裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年訴字第577號民事判決
裁判日期：民國107年01月31日
裁判案由：給付勞務報酬
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度訴字第577號原告 邱仕霖 即家樂福不動產訴訟代理人 徐秋英
廖宜祥 律師被告 張漢祥
東方開發建設有限公司法定代理人 簡宏霖 上列當事人間請求給付勞務報酬事件，本院於民國一０七年一月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告張漢祥所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號三筆土地（下稱系爭土地），簽立委託銷售契約書專任委託，委由原告於105年8月5日至15日為其銷售。
後被告張漢祥經原告仲介與訴外人麗城開發建設有限公司（下稱麗城公司）於105年12月20日簽買賣契約，惟因被告張漢祥與麗城公司對土地認知不同，遂由原告從中協議解除契約，，被告張漢祥並由原告媒介與被告東方開發建設有限公司（下稱被告東方公司）洽談合建事宜。被告二人同意給原告仲介費新臺幣（下同）125萬元，並其中被告張漢祥三分之二（即833,
333元）被告東方公司負擔三分之一（即416,667元），被告亦由原告居間而簽訂合建契約，詎料嗣後被告二人竟拒絕給付原告報酬，爰依民法第568條第1項之規定，請求被告二人給付報酬。並聲明：1.被告張漢祥應給付原告捌拾參萬參仟參佰參拾參元及自本件起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告東方開發建設有限公司應給付原告肆拾壹萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息3.願供擔保請准宣告假執行。4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告張漢祥、東方公司則以：被告二人間之合建契約並非經由原告仲介而成立，係由訴外人 葉秀敏 居間達成合意，退步言之，縱使被告和原告間曾有居間契約協議，惟被告自始言明需合建契約之土地融資貸款撥款後，始有給付報酬款之義務，原告亦未盡居間之報告義務，況且現系爭合建契約已解除，原告自不得請求報酬。並聲明：1.原告之訴駁回。2.倘受不利判決，願供擔保以免假行。3.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：本件兩造間之爭執之點為:1.被告二人簽定合建契約是否經原告居間及兩造間是否有居間契約。2.系爭合建契約已解除是否影響原告請求報酬。3.本件是否以合建契約土地融資貸款撥款為原告請求報酬之條件。
㈠民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，
若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用」民法第565條、第567條第1項、
571條分別定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參見最高法院84年度台上字第1064號判決要旨）。本件被上訴人為房屋仲介公司，為上訴人媒介系爭不動產之買賣，此為兩造所不爭，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第567條規定，被上訴人就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即上訴人為據實告知之義務。居間仲介人，其違反對於上訴人之調查及據實告知義務依據民法第571條規定，被上訴人即不得向上訴人請求給付仲介報酬。（臺灣高等法院95年度上易字第630號判決參照）。
㈡本件原告主張，兩造間就系爭土地合建案有居間契約，雖其
提出兩造簽署不動產服務費確認單（卷63頁）和提出錄影光碟。惟查經本院勘驗光碟發現，在證人葉秀敏說明居間服務費時，從頭到尾皆面對被告張漢祥和其公司股東，原告僅在旁旁聽並沒有任何反應（卷272），顯見原告並非居間契約之當事人。證人葉秀敏和被告二人亦皆稱葉秀敏才是居間被告成立買賣契約之人（卷266、264），之所以使用原告之場地和服務單係為給被告二人作見證（卷266頁），之後有給予原告代銷合建案之意思，顯見兩造間應未成立居間契約。縱兩造間成立居間契約，系爭土地上有爐渣，此為兩造所不爭執之事實（卷123頁），原告主張被告負有給付報酬義務，依上揭實務見解，自應就其善盡居間仲介人之報告，調查及據實告知義務（即告知被告東方公司系爭土地上有爐渣）盡舉證責任。惟查，本件原告付之闕如，其之主張自無理由。
㈡民法第五百六十八條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報
告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務( 史尚寬 先生著債法各論第四四八頁參照)。是縱兩造間有居間之合意，且原告已盡前揭告知義務，本件被告二人因系爭土地上有爐渣而解除契約，因土地之瑕疵於居間契約成立時已存，且被告亦解除合建契約，是依上開民法568條立法意旨，原告即不得請求報酬。
㈢所謂附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，停止
條件，此項條件之成就，應由主張之上訴人負舉證之責任。(最高法院40年台上字第1682號、22年上字第1130號判決參照)。又本件經勘驗光碟，證人 葉淑敏 於訂立契約時，即言明居間報酬之條件為土地融資借款撥款（卷195、274頁），此事亦為被告所肯認，是原告為契約當事人，其請求居間報酬，自應就被告已受土地融資撥款，此停止條件生效負舉證責任，惟本件亦付之闕如，是本件原告之請求即無理由。
四、綜上所述，原告依民法第568條第1項及居間契約之法律關係，請求：1.被告張漢祥應給付原告捌拾參萬參仟參佰參拾參元及自本件起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告東方開發建設有限公司應給付原告肆拾壹萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。3.願供擔保請准宣告假執行。皆無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年1月31日
民事第一庭法官周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國107年1月31日