裁判字號：臺灣高等法院95年上字第391號民事判決
裁判日期：民國96年01月31日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決95年度上字第391號上訴人丙○○訴訟代理人蔡雅蓯律師被上訴人甲○○訴訟代理人乙○○
李秋銘律師複代理人 黃金亮 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國95年3月31日臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第334號第一審判決提起上訴，本院於民國96年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾肆萬陸仟伍佰參拾壹元，及自民國94年12月23日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之43，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國(下同)89年12月1日與上訴人簽訂房屋讓渡同意書，約定將被上訴人所有坐落宜蘭市○○路○○○號B棟3樓之房屋及所坐落土地之使用權讓渡與上訴人，然被上訴人竟違反上揭契約約定，於93年3月未經上訴人同意即將該不動產轉售給第三人，上訴人自得訴請被上訴人返還其按房屋讓渡同意書第2條約定，自89年12月起至93年2月止已支付給銀行之房屋貸款新台幣（下同）488,031元，及上訴人依房屋讓渡同意書第4條約定，已經支付給被上訴人之自備款計1,025,000元（含已結算之845,000元及未結算之180,000元），總計1,513,031元。被上訴人雖抗辯上訴人業已積欠自備款現金達半年以上，故其可依房屋讓渡同意書第6條之約定收回房屋使用權。惟上訴人每月均有按期將自備款現金託被上訴人母親轉交給被上訴人，雖有時未支付足額，但不足額部分，被上訴人之母親已同意上訴人順延支付即已同意上訴人緩期清償，故上訴人自無積欠款項達半年以上之情形。再者，被上訴人陳稱上訴人已經同意將系爭房屋出售一事，上訴人亦否認，上訴人於92年12月因經濟困難無法再負擔系爭房地之款項時，固曾與被上訴人協商提議將該房屋轉售，但因被上訴人當場即表示房屋轉售後所得之價金不可能分配給上訴人，且亦不願意將上訴人先前已支付之各類款項返還，故雙方無法達成協議，上訴人因而未同意被上訴人出售該不動產，嗣後係因不堪被上訴人母親以電話騷擾，上訴人才在93年3月自行搬離該建物。上訴人既無房屋讓渡同意書第6條所載之違約情事，亦未同意被上訴人將系爭房屋出售，被上訴人竟於93年5月擅自轉賣該不動產，核已違反房屋讓渡同意書之約定甚明，被上訴人自應負債務不履行之損害賠償責任。為此依債務不履行之法律關係，請求：被上訴人應給付上訴人1,513,031元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；上訴人並願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，為此提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人1,513,031元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造原為男女朋友，自87年間共同出資經營電腦補習班，嗣於88年間因雙方談及婚嫁，被上訴人之母親遂提供自備款1,700,000元並向臺灣銀行貸款而購買系爭不動產，並登記在被上訴人名下。嗣後雙方於89年間因感情破裂協議分手，兩人遂達成協議，約定被上訴人退出電腦補習班事業，全權交由上訴人經營，另關於系爭不動產部分，則由上訴人接收，其除應繼續負擔銀行之貸款外，對於被上訴人先前所支出之房屋頭期款或家具費用等自備款現金共計2,700,000元，上訴人應按10年分期攤還，雙方因而訂立系爭房屋讓渡同意書，約定由上訴人取得房屋之使用權，待上訴人將所有之自備款現金清償完畢後，被上訴人即將系爭房地移轉給上訴人。上訴人一開始雖偶有延誤支付自備款現金，但被上訴人均通融接受，惟自92年3月後，上訴人之交款即時常延誤，並已達半年以上，致使被上訴人之銀行信用受到影響。迄至92年10月上訴人已知無力償付相關費用，即要求與被上訴人協商，兩造於92年12月在雙方母親陪同下進行協議，上訴人提出要將房屋轉賣，待出售後雙方再行協商價金分配事宜，上訴人並同意搬離該屋，惟嗣後因其表示要先將地板修復以賣得好價錢，故延至93年3月始搬離。迄至93年5月被上訴人將系爭不動產轉售與第三人，但賣得之價金仍使被上訴人受有損失，且被上訴人因兩人之前經營補習班，已受有虧損，故上訴人於事後提出要求拿回房屋買賣價款時，被上訴人因而拒絕。本件係上訴人先積欠房屋讓渡同意書第4條所約定之自備款現金達半年以上，依據房屋讓渡同意書第6條之約定，被上訴人自得將交房屋收回並為轉賣，況且上訴人業已同意被上訴人將房屋出售，且自行搬離該建物，從而上訴人主張被上訴人已違反房屋讓渡同意書之約定，並請求被上訴人負債務不履行之損害賠償責任，自屬無據。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之點：
(一)坐落於宜蘭市○○○段七結小段87地號、應有部分萬分之224土地及其上同地段建號1829號、門牌號碼宜蘭市○○路○○○號3樓建物，原為被上訴人所有，嗣兩造於89年12月1日簽訂房屋讓渡同意書，約定即日起該房屋之所有權歸被上訴人所有，房屋使用權則屬上訴人所有，上訴人除應自89年12月起負擔被上訴人以前揭不動產向臺灣銀行宜蘭分行所借之抵押貸款，及支付房屋所有一切支出外，對於被上訴人先前已支付之房屋頭期款、家具費用、借款、已付銀行利息等自備款現金2,700,000元，並應按10年分期攤還，每月應攤還35,000元；然若上訴人未履行以上各類款項達半年以上，被上訴人即有權收回此房屋之使用權，並將房屋轉賣，且不退還期間上訴人所支付之款項。
(二)被上訴人已於93年5月14日將前揭不動產出售給第三人 趙玉美 ，並於同年6月3日辦妥移轉登記。
(三)依前揭讓渡同意書約定，自89年12月起上訴人每月所應負擔之款項共有2類，即系爭房屋之貸款金額部分及自備款現金部分。
(四)上訴人依前揭約定已給付「房屋貸款」金額488,031元，及已攤還「自備款現金」1,025,000元，總計1,513,031元。
(五)上訴人自89年12月起迄93年2月間均有繳納前開房屋貸款，惟上訴人積欠自備款現金已達半年以上。
(六)兩造合意房屋價值以91年房屋稅繳款書核定價值即495,300元計算。
以上事實，為兩造所不爭執，並經上訴人提出房屋讓渡同意書、異動索引，及土地、房屋登記謄本等件為證（見原審卷第6至12頁），自堪信為實在。
四、兩造爭執之點：
(一)兩造所簽訂「房屋讓渡同意書」第6條所為「未履行以上合約所同意支付之各類款項達半年以上」之約定，是否指銀行貸款及房屋自備款現金部分同時未依約履行達半年以上？
(二)被上訴人是否有權逕行出售系爭房屋之行為？
(三)被上訴人出售前開房地，獲取房屋價款外，並沒收上訴人所支付之款項1,513,031元，是否合理？
五、關於兩造所簽訂「房屋讓渡同意書」第6條所為「未履行以上合約所同意支付之各類款項達半年以上」之約定，是否指銀行貸款及房屋自備款現金部分同時未依約履行達半年以上？
(一)按兩造於89年12月1日簽訂：「房屋讓渡同意書」，依該同意書之約定，上訴人所應支付而與被上訴人有關之款項有二類，一為自89年12月起支付以被上訴人名義向臺灣銀行宜蘭分行之貸款；另一為被上訴人已支付之房屋自備款現金部分，由上訴人分期按月償還被上訴人。而依系爭同意書第六條約定：「若丙○○未履行以上合約所同意各類款項達半年以上，則甲○○有權收回此房屋之使用權，並不退還在此期間所有丙○○所支付之任何款項，除不可預期之天災、意外以致無法按期償還時，雙方得進行商議。」，故依上開約定可知，兩造係約定：「未履行以上合約所同意各類款項達半年以上」，該約定既已載明「各」類款達半年以上，而非各類款「均」達半年以上，則依同意書文字之記載，應係指銀行貸款部分或房屋自備款現金部分，其中一類達半年以上時，即有被上訴人收回房屋使用權，及不退還在此期間所有上訴人所支付任何款項約定之適用。
(二)次查依兩造所簽訂之前開契約觀之，兩造所簽訂之前開契約之目的有二，一為保障以被上訴人名義所貸之款項得以繼續清償，故而要求上訴人就89年12月起以被上訴人名義向臺灣銀行宜蘭分行之貸款應由上訴人清償；另一為保障被上訴人先前業已支付款項之分期取回，因而雙方在契約中約明，於十年分期金額償完後，前開房地之所有權方移轉與上訴人，在此之前被上訴人仍保有房地之所有權，上訴人則取得使用權。故前開「若丙○○未履行以上合約所同意各類款項達半年以上，則甲○○有權收回此房屋之使用權」之約定，乃在促使上訴人就兩造所約定應由上訴人負責清償之銀行貸款或自備款現金之清償得受有保障，於上訴人未依約清償時，被上訴人即得主張同意書第六條之權利，以保障被上訴人之權利。由於銀行貸款或自備款現金其中一項未獲清償時，被上訴人之權利即受有損害，故就系爭同意書第六條約定係保障被上訴人權利之立約目的觀之，系爭同意書所約定：「未履行以上合約所同意各類款項達半年以上」，應係指銀行貸款或自備款現金，其中任何一項積欠達半年以上時，即有系爭同意書第6條約定之適用。故上訴人主張應於銀行貸款或自備款現金均達半年以上未履行時方有第六條適用云云，應無可採。
六、關於被上訴人是否有權逕行出售系爭房屋之行為部分：
(一)按民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，查所有權人之權能為使用、收益、處分權，房屋之使用權與處分權本即屬不同之權能，房屋所有權人依前開民法之規定，就其所有權本即有處分之權能，並不受使用權之影響。
(二)查兩造所簽訂「房屋讓渡同意書」中即約明，在上訴人清償所有金額後，被上訴人應將前開房屋之所有權移轉與上訴人，在此之前，被上訴人保有所有權，上訴人則有使用權。故被上訴人於93年5月14日將前開房地出售與第三人趙玉美時，前開房地之所有權人為被上訴人，被上訴人依民法第765條之規定，本於所有權人之地位，自有權處分前開房地，故被上訴人將前開房地出售與第三人趙玉美，應屬有權處分。
(三)再查上訴人主張依據房屋讓渡同意書第4條約定，其每月應攤還被上訴人自備款現金35,000元，然因經濟狀況不佳，自
91年10月起即與被上訴人協議改為每月清償30,000元等情，已據證人即被上訴人母親乙○○到庭證述無訛（見原審卷第56至59頁），且依證人乙○○提出之收款紀錄，91年10月之前，上訴人每月支付之自備款現金為35,000元，然自91年10月之後，每月則僅支付30,000元（見原審卷第61頁），上訴人上揭主張應認為實在。然上訴人自92年1月起，僅曾於92年2月20日、3月22日、4月29日、6月24日、7月20日、8月23日及10月24日各支付30,000元，惟92年5月、9月、11月、12月及以後則迄未攤還自備款現金之事實，亦經證人乙○○證述甚詳，且提出前述之收款紀錄可佐（見原審卷第56至59頁、第61頁），故被上訴人抗辯除已經伊同意順延支付之91年2月及92年1月自備款現金外，上訴人業已積欠92年5月、9月、11月、12月，及93年1月至3月之自備款現金等語，顯非無據。
(四)上訴人雖主張其於92年11月以後仍陸續交款給被上訴人之母親，惟證人乙○○並未紀錄，且上訴人於93年3月搬離系爭建物時，亦曾再支付10,000元云云，惟為被上訴人及證人乙○○所否認，上訴人就此復未能舉證以實其說，自難採信。上訴人另主張其所積欠之款項業經被上訴人母親同意其順延支付乙節，亦據證人乙○○堅詞否認，且經參酌兩造所立房屋讓渡同意書第4條之約定，可知被上訴人乃為自備款現金之受取權人，另再依據房屋讓渡同意書第6條業已約定「除不可預期之天災、意外以致無法按期償還時，雙方得進行商議。」及被上訴人在92年3月4日所書之收款收據曾記載：「民國91年2月及民國92年1月之款項未付順延」等字（見原審卷第22頁），可認被上訴人辯稱上訴人在初期無法按期支付自備款現金時，曾找過被上訴人協議，故其曾同意上訴人可順延支付91年2月及92年1月之款項，惟之後上訴人即未再與被上訴人協商，故被上訴人並未再同意上訴人可以緩期清償，且被上訴人僅委託母親代為收款，證人乙○○無權同意上訴人延緩清償等語，核屬可取。此外，上訴人業已自認其在93年3月間即被上訴人出售系爭不動產前已搬離系爭建物，故被上訴人抗辯上訴人倘未積欠自備款現金達半年以上，且已同意被上訴人收回該不動產，則其本於房屋讓渡同意書，自享有房屋之使用權，焉會自行搬離該建物乙情，亦與常情相符，而屬有據。足證上訴人確定有積欠房屋自備款現金半年以上，已合於同意書第6條所為：「若丙○○未履行以上合約所同意各類款項達半年以上，則甲○○有權收回此房屋之使用權」之約定，且如上所述，上訴人亦自前開房屋遷出而喪失其使用權，則於所有權及使用權均歸屬於被上訴人之情形下，被上訴人出售前開房屋及土地，並交付與買受人，自屬有權為之。
(五)至於上訴人主張被上訴人僅有權收回前開房屋之使用權，雙方須再進行磋商如何處分系爭房屋，在未達成協議時，被上訴人非可逕行出售前開房地云云。惟查：依兩造所簽訂系爭同意書，其中既已約明前開房屋之所有權歸被上訴人所有，房屋使用權則屬上訴人，於所有金額清償後，被上訴人方負將前開房地所有權移轉與上訴人之義務。系爭同意書中既已約明所有權屬於被上訴人，並未約明於被上訴人收回使用權後，雙方須再就房地之所有權為協商，而上訴人亦未依約將所有金額清償後取得請求被上訴人將前開房地所有權移轉於上訴人之權利，則上訴人之上開主張根本無據。
七、關於被上訴人出售前開房地，獲取房屋價款外，並沒收上訴人所支付之款項1,513,031元，是否合理部分：
(一)按系爭房屋讓渡同意書第6條「若丙○○未履行以上合約同意支付之類款項達半年以上，則甲○○有權收回此房屋之使用權，並不退還在此期間所有丙○○所支付之任何款項」，核其性質，乃雙方約定上訴人於債務不履行時之法律效果，本屬違約金之約定，其目的係為確保債務之履行。至於違約金之性質因雙方無特別訂定，應視為因不履行而生之損害賠償總額。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）。經查上訴人確有違約情形，且被上訴人於93年5月出售系爭不動產已獲取相當之對價，已如上述，惟上訴人抗辯：被上訴人沒收上訴人已支付之全部款項高達1,513,031元，顯已逾被上訴人所受之損害，乃平白獲取高額之利益，是本違約金之約定顯屬過高而顯失公平，應予酌減等語。
(二)經查被上訴人使用系爭房屋期間共計40個月（即89年12月至93年3月），此為兩造所不爭執，系爭不動產同一社區與系爭房屋隔棟每月租金為8,500元(含管理費)，亦有租賃契約書影本乙份可按（見本院卷第69至71頁），則於此期間被上訴人所受損失應以相當於租金之收入，以當地租金行情計算共計340,000元(即89年12月至93年3月個月，上訴人使用系爭房屋之代價8,500元＊40＝340,000)，及兩造所不爭執之協議書中現金借款400,000元，以及兩造自購屋後被上訴人所付之利息253,000，因兩造均有使用系爭房屋，故由兩造各付一半即126,500元（此乃被上訴人所自承，見原審卷第65頁、被上訴人95.3.17民事答辯狀）。依此計算，被上訴人因上訴人違約實際上所受損害額應為866,500元(340,000元+400,000元+126,500元=866,500元），則被上訴人沒收上訴人所支付之全部款項1,513,031元充當違約金顯然過高，自應酌減為866,500元，上訴人所辯違約金過高，自非無據，故被上訴人主張沒收之違約金其中逾866,500元部份，自非合理，上訴人主張返還646,531元，即屬有據，逾此部份之請求，即無理由。
(三)另關於被上訴人主張為上訴人代墊電話費20,000元乙節，此部分未見被上訴人提出支出證明，且為上訴人所否認，被上訴人復未能舉證以實其說，自難信為真實。
八、綜上所述，被上訴人抗辯上訴人因已積欠自備款現金達半年以上，依據房屋讓渡同意書第6條之約定，被上訴人自有權收回系爭房屋並將之轉售，故其於93年5月將系爭房地出售給第三人趙玉美，並為移轉登記，顯未違反房屋讓渡同意書之約定等情，洵屬正當。惟上訴人再執該房屋讓渡同意書，主張被上訴人違反契約約定，應負債務不履行之損害賠償責任，並請求被上訴人返還其先前已支付予銀行之房屋貸款488,031元，及已攤還之自備款現金1,025,000元，總計1,513,031元，固非有理由，經查被上訴人因上訴人違約實際上所受損害額僅為866,500元，被上訴人主張沒收上訴人所支付之款項1,513,031元，其中逾866,500元部份，顯然過高，自非合理，從而，上訴人主張返還646,531元部分，即屬有理由，應准許之，逾此部份之請求即無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，已失所依附，應併駁回。原審就上訴人上開請求有理由部分，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，即有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上訴人上開請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。
中華民國96年1月31日
民事第十四庭
審判長法官許正順
法官張蘭法官魏麗娟正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年2月1日
書記官于誠