裁判字號：臺灣臺中地方法院93年重訴字第202號民事判決
裁判日期：民國94年04月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度重訴字第二○二號
原告乙○○
己○○○丙○○丁○○○戊○○○共同訴訟代理人 陳益盛 律師被告辛○○訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師被告壬○○
甲○○訴訟代理人 黃興木 律師被告庚○○右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十四年四月六日及二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告四人係臺中市○區○○段一七四之七、一七六之三、一七六之四、一七七之八、一七九之二九地號土地之所有人，原告乙○○、己○○○、丙○○、丁○○○及戊○○○分別於民國八十四年一月二十一日、八十三年七月十日、八十四年四月十五日、八十四年五月二十八日、八十二年四月八日與被告訂立車位預訂買賣契約書，買受被告與訴外人大樹鼎建設股份有限公司（下稱大樹鼎公司）合建之「江南天下」大樓地下一樓第五十、七、十五、四、九十五號停車位，並分別給付價金。惟大樹鼎公司向臺中市政府工務局申請核發之該大樓使用執照中，地下一樓僅設置四十七個合法停車位，竟於該局核發使用執照後，隱瞞事實，違反原竣工圖之設計，擅自變更規劃為一百零六個停車位，致使原告購得之停車位非但係未領有合法使用執照之違法車位，且車輛進出不便時有碰撞，則被告等就該停車位自屬不完全給付，為此依據修正前民法第二百二十七條規定，解除與被告所訂車位預訂買賣契約，請求被告返還收受之價金，並聲明：
（一）被告應連帶給付原告乙○○新臺幣（下同）四十五萬元，及自八十四年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（二）被告應連帶給付原告己○○○四十萬元，及自八十一年六月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（三）被告應連帶給付原告丙○○五十萬元，及自八十四年四月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（四）被告應連帶給付原告丁○○○五十萬元，及自八十四年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（五）被告應連帶給付原告戊○○○四十五萬元，及自八十二年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；（六）前五項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告四人均自承為上開「江南天下」大樓坐落土地之所有人，惟被告壬○○、辛○○、甲○○皆抗辯：其等並未參與大樹鼎公司與原告間有關停車位之買賣事宜，且其等僅係出售上開大樓坐落之土地，並非出售該大樓內之區分所有建物及地下室停車位，原告主張其等為該大樓地下室停車位之出賣人，應負債務不履行責任，尚非有據。又「江南天下」大樓為六層以上、非供公眾使用之建築物，且該大樓地下樓層設置之防空避難空間達三千八百三十二點七五平方公尺，則依建築技術規則第一百四十條及第一百四十一條第一款規定，該防空避難空間本得兼作停車空間之用，大樹鼎公司將「江南天下」大樓上開作為防空避難使用之空間規劃為停車位，自無何違法之處。況大樹鼎公司於銷售車位之始，即將防空避難空間規劃為停車場，並據此製作廣告圖說，供包括原告在內之所有購屋者閱覽，自行選擇是否購買停車位，並由該公司銷售人員陪同至停車場親自察看所購車位之大小與方位後，始訂立車位使用權買賣契約書，且於契約內約定大樹鼎公司係以現況出售車位，並標明買受人所購買車位之編號，更以附圖標明車位之位置，且至遲於八十四年五月二十八日，已依上開車位使用權預定買賣契約書之約定，交付停車位予原告等使用，並無原告所指以出售符合建築技術規則建築施工編第六十條及第六十一條所定規格之車位欺瞞原告，其後再將防空避難空間另行規劃停車位出售原告之情事，則原告以其等購買之車位未符合法定標準規定為由，主張被告有不完全給付之情事，自無理由等語，資為抗辯，且其三人均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。被告庚○○則陳稱：伊係全權委託被告壬○○、辛○○處理有關出售「江南天下」大樓停車位之事宜，並曾取得部分車位價金等語。
三、原告主張：被告係臺中市○區○○段一七四之七、一七六之三、一七六之四、一七七之八、一七九之二九地號土地之所有人，原告乙○○、己○○○、丙○○、丁○○○及戊○○○分別於八十四年一月二十一日、八十三年七月十日、八十四年四月十五日、八十四年五月二十八日、八十二年四月八日與訴外人大樹鼎公司簽訂買賣契約，各買受被告與大樹鼎公司合建之「江南天下」大樓地下一樓編號第五十、七、十五、四、九十五號停車位等事實，業據其提出地下室車位使用權利證明書五紙、原告乙○○、丙○○與大樹鼎公司簽訂之車位使用權買賣契約二份、原告丁○○○與大樹鼎公司簽訂之房屋買賣契約書一份、原告己○○○及戊○○○與大樹鼎公司簽訂之車位使用權預定買賣契約二份為證，復為被告不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張：其等購買上述停車位時，曾另與被告就該等停車位使用上開地號土地部分簽訂買賣契約，被告等並均曾收受價金；然被告等蓄意隱瞞「江南天下」大樓地下一樓經臺中市政府工務局核發之建造執照中僅設置四十七個合法停車位，擅自變更規劃為一百零六個停車位，致使原告購得違法之停車位，且車輛進出不便時有碰撞，是被告等未依兩造間之車位買賣契約給付具有獨立產權且有合法使用價值之停車位，自屬不完全給付等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。從而本件應審究者，厥為：被告等是否為原告所購買上述停車位之出賣人？若是，被告等有無未依債之本旨給付，而應負不完全給付責任之情事？茲分別論述如次。
五、查原告乙○○曾於八十四年一月二十一日與被告壬○○簽訂車位使用權買賣契約，原告丙○○則於八十四年四月十五日與「壬○○等四名」締訂車位使用權買賣契約；另原告丁○○○、戊○○○在與「壬○○等四名」簽訂購買「江南天下」大樓區分所有建物坐落基地應有部分之土地買賣契約書末尾，載明買賣地下室停車位等情，業經本院調閱原告等向臺灣臺中地方法院檢察署告訴大樹鼎公司之法定代理人辛○○涉犯詐欺罪嫌之偵查案卷查明無誤，並有前述各項書證附該署九十一年度發查字第一０五二號案卷（以下簡稱發查字卷）第二十、三十二、四十一及七十三頁可稽，顯見被告壬○○曾與上開四名原告就其等購買之停車位訂定買賣契約無訛，被告壬○○抗辯其未曾與該四名原告締訂停車位買賣契約云云，即無足取。至被告甲○○及辛○○雖均於本院九十四年三月八日言詞辯論期日抗辯：其二人並未與原告訂定停車位買賣契約，前述契約出賣人欄均僅由被告壬○○具名及蓋章，效力不及於其二人等語，然被告壬○○於本院九十三年十一月十七日言詞辯論期日，經本院提示上開有關原告丙○○、丁○○○及戊○○○之車位買賣契約書後，陳稱：所謂「壬○○等四名」之其他三人即為被告辛○○、庚○○及甲○○等語，且當日亦到庭之被告甲○○及辛○○訴訟代理人對被告壬○○此項陳述並無異議，另被告庚○○於本院最後言詞辯論期日到庭時，自承其曾授權被告辛○○及壬○○處理停車位買賣事宜，足見上述三名原告確曾與被告四人訂定停車位買賣契約書無誤，則被告辛○○、甲○○嗣後改稱其等並非前開停車位買賣契約之當事人，即非可採。至於原告乙○○主張被告辛○○、甲○○及庚○○亦曾為其所購買上開停車位之出賣人，原告己○○○主張曾與被告四人訂約購買上開停車位等情，為被告辛○○、甲○○所否認，上開發查字卷第十六至二十頁雖附有原告乙○○與被告四人就其購買「江南天下」大樓區分所有建物坐落基地應有部分訂定之土地買賣契約書，然該契約書末尾「買賣車位標示」部分，就車位編號及買賣數量部分均未加以記載，足見該名原告就其購買之停車位，係另與被告壬○○一人簽訂前述車位使用權買賣契約，則該土地買賣契約書自不足以證明另三名被告曾與其締約並出售停車位之事實；又原告己○○○所提出其與大樹鼎公司簽訂之房屋買賣契約書，其中第一條約款固可證明大樹鼎公司曾出售停車位予該名原告，然被告四人既非該契約之當事人，原告己○○○執該份契約主張被告等為其所購買停車位之出賣人，即非有據。此外，本院遍查原告提出之各項證據，及上開刑事案件之偵查及歷審案卷，均未見任何足資證明原告乙○○曾與被告辛○○、甲○○及庚○○或原告己○○○曾與被告四人訂約購買停車位之證據，從而，原告乙○○主張被告辛○○、甲○○及庚○○亦為其所購買停車位之出賣人，另原告己○○○主張其曾向被告四人訂約購買停車位，即無理由。是本判決以下僅就被告壬○○與原告乙○○及被告四人與原告丙○○、丁○○○、戊○○○所訂停車位買賣契約，有無該等原告所指不完全給付之情形，加以審酌。
六、次按修正前民法第二百二十七條所定之不完全給付，須以瑕疵係於契約成立後或標的交付後始行發生者，方有適用。原告乙○○、丙○○、丁○○○及戊○○○購買上開停車位時，除與被告壬○○或所有被告訂約外，另與大樹鼎公司簽訂停車位買賣契約，業如前述。而其等與大樹鼎公司所訂契約之末均附有「江南天下」大樓地下一樓停車位配置圖（見上開發查字案卷第十五、二十七、三十八及六十六頁），依該等配置圖所示，「江南天下」大樓地下一樓係規劃為一百零八個停車位，是以該四名原告在與大樹鼎公司及被告訂約購買停車位當時，即可藉由上述地下一樓停車位配置圖，知悉其等所購買之停車位，乃上開大樓地下一樓一百零八個停車位其中之一，且係基於此項認知與大樹鼎公司與被告訂定停車位買賣契約。至臺中市政府工務局就「江南天下」大樓核發予大樹鼎公司之八十三年中工建使字第二九七號使用執照，就地下一樓核准之法定停車位數為四十七位，惟大樹鼎公司未申請變更，即將該大樓地下一樓之停車位先增設為一百零八個，次改為一百零六個等情，有該使用執照附發查字案卷第七十八至八十頁可稽，復為被告所不爭執，固堪信實，然上開四名原告據此主張：被告交付其等使用之停車位係擅自變更及違法設置之停車位，與其間所訂停車位買賣契約之本旨不符，當屬不完全給付，則為被告所否認。觀諸被告與該四名原告所訂上開停車位買賣契約之內容，均僅記載其四人向被告購買其等選定編號之停車位，未約定被告必須交付依上述使用執照核准內容設置之法定車位，顯見該等停車位買賣契約之標的並非根據使用執照規劃之停車位，則被告等所負之給付義務，應係將該四名原告依上述停車位配置圖選購之停車位交付其等使用。而上述四名原告確已依該停車位配置圖中之編號，取得其等所購買之停車位使用一節，為兩造所不爭執，顯見被告等已依與該四名原告所訂停車位買賣契約履行給付義務。至於該四名原告主張：其等購得之停車位有出入不便、經常發生碰撞等情縱屬實情，該等瑕疵顯係於大樹鼎公司將「江南天下」大樓地下一樓規劃為一百零八個停車位，且與該四名原告就其中四停車位訂定買賣契約時即已存在，該四名原告執此項並非發生於契約成立後之瑕疵，主張被告有不完全給付之情事，揆諸前揭說明，自無可採。
七、原告乙○○、丙○○、丁○○○、戊○○○另主張：被告將上述停車位出售予其四人前，並未告知其等「江南天下」大樓經臺中市政府核發之使用執照中，地下一樓僅規劃四十七個停車位之事，致其等誤信該大樓地下一樓之停車位均屬合法而與被告訂約購買停車位並給付價金等語，似係指被告有施用詐術使其四人為購買停車位之意思表示之意，然該四名原告於九十三年一月二日即以上述理由，於前揭刑事案件審理中提出附帶民事訴訟，請求被告依侵權行為之法律關係負損害賠償責任，則其等至遲於斯時起，即知悉被告有其所指之詐欺情事，惟其等迄至本件言詞辯論終結時止，均未撤銷該受詐欺而為之意思表示，自已逾民法第九十三條所定之除斥期間，應受該項意思表示之拘束。況且，關於停車空間，依建築技術規則建築設計施工編第五十九條類別第二類規定：「住宅、集合住宅等居住用途建築物超過五百平方公尺部分，每一百五十平方公尺應設置一輛停車空間」，另依該條說明，「此前所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人得依實際需要增設至一居住單元一輛」，此併為卷附內政部營建署於八十一年一月七日營署建字第八四八三號函令說明三所重申：「依建築技術規則建築設計施工編第五十九條規定所設置之停車空間數量係最低標準數量」，故臺中市政府工務局就「江南天下」大樓核發之使用執照，雖僅核准該大樓地下一樓設置法定車位四十七位，然此為停車空間之最低設置標準，依上述說明，並非不得增加。再按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築物，應依建築技術規則建築設計施工編第一百四十一條附建標準之規定設置防空避難設備，即非供公眾使用之建築物，其層數在六層以上者，應按建築面積全部附建（建築技術規則第一百四十條、第一百四十一條第一款參照）。臺中市乃經中央主管建築機關指定適用前揭規定地區之一，且大樹鼎公司興建之「江南天下」大樓，乃地上七層、地下一層之集合式住宅，依前揭規定，自應附建防空避難設備。復按供防空避難設備使用之樓層地板面積，達到二百平方公尺者，得兼作停車空間，建築技術規則建築設計施工編第一百四十二條第六款定有明文，內政部臺內營字六十五年七月十五日第六八八八○七號亦有解釋。依上開「江南天下」大樓使用執照所示，該大樓地下樓層係防空避難室兼停車場，且地下層「防空避難室─停車空間」面積為三千八百三十二點七五平方公尺，「停車空間─防空避難室」面積則為七百二十四點五六平方公尺，是以「江南天下」大樓作為防空避難使用之空間，自可規劃為停車空間。至大樹鼎公司未經申請許可變更使用執照，即增加停車位規劃，固有違建築法第七十三條：「建築物非經得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用」規定等情，固為兩造所不爭執，惟此乃該公司應否因此受行政處罰之問題，被告並不因而必須負擔其與原告乙○○、丙○○、丁○○○、戊○○○所訂停車位買賣契約所未約定之義務（即交付依上開大樓使用執照所設置之法定車位予該四名原告使用）。是該四名原告主張被告交付其等使用之停車位，與「江南天下」大樓使用執照不符，係屬不完全給付，亦乏依據。
八、原告另援引最高法院九十三年度臺上字第一八六一號及八十六年度臺上字第一０二三號民事判決，欲執為對其有利之認定。然細繹該二判決內容可知，上述二案件所涉法律上爭點，均係購買擅自變更使用、違法設置之停車位者，得否對出賣人行使民法第三百五十四條所定物之瑕疵擔保請求權，與本件原告係依據修正前民法第二百二十七條規定，請求被告負不完全給付之債務不履行責任者不同。而由民法第三百五十四條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」規定可知，買受人就買賣標的物於交付前所存在之瑕疵，即可主張出賣人應負擔保責任，惟修正前民法第二百二十七條賦與債權人之請求權，係以債務人所為給付之瑕疵發生於契約成立或標的物交付後，為其前提，二者截然有別，是自不得因最高法院於上述二判決中肯定違法設置車位之買受人得向出賣人行使物之瑕疵擔保請求權，即遽以推論本件原告得以該項於締約時即已存在之瑕疵，主張被告有不完全給付情事，並進而解除契約，從而自無從以上開最高法院判決內容即認本件原告之請求為有理由。
九、綜上所述，原告己○○○並未舉證證明其曾與被告四人訂約購買「江南天下」大樓地下一樓之停車位，則其主張被告等應就其所購買停車位有不完全給付之情形，負債務不履行之責任，自無理由。至另四名原告係在知悉「江南天下」大樓地下一層規劃為一百零八個停車位之情形下，與被告訂約購買停車位，且被告業已依約交付該四名原告選購之四個停車位予其等使用，該等停車位縱有該四名原告所指，因訴外人大樹鼎公司未依該大樓使用執照設置四十七個法定停車位，而違法增設停車位，導致有出入不便、時生碰撞之情形，該等瑕疵亦在該四名原告與被告就停車位訂立買賣契約時即已存在，此與修正前民法第二百二十七條所定之不完全給付，須以瑕疵係在契約成立後因可歸責於債務人之事由而發生為要件者不相符合，則該四名原告本於前揭規定，主張解除與被告所訂停車位買賣契約，並請求被告連帶返還其等已給付之購買車位價金，及自訂約日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，亦屬無據。是本件原告之請求均為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
十一、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第一項。中華民國九十四年四月二十九日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官鍾啟煒右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十四年四月二十九日~B法院書記官