臺灣臺北地方法院103年度重訴字第922號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院103年重訴字第922號民事判決

裁判日期：民國104年03月06日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決103年度重訴字第922號原告 陳科仁 訴訟代理人 廖于清 律師
陳科成複代理人 蔡坤廷 律師被告 周明儀 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號四樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬柒仟壹佰肆拾叁元，及自民國一百零四年二月三日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟陸佰肆拾玖萬肆仟零捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查本件原告依民法第767條之規定及兩造間租賃契約關係請求被告遷讓房屋及給付所欠租金等，係因所有權及租賃不動產而涉訟，該不動產及租賃標的物門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號4樓（下稱系爭房屋），在本院轄區內，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
查原告起訴時原聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）176,000元，及自民國
103年7月1日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付16,000元，有起訴狀在卷可參（見本院卷第4頁）。嗣於103年11月17日將上開第㈡項聲明變更為：被告應給付原告224,000元（即自102年7月至103年11月止所欠每月16,000元租金），及自民事民事陳報㈡暨公示送達聲請狀繕本送達翌日起至返還房地止，按月給付原告16,000元。有該書狀在卷可參（見本院卷第54頁）。復變更此部分聲明為：被告應給付原告241,143元，及自104年2月3日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,000元，有本院104年1月22日言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第75至76頁）。末於104年
1月30日變更聲明第㈡項聲明為：被告應給付原告257,143元，及自104年2月3日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,000元，有民事陳報㈢暨變更聲明狀在卷可參（見本院卷第80頁），核原告上開所為之變更，係基於系爭房屋遷讓返還及租賃契約所生爭執涉訟，該基礎事實同一，且屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
三、又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於102年6月6日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）
，約定由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間為自102年7月1日起至104年6月30日止，租金每個月16,000元，租金應於每月5日前繳納。詎被告僅繳納第一期租金，其後即未再繳納租金，是被告自102年8月至今（103年
5月底），已積欠11個月租金未付，其積欠租金達2月以上，具備民法第440條第1、2項規定出租人得終止不定期租賃契約之要件，經原告於103年5月30日發函至被告位在北投之戶籍地及系爭房屋之地址催告被告於收受函文後一個月內給付積欠租金，若逾期未給付，爰以該律師函為終止租約之意思，但均被以招領逾期或遷移不明等理由退回。然被告至今仍未給付租金，原告爰於103年6月30日以前揭律師函為終止租約之意思表示，租約應已於103年6月30日合法終止。
㈡又如上開律師函之催告不生效力，爰以本件起訴狀暨所附律
師函及民事陳報㈡狀暨公示送達聲請狀之送達，作為催告被告於起訴狀暨所附律師函及民事陳報㈡狀暨公示送達聲請狀送達翌日起1個月內（即於104年2月2日前）給付積欠之租金，若逾期未給付則同時為終止租約之意思表示，本件既已於104年2月3日終止系爭租約，因被告已積欠1年6個月又2日之租金未付，是被告所欠租金為289,143元【自10
2年8月1日起至104年1月31日止，共18個月，共288,00
0元；自104年2月1日起至104年2月2日止，共2日，即1,143元（計算式：16,000÷28×2＝1,143）】，又本件原告所收押租金為32,000元，經扣除押租金後，被告尚積欠原告租金257,143元（計算式：289,143－32,000＝257,
143），爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條之規定，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付上開所欠租金及按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告257,143元，及自104年2月3日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查：㈠原告主張之上開事實，業據其提出建物登記第二類謄本、房
屋租賃契約書、律師函及掛號郵件收件回執影本等件為證（見本院卷第11至25頁），被告經合法通知無正當理由未到場，亦未提出任何書狀作任何聲明及陳述，堪信原告之主張為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項及第2項分別定有明文。民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，於同法第95條第1項前段定有明文。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第439條前段、第
179條第1項規定分別定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院61年度台上字第1695號判例及97年度台上字第294號判決意旨可資參照。次按民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果，上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦發生催告之效力，此有最高法院44年台上字第1098號判例可資參照。再按出租人一方面為定期催告承租人支付租金之意思通知，同時為於期限內不為支付租金，即為終止租約之意思表示，應認為有效。
㈢本件被告積欠系爭房屋租金達2個月以上，經原告以103年
5月30日玉山字第00000000-0號律師函向被告為支付租金之及終止系爭租約之催告，然分別遭遷移不明、招領逾期退回，嗣原告提起本件訴訟後，依民事訴訟法公示送達之規定，以本件民事訴訟起訴狀繕本暨所附律師函及民事陳報㈡狀暨公示送達聲請狀之送達為催告被告支付租金，並同時為於期限內即1個月內不為支付即為終止租約之意思表示之通知（此經依法公示送達於103年12月13日登載新聞紙，000年0月0日生效），有公示送達證書在卷可稽（見本院卷第69至73頁），故被告積欠原告系爭房屋租金達2個月以上，經催告仍未於期限內之一個月內支付所欠租金，原告併以上開書狀及律師函為終止系爭租約之意思表示，自無不合。而系爭租約既已於104年2月2日終止，被告即無正當權源繼續占有系爭房屋，然被告迄今仍未將系爭房屋交還原告，業如上述，故原告基於系爭房屋所有權人之地位，及依租賃物返還請求權請求承租人即被告遷讓返還系爭房屋，並給付102年
8月1日起至104年2月2日止積欠之租金，扣除押租金後，合計257,143元【計算式：租金自102年8月1日起至10
4年1月31日止，共18個月，共288,000元；自104年2月
1日起至104年2月2日止，共2日，即1,143元（計算式：16,000÷28×2＝1,143），扣除本件押租金32,000元後，被告尚積欠原告租金257,143元（計算式：289,143－32,000＝257,143）】，應予准許。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。查兩造系爭租約於104年2月2日既已終止，被告於104年2月3日起無其它法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，則原告請求被告給付104年
2月3日起即自系爭租約終止後至遷讓房屋返還原告之日止，以每月16,000元計算相當於租金之不當得利，亦為法之所許。
四、綜上所述，原告依民法第767條、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告257,143元，及自104年2月3日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止之不當得利即每月16,000元，為有理由。
五、本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月6日
民事第五庭法官林佑珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月6日
書記官湯郁琪