裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第193號民事判決
裁判日期：民國99年03月05日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第193號原告法定代理人丙○○訴訟代理人 盧國勳 律師複代理人 歐德芳 律師被告甲○○訴訟代理人 徐揆智 律師
何朝棟 律師上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國99年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾叁萬肆仟肆佰元，及自民國九十七年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保，得假執行。但被告以新臺幣柒拾叁萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告授權訴外人乙○○○○於民國97年2月16日訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託其仲介出售被告所有坐落於臺北市○○區○○路2段42巷2之4號6樓房屋及該土地應有部分（下稱系爭不動產）、委託銷售價格為新臺幣（下同）1,836萬元、服務報酬為出售系爭不動產實際成交價之百分之3、委託銷售期間係自97年2月16日起至97年5月16日。嗣原告於97年4月2日洽得買主即訴外人 陳萱文 願以1,838萬元購買系爭不動產，並於97年4月7日與原告簽署買賣定金收款憑證。詎原告竟反悔不賣系爭不動產亦不出面與陳萱文簽訂不動產買賣契約，經原告委請律師函請被告簽訂系爭不動產買賣契約書未果，是被告顯已違反系爭委託契約第11條第1項第2款之約定，而應一次給付原告委託銷售總價之百分之6之違約金，惟原告減至請求委託銷售總價之百分之4。爰依系爭委託契約第5條第1項及第11條第1項第2款請求給付報酬及違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,285,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告間對於託售系爭不動產之價額並未約定亦無記載，而委託銷售系爭不動產之銷售價格係屬系爭契約中之必要之點，原、被告對此既無合意，則系爭契約應為不成立，且系爭契約中未記載系爭不動產之委託銷售價格者，依消費者保護法規定系爭契約亦應屬無效。退步言，被告委託之系爭不動產銷售價額應為1,950萬元，而非1,836萬元。另被告並未於系爭委託契約第3項下勾選同意並授權受任人即原告代為收受買方之定金，原告應無權擅自為之，惟原告擅為被告收受買方陳萱文所給付之定金並與之簽署買賣定金收款憑證，既原告無權收受陳萱文所給付之定金，當非有權限與之簽訂買賣定金收款憑證，是原告以系爭委託契約第5條第1項後段約定請求被告給付報酬應無理由。縱認原告主張有理由，其請求之違約金亦屬過高，應予酌減云云。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：（詳見本院98年1月12日言詞辯論筆錄，見本院卷第52頁）㈠乙○○○○告之弟，前以被告代理人名義與原告簽立系爭委
託契約。依據系爭委託契約所載，被告委託原告代為銷售本件系爭不動產。
㈡系爭委託契約第2條約定「委託銷售價格新台幣（下同）壹
仟玖佰伍拾萬元，委託人願意出售之土地、建築改良物，總價格壹仟捌佰叁拾陸萬元。」第4條約定，委託銷售期間自
97年2月16日起至同年5月16日止。第5條約定服務報酬將原先約定4％，降為3％。
㈢乙○○○○契約首尾及契約修改內容部分之委託人欄簽名，
並載明為被告代理之意旨，並未用印，亦未於其餘契約空白填寫處簽名。
㈣陳萱文於97年4月2日簽訂買賣議價委託書、確認書，表明
願以1,838萬元購買系爭不動產，並於同月7日簽立買賣定金收款憑證。
㈤原告委請律師於97年5月7日以存證信函通知被告要求於5
日內簽訂不動產買賣契約書，否則依法提起訴訟，主張權利。經被告委請 李弘仁 律師回函後，原告復於同年月30日再以存證信函認被告辯稱未告知成交行情及將系爭委託契約攜回閱讀等情事與事實不符，再次要求被告應於同年6月5日前辦理簽約事宜。
四、兩造爭執之事實：原告主張被告委託其仲介出售系爭不動產，並約定於仲介成交時，被告同意給付原告依系爭不動產成交總價3%的服務費，嗣經陳萱文簽立買賣定金收款憑證後，被告卻違約不賣，爰依契約關係請求被告給付報酬及違約金等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本案之爭點厥為：
㈠系爭契約是否因委託銷售價格未經兩造約定合意而不成立？
或無效？若否，被告委託原告銷售之價格為何？㈡原告請求被告給付報酬及違約金是否有理由？違約金是否過
高而有酌減之必要？
五、得心證之理由：㈠系爭契約是否因委託銷售價格未經兩造約定合意而不成立？
或無效？若否，被告委託原告銷售之價格為何？⒈查，原告主張被告委託其銷售系爭不動產之銷售價格為1,83
6萬元，業據其提出系爭契約第2條所載：「委託人（按即被告）願意出售之土地、建築改良物，總價格壹仟捌佰叁拾陸萬元。」等語為憑，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第4頁），並經證人丁○○○原告公司員工到庭證稱：「（證人是否有負責系爭房屋(台北市○○區○○路2段)之銷售？請證人就始末為陳述。）有。我跟被告的母親兩年前就認識，97年1月間被告母親稱有一間房屋要出售，等跟被告商量好之後再告訴我，二月初時，被告母親打給我告訴我住址請我調資料，我調完資料後打電話給被告母親，跟他說之前相關的成交資料，約2月7日或8日，被告母親說乙○○○○爭房屋內，叫我過去，我過去前有以一個黃色信封裝有之前成交的契約書及成交公告以及契約書，後將該信封交給乙○○○○他回去跟被告商量好要賣多少再簽約，是我的客戶開車載我過去，約2月10日左右，被告之母親跟我約2月16日12時要到我們公司跟我簽約，我說請他去吃飯在一起簽約，當天有乙○○○○媽媽到場還有一個小孩子，我們一邊吃飯一邊聊，王媽媽說他跟被告商量結論是實拿1780萬元，加上百分之三服務費後，再加上取吉祥數，總賣價為1836萬元，乙○○○○同，一邊吃飯一邊簽約，簽約內容是當場寫的，我之前就有先給被告母親合約書(專任委託銷售契約書)，當天我有請被告母親帶過來，被告母親也有帶過來，當天則由我書寫契約內容，當時寫的銷售價格為1836萬元，含我們百分之三服務費，王媽媽說她們就是要實拿1780萬元。」、「（證人是否記得契約上除1836萬元外有無記載其他金額？）有。因為我一定會調高上去讓買方砍價。我們有討論開價2080萬元，但王媽媽說不要超出2000萬元，這樣不好賣，我就問王媽媽要開多少，王媽媽說對外開價1950萬元，王媽媽就叫我寫在合約書的『委託銷售價錢』後，因為委託書王媽媽有看過。所以我就在『委託銷售價錢』後書寫1950萬元。簽約時，王媽媽就叫乙○○○○。」等語（見本院卷第99、100頁）。
綜此，系爭契約第2條既已明白載有：「委託人願意出售之土地、建築改良物，總價格壹仟捌佰叁拾陸萬元。」等語，雖該契約第2條委託銷售價格後亦有記載：「壹仟玖佰伍拾萬」之字樣，惟其載明之故係源於原告委託被告對外開價之金額，業經證人丁○○○述稽詳，並與委託銷售房屋之一般交易常情無悖，則證人丁○○○開所述，應非虛妄，堪以採信，是原告主張被告委託其銷售金額為1,836萬元乙節，應屬有據，堪信為真實。
⒉至被告抗辯：兩造對於託售系爭不動產之價額並未約定亦無
記載，系爭委託契約應不成立、無效云云。然查，兩造就系爭不動產之銷售金額約定並記載為1,836萬元，業經本院審認如前，被告雖以被告代理人乙○○○○系爭契約第1至3條下方（確認以上基本銷售條件無誤之委託欄）處簽章，而主張兩造對於託售系爭不動產之價額未為約定，契約應不成立、無效云云。惟衡以乙○○○○於系爭契約之頁首及頁尾之委託人欄處簽名，並就服務報酬金額與原告合意變更，且於修改處上簽名，而證人丁○○○證述：「（書寫完相關內容後，有無給被告母親或乙○○○○認？）有。一邊看一邊念解釋給她們聽。」、「（提示專任委託銷售契約書，是否是證人所稱之契約書？其上第一頁的委託人欄為何未簽名？）是。因為當時餐廳在趕人了，我只注意到頁首及最後面簽章部份，沒有注意到委託欄的部份，所以才沒簽，....」等語（見本院卷第100頁），堪認乙○○○○立系爭契約時，應係就系爭契約之相關內容詳閱清楚而與原告達成合意後，再於系爭契約之頁首、頁尾之委託人欄及契約條款修改處簽名，是尚難僅因乙○○○○於系爭契約第1至3條下方（確認以上基本銷售條件無誤之委託欄）處簽章即遽認兩造就系爭不動產之委託銷售金額未達成合意。
⒊另被告抗辯：其委託銷售金額為1,950萬元云云。按原告於
起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。最高法院18年上字第1679號判例可資參照。經查，被告抗辯其委託銷售金額為1,950萬元無非係以系爭契約第2條委託銷售金額後所載：「壹仟玖佰伍拾萬元」等語為據，然該記載之源故業經本院敘明如前，被告復未能就其委託金額為1,950萬元乙節舉證證明之，則其抗辯其委託銷售金額為1,950萬元云云，尚嫌無據，要難採信。
㈡原告請求被告給付報酬及違約金是否有理由？⒈查原告主張陳萱文於97年4月2日簽訂買賣議價委託書、確認
書，表明願以1,838萬元購買系爭不動產，並於同月7日簽立買賣定金收款憑證，嗣原告委請律師於97年5月7日以存證信函通知被告要求於5日內簽訂不動產買賣契約書。復於同年月30日再以存證信函，再次要求被告應於同年6月5日前辦理簽約事宜等情，業據其提出買賣議價委託書、買賣定金收款憑證、存證信函、掛號郵件收件回執等件為憑（見本院卷第7-17頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒉按系爭契約第5條第1項及第11條第1項第2款分別約定：「買
賣成交者，受託人（按即原告）得向委託人（按即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。....買方簽署買賣定金收款憑證時，視為買賣成立。」、「委託人（按即被告）拒絕與受託人（按即原告）依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬」等語，有系爭契約在卷足憑。查，兩造約定之委託銷售價格為1,836萬元，陳萱文於97年4月2日簽訂買賣議價委託書、確認書，表明願以1,838萬元購買系爭不動產，並於同月7日簽立買賣定金收款憑證，原告以存證信函要求被告與買方簽訂買賣不動產契約未果等情，已如前述，則原告依據系爭契約第5條第1項、第11條請求被告給付服務報酬、違約金，原非無據。
⒊然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第99條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例可資參照）。
又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號裁判意旨參照）。經查，由系爭契約第11條第1項第2款約定：「委託人如拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之『服務報酬』並應全額一次付予受託人。」之內容觀之，兩造所約定之違約金，性質上應係民法第250條第2項所規定之賠償性違約金，即保障原告於被告違約時，仍得依約取得其服務報酬，不致受有服務報酬之損害，從而解釋同時符合系爭契約第5條及第11條之事由時，應認第11條乃第5條之特別約定，而應優先適用第11條。換言之，原告既得本於系爭契約第11條約定請求被告給付違約金，則其損害即已獲得補償，自不得再依據第5條第1項約定請求被告給付服務報酬，方為事理之平。從而，本件原告依據系爭契約第11條第1項第2款請求被告給付按委託銷售總價1,836萬元4%計算之違約金734,400元（18,360,000×4%＝734,
400）部分為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
⒋至被告抗辯：被告並未授權原告代為收受買方之定金，原告
即無權收受買方所給付之定金，當非有權限與之簽訂買賣定金收款憑證，是原告以系爭委託契約第5條第1項後段約定請求被告給付報酬無理由云云。然查，依系爭契約第8條第2項約定：「若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」本件買方既同意被告之銷售條件，則原告與其簽立買賣定金收款憑證，即非無據，原告上開主張亦無理由，並此敘明。
㈢違約金是否過高而有酌減之必要？⒈按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號判決參照）。
⒉查，系爭契約第11條第1項第2款雖約定以委託銷售總價6%計
算之違約金，然被告請求依4%計算，基於契約自由原則及處分權主義，法院應予尊重，又衡以原告於系爭不動產之銷售已支出相當人力、物力成本；被告若未違約，原告本可取得買賣雙方各銷售成交總價3%、1%之服務報酬；原告業已支付買方9萬元之補償金，有原告提出之廣告文宣資料、協議書等件在卷可稽（見本院卷第81-85頁），且被告未能舉證證明約定之違約金過高而有顯失公平之情事等情，則其抗辯約定之違約金過高，請求酌減數額云云，自不可採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告得請求之違約金，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利率，是原告另請求自起訴狀繕本送達之翌日即97年8月2日（起訴狀繕本送達日為97年8月1日，有送達證書在卷可稽，見卷第19頁）起加計百分之
5之利息，於法有據，應予准許。
六、綜上所述，被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正式出價已達委託價格後，在系爭契約並未合法終止之情況下，迄未出面與買方洽談簽訂系爭不動產買賣之相關事宜，致雙方無法簽訂買賣契約，業已違反系爭契約第11條第1項第2款之約定，原告依前開約定請求被告給付違約金部分，為有理由。從而，原告請求被告給付734,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年8月2日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年3月5日
民事第六庭審判長法官朱漢寶
法官洪文慧法官陳雯珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年3月5日
書記官陳彥樺