裁判字號：臺灣雲林地方法院93年訴字第319號民事判決
裁判日期：民國93年10月22日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣雲林地方法院民事判決九十三年度訴字第三一九號
原告甲○○訴訟代理人 陳信村 律師被告乙○○右當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國九十三年十月八日言詞辯終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾捌萬肆仟元，及自民國九十一年八月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國九十一年八月二十八日以總價新台幣（下同）三百一十五萬元，向被告購買坐落雲林縣崙背一○地號土地及其上三五四建號建物，簽約時已付第一期款一百二十八萬四千元，而被告迄未將上揭土地及建物產權辦理移轉過戶，經伊於九十三年四月十三日以存證信函通知七日內履行，再於同年六月十六日以法院認證函定期催告其履行，並聲明逾期不履行即解除買賣契約，惟均未獲置理，是本件不動產買賣契約自屬解除，則伊所給付之第一期買賣價金，被告自應返還。為此聲明求為判令：被告應給付伊一百二十八萬四千元及自九十一年八月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：本案買賣標的係兩造合夥投資所興建四層透天厝五戶中之一戶，當初合夥時雙方言明各出資一半，實際出資時間及金額視工程進度之需以平衡出資為原則，然截至雙方簽訂本件不動產買賣契約止，原告僅出資一百二十八萬四千元，而伊則支出高達六百萬元，期間伊多次要求原告補足差額，原告卻置若未聞，伊為求順利完成工程，只得代墊或承擔債務。九十一年五月十四雙方所合夥投資之建築基地，因地主欠繳貸款而遭法院查封，在伊與地主協調解決問題過程中，原告竟不顧合夥權益，屢加阻撓，進而要求需過戶一棟房子在其名下，伊迫不得已，方同意簽訂本件不動產買賣合約，取得原告協辦有關建照、使用執照及地主價款找清事宜之承諾，惟本件不動產買賣契約簽訂後，原告仍未依約履行前揭承諾，致伊迄今仍無法取得建物相關執照，當然無法辦理過戶與原告，是伊無法履約，自不可歸責於伊。又本件不動產買賣合約既由原告通知解除並已生效，自應回復原狀，所謂回復原狀即回復原告先前合夥股東身份，況買賣合約經解除而不存在，則合夥出資轉為買賣價金之合意自失其效力。再者，雙方合夥投資之前揭建案，已因地主將該案完工後轉賣他人，雙方合夥財產已蕩然無存，全部損失為七百四十三萬九千五百元，按當初雙方各出資一半之約定，每人損失各為三百七十一萬九千七百五十元，扣除原告已出資之一百二十八萬四千元，原告尚應歸墊二百四十三萬五千七百五十元，是原告請求伊返還買賣價金為無理由等詞為辯；並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造前為在訴外人 楊善合 所有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○號土地上投資興
建五戶透天厝乃成立合夥，並進而於九十一年三月三日共同具名與楊善合簽訂合建契約。在合建過程中，因地主楊善合欠繳貸款，致上開土地於同年五月間遭債權銀行指封，該合建案，因而無法順利取得建照。嗣原告退夥，兩造合夥關係即告終止。
㈡九十一年八月二十八日兩造訂有不動產買賣合約，由原告向被告購買前揭合建案
中之一戶即坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地及其上三五四建號建物，總價款為三百一十五萬元；其中第一期價款一百二十八萬四千元，由原告以退夥前之合夥出資額及購買建材費用充抵，至尾款一百八十六萬六千元則於被告辦理使用執照完成且原告貸款核撥後給付。
㈢前揭土地及建物，業於九十三年三月十八日以買賣為由，登記為訴外人 詹益昌 所有。
㈣原告於九十三年四月十三日以北港北辰郵局第四十號存證信函通知被告應於文到
七日內依約辦理有關不動產所有權移轉登記。又於同年六月十六日以本院公證處公證人認證之通知書通知被告應於文到五日內依約辦理有關不動產所有權移轉登記，並聲明逾不履行即解約，不再另為通知。
四、兩造爭執點：㈠本件買賣是否附有訴外人楊善合須將提供合建之土地（即分割前坐落雲林縣○○
鄉○○段○○○○號土地）移轉予被告後，合約始生效之條件？㈡本件不動產買賣合約經原告解除後，雙方所應負回復原狀之義務，是指被告應返
還向原告所收取之第一期買賣價金？或係回復兩造當初合夥狀態？
五、得心證之理由：㈠本件買賣契約是否已生效？⒈按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。附停
止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第一百五十三條第一項、第九十九條第一項分別定有明文。是當事人所立之私法契約，除該契約有無效之原因，或因停止條件尚未成就、或因要物性未具備等因素而不生效外，於通常情形，契約一經成立即告生效。查，兩造就坐落雲林縣○○鄉○○段三三二－一○地號土地及其上三五四建號建物成立買賣之事實，有原告提出之土地房屋買賣契約書影本一份在卷足稽，並為被告所自認（詳見九十三年七月二十日被告所提之民事答辯狀－事實及理由欄，壹）。雖被告辯稱：本件不動產買賣合約，須在楊善合將提供合建之土地移轉予伊取得後，始發生效力云云。惟為原告所否認，且依原告所提出並為被告所不爭執之前揭土地房屋買賣契約書內亦未如此約明，是被告辯稱本件買賣契約附有停止條件云云，已非可採。
⒉次查，兩造與訴外人 林國昭 、 李昶松 雖共同於九十一年十月二日達成協議，約明
：「立同意書人 徐婉 （以下稱甲方）、甲○○（以下稱乙方）、林國昭（以下稱丙方）、李昶松（以下稱丁方），茲為土地座落於雲林縣○○鄉○○段三三二、三三二－六、三三二－七、三三二－八、三三二－九等五筆土地上之合建工程事宜有關材料資金付款及建築繪圖設計費，及土地房屋買賣事宜等相關資金給付款項，同意履行左列之約定事項，願遵守配合無異議。同意事項：第一點：甲方同意出售上述土地三三二－六地號上之房屋土地給乙方，總價為三百一十五萬元，不含增建部分、車庫、整地舖設、四周圍牆整建皆由甲方處理完成；乙方支付甲方尾款，由房屋貨款後付清。第二點：乙方同意支付丙方工程所需之材料欠款五十三萬七千八百七十九元，此項欠款為上述五筆房地合建所需建材資金，由甲乙雙方買賣總價金內扣除，乙方同意於九十一年十月四日給付三十萬元給丙方，尾款於上述土地即三三二－六地號過戶完成後由乙方給付二十三萬七千八百七十九元給丙方（給付時間期限為二十天內），即本日簽約日起算二十日內完成。第三點：乙方同意支付丁方二十二萬元，此款項為上述合建繪圖設計費用，給付時間為簽約日起算一個月內付清，即九十一年十一月二日，特別約定為乙方取得建築執照核發始可付款，即為起造人為乙方之建照核准始可生效。特別約定：甲方與楊善合之土地過戶完成此同意書始成立生效」等語，此有原告提出之同意書影本一份在卷為佐，並為被告所不爭執。然觀諸上開同意書簽訂時間為「九十一年十月二日」，而本案不動產買賣合約簽訂時間為「九十一年八月二十八日」，兩份文件簽立之當事人，簽立之時間，明顯不同，是上開同意書與本案不動產買賣合約書為屬兩份不同內容之契約文件至明。其次，上開同意書係原告、被告與訴外人林國昭、李昶松等四方，為被告就前揭合建案所應支付與林國昭、李昶松之工程材料費、設計圖費，如何由原告以其向被告購買本案不動產所應支付之價金中扣除代為墊付所為之協議，此由該同意書開宗明義欄項及第二點記載：「‧‧‧合建工程‧‧‧有關材料資金‧‧‧建築繪圖設計費，及土地房屋買賣‧‧‧相關資金給付‧‧‧，，同意履行左列之約定事項，‧‧‧乙方（指原告）同意支付丙方（指林國昭）工程所需材料欠款五十三萬七千八百七十九元‧‧‧，由甲（指被告）乙雙方買賣總價金內扣除，‧‧‧」等語可明。因之，該同意書尾項有關：「甲方與楊善合之土地過戶完成，此同意書始成立生效」之特別約定，是屬原告及被告與訴外人林國昭、李昶松，於九十一年十月二日所為協議內容是否成立生效之特別要件，被告竟將之移置至兩造於九十一年八月二十八日所訂立之不動產買賣合約內，冀圖混淆事實甚明。從而，被告辯稱：本件不動產買賣合約，附有訴外人楊善合須將提供合建之土地移轉予被告後，本件買賣合約始生效之條件云云，並不可採。
㈡本件不動產買賣合約經原告解除後，雙方所應負回復原狀之義務，是指被告應返
還向原告所收取之第一期款額？或係回復兩造當初合夥狀態？⒈按契約如經合法終止，即使原契約向將來失其效力。查，本件兩造於九十一年三
月間所成立之合夥契約，於兩造簽訂本件不動產買賣契約前，即經被告同意原告退夥而告終止。此由本件不動產買賣，原告所應繳付之第一期款一百二十八萬四千元，被告同意以原告退夥前之合夥出資額轉充，可得而證之；蓋被告若未同意原告退夥，則原告之合夥出資款自無法轉作為購買本件不動產之價金一部，是兩造前所成立之合夥關係，於兩造成立本件不動產買賣契約前，已經兩造協議終止，其理甚明。是兩造間前已終止消滅之合夥關係，要不得因本件不動產買賣契約嗣經原告解除，再行復活，乃屬當然。惟被告猶仍辯稱：本件不動產買賣合約經原告解除後，自應回復兩造當初合夥狀態云云，自屬無據，洵無足採。另兩造前所成立之「合夥契約」，與兩造共同具名與訴外人楊善合所簽立之「合建契約」，為屬不同當事人間所立不同權義內容之合約；職故，兩造成立合夥後，再共同具名與楊善合簽立之合建契約，並不當然因嗣後合夥內部有人退夥而隨之消滅，其理至淺。從而，被告舉本院九十三年度虎訴字第四號及台灣高等法院台南分院九十三年度上易字第一三七號民事判決，判認兩造與楊善合間所成立之合建契約尚屬存在，進而推論，兩造間之合夥關係並未消滅云云，顯有誤解，亦無可採，併此敘明。
⒉次查，兩造間先行成立合夥關係，並進而共同與訴外人楊善合簽訂合建契約，然
在合建案執行過程中，因楊善合欠繳貸款，致合建土地於九十一年五月間遭債權銀行指封，該合建案因而無法順利取得建照，經原告聲明退夥，兩造合夥關係即告終止，原告退夥後於同年八月二十八日以總價三百一十五萬元，向被告購買前揭合建案中之坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地及其上三五四建號建物，第一期款一百二十八萬四千元，被告則同意以原告退夥前之合夥出資額及購買建材費用充抵等情，有前揭土地房屋買賣契約書第七條約明：「甲方給付乙方買賣價款第一期款一百二十八萬四千元，為原先合夥出資額及購買建材費用‧‧‧」及原告提出之苗栗中苗郵局第三九八號存證信函影本（該函為被告所寄交原告）載明：「‧‧‧台端之合夥股金則轉作買東興段‧‧‧土地、建物之訂金‧‧‧」等語，可資為憑；並為被告所自承（詳被告九十一年七月二十日所提之答辯狀－事實及理由欄、貳、三：「‧‧‧被告所以會簽訂該合夥投資建築契約，係因原告主動邀約，稱其家鄉雲林有塊地要賣，希望被告前往投資建築房屋出售，被告當時‧‧‧予以回絕，不意原告仍多次糾纏，其後在被告要求原告必須『合夥』條件下，才共同簽下該建築契約；在『合夥』當時雙方言明各出資一半‧‧‧」）。是原告主張就本件不動產買賣其已支付被告第一期款一百二十八萬四千元一節，堪可採信。
⒊又按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三
百四十八條第一項定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；再契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。同法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條分別定有明文。另契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示。查，兩造就本件買賣標的之交付時期並未約定，則被告所負移轉及交付前開房地之義務，為不定期債務，原告先於九十三年四月十三日以存證信函通知被告應於文到七日內依約辦理本件不動產所有權移轉登記，惟被告並未依約履行，嗣原告又於同年六月十六日以本院公證處公證人認證之通知書通知被告應於文到五日內依約辦理有關不動產所有權移轉登記，否則不再通知被告解除本件買賣合約等情，有原告提出之北港北辰郵局第四十號存證信函（含掛號郵件送達回執）及本院公證處九十三年度雲院認字第○○一○○一三七九號信函認證書（含本院送達證書）各一份（均為影本）在卷可憑，並為被告所不爭執。然被告迄仍未履行本件房地移轉及交付義務，是依前揭說明，原告主張本件不動產買賣合約已經解除，自屬有據，堪可採信。
⒋再按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，當事人之一方受領之給付為
金錢者，應附加自受領時起之利息償還他方，此觀民法第二百五十九條之規定自明。被告迄至原告解除本件不動產買賣合約時，均未能將前揭買賣標的不動產移轉登記及交付予原告。從而，原告以兩造所訂之前揭不動產買賣契約業經解除為由，依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還前開收受之第一期買賣款項，及第一期價金繳交翌日即九十一年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部份核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
㈢本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，因與本件判決之基礎無涉，並不影響判決之結果，爰不一一論述。
㈣據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十月二十二日
民事庭~B法官蔣得忠右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國九十三年十月二十二日~B法院書記官周玄鎮