裁判字號：臺灣桃園地方法院100年重訴字第11號民事判決
裁判日期：民國100年07月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度重訴字第11號原告 葉民華 訴訟代理人 郭睦萱 律師複代理人 粘怡華 律師被告威爾斯國際有限公司法定代理人 林順河 訴訟代理人 葉又華 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣平鎮市○○○段第一四五之十四地號土地上如附圖所標示佔用範圍內之建物拆除（面積九四六平方公尺），並將所佔用之土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣參萬伍仟柒佰陸拾元，及自民國一百年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年一月十九日起至返還本判決第一、二項所示土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬壹仟玖佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰伍拾參萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟零伍拾玖萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參萬伍仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落桃園縣平鎮市○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭145-14號土地）及桃園縣平鎮市○○段○○○○號土地（下稱系爭1480號土地）之原所有人 葉民芳 ，前於93年10月22日將上開2筆土地信託登記予原告，是原告依法即為該2筆土地所有權人。然被告所有之桃園縣平鎮市○○段○○○號建物即門牌號碼桃園縣中豐路山頂段531號（下稱系爭492號建物）及桃園縣平鎮市○○○段○○○○號建物即門牌號碼桃園縣中豐路山頂段523號（下稱系爭6598號建物），雖僅分別登記坐落於桃園縣平鎮市○○○段145-125、145-126、145-283、145-8
15、桃園縣平鎮市○○段1493、1496地號等6筆土地，及桃園縣平鎮市○○○段○○○○○○○○號土地上，竟卻逾越上開合法使用權限，於坐落土地外另行搭建未辦保存登記之鐵皮屋接通，致其另行搭建部分越界占用原告所有系爭2筆土地，占用位置即分別如起訴狀附圖所示A、B部分（見本院卷第23、24頁），則被告既非系爭2筆土地所有權人，亦未取得原告同意，逕行占有如起訴狀附圖A、B部分，顯屬無權占有甚明。另被告自99年9月21日取得系爭2筆建物所有權，即受有無權占有使用系爭2筆土地如起訴狀附圖所示A、B部分之利益，致原告受有損害，故原告自得依土地法第97、105條規定，以被告占有土地面積乘以申報地價再乘以年息10％之計算方式，請求被告給付自99年9月21日起迄拆除地上物返還土地之日止相當於租金之不當利益，是就被告占有系爭145-14號土地如起訴狀附圖所示A、B部分，每月各應給付原告新台幣（下同）17,834元、2,441元；又因被告自99年9月21日取得系爭2筆建物占有原告土地迄今共歷3個月，是被告就此已發生之不當得利亦各應給付原告53,502元、7,323元，合計60,825元。為此，爰依民法第767條、第179條規定提起本件訴訟。
㈡、至於，被告辯稱依民法第796條規定無庸負拆屋還地責任云云，並不足採，蓋民法第796條之適用，乃係以鄰地所有人於受越界建築斯時，已然知悉有被越建建築之事實為前提，倘於興建完成後，始發覺其土地受他人不法占用者，自無再行適用之餘地，而本件系爭2筆建物原僅坐落系爭2筆土地外之土地上，後始於建物整體外另行搭建鐵皮屋占用系爭2筆土地，則倘予以拆除，並無礙於系爭2筆建物之整體，況原告亦係於93年10月22日取得系爭2筆土地所有權後始知悉土地遭占用之事實，更顯與民法第796條規定之要件不符。
再者，被告於承買系爭2筆建物時，既未同時購買系爭2筆土地，自屬已知悉其有無權占用他人土地之事實，則其竟以原告權利濫用為由予以抗辯，反更顯被告有權利濫用之虞。至於，被告又辯稱原告長達30年未行使所有權，由被告基於債權物權化取得系爭2筆土地使用權，對社會整體經濟利益發展較完善云云，亦屬無據，蓋本件被告自始即屬無權占有，亦未曾自任何有權占有人處繼受得以對抗原告之權利，而已登記之不動產所有權人縱長期未行使權利，亦不因其未行使之事實，遽認權利失效或違背誠信原則。至於，被告後另辯稱占用原告所有系爭土地之鐵皮屋非其所有云云，更不足採，蓋被告前均不否認其買受該鐵皮屋之事實，而今反異其詞，已屬前後矛盾不合，況被告於原告提起本件訴訟後，亦另向其買賣系爭2筆建物之前手提起損害賠償訴訟，苟被告並非該鐵皮屋所有人，伊又憑何得向前手請求賠償，凡此均見被告所辯不實。實則，該鐵皮屋與系爭2筆建物於構造上難以分離，不具使用及構造上之獨立性，顯無法認為單一所有權客體，是系爭2筆建物所有權既擴張於該鐵皮屋，被告自同屬該鐵皮屋所有權人，要無疑義，原告自得就被告無權占有系爭部分土地之情事訴請拆除。末以，平鎮地政事務所
100年2月11日平地測法字第3200號土地複丈成果圖（下稱附圖）雖稱被告未佔用系爭1480號土地，然該圍牆部分即有佔用系爭1480號土地，此以肉眼目視已足判斷，故原告認該附圖之土地測量顯然有誤。
㈢、聲明：被告應將坐落系爭145-14號土地上如起訴狀附圖A部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除房屋返還土地之日止，按月給付原告17,834元；被告應將坐落系爭1480號土地上如起訴狀附圖
B部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除房屋返還土地之日止，按月給付原告2,441元；被告應給付原告60,825元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、就原告所述坐落系爭145-14號土地上如起訴狀附圖A部分之地上物，原告需先證明被告就該地上物之鐵皮屋確有所有權存在，蓋被告前於99年5月25日經尚冠房屋仲介股份有限公司仲介，向訴外人 葛長生 、 葛劉雲妹 、茂祥纖維股份有限公司、 葛建國 、 葛建中 等人購買系爭2筆建物，是被告所購買之廠房乃係已為保全登記建物，且不動產買賣契約書第2條增建或占用部分亦未有任何註記（被證1），足證被告並未占用原告土地，又鐵皮屋部分並非增建乃係新建，則依上開不動產買賣契約書可知，被告就該鐵皮屋並無權處分，準此原告尚無法證明被告確實占用原告土地，且如原告主張被告應拆除該鐵皮屋，則依上所述，原告自須先證明被告就該地上物之鐵皮屋確有所有權存在；況依本院100年3月3日勘驗筆錄所載，亦足證被告並無占有使用，另縱認被告有事實上處分權，則被告亦已拋棄地上物處分權，從而被告既非現實占有人，當更無拆除權限。
㈡、退步言，縱認坐落系爭145-14號土地上如起訴狀附圖A部分之地上物為被告所有，原告亦無權要求被告拆屋還地，蓋被告前揭買受系爭2筆建物過程中，出賣人均聲稱廠房所須備置之消防池所在地，於30餘年前為水利地，蓋消防池後已使用30餘年，並稱與上開廠房相連之其他部分所在地亦已使用30餘年，均無任何人提出異議，而被告因信任購買廠房得無償繼續使用鄰地等情，始決定購買之。又系爭145-14號土地於75年12月5日公告市地重劃時，相關土地所有權人均會接獲通知，是原告應早知悉系爭145-14號土地有無遭到占用，然原告既已知悉此越界建築之事實，惟均未曾提出異議，則依民法第796條規定，自不得提起本件訴訟。又系爭145-14號土地公告現值為每平方公尺11,200元，而被告買受系爭2筆建物後亦耗費大筆金額翻修，如任原告取回消防池用地，則被告基於法令需要勢必須另行花費重建消防池，兩相比較，原告行使權利所得獲取之利益與國家社會及被告所受損失相比之結果，即有民法第148條規定權利濫用之虞。被告並主張基於債權物權化有權利用系爭土地，蓋參酌最高法院48年台上字第1457號判例、91年台上字第1919號判決意旨，原告既長達30年怠於行使土地所有權，則被告之前手於此同時使用土地發揮效能，而原告亦未表示取回系爭145-14號土地後欲如何使用，於在此情況下，被告基於債權物權化取得系爭145-14號土地之使用權，對社會整體經濟利益之發展較為完善，況被告之前手長期公然善意使用系爭145-14號土地，原告權利應受節制，此時原告亦已符合權利失效原則，自無權要求被告拆遷。
㈢、另就原告所述坐落系爭1480號土地上如起訴狀附圖B部分之地上物並非被告所有，而平鎮地政事務所100年2月11日平地測法字第3200號土地複丈成果圖亦表示被告並無占用系爭1480號土地，故原告就此部分請求並無理由。
㈣、又縱認本案確有占用情形，原告主張不當得利租金利益之計算亦屬過高，蓋系爭土地週遭環境雜草叢生，土地下陷甚多，實無利用價值，然原告卻以土地法規定最高額之年息10％作為計算基準，顯不合理，被告認應以公告地價2成後之5％計算較為合理。
㈤、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請免予假執行之宣告。
三、原告起訴主張系爭145-14土地為伊所有，該土地上如附圖標示為「佔用範圍」部分有他人之廠房無權佔用等事實，業據原告提出系爭土地、建物第二類登記謄本、現場相片8紙為證，且經本院會同兩造及桃園縣平鎮地政事務所履勘現場查證屬實，製有勘驗筆錄並囑託桃園縣平鎮地政事務所製有複丈成果圖各1紙在卷可稽（見本院卷第71至72頁、第80頁），堪信屬實。至原告主張佔用系爭145-14土地之廠房（以下簡稱系爭建物）為被告所有之情，為被告否認，且以前開情詞置辯稱，是本件首先應予審酌者為：系爭建物是否為被告所有？茲判斷如下：
㈠、本件原告主張伊為系爭145-14土地之所有權人，如本院囑託桃園縣平鎮地政事務所製作之複丈成果圖上標示為「佔用範圍」部分遭系爭建物無權佔用之事實，為兩造所不爭執，惟原告主張前開建物係被告所有之事實，為被告否認，則原告應就系爭建物係被告所有為證明。經查：系爭建物雖未辦理保存登記，故無獨立之建物登記號碼，但該部分與被告所有門牌號碼桃園縣中豐路山頂段531號之系爭492號建物及門牌號碼桃園縣中豐路山頂段523號之系爭6598號建物，均為被告公司之廠房之事實，業據被告於本院履勘現場時陳稱：「前開範圍內土地都是我們得廠房，但都是空的，現在沒有使用」等語屬實（見本院卷第71頁），且被告前於99年5月25日向訴外人葛建中等購買坐落桃園縣平鎮市○○段第1484等16筆土地及其上建物作為廠房使用，嗣因認為所購買廠房佔用原告土地，而對於前開房地支出賣人及仲介人員請求損害賠償，經本院以99年度訴字第2086號審理，被告於該事件中即主張：「原告（即本件被告）係因被告葛建中等五人保證依法所需具備之消防池與系爭廠房相連通之其他部分，在使用上絕無問題，方買受系爭廠房，而系爭廠房乃被告等30年前所蓋，方過戶即遭訴外人葉民華要求拆除之命運，對原告實屬不公」、「我們的廠房有部分不是在所購買的土地上，出賣人亦不否認此點，原證5地籍圖的右邊是廠房、消防池佔用第三人土地部分」、「原告知道消防池不在所購買的土地上，但因被告所述，原告認為那是水利地、無主地，不會有人主張權利」、「本件買賣標的也包括消防池、廠房，而該部分所占土地產權並不清楚，仲介應該要確認」等語，業經本院依職權調閱前開民事事件卷核閱無訛（見本院99年度訴字第2086號卷第4頁背面、第50頁），足認被告嗣後翻異前詞，改稱系爭建物不在伊向前手葛建中等人買受之範圍，故非伊所有云云，難認可採。又據原告所提自高空拍攝系爭建物、系爭492號、6598號建物相片及現場相片觀察（見本院卷第13至18頁），前開建物彼此相連且互通，而被告亦未否認伊向前手購得系爭492號、6598號建物作為廠房之後，連同系爭建物均一併整修，是系爭建物部分固因未辦理保存登記而無獨立建號及所有權，然其與被告所有其餘建物既然緊密相連而非獨立建物，且係被告與訴外人葛建中等買受廠房之範圍，則原告主張被告以系爭建物無權佔用系爭145-14土地，自堪採信。
㈡、至被告另辯稱縱認系爭建物在伊買受之範圍，伊欲拋棄對於系爭建物之事實上處分權，故該建物非伊所得處分云云，然系爭建物部分雖由於未辦理保存登記而無獨立建號，然被告所購買之廠房實際上是一互相連通之建物，未辦理保存登記之系爭建物係附屬於原有系爭492號、6598號建物，使用上與之成為一體，其所有權應歸於消滅，原有系爭492號、6598號建物之所有權範圍因而擴張，惟仍僅有單一所有權，依物權法上「一物一權」主義，自不得就此單一所有權之其中增建部分另主張有獨立之所有權或處分權而拋棄之，故被告此部分所辯，尚難採信，附此敘明。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。被告所辯均不足採，從而，原告基於民法第767條之規定，訴請被告拆除坐落系爭145-14土地如附圖標示為「佔用部分」所示之地上物，並返還上開土地予原告，為有理由，應予准許。
㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照）。查本院100年3月
3日履堪現場囑桃園縣楊梅地政事務所測量時，測得被告就系爭145-14土地佔用之面積為946平方公尺，是被就此範圍土地之使用自有相當於租金之利益，則原告依不當得利法律關係請求被告返還自前開時間起之相當租金之利益，為有理由。
㈤、至於相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定予以計算，即以不超過土地及其建築物總價額年息10%為限；而所謂土地申報總價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148條規定，土地所有權依土地法所申之地價即為法定地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地期間內自行申報之地價而言，平均地權條例第16條亦有明文。被告佔用系爭145-14土地部分係作為廠房之用之事實，既為兩造所不爭執，前開土地法所定標準，自可參酌。又查系爭145-14土地之申報地價均為每平方公尺2,160元，有土地登記第二類謄本可憑（見本院卷第7頁）。又系爭土地目前地目為旱，一側臨道路，四周多為空地或廠房，被告將之做為廠房使用等情，亦經本院至現場履勘屬實並製有勘驗筆錄可參。本院審酌上情後，認被告就如附圖所示「占用範圍」部分使用，受有相當於租金之利益，致原告受有損害之金額，應以系爭145-14土地申報地價年息7﹪為適當。則依此標準計算，原告依不當得利法律關係，得請求被告返還自99年9月21日起3個月所受利益之數額為35,760元（按：2160×946×7﹪÷12×3＝35760，小數點以下四捨五入）。又其請求被告自起訴狀繕本送達翌日即100年1月19日起至至返還系爭145-14土地上如附圖標示為「佔用範圍」所示之土地時止，按月給付11,920元（按2160×946×7﹪÷12＝11920，小數點以下四捨五入）之不當得利，即有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
四、至原告雖主張被告所有之廠房另占用原告所有系爭1480地號土地云云，唯依本院會同兩造至現場勘驗，並囑託桃園縣平鎮地政事務所繪製之複丈成果圖觀之，被告所有之廠房並未佔用系爭1480地號土地，有前開複丈成果圖可佐，原告雖稱以肉眼觀察可知，被告廠房圍牆確有佔用系爭1480地號土地云云，然證人即桃園縣平鎮地政事務所負責本件履勘及測量之人員 張育智 於本院審理時證稱：「（根據複丈成果圖記載，履勘當日原告所指的範圍有無佔用到系爭1480地號土地？）沒有佔用到平鎮市○○段○○○○○號」、「當天囑託測量的是被告威爾斯公司的廠房，經現場時測並沒有佔用到1480地號土地，但是有佔用到145-14土地，1480地號上的建物我們收到公文後到現場勘查，不是當初複丈的建物，至於建物是何人所有我們無權調查。（證人履勘當時測量方式為何？）新生段是88年的重測區，依照88年的圖根點辦理現場實測，發現被告公司囑託測量圍牆為新生段之段界，所以沒有佔用到1480地號土地，至於山子頂段尚未實施重測，所以法律上還是要以88年公告的段界為主」、「因為測量儀器的問題，我們不一定能夠如一般人進入土地內部狹窄部分測量，但是我當天是以屋簷突出的地方為測點（標示在原告今日所提出的相片圈起來的地方）。（此是否符合標準測量程序？）如果依照目前的方法也只能依此方式施測，若現場障礙物沒有清除，只能依照此方法測量。我們所使用的儀器是經緯儀」、「當天依照當事人的陳述，因為巷子無法進去，只能依最大投影的滴水線，圍牆是否在滴水線之內不知道，滴水線一般是在房子牆壁外圍。當日就是囑託測量滴水線」等語，核與被告所稱：「100年3月3日原告主張測量磚造圍牆，但是證人認為無法進行，所以有詢問原告是否以滴水線為測量點，原告當場表示同意。因此被告認為測量點兩造於測量當時沒有爭議。所以原告沒有辦法證明被告有佔用1480地號」等語相符。地政機關既然係依照兩造所同意之基準點及測量方式，以目前公認可信之科學儀器為勘測，既無確切證據證明其勘測數據有誤，則難認原告原告此部分主張可採。
五、綜上所述，原告本於所有權，請求被告將系土地如附圖標示為「佔用範圍」部分所示地上物拆除，將該部分土地返還原告，並依不當得利之法律關係請求被告給付如主文第2、3項所示之款項為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由，不應准許。
六、本判決原告及被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項及第392條，判決如主文。
中華民國100年7月29日
民事第二庭法官卓立婷上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月29日
書記官王素玲