裁判字號：臺灣嘉義地方法院101年簡上字第17號民事判決
裁判日期：民國102年03月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣嘉義地方法院民事判決101年度簡上字第17號上訴人 葉嘉峰 訴訟代理人 蕭道隆 律師
唐淑民 律師被上訴人 陳明鎮
陳茂立 陳東煥 共同訴訟代理人 廖道成 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年11月7日本院嘉義簡易庭99年度嘉簡字第777號第一審判決提起上訴，經本院於102年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人自民國九十四年十一月二十八日起至民國一百零二年二月一日止，按年給付被上訴人新臺幣貳仟貳佰捌拾柒元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠坐落嘉義縣○路鄉○路段○○○○號土地（下簡稱系爭土地）
為被上訴人共有，應有部分為陳東煥2/3、陳茂立2/15、陳明鎮6/30，係以買賣、分割繼承等原因取得所有權，上訴人未經被上訴人同意，擅自占有，迭經交涉，均未交還。依鈞院調閱執行卷內資料，有關「臺灣農林股份有限公司鳳梨分公司嘉義農場與農民交換使用土地契約」（下稱交換使用土地契約）第2條明定：甲乙雙方均不得改變各該土地原來地目或任何挖掘改變地形。系爭土地之使用目的在種植鳳梨，為農作使用。交換使用土地契約是民國39年5月20日由該公司嘉義農場場長 任應瑞 與 陳和 、 陳進 簽立。上訴人於原審時提出耕地租約書影本，是台鳳股份有限公司（下稱台鳳公司）與 葉郭穀妹 於94年8月29日簽立，租賃期間91年1月1日至
94年12月31日止，原審認已因期間屆至而終止。系爭土地屬一般農業區之農牧用地，上訴人在其上搭建房屋及倉庫使用，顯與土地使用區分不符，亦違反民法第449第1項租期20年規定及土地法第106、108條、耕地三七五減租條例第16條等規定所指耕地之耕作目的。
㈡上訴人提出與台鳳公司之耕地租賃契約屬定期租約，租賃期
間早於94年間即終止，上訴人亦自承僅繳租至94年11月間，足認該耕地租約已因期間屆至而終止。況台鳳公司於91、92年間已無法正常經營，93年間總公司所在之大廈亦遭法拍，而所謂交換使用之嘉義縣○路鄉○路段○○○地段000000000地號土地，於93年間亦因台鳳公司負債經鈞院民事執行處93年執助字第272號進行拍賣。上訴人執業已終止且公司已停止在嘉義耕作鳳梨之耕地租約，對被上訴人主張係有權占有，顯無理由。
㈢上訴人主張台鳳公司將其63之10地號土地與被上訴人之先人
陳和所有系爭土地達成交換使用土地契約，為相互租賃關係，再主張有不定期繼續契約云云，被上訴人均否認。且交換使用土地契約雙方當事人是台鳳公司與陳和、陳進，縱使兩造或有類似租賃之債權關係，台鳳公司依法不得再行轉租予第三人，再台鳳公司對於交換使用之土地，亦非土地所有權人，當然無民法第425條規定之適用。上訴人提出與台鳳公司相關耕地租約或繳租證明等資料，不論其真實性如何，依債之相對性原則，均無法憑之對被上訴人主張有權占有系爭土地。
㈣上訴人無權占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，按土
地法第105條準用第97條之規定，請求上訴人給付自94年11月27日起至土地返還之日止，按申報地價每平方公尺新臺幣（下同）68元以年息6％計算即4,574元之損害金（1,121平方公尺68元6％）。依最高法院83年臺上字第2635號判決意旨，台鳳公司土地依執行卷中拍賣之時間在97年到98年，土地無法交換使用，被上訴人認系爭土地93年已查封拍賣，原審判決自94年11月28日起算依法有據，然慮及損害金每年僅2,287元，為免訟累同意不計較，尊重鈞院裁決。而上開最高法院判決重點在釋明民法第225條第1項、第226條第1項給付不能之效力，台鳳公司於93年間經鈞院依法強制執行時，對系爭耕地之使用、運作，已屬「給付不能」。
㈤被上訴人102年1月18日去函台鳳公司函詢系爭土地之使用情
形，該公司函覆略以：因事隔已久公司搬遷新住處，加上公司內部人事瘦身及該案件早已結清，早期資料已滅失，以致無法回覆所需資料。依貴所提供資料反推，公司所屬63之10地號土地早期交換土地使用直到94年12月底止後無續約，接著96年11月6日遭永柏企業股份有限公司查封，所以交換土地使用效益應也消失等文。解釋法律必須兼維法律之安定與理想，需就法律與法律間之關係、立法精神、社會變動情事等加以考慮，衡量誠實信用原則、權利不得濫用原則，而為目的性限縮。系爭土地為被上訴人所有，上訴人無權占有使用，亦未能舉出占有系爭土地之正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占用，並依民法所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人拆屋還地，應屬依法有據。
㈥被上訴人3人是各自於不同時間分別取得系爭土地所有權持
分，對於上訴人自稱與台鳳公司有承租關係云云，所有權人從未承認，且台鳳公司以交換之農地出租予第三人後自己名下土地已被法拍而喪失，該第三人在與台鳳公司之租約終止後，仍主張有永續租賃權云云，如此各各單獨個案之片面解釋，不能影響合法取得之所有權。惟鈞院認為被上訴人仍應依法與台鳳公司終止交換土地而延生之視同租賃關係，上訴人已以存證信函通知台鳳公司終止交換土地使用契約，並已合法送達。
㈦並為聲明：駁回上訴。（被上訴人於原審聲明請求上訴人應
將系爭土地地上物拆除並交還土地；及自99年11月27日起往前回溯5年開始計算，至交還日止，按年給付被上訴人4,574元損害金。原審判決上訴人應將系爭土地上，如附圖編號Ｂ所示面積72平方公尺磚木造二層房屋、編號Ｃ所示面積143平方公尺磚木造房屋、編號Ｄ所示面積99平方公尺庭院空地、編號Ｆ所示面積21平方公尺鋼骨鐵皮倉庫及編號Ｇ所示面積786平方公尺果園等物，均予拆除，並將土地返還被上訴人。上訴人應自94年11月28日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人2,287元。並就被上訴人勝訴部分為假執行之宣告。被上訴人其餘請求駁回。上訴人就不利於其之判決部分提起上訴。另被上訴人於原審對於被告林再入請求部分因兩造均未上訴而確定，被上訴人對於被告 盧黃阿花 請求部分，被告盧黃阿花雖提起上訴，然未繳納上訴費經駁回上訴確定在案，併此敘明。）
二、上訴人答辯以：㈠系爭土地上門牌號碼為嘉義縣番路鄉○○村00鄰○○0號之
房屋是屬磚石造（以下簡稱系爭房屋），係於67年間由上訴人先人向台鳳公司承租土地興建完成。本件係台鳳公司所有之63之10地號土地與被上訴人之先人陳和所有之系爭土地，因當時客觀地理環境需要，台鳳公司與被上訴人之先人達成「交換使用土地契約」相互使用約定，其法律性質為相互租賃關係，因此台鳳公司才會將系爭土地出租與上訴人先人，上訴人先人於系爭土地興建系爭房屋使用至今，被上訴人先人也在互易之63之10地號土地上興建房屋居住至今，若當初被上訴人先人沒有與台鳳公司相互約定交換土地使用，台鳳公司豈會將自己土地讓被上訴人先人承租興建房屋使用。依民法第450條第1項、第451條規定，台鳳公司與上訴人間之租賃關係，從客觀事實來看，彼此間之租賃關係已從定期租賃契約更新為不定期限繼續契約。又所謂租地建屋應係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為有租至房屋不堪使用時為止之期限，交換使用土地契約在簽約當事人雙方依法終止前，雙方均應受到拘束。㈡台鳳公司聲請重整拍賣土地時，若無相互約定交換土地，何
以執行法院會告知被上訴人拍賣事宜，故被上訴人先人與台鳳公司相互交換系爭土地使用之事實，應無置疑。台鳳公司重整程序中，被上訴人曾向執行法院主張63之10地號土地係祖先以系爭土地與台鳳公司互相約定交換管益等情，被上訴人既向法院主張先人陳和即簽約人之權利，當然應繼承陳和之義務。上訴人先人在合法承租之土地上自建房屋居住已長達30多年，上訴人與台鳳公司間之租賃關係已成為不定期租賃契約關係，上訴人對台鳳公司有合法之占有權源，又台鳳公司與被上訴人之先人陳和間也存著合法交換使用契約之法律關係，而此交換使用之法律關係，被上訴人直到97年間仍向法院主張彼此間之關係合法存在，可見合法使用之關係確實存在。被上訴人先人陳和既同意台鳳公司使用系爭交換之土地，台鳳公司將系爭土地出租給上訴人先人自建房屋均屬有法律依據。
㈢依交換使用土地契約內容第5條約定：本契約自雙方簽蓋之
日起至甲乙雙方同意解除本契約時，雙方應即將上開土地交還各該原主後解約；第6條約定：上開交換使用土地遇有產權變更移轉之情形時本契約仍然有效且與甲方無涉。上述條文內容明確可知交換使用土地契約並不具有依存關係，且從契約當事人訂立系爭契約時之真意，即對一方土地產權有變更移轉時系爭契約仍屬有效。依客觀事實即可知雙方土地交換使用，是為讓土地使用者在土地上建屋使用為目的，依最高法院86年臺上字第2278號判決意旨，不論是審酌當事人訂約時之真意、交易習慣及其他具體情事，並本於誠信原則判斷，本件直到97年間才受讓系爭土地之被上訴人自應受前開租賃契約之拘束。況被上訴人在存證信函內容中亦表示是否買受或承租，足見被上訴人了解當時交換使用土地契約的真意。
㈣本件土地交換使用之目的是在建屋使用，以長達30多年之客
觀使用情形配合交換使用土地契約上明確表明契約可以因雙方合意解約，明定系爭交換使用土地遇有產權變更移轉之情形時，契約仍有效，被上訴人97年間才受讓系爭土地之部分，並不足以消滅系爭土地交換使用之契約效力，被上訴人仍須受到系爭租賃契約效力之拘束。且依誠信原則或論理法則，雙方相互交換土地使用，嗣一方將土地讓與第三人時，依法第三人仍需受到拘束，則若當事人受讓時更應受到拘束，否則在土地交換使用並用於建屋時，若有一方心存不善，另一方將受到不可預期之損害，應非當時訂約時之真意，亦不符合誠信原則之精神。被上訴人明知自己祖先於63之10地號土地建屋居住數十年，係以系爭土地與台鳳公司相互約定交換收益，並明知上訴人於系爭土地蓋屋使用數十年，繳納租金給台鳳公司在案，始會以存證信函表示是否欲買受或承租，上訴人依被上訴人開出之天價，忍痛同意買受後，竟遭毀約不賣，上訴人將租金提存後，被上訴人又反悔而提訟，並向上訴人主張拆屋還地之權利，依民法第148條規定，已有權利濫用，有違誠信原則。
㈤交換使用土地契約依目前實務見解認定法律性質為租賃契約
之法律關係，而租賃契約依目前法令及實務見解對於第三人有拘束力(如所謂買賣不破租賃)，況被上訴人也曾向法院主張過雙方是租賃契約關係，又觀之最高法院75年度第5次民事庭會議決議㈠決議要旨，關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係，應有民法第425條之適用，不能主張無權占有。本件契約一造之法定繼承人當更應該受到拘束，且依誠信原則，被上訴人不得主張上訴人無權占有。定期租賃契約期滿後，法律規定可成為不定期租賃契約關係，縱使承租人有未按時繳納租金，也是出租人是否可以行使終止租約之問題，並非承租人未按時繳納租金，租賃契約即歸終止。
㈥交換使用土地契約簽訂時，雙方當事人均有在互相交換土地
上興建房屋之認識，依誠信原則，被上訴人不能限制對造或被准許使用系爭土地之第三人在交換土地上興建房屋。被上訴人主張上訴人之先人違反土地使用分區規定，卻忘記在30年前系爭房屋即已興建，30多年來未見被上訴人先人或本人提出意見，30多年後才來主張，難令人信其非權利濫用，況是否違反土地使用分區規定是屬行政上問題，與本件無關。被上訴人既承認交換使用土地契約為真正，依契約上之條文並無不能轉租之規定，台鳳公司當然有權出租給第三人，而承租人占有之合法權源當然來自於出租人之合法占有權源，實不容契約一方當事人之法定繼承人嗣後否認。交換使用土地契約既屬真正，不論從契約內容、30年以上房屋客觀存在之事實狀況及誠信原則，被上訴人既為交換使用土地契約當事人一方之法定繼承人，當然要受系爭契約之拘束，否則無法保障經濟上之弱者，且違反法律追求之公平正義。
㈦系爭土地與63之10地號土地間因對象、時間及內容可分2階
段，第1階段土地交換使用契約書：台鳳公司之前身即臺灣農林股份有限公司鳳梨分公司以63之10地號土地所有人地位與當時系爭土地所有人陳和、陳進簽訂交換使用土地契約，性質為租賃契約，該契約依經驗法則及論理法則可推定係一般租賃契約，並非所謂耕地租賃，當無禁止轉租問題。63之10地號土地一直被交換使用，從訂約39年開始至97、98年間才被拍定，從39年至97年間長達58年之租賃時間中，系爭交換使用土地所有部分持分歷經多次變動，但均無人主張任何權利。定期租賃契約雖有20年期限限制，但若已成為不定期租賃時，就無20年期限限制，本件從時間來看，交換使用土地契約早已成為不定期租賃關係。第2階段耕地租約書：台鳳前身取得系爭土地後，與上訴人先人約在39、40年間就開始簽訂雙方耕地租約，當時上訴人之先人因耕作需要即在系爭土地上興建早期房舍，系爭土地自簽約後即一直被使用在耕作上至今，並無再轉租讓人耕作之問題。
㈧並為聲明：原判決不利上訴人部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴暨假執行之宣告均駁回。
三、被上訴人主張系爭土地為渠等共有，上訴人如附圖編號Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ所示系爭房屋、倉庫、庭園空地及果園坐落於系爭土地上等情，業據提出土地登記及地籍圖謄本為證，上訴人不爭執，並經原審囑託嘉義縣竹崎地政事務所派員會同履勘現場測量屬實，有原審勘驗筆錄及如附圖所示嘉義縣竹崎地政事務所100年2月25日複丈成果圖在卷可稽，堪信為真。
四、被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，本於所有權法律關係，請求上訴人拆除地上物返還土地，並給付相當於租金之不當得利等情，為上訴人否認並辯稱：台鳳公司之前身臺灣農林股份有限公司鳳梨分公司將其所有63之10地號土地與被上訴人先人陳和等所有之系爭土地簽訂有交換使用土地契約，其法律性質為相互租賃關係，台鳳公司取得系爭土地後與上訴人先人簽訂租賃契約，上訴人先人在系爭土地上興建房屋使用至今，上訴人與台鳳公司間之契約已成不定期租賃契約，被上訴人應繼承祖先陳和之義務，受前開租賃契約之拘束等情。則本件爭點在於：上訴人是否有權占用系爭土地。
經查：
㈠按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與
他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院88年臺上字第2805號判決要旨可資參照），上訴人抗辯被上訴人所有系爭土地等與台鳳公司前身臺灣農林股份有限公司鳳梨分公司所有63之10地號等土地於39年5月20日訂有交換使用土地契約，63之10地號土地遭法院拍賣時，被上訴人曾向執行法院主張63之10地號土地係祖先以系爭土地與台鳳公司互相約定交換管益等情，業據提出交換使用土地契約影本及台鳳公司歷史資料為證，經調取本院93年度執助字第272號執行案卷，於本院執行拍賣63之10地號土地時，被上訴人陳明鎮等人確曾具狀向本院民事執行處提出異議，表示其祖先陳和與台鳳公司間簽立交換土地契約，陳和於63之10地號土地建屋設籍達80餘年之久，綿延五代等情，並提出戶籍及電力公司證明資料為證，而台鳳公司亦於93年11月12日陳報63之10地號土地於39年間與陳進、陳和交換土地使用等情，並提出上開交換使用土地契約影本為證，有被上訴人陳明鎮等人之異議狀及台鳳公司之陳報狀附於上揭執行案卷可稽。而依該交換使用土地契約記載，甲方（即台鳳公司前身）、乙方（即陳和、陳進）同意將土地交換使用；第2條約定：甲乙雙方均不得改變各該土地原來地目或任何挖掘改變地形。第3條約定：上開土地之一切賦稅捐款等統由各該原主負擔。第4條約定：甲乙雙方如同意將上開交換使用土地之產權交換登記於各該方名下為各該方永遠財產時俟向主管地政機關登記竣事本契約當應即行廢止。第5條約定：本契約自雙方簽蓋之日起有效至甲乙雙方同意解除本契約時雙方應即將上開土地交還各該原主後解約。第6條約定：上開交換使用土地遇有產權變更移轉之情形時，本契約仍然有效且與甲方無涉，本契約書上僅更改乙方姓名住址等文，有交換使用土地契約影本在卷可稽，是依契約內容係一方以自己所有之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，而契約雙方確有將各自所有之土地依約交換使用，依上揭裁判意旨，其性質應屬於互為租賃關係。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。本件交換使用土地契約簽訂後，系爭土地及63之10地號等土地確已依契約約定分別交付台鳳公司、陳進及陳和占有使用，而台鳳公司占有系爭土地後再與上訴人方面訂定租約等情，有被上訴人陳明鎮等於上揭執行案卷之陳報狀、台鳳公司與上訴人方面之耕地租約書、租金證明資料等附於上揭執行案卷及原審案卷可稽，再觀諸系爭土地異動情形，系爭土地於35年間總登記所有權人為陳和（應有部分1/3）、陳進（應有部分2/3），陳進部分於45年間以「買賣」原因，移轉登記予 陳發成 ；71年間陳發成以「贈與」原因，移轉登記予 陳宏安 ；82年間陳宏安以「買賣」原因，移轉登記予陳東煥。陳和部分於84年間以「分割繼承」原因，移轉登記予 陳清瓶 （應有部分2/15）、陳茂立（應有部分2/15）、 黃石生 （應有部分1/30）、 黃彩雲 （應有部分1/30）；85年間陳清瓶以「分割繼承」原因，將其應有部分移轉登記予陳明鎮，99年間黃彩雲、黃石生應有部分共2/30以「買賣」原因，移轉登記予陳明鎮等情，有系爭土地登記謄本、土地登記簿、異動索引等影本在卷可稽，則被上訴人3人雖分別因分割繼承、贈與及買賣等原因取得系爭土地所有權應有部分，然系爭土地迄今仍有交換使用之事實，依上揭民法第425條規定意旨，契約當事人陳和與陳進之所有權雖移轉與被上訴人，此交換使用土地之租賃關係對於被上訴人仍繼續存在。雖被上訴人主張租賃期限不得超過20年，然審諸系爭土地有交換超過20年仍持續使用之實，應為不定期租賃關係。
㈢按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條亦分別定有明文。觀諸上訴人提出之耕地租約書雖定有期限，被上訴人亦自承租金繳到94年11月（原審卷第155頁、第247頁），然定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，參以該契約第7條約定：甲方（即台鳳公司）收回土地時須經雙方協商等文，契約內容並無約滿不續租或續租應另訂契約之約定，且上訴人於94年租約到期後仍繼續使用系爭土地，並無台鳳公司為反對意思表示之相關事證，則依上揭民法第451條規定，上訴人與台鳳公司間就系爭土地已有不定期租賃關係存在。又系爭土地業經台鳳公司交由上訴人方面占用超過30年，且依交換使用土地契約內容，並無禁止轉租之約定，系爭土地為農牧用地，台鳳公司為公司法人，將系爭土地租予自然人耕作使用當與交換使用土地契約意旨無違，縱認台鳳公司將系爭土地轉租予上訴人須經出租人同意，然依民法第443條第2項規定意旨，台鳳公司轉租未經出租人同意，此僅為出租人得終止租賃關係之事由，在本件不定期限租約未因此而終止前，尚不影響上訴人與台鳳公司間之契約關係。
㈣本件交換使用土地契約中屬於台鳳公司所有之63之10地號等
土地均經法院拍賣乙節，業經調取本院94年度執助字第157號及96年度執助字第493號執行案卷核閱明確，而本件交換使用土地契約係屬互為租賃關係，已如上述，亦為上訴人是認（見本院102年1月30日言詞辯論筆錄），則本件台鳳公司依交換使用土地契約占用系爭土地，本應以其所有之土地交與被上訴人方面使用為對價，因交換之土地經法院拍賣，顯已無法依交換使用土地契約履行，致對價給付全部陷於不能，為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，依民法第256條、第263條準用第258條規定意旨，自得由被上訴人向台鳳公司以意思表示終止將來之契約關係，而被上訴人已於本件訴訟進行中以存證信函向台鳳公司為終止交換使用土地契約之意思表示，該存證信函已於102年2月1日合法送達等情，有存證信函影本、國內郵件查詢及掛號郵件簽收清單等在卷可稽，本件台鳳公司與被上訴人間交換使用土地契約業已終止，台鳳公司與被上訴人間就系爭土地之不定期租賃關係既經終止，已無權占用系爭土地。
㈤被上訴人為系爭土地所有權人，台鳳公司既已無權占用系爭
土地，上訴人以其與台鳳公司間之租賃契約對所有權人抗辯係有權占用系爭土地云云，即非有理。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查系爭土地為被上訴人所有，上訴人無權占用系爭土地，已如上述，被上訴人依民法所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人拆除地上物並將系爭土地返還，乃權利之正當行使，其目的係在回復其所有物之使用，非損人而不利於己，尚難謂有違誠信原則，被上訴人請求上訴人拆除系爭土地上如附圖編號
Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ所示房屋、倉庫、庭園空地及果園，並將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
六、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。查上訴人無權占用如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ所示土地，揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用系爭土地之租金不當利益。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照。系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑，又該土地附近大多為農地，生活機能不甚理想等情，業經原審履勘，並有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可參，本院審酌上情，認按申報地價3％計算每年相當於租金之不當得利，堪認適當，被上訴人主張按申報地價6％計算，尚屬過高。本件上訴人所有如附圖所示房屋、倉庫、庭院空地及果園，合計占用系爭土地面積1,121平方公尺，而系爭土地之申報地價為每平方公尺68元，分別有土地複丈成果圖及土地登記謄本在卷可參，以申報地價3％計算，則被上訴人得請求上訴人自終止契約存證信函送達翌日即102年2月2日起開始計算占用期間相當租金之不當得利，並請求上訴人自斯時起至交還其占用系爭土地部分為止，按年給付上訴人相當租金之不當得利2,287元（計算式：1,121平方公尺68元3％，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、綜上，上訴人既無權占用系爭土地，則被上訴人本於所有權人之地位，自得請求上訴人將如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ所示房屋、倉庫、庭園空地及果園拆除，並將占用之土地返還予被上訴人。又被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人自102年2月2日起，至交還占用系爭土地部分為止，按年給付被上訴人相當租金之不當得利2,287元，為有理由，亦應予准許，逾此範圍之損害金請求，則屬無據，應予駁回。又上開准許部分係依民事訴訟法第427條第1項所為判決，應依職權宣告假執行，至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。上訴人就上揭相當於不當得利之損害金部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判決及該部分假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件被上訴人請求上訴人相當於租金之不當得利部分係屬附帶請求，依上揭規定，裁判費核定訴訟標的價額時不併算其價額，是以關於損害金之判決結果並不影響裁判費之計算。被上訴人請求上訴人拆除坐落系爭土地之上開房屋、倉庫、庭院空地及果園，既獲勝訴判決，本件有關被上訴人對上訴人主張部分之第一、二審訴訟費用，均由敗訴之上訴人負擔，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國102年3月27日
民事第三庭審判長法官林望民
法官梁淑美法官陳端宜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年3月27日
書記官馬嘉蓮