臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄小字第106號
原 告 張德業
訴訟代理人 萬妙美
宋明政 律師
被 告 蕭正德
訴訟代理人 胡仁達 律師
吳珮瑜 律師
上列當事人間請求修繕房屋漏水等事件，本院於民國110年3月
3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰肆拾貳元，及自民國一百零
八年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬肆仟零捌拾元，由被告負擔五分之一，餘由
原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹萬陸仟伍佰肆拾貳元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項
第2、3款分別定有明文。而關於請求給付金錢或其他代替
物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）
10萬元以下者，適用本章所定之小額程序；簡易事件因訴之
變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之
8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將
該簡易事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼
續審理，民事訴訟法第436條之8第1項、同一地方法院適
用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第3項業已明定。
本件原告起訴時原請求：「㈠被告應容忍原告進入被告所有
門牌號碼高雄市○鎮區○○路○○號5樓房屋內，按達震工程
行民國108年11月11日估價單所示修繕方法為漏水修繕工程
，至修復為止。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）143,110
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。㈢請准予假執行。」（見本院108雄簡調字
第45號卷第11頁）；嗣於109年10月21日言詞辯論時，將訴
之聲明追加變更為：「㈠被告應容忍原告進入被告所有門牌
號碼高雄市○鎮區○○路○○號5樓房屋內，按達震工程行
108年11月11日估價單所示修繕方法為漏水修繕工程，至修
復為止。㈡被告應給付原告471,445元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保
，請准宣告假執行。」（見本院卷第13頁）；後於110年1
月11日言詞辯論時，當庭捨棄廚具、裝潢金額之請求，並減
縮訴之聲明為：「被告應給付原告82,708元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見
本院卷第62頁）。查原告前、後聲明所據之侵權行為事實均
屬一致，僅係針對修繕方法、請求項目金額有所更改而擴張
、減縮聲明如上所述，經核與前揭規定相符，應予准許。另
本件聲明最終變更後，已屬民事訴訟法第436條之8第1項
規定之範圍，應適用小額訴訟程序，爰經本院裁定改依小額
程序審理，先予說明。
二、原告主張：伊為高雄市○鎮區○○路○○號4樓房屋（下稱系
爭4樓房屋）所有權人，被告為高雄市○鎮區○○路○○號5
樓（下稱系爭5樓房屋）房屋所有權人。被告疏忽維護系爭
5樓房屋後陽臺，以致原告所有之系爭4樓房屋廚房天花板
漏水嚴重，已生壁癌。原告多次欲與被告協調漏水之修繕，
被告竟置之不理，被告為系爭5樓房屋所有權人，對專有部
分應負維護、修繕之責，其疏未注意，造成原告房屋長期處
於漏水狀態，已嚴重影響原告起居生活及身體健康；且建築
師公會認為本件外牆並非承重牆，系爭5樓房屋外牆維護應
由被告為之，本件房屋漏水原因主要是外牆防水設施未做好
，因被告未履行維修之義務導致該外牆滲水至原告系爭4樓
房屋，此部分可歸責於被告之事由，因此就原告之損害應負
賠償義務。爰依民法第184條、公寓大廈管理條例第6條第
1項第2款、第3項、第10條第1項等規定，提起本訴。並
聲明：被告應給付原告82,708元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告則以：被告所有系爭5樓房屋外牆依最高法院最新見解
，即便非屬承重牆，然因其與建築物之其他部分本具有連續
及不許分割之一體性而得包覆及維護建築物之安全及外觀之
完整，則以民法上就專有部分仍應是否具備構造上及使用上
獨立性判斷之標準，外牆應屬共用部分。本件系爭5樓房屋
外牆，雖非屬承重牆，然因其與其他樓層之外牆及建物之其
他部分均具有連續及不可分割之整體性，被告不但無從排除
他人而獨立使用系爭5樓房屋外牆，且於該棟公寓之構造上
觀之，亦無從將系爭5樓房屋外牆於構造上獨立而出，顯見
系爭5樓房屋外牆，應屬共用部分。則依公寓大廈管理條例
第10條第2項規定，被告既非共用部分之管理負責人或管理
委員會，被告非為系爭5樓房屋外牆修繕、管理及維修之負
責人，自無過失侵權行為存在，亦非應由被告單獨就原告之
損害負賠償責任。被告本於尊重專業之立場，同意鑑定報告
中所建議之修復方式及費用，惟系爭5樓房屋外牆既屬共用
部分，即不應由被告一人負擔所有費用等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益之判決，
請准以現金或等值之有價證券為擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：按判決書得僅記載主文，就當事人有爭
執事項，於必要時得加記理由要領，民事訴訟法第436條之
18第1項定有明文。本件適用小額訴訟程序，依此規定就本
件爭執及必要之事項記載理由要領：
㈠系爭4樓房屋廚房天花板滲水（壁癌）原因為系爭5樓房屋
外牆防水失效所引起，且系爭4樓房屋廚房內部完善防水層
修復費用為82,708元：
本件經本院囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公
會）進行鑑定，鑑定結果為「經詳細分析探討後，標的（即
系爭4樓房屋）廚房天花滲水（壁癌）之原因為該標的廚房
直上方5樓外牆防水失效。標的廚房天花滲水（壁癌）發生
原因為5樓外牆因屋齡老化，造成原有小口磚磁磚防水失效
所引起，並由於5樓廚房內壁牆面貼有磁磚，自砌流理台底
部略墊高，其內面亦貼有磁磚，使牆內水氣發散較為緩慢；
也由於標的廚房原有天花拆除而改漆水泥漆，因水氣進入外
牆，與淋雨面外牆交接相當範圍附近水泥漆因而受潮剝落；
此結果經混凝土水份計混凝土含水率檢測與工業管道鏡外牆
檢視而得到結果相互驗證；此為客觀檢測數據與攝得外牆磁
磚現況所分析而得結論，並以詳細現況照片、管道鏡所攝得
圖片做為佐證，完全未涉鑑定建築師個人主觀認定。」、「
依所敘明修復方法與參考全國建築師公會所編纂之鑑定手冊
單價，並對標的廚房修復工程規模及現場條件修正其單價，
得到其廚房修復費用為82,708元。標的廚房天花滲水（壁癌
）修復方式，由於外牆磁磚更換實難達成，若漆防水漆亦難
持久，鑑定建築師經分析認為應由標的廚房內面改善乃較合
理，鑑定建築師乃採用一次耐久作法，以現代壓克力系防水
膜解決標的廚房天花滲水（壁癌）情形。鑑定建築師以中立
觀點，認為無必要進行5樓陽臺更換磁磚工程，故本修復工
程修復估價未列入5樓陽臺地磚更換。」、「依鑑定報告書
所擬防水層作法，乃一建立內部完善防水層作法，其完善防
水層工程費為82,708元」等情，有建築師公會109年8月6
日簡便行文表暨所附鑑定報告書（鑑定案號：00000000，隨
卷外放）、建築師公會109年12月9日109高建師鑑字第85
7號函（見本院雄小卷第43頁）在卷可稽。本院審酌上開鑑
定報告內容係經鑑定技師實地勘查及檢測，本諸其多年專業
知識而作成，並在鑑定報告中就鑑定程序及方法詳為敘明，
佐以照片、圖說示意，難認有何未盡公平之情事，應堪值採
；且兩造對於上開鑑定結果均當庭表示不爭執（見本院雄小
卷第111、112頁）。是此部分事實堪以認定。
㈡本件爭點：修復費用是否應由被告全數負擔？被告應負擔金
額為若干？
⒈首應釐清者乃：系爭5樓房屋外牆（下稱系爭外牆）是否屬
被告專有部分？
⑴系爭外牆非屬承重牆：本院函詢建築師公會系爭外牆是否為
承重牆壁，經該公會復以「系爭5樓房屋據建物測量成果點
所登載為『鋼筋混凝土結構造』，而鋼筋混凝土其結構乃是
樑柱系統，學理與結構設計上，外牆只考量承擔自重，不參
與垂直載重與力矩分配，故非為『承重牆』。反之若登載為
『加強磚造』建物，其外牆設計承擔載重，鋼筋混凝土樑柱
僅用以加強結構，外牆乃屬『承重牆』，且其建築高度限制
不可逾12公尺（約四層樓）」等情，有建築師公會109年12
月9日109高建師鑑字第857號函存卷可參（見本院雄小卷
第43頁）。依此，系爭外牆並非承重牆一事，洵堪認定。
⑵系爭外牆屬共用部分（共有部分），非專有部分：
①按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之
共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物
在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬
於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定
有明文。觀諸其立法理由載有：「按公寓大廈管理條例第
1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品
質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範
重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法
重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。所謂區分所
有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足
當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規定
修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分有單
獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有…。
第1項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文
規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客
體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上
之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性
之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立
性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未
來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併
予指明」等語，業已指明區分所有建築物「專有部分」之物
權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認定隨建築
技術發展與社會生活之演變產生差異。倘未具備物權客體獨
立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之
專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築
物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認
之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束。
②次按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、
公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款亦有明定。依上揭
規範，共有部分包含：區分所有建築物專有部分以外之其
他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照），例如：區
分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆
、樓頂平臺，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往
室外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2款、第3款、第
8條第1項）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要
者均屬之；不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例
第3條第4款附屬建築物），如供應區分所有建築物之自來
水、電力、瓦斯、管線設備或防空避難室、游泳池、蓄水池
、水箱、電氣室、機械室、幫浦室、配電室、受電室、電機
房、屋頂突出物等是；區分所有人約定共同使用之專有部
分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3條第6款參照）。再
參酌公寓大廈管理條例第7條第3款復規定：「公寓大廈共
用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主
要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定
專用部分」，是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建
築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓
梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔
等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬
於共用部分而不能成為專有部分之客體。而公寓大廈之外牆
，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構
造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全
體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物
之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用
走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各
區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係
屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆
不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均
係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所
不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。
③復參諸公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍
上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，
其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為
，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分
所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完
成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制
。同條例第6條第1項並規定「住戶應遵守下列事項：…
他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，
必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管
線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒
絕。…其他法令或規約規定事項。」、同條第3項另規定
，住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負
責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院
為必要之處置；第10條第1項、第2項另規定「專有部分、
約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或
約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會
議或規約另有規定者，從其規定。」上開第8條第1項關於
公寓大廈「外牆面」之條文文字並未限於「不屬專有部分」
者（同條項防空避難設備則有明文排除限於非專有部分者，
可資對照），則依其文義亦可知公寓大廈之「外牆面」不論
係屬特定住戶專有部分，或屬全體住戶之共用部分，其管理
、修繕等事宜，均應受規約或區分所有權人會議決議之限制
。蓋如國內因地震等因素，造成公寓大廈外牆發生龜裂、滲
漏之情形，裂痕常延伸貫穿數層樓之外牆，上下裂縫相通，
各層區分所有權人難以獨善其身，如認此重要構造屬區分所
有權人之專有部分，得未經其他共有人同意而任意處置，無
異將影響公寓大廈之整體外觀，亦有違公寓大廈管理條例第
7條第3款、第8條第1項制定之立法原意。
④另按地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依
土地法第47條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複
丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央
地政機關定之。」之規定，可知地籍測量實施規則屬程序性
法規。又地籍測量實施規則第273條第1款及第3款雖規定
關於建物平面圖測繪之邊界，若係獨立建物所有之牆壁，則
以牆之外緣為界；若其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等
突出部分者，則以其外緣為界。因此登記實務上固將專有部
分之範圍擴張及於「物之外緣」，惟此僅係有關建物所有權
登記面積範圍之規定，尚與系爭外牆是否為系爭大樓之共有
部分無關，即尚非得據以論斷系爭外牆屬專有部分之依據。
又公寓大廈管理條例第56條第3項規定，辦理公寓大廈建物
所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為
界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其
外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界
，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其
面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有權人之單獨所有權
，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原
則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區
分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有
權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有權人相互
間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有權人所共
有（臺灣高等法院104年上易字第605號判決意旨參照）。
況且，共有部分之型態多樣，如前所述，民法第799條立法
理由已記載甚明，例如區分所有建物專有部分範圍內之承
重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建物登記面積範圍內，
即當然認定屬於該區分所有權人之專有部分，自當不得逕以
建物之登記，作為認定系爭大樓外牆所有權歸屬之絕對標準
，仍應依區分所有建物結構之特殊性，以民法及公寓大廈管
理條例等相關區分所有建物之實體規定為權屬認定之判斷。
⑤再按區分所有建築物之共有部分，依是否供全體區分所有人
共同使用為標準，尚可區分為全體共有與一部共有部分，前
者俗稱「大公」，如一棟五層樓之電梯、樓梯由各層樓區分
所有人共有；後者俗稱「小公」，如二層樓（專有部分）與
三層樓（專有部分）間之樓板，僅由2、3樓之區分所有人
所共用。二者之區別標準，應以實際使用情形，亦即應以該
當共有部分，在實際上是供全體區分所有權人共同使用，抑
或供部分區分所有權人共同使用為斷。
⑥綜上，依前揭民法關於區分所有建物之規定及公寓大廈管理
條例相關規定以解，查本件兩造所居住之建物為連棟五層樓
公寓式集合住宅之鋼筋混凝土構造建物，其型態為住商混合
公寓，各層兩戶共用一公共樓梯（參鑑定報告書第2頁、附
件三之第2頁標的物配置圖、附件七之第1頁標的物現況照
片），亦即兩造所居住之高雄市○鎮區○○路○○號（下稱系
爭建物）公寓共有5戶。查系爭外牆雖性質上非屬承重牆，
惟觀諸系爭外牆實屬包覆系爭建物整體外觀之系爭建物外牆
一部份，而系爭建物外牆應係維持系爭建物安全性及其外觀
所必要之構造，且尚非供與系爭建物連棟之其餘棟住戶共同
使用，應屬系爭建物全棟建築物之基本構造，依前揭說明，
自係屬系爭建物共用部分，而為系爭建物區分所有權人所共
有，非各區分所有權人之專有部分，亦即系爭外牆非為被告
之專有部分，為系爭建物5戶區分所有權人所共有。
⒉系爭外牆修復費用是否應由被告全數負擔？被告應負擔金額
為若干？
⑴按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少
之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人
得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第
184條第1項前段、第196條、第213條第1項、第3項分
別定有明文。經查，系爭4樓房屋廚房天花板滲水（壁癌）
原因為系爭5樓房屋外牆防水失效所引起，已如前述，而其
內部完善修復之方法依建築師公會鑑定應由標的（系爭4樓
房屋）廚房內面改善乃較合理。系爭外牆既為系爭建物之共
有部分，共有人疏未盡管理、維護之責而有過失，並致原告
之系爭4樓房屋發生廚房天花板滲水（壁癌）之現象，原告
之財產權受有損害，原告自得依前開侵權行為規定，請求被
告應負損害賠償之責。
⑵承前所述，系爭外牆既非屬被告之專有部分，為系爭建物區
分所有權人所共有，則系爭外牆修復費用即不應由被告全數
負擔。本件經鑑定系爭4樓房屋廚房完善防水層修復費用為
82,708元，此費用應由系爭建物區分所有權人依民法第799
條之1第1項前段之規定平均分擔，是以系爭建物共有5戶
，被告應分擔之部分應為16,542元（計算式：82,708元÷5
戶＝16,541.6元，小數點以下元四捨五入），逾此範圍之請
求，為無理由。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於108年12月
22日送達被告（本院108年度雄簡調字第45號卷第41頁），
故原告請求法定遲延利息之起算日為108年12月23日，應堪
認定。
六、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付原告
16,542元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月23日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准
許；逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序為被告一部敗訴之判決
，爰依民事訴訟法第436條之20規定，就被告敗訴部分依職
權宣告假執行；並依同法第436條之23準用第436條第2項
、第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行
之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附訴訟費用計算書確定如主文所示金額。
中華民國110年3月30日
高雄簡易庭法官鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國110年3月30日
書記官李方云
訴訟費用計算書：
┌──────┬───────┬──────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼───────┼──────────┤
│第一審裁判費│4,080元│由被告負擔5分之1，│
├──────┼───────┤餘由原告負擔。│
│鑑定費用│60,000元││
├──────┼───────┤│
│合計│64,080元││
└──────┴───────┴──────────┘