臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第2347號
原 告 掌 東
訴訟代理人 掌 易
被 告 張宇昊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110年5月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○○區○○巷00號房屋全部遷讓交還原告。
被告應自民國110年1月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月
給付原告新臺幣5000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時除聲明求為判決被
告遷讓房屋外，尚附帶請求被告給付租金新臺幣（下同）
5000元，及自民國108年9月1日起至遷讓之日止按月給付原
告4萬5000元，其後就附帶請求部分，變更為請求被告給付
租金4萬5000元，及自同年9月1日起至遷讓之日止按月給付
原告5000元，又變更為請求被告給付租金3萬元，及自同年9
月1日起至遷讓之日止按月給付原告5000元，再變更為請求
被告給付租金3萬元，及自110年1月1日起至遷讓之日止按月
給付原告5000元損害金，分屬減縮、擴張應受判決事項之聲
明，依前開規定，自屬適法。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：被告於105年9月1日向原告承租坐落臺中市
○○區○○巷00號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期至
108年8月31日為止，每月租金為5000元，應於每月5日前給
付（下稱系爭租約）。詎被告於租期屆滿後竟拒絕遷讓交還
房屋，並積欠109年1月至6月之租金共計3萬元未給付，原告
亦得以此為由終止租約。嗣被告於同年7月至12月，每月分
別以匯票支付原告1萬2000元，其中5000元為本件應給付原
告之租金，其餘7000元則為清償其他債務。又系爭租約既已
屆期終止，被告對租賃物即屬無權占有，應按月賠償原告未
收租金5000元，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起
本件訴訟等語，起訴聲明求為判決：被告應將系爭房屋全部
遷讓返還原告，並給付原告3萬元，及自110年1月1日起至遷
讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告5000元。
㈡被告則以：被告於107年11月1日另與原告簽立新的簡易租約
，兩造合意將租期延至117年8月30日，原告復於108年7月25
日對被告表示同意將系爭房屋續租給被告之合夥人即訴外人
黃玉琴 ，被告並於108年5月13日寄存證信函告知原告，如原
告未即表示反對則視為雙方租約繼續存在。且被告有按月繳
納租金，108年7月前係將租金匯到原告所有之郵局帳戶內，
因原告於該月將其帳戶停用，故被告於同年8月在錦繡中國
社區將現金交給原告，同年9月至12月係將匯票寄到上開社
區之管理室，109年1月至4月係將租金交給原告本人，僅同
年5月及6月之租金未繳納，且始終均願意繳納此部分之金額
，後續於同年7月起至12月為止被告都有寄匯票到管理室，
管理室都有代收等語。答辯聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告於105年9月1日向其承租系爭房屋，雙方約定
租期至108年8月31日為止，每月租金為5000元，應於每月5
日前給付。被告於上開租期屆滿後拒絕遷讓等情，提出房屋
租賃契約為證（見本院卷一第21頁至31頁），且為被告所不
爭執，就此部分之事實，可信為真。
㈡被告抗辯上開租約屆期，雙方另簽立簡易租約將租期延至
117年8月30日，提出其所執有簽約日期記載為107年11月1日
之租約末記載有「延至中華民國117年8月30日止」等語及蓋
用原告、被告、證人黃玉琴、 陳壽三 等四人印章之契約文件
為證（見本院卷一第111頁，下稱簡易租約），然對此為原
告所否認。經查，證人黃玉琴到庭證稱：簡易租約所記載之
文字是我與被告、陳壽三去找房東 掌東 簽訂之合約，說好要
繼續承租，掌東也同意，所以就在上面蓋章，我的印章是我
自己蓋的，掌東的印章是他自己蓋的，之所以同意延至117
年8月30日，是我花費很多錢整理房子，掌東答應我們有第
一順位優先承租權，是掌東親自蓋章，我們通知 掌易 出面處
理這件事，但他沒有出面，我三人是在107年11月1日中午一
起去找掌東，上面的字語是被告寫上去，再蓋章等語（見本
院卷一第160頁至162頁），次查，證人陳壽三到庭證稱：因
徐建榮 （掌東之義子）將我斷水，我去找掌東的兒子掌易，
意指掌東不讓插手管這件事，叫我自己去找掌東，我在107
年10月31日、同年11月1日中午找掌東簽約，簽約好，被告
付他的房租，我慎重說要用郵局的帳戶以匯款的方式，掌東
有同意我們延續契約，我們商量好，掌東說沒有關係，你們
要幾年就幾年，108年9月1日舊合約到期，徐建榮要來拉鐵
條圍起來，不讓被告與黃玉琴營業，當時被告有叫我來作證
，警察來有問掌東，有拿契約給掌東看，掌東說這個契約是
他簽立的沒有錯，「延至中華民國117年8月30日止」等語是
我親眼看到原告寫好後由我先蓋章，等掌東蓋章後我再離開
去郵局匯款，剩下黃玉琴與被告在場，我匯款回來後被告與
黃玉琴說都寫好了，且說與總幹事有拍照等語（見本院卷一
第162頁至164頁），是依照證人黃玉琴及陳壽三所述，在簽
約日期記載為107年11月1日之簡易租約末記載有「延至中華
民國117年8月30日止」等語，是由被告先為記載後，再由陳
壽三、原告及黃玉琴、被告蓋章雖屬無誤。惟查，原告所提
出系爭租約係載明徐建榮受掌東之委託而簽約，承租人為被
告一人，租期則載明自105年9月1日起至108年8月31日為止
，在租約第一條上明確記載「到期不續租」、「租約到期不
續租」等語（見本院卷一第21頁），對造被告所提出之系爭
租約則無「到期不續租」、「租約到期不續租」等語之記載
（見本院一第183頁），則此項約定是否為兩造簽約時之約
定，固有疑問。然參酌兩造所提出之租約條文內容均有第1
條至第8條條文內容，條文結束後，最後一頁之第一行均為
空白行，隨後第二行有「以上契約雙方同意各無反悔，恐口
無憑，訂立貳份各執一份存照」等語記載，之後則為簽名欄
位，最後才有簽約日期欄位，此可比對兩造所提出之租約在
可稽（見本院卷一第21頁至31頁原告提出租約影本及本院卷
一第199頁至209頁被告提出出租彩色影本）。而參照被告所
提出簡易租約，雖亦有「以上契約雙方同意各無反悔，恐口
無憑，訂立貳份各執乙份存照」等語及簽名欄位、簽約日期
欄位之記載，所差前者第一行為空白行，被告提出之簡易租
約有「本合約經左列當事人承認無誤」等語之記載，而「延
至中華民國117年8月30日為止」等語則以手寫註記於該行下
方，並由兩造及黃玉琴、陳壽三依序蓋章，足見被告所提出
簡易租約文件其簽約當事人與系爭租約之當事人顯有不同，
亦即出現非系爭契約之當事人併同簽名之情形。兩造提出之
系爭租約載明徐建榮受原告之委託而為出租人，簽名欄出租
人亦由徐建榮簽名蓋章，而被告提出另紙延長租約之文件之
原始簽約欄位卻蓋用掌東之本人印章，而承租人欄位列被告
為契約當事人外，尚列黃玉琴、陳壽三為當事人，再由被告
、黃玉琴及陳壽三分別記載身分證字號及地址後簽名蓋章（
見本院卷一第111頁左半頁、第193頁），此與原告提出之契
約前面記載掌東部分係委託徐建榮擔任出租人、承租人為被
告之情形顯有未合，對照被告所提出之另紙租約末頁，同樣
第一行為空白，簽名欄係出租人由徐建榮簽名蓋章、承租人
由被告蓋章，日期則明白記載為105年7月25日等情觀之（見
本院卷一第111頁右半頁、第191頁），可認為後者方為系爭
租約相關文件，而被告提出之簡易租約文件，形式上觀之既
與系爭租約有上開所述不符之情形，則可否認為是延展系爭
租約租期之文件資料，顯屬可疑。縱使認為兩造簽約當時未
明白約定到期不續租，然依照一般社會常情，兩造簽約時既
然簽立三年定期租約，到期後欲續約亦非不得另外簽立相同
形式之租約，其以被告提出上開簡易租約方式延展租期，實
與一般情形有違。況且，原告於本院另案（即本院109年度
中簡字第2986號遷讓房屋事件）審理時亦到庭陳稱：當天回
來時很晚，是張宇昊在我看不清楚下，拿給我蓋的，我沒有
要延長至117年，也沒有修改至112年這些事等語（見本院卷
二第108頁）。再者，依被告自陳與證人黃玉琴間有合夥關
係，而陳壽三與原告間尚有其他訴訟糾紛（即本院109年中
簡字第2986號遷讓房屋事件，見本院卷二第107頁），與原
告為對立關係，渠等與兩造間均顯各有利害關係，所為證詞
自有偏頗被告之嫌，其證詞亦難作為有利被告之認定。
㈢按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法
第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為
不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物
之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用
。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得
此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表
示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示，最高法院
42年度台上字第410號民事判決意旨參照。經查，本件原告
於租期屆滿後，原告雖不否認有收受被告交付108年6月起至
12月為止相當每月租金之款項，然查，原告與徐建榮於系爭
租約屆滿前即共同於108年5月9日先行寄發存證信函予被告
，告知被告租約期滿不再續約之意旨，又於同年7月24日由
原告寄發存證信函予被告表示不會續租之意旨，此亦有被告
提出二紙存證信函為證（見本院卷二第21頁及15頁），足見
原告於本件租期屆滿前已先對被告預告不續租之意思，而原
告所提出其與原告之錄音對話內容（同年7月25日），其中
原告亦表示僅願出租予證人黃玉琴，並未同意繼續出租予被
告，此亦有被告自行提出之錄音譯文為證（見本院卷二第19
頁），另於被告審理時更陳稱：原告在108年7月將其郵局帳
戶停掉等語（見本院卷一第264頁），均可見租約屆期已前
對於被告繼續占用系爭房屋已有具體表示反對之事實，實難
難認有民法第451條默示更新之適用。至於被告於兩造租約
期間有按時繳納租金，及租期屆滿後繼續收取被告交付相當
租金部分（指108年9月至12月及109年7月至12月之租金），
乃收取被告拒絕搬遷使用系爭房屋之代價，藉此填補其無法
收回自用之損失，亦無法解為原告同意延長租約之證明。另
按所謂「視為」者，乃法律擬制之效果，而租約是否續約，
本需經兩造之合意為之，被告於108年7月30日寄發存證信函
予原告，告知其已於同年5月13日提出異議書，並以原告未
及時反對為由，私自擬制原告同意其續租之意思表示（見本
院卷二第17頁），顯與上開揭示意旨不符，亦難採信。
㈣至於被告抗辯其於租期屆滿後有繼續繳納109年1月至4月之
租金予原告，原告對此則堅決否認，並提出掌東自109年3月
15日起至同年6月30日住院之證明為佐（見本院卷一第281頁
），及住院期間未請假之證明（見本院二第49頁），證明原
告本人此段期間住院不可能收受被告交付之租金，另原告更
主張未收取被告所繳納之109年1月起至6月為止之租金，被
告對此則提出其曾於109年1月15日、2月17日、3月13日、4
月20日、5月18日、6月15日購買之郵局匯票（均指明原告為
受款人）之證明，然其將匯票送達原告時均遭退件，此亦有
被告提出之郵局匯票及信封各6件附卷可參（見本院卷一第
131頁至141頁），被告亦自陳109年1月至6月持續將匯票寄
到管理室，經徐建榮交代管理室拒收等語（見本院卷一第99
頁），均可見原告確實有拒收租金之事實。且被告事後對於
原告尚未收取109年5月、6月二月之相當租金之款項乙節亦
不爭執，被告抗辯其租金未交付係原告刻意拒絕所致，對被
告抗辯之事實雖為原告所不爭，可信為真。然本院審酌兩造
間之租約既已屆期，原告未免因收取租金，造成原定期租賃
關係變成不定期租賃關係之利益，其拒絕收取租金，亦與常
情相符。基上所述，原告於租期屆滿前即已明白表達不續租
之意思，屆滿後亦持續表達不繼續出租予被告之意思，尚難
僅憑原告收取部分時段相當租金之損害金，即推認兩造間有
延長租約之合意，是被告於此所辯，均難採信。
㈤又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。復
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條
第1項、第455條前段分別定有明文。本件系爭租約既因租賃
期間屆滿而消滅，且被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系
爭房屋，揭諸前揭法律規定，則原告基於租賃物返還請求權
，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
㈥原告主張被告尚積欠109年1月起至6月為止之租金未給付，
而為被告所否認，然查，原告既主張兩造間之租約租期至
108年8月31日已屆期，則自109年1月起至6月為止，兩造間
既不存在租賃關係，是原告依據租賃契約之法律關係請求被
告給付該期間租金，要屬無據。
㈦另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。且按租賃關係消滅後，承租人繼續占用
租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有
不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會
通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之
利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查本
件被告向原告承租系爭房屋，後系爭租約業已於108年8月31
日租期屆滿終止，則被告於租賃關係消滅後，仍繼續無權占
有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受
有無法使用收益系爭房屋之損害。參以原告前將系爭房屋出
租予被告時約定每月租金為5000元，已如上述，是原告基於
不當得利之法律關係，請求被告給付原告自110年1月1日起
至被告遷讓系爭房屋之日止，按月計算之相當於租金5000元
之不當得利，亦屬有據。
㈧綜上所述，本件系爭租約業已租期屆滿終止，則原告基於租
賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依不當得
利之法律關係，請求被告自110年1月1日起至交還系爭房屋
之日止，按月給付原告5000元，均有理由，應予准許；逾此
請求，既屬無據，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1、2項規定
適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、據上結論，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依
民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、
第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年5月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月24日
書記官林素真