系爭不動產買賣契約解除後，依民法第259條第1、2款及第179條不當得利規定，被上訴人應返還上訴人前所給付之買賣價金594,659元及自99年1月25日起，按年息百分之5加計利息等語。被上訴人則抗辯：因上訴人違約，其依系爭不動產買賣契約第8條第1項約定，得將上訴人所給付之買賣價金594,659元全額沒收充為違約金等語。
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；民法第259條第1項第1、2款定有明文。而系爭不動產買賣契約第8條第1項既約定：「買方違約：買方不依約屨行付款…，即為買方違約，賣方得催告限期履行，逾期仍不履行即予解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金。」是被上訴人主張依系爭不動產買賣契約上開約定，將已收之價款沒收充作違約金，自非無據。惟上訴人亦抗辯被上訴人所沒收違約定過高等語。
（二）另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。又同法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金如有過高之情事，法院即得依此項規定核減至相當之數額，無待於當事人請求給付後始行核減，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由遭沒收之一方訴請法院核減。至違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因其為懲罰性違約金或賠償額預定性違約金之性質而有差異。被上訴人主張其因上訴人之違約受有：1、支付「賣方代書費」1,000元、仲介費75,000元；2、為催告上訴人給付價金，委請林恕任地政士事務所撰寫存証信函件4件之代撰費共8,000元；3、為寄發前項存証信函，計支出郵費657元；4、提起本件訴訟所支出第一審裁判費6,500元、第一審証人旅費538元、第一、二審律師酬金計八萬元；5、繳納系爭房屋99年度房屋稅計1,341元、繳納系爭土地地價稅2,179元；
6、兩造訂約時系爭土地之公告現值，每平方公尺為23,500元，如上訴人依約履行，被上訴人毌須繳納土地增值稅；因系爭土地之公告現值已於100年1月調高為每平方公尺25,700元，被上訴人如再將之出賣他人，則須繳納土地增值稅34,252元；7、上訴人如依系爭不動產買賣契約第3條付款方法之約定，於99年3月5日付清其餘價金3,355,341元時，則自翌日之99年3月6日起至100年4月6日止，計1年1個月（即395天），被上訴人可獲得之資金運用利益，依法定利率年息百分之五計算為181,556元（即3,355,341元×0.05÷365×395＝181,556元）；8、被上訴人因本件系爭不動產之買賣紛爭，致未能於確認買賣關係不存在判決確定前，另將系爭不動產出售或出租他人，致生不動產閒置迄今已1年2個月之久，以系爭房屋之課稅現值為167,800元，系爭土地之申報地價為217,907元，依土地法第97條第1項規定，以房地申報總價年息百分之十計算之法定租金為44,998元；9、被上訴人係於98年11月27日取得系爭房地之所有權，依政府將於100年7月1日公布實施之法律，被上訴人如於二年內即100年11月27日以前再出售系爭房地時，將被課徵按買賣價額百分之十至十五計算之奢侈稅，其金額將高達數十萬元等情，業據其提出收費標準表影本一件、免用統一發票收據影本四件、郵局証明單影本三張、原審法院收據影本二、繳款書影本三件、系爭土地增值稅試算表及土地登記謄本各二件、律師酬金証明書一件等為證。本院審酌被上訴人上開所述1至7項之損失，即達391﹐023元。是原審審酌被上訴人已支付之相關費用，被上訴人因系爭不動產之買賣紛爭，致未能於確認買賣關係不存在之前將系爭不動產出售他人及被上訴人原依約可及早取得買賣價金之資金運用利益等客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，認酌減本件違約金額為40萬元，尚無過高情事。
（三）末按，約定之違約金過高，經法院核減至相當之數額後，就所核減之部分，應依不當得利規定返還他方，並應按所酌減之數額，依民法第182條第2項規定計付利息。本件兩造間之系爭不動產買賣契約，既因被上訴人行使解除權而溯及訂約時失其效力，而被上訴人對上訴人所得主張沒收之違約金數額，復經核減為40萬元。從而，上訴人依不當得利規定得請求被上訴人返還之金額，計為194,659元（計算式：594,659－400,000元＝194,659）。
三、綜上所述，被上訴人本訴主張兩造間之系爭不動產買賣契約，因上訴人違約，業經被上訴人合法解除，為可採信；上訴人抗辯依民法第92條第1項規定，撤銷被詐欺之系爭不動產買賣契約，並非可採；則被上訴人訴請確認兩造間於99年1月22日就系爭不動產所為之買賣關係不存在，為有理由。另系爭不動產買賣關係既已不復存在，而被上訴人所得沒收上訴人前所給付之價金充為違約金之合理數額，業經本院核減為40萬元為適當。從而，上訴人依不當得利之規定，反訴請求被上訴人返還194,659元及自99年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。
原審就本訴及反訴部分，分別為如上之判決；並就反訴部分所命給付之金額，依職權及聲請分別酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年5月10日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官粘銘環中華民國100年5月11日
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