裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第184號民事判決
裁判日期：民國92年03月26日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第一八四號
上訴人德盈股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 黃世芳 律師被上訴人丙○○兼訴訟代理人乙○○右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年十一月二十七日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一二二三七號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院判決如左：
主文上訴駁回。
上訴人應按新台幣壹拾伍萬零貳佰伍拾元伍角，給付被上訴人丙○○自民國九十一年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人應按新台幣壹拾肆萬伍仟零肆拾捌元伍角，給付被上訴人乙○○自民國九十一年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、第二審及追加之訴訟費用（除確定及減縮部分外），由上訴人負擔。
原判決所命給付之金額，減縮為上訴人應給付被上訴人丙○○新台幣壹拾伍萬零貳佰伍拾元伍角，上訴人應給付被上訴人乙○○新台幣壹拾肆萬伍仟零肆拾捌元伍角。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠本件上訴人係分別向被上訴人乙○○承租坐落桃園市○○路「巴黎站前購物中
心」五樓之五二櫃位、八樓之十櫃位，向被上訴人丙○○承租上開購物中心五樓之五三櫃位、八樓之十一櫃位，並分別訂立租賃契約。
㈡被上訴人丙○○部分：
⒈上訴人應付被上訴人丙○○之八樓十一櫃位之租金為七萬二千二百五十二元，利息應自請求之翌日起算。
⒉上訴人提前終止五樓五三櫃位之租約，雖依租賃契約第六條第四款之約定，
上訴人應給付六個月租金做為違約罰款，民法第二百五十二條規定酌減之標準，依實務之見解應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，本件約定之違約金高達六個月之租金額，顯然過高，請鈞院依民法第二百五十二條規定，斟酌目前社會經濟狀況不佳、被上訴人再行出租客觀上所需時間及其所受損害，上訴人原承諾以二個月之租金額為違約之補償，該數額應屬相當。如每月一萬三千元租金計，二個違約金為二萬六千元。又被上訴人於原審並未請求法定利息， 於鈞院 始主張請求法定利息，故利息應自請求之翌日起算。
㈢被上訴人乙○○部分：
⒈上訴人應付被上訴人乙○○之八樓十櫃位之租金為七萬二千二百五十二元，利息應自請求之翌日起算。
⒉上訴人原承諾以二個月之租金額為違約之補償，應屬相當。如以租金一萬二
千一百卅三元計，二個月之違約金為二萬四千一百卅三元。被上訴人於原審並未請求法定利息，於鈞院始主張請求法定利息，故利息應自請求之翌日起算。
證據：除援用第一審所提證據外，補提丙○○租金支票、租金支票兌領記錄、 林玲玫 租金支票等影本為證卷。
乙、被上訴人丙○○方面：聲明：
㈠駁回上訴。
㈡租金部分減縮為上訴人應給付被上訴人丙○○七萬二千二百五十二元。
㈢租金部分追加請求及自九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算
之利息，違約金部分追加請求自九十年七月一日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠上訴人應付被上訴人丙○○之八樓十一櫃位之租金，減縮為七萬二千二百五十
二元，及自九十一年七月十二日書狀送達之翌日九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡五樓五三櫃位租金每月一萬三千元，違約金依約為六個月租金計七萬八千元。
違約金之約定乃上訴人自行制定，被上訴人等人同意，且違約金乃是保被上訴人之權益而存在，應尊重被上訴人之合法權益，不得由上訴人出爾反爾、自行論斷過高與否。上訴人片面陳敘公司營運不佳，又無實證為憑，欲以片面之詞拒付違約金，顯無理由。
丙、被上訴人乙○○方面：聲明：
㈠駁回上訴。
㈡租金部分減縮為上訴人應給付被上訴人林玲玫七萬二千二百五十二元。
㈢租金部分追加請求及自九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算
之利息，違約金部分追加請求自九十年七月一日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠上訴人應付被上訴人乙○○之八樓十櫃位之租金，減縮為七萬二千二百五十二
元，及自九十一年七月十二日書狀送達之翌日九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡五樓五二櫃位租金每月一萬二千一百卅三元，違約金依約為六個月租金計七萬
二千七百九十八元。違約金之約定乃上訴人自行制定，被上訴人等人同意，且違約金乃是保被上訴人之權益而存在，應尊重被上訴人之合法權益，不得由上訴人出爾反爾、自行論斷過高與否。上訴人片面陳敘公司營運不佳，又無實證為憑，欲以片面之詞拒付違約金，顯無理由。
理由本件被上訴人起訴主張上訴人向被上訴人承租桃園市○○段武陵小段一一四之三十
七地號土地上之巴黎站前購物中心，門牌號碼為桃園市○○路○號五樓之五二櫃位及五三櫃位，八樓之十櫃位及十一櫃位，租期自八十九年七月一日起至九十五年六月三十日止，租期尚未屆滿，上訴人即以九十年五月廿五日、九十年六月廿二日律師函，表示終止租約，惟因上訴人嗣後表示願繼續承租八樓，被上訴人亦同意出租，被上訴人為此依兩造租約第六條之四及民法第二百五十條第二項後段約定，請求上訴人給付五樓部分之違約金卅萬零一千五百九十六元，八樓部分積欠之租金廿二萬二千三百十二元〔原審判決上訴人應給付被上訴人卅五萬零八百七十六元（含八樓租金廿萬零八十一元、五樓違約金十五萬零七百九十五元），原審就被上訴人超過上開請求部分所為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定〕，被上訴人於本院更正陳述上訴人應分別給付被上訴人丙○○、乙○○，並將租金部分減縮為上訴人應給付丙○○、乙○○各七萬二千二百五十二元，惟租金部分均追加請求及自九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，違約金部分均追加請求自九十年七月一日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人則辯以：上訴人提前終止五樓櫃位之租約，雖依租賃契約第六條第四款之約
定，上訴人應給付六個月租金做為違約罰款，惟斟酌目前社會經濟狀況不佳、被上訴人再行出租客觀上所需時間及其所受損害，上訴人原承諾以二個月之租金額為違約之補償，該數額應屬相當，又被上訴人於原審並未請求法定利息，於鈞院始主張請求法定利息，故利息應自請求之翌日起算。
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加
，次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但為擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此項規定於第二審程序、簡易訴訟程序第二審程序均有準用之規定，民事訴訟法第二百五十六條、第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項、第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項分別有明定。查被上訴人請求上訴人給付之數額，於原審起訴請求為五樓部分之違約金卅萬零一千五百九十六元，八樓部分積欠之租金廿二萬二千三百十二元，嗣於本院更正陳述為將上訴人應分別給付被上訴人丙○○、乙○○，應屬更正事實上之陳述，應予准許，另將租金部分減縮為上訴人應給付丙○○、乙○○各七萬二千二百五十二元，又租金部分均追加請求及自九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，違約金部分均追加請求自九十年七月一日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為減縮及擴張應受判決事項之聲明，應予淮許，核先敘明。
兩造不爭執之事項：
㈠上訴人分別向被上訴人乙○○承租坐落桃園市○○路「巴黎站前購物中心」五樓
之五二櫃位、八樓之十櫃位，向被上訴人丙○○承租上開購物中心五樓之五三櫃位、八樓之十一櫃位，並分別訂立租賃契約，租期均自八十九年七月一日起至九十五年六月三十日止。每月租金為五樓五二櫃位一萬二千一百卅三元、八樓十櫃位九千二百六十元、五樓五三櫃位一萬三千元、八樓十一櫃位九千二百六十三元。並有巴黎站前廣場房屋租賃契約書四份影本附於原審卷可稽。
㈡上訴人於租期未屆滿前即終止租約：上訴人於九十年六月廿二日對被上訴人乙○
○終止租約，九十年五月廿五日對被上訴人丙○○終止租約。並有律師函二份附於原審卷。
㈢八樓部分：
⒈上訴人於一審表示願意繼續承租被上訴人所有之八樓櫃位二處，被上訴人亦同意出租。
⒉上訴人應給付被上訴人丙○○、乙○○九十年七月至九十一年六月之八樓積欠
租金各為七萬二千二百五十二元，及自九十一年七月十二日書狀送達之翌日九十一年七月十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣五樓部分：上訴人提前終止契約，依兩造租賃契約第六條第四款之約定，上訴人應給付六個月租金之違約金。租賃契約約款乃上訴人自行擬定。
本件上訴人以其提前終止五樓櫃位之租約，雖依租賃契約第六條第四款之約定，上
訴人應給付六個月租金做為違約罰款，惟斟酌目前社會經濟狀況不佳、被上訴人再行出租客觀上所需時間及其所受損害，上訴人原承諾以二個月之租金額為違約之補償，該數額應屬相當。被上訴人則以：違約金之約定乃上訴人自行制定，被上訴人等人同意，上訴人欲以片面之詞拒付違約金，顯無理由等語。故本件爭執之點在於：是否應依民法第二百五十二條之規定酌減兩造租賃契約第六條第四款六個月租金做為違約金之約定？經查：
㈠兩造房屋租賃契約第六條第四款約定：「本戶為商場之一部分，為應整體性規劃
經營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，乙方（即上訴人）．．．終止本租約之同時，乙方．．．應給付六個月租金做為違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害。」本件上訴人提前終止租約，依約即應給付六個月租金之違約金。
㈡按約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一
切利益為衡量標準，而非以僅約定之違約金額若干為衡量標準及應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號判例參照）。
㈢兩造間契約約定租期係自八十九年七月一日起至九十五年六月三十日止，而上訴
人於九十年六月廿二日對被上訴人乙○○終止租約、九十年五月廿五日對被上訴人丙○○終止租約，距租約始期不及一年，而距原定租期屆滿時尚有五年餘。㈣本件租賃契約約款乃上訴人自行擬定，上訴人既自行擬定以六個月租金做為違約
罰款，必已自行斟酌其自身之資力，認為有負擔之能力始為此約定，況上訴人既以此數額之違約金，作為約束被上訴人不得擅自終止契約，以利上訴人之整體商場經營，自應同受此約款之拘束，亦不得任意終止契約，損及被上訴人於租賃期限內可依約獲得租金之利益，始符合契約對雙方平等拘束之原則。
㈤百貨商場之經營能否成功，除外在經濟環境外，亦與上訴人經營之技巧與眼光息
息相關，此由國內近年來仍不乏大型百貨商場開幕且順利經營之情況，可見一斑。況且上訴人租用系爭櫃位，係為與巴黎站前大樓之其他櫃位一併經營商場，且約定租期長達六年，則此期間內客觀經濟環境是否適合經營百貨商場，上訴人自應於締約時以其商業眼光加以評估，若認為有獲利機會始投資經營，是以租賃期間內之經濟環境變化，乃係屬上訴人應加以預見之因素，上訴人既投資求利，自應承擔此等商業經營之風險。
㈥目前社會經濟情況不佳，原告再行出租客觀上亦須較長時間，且租金亦難如預期。
本件係因上訴人自身因素，契約未履行六分之一即終止租約，且租約約款乃上訴人自行擬定，上訴人以六個月租金做為違約罰款，必已自行斟酌其自身之資力，又上訴人以此數額之違約金作為約束被上訴人不得擅自終止契約以利上訴人之整體商場經營，自應同受此約款之拘束不得任意終止契約，損及被上訴人於租賃期限內可依約獲得租金之利益，始符合契約對雙方平等拘束之原則，又租賃期間內之經濟環境變化，乃係屬上訴人應加以預見之因素，上訴人既投資求利，自應承擔此等商業經營之風險，而目前社會經濟情況不佳，原告再行出租客觀上亦須較長時間，且租金亦難如預期，故以六個月租金做為違約罰款並無過高情形，並無酌減之必要。
原審判決上訴人應給付被上訴人六個月租金計算之違約金十五萬零七百九十五元，
就被上訴人超過上開請求部分所為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定，被上訴人丙○○、乙○○請求之違約金金額為十五萬零七百九十八元，依比例計算，上訴人應給付被上訴人丙○○之違約金應為七萬七千九百九十八元五角、上訴人應給付被上訴人乙○○之違約金應為七萬二千七百九十六元五角。被上訴人丙○○、乙○○各減縮請求上訴人給付九十年七月至九十一年六月之八樓積欠租金數額為七萬二千二百五十二元，分別加計前述違約金後，則上訴人應給付被上訴人丙○○十五萬零二百五十元五角，上訴人應給付被上訴人乙○○十四萬五千零四十八元五角。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第二項前段定有明文，被上訴人丙○○、乙○○追加租金及違約金之利息請求部分，其請求自九十一年七月十九日遲延之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，至逾此部分利息之請求，為無理由。從而，原審為上訴人敗訴之判決宣告假執行並無違誤，上訴人指摘原判決違法，求予廢棄，即無理由，應予駁回，如主文第一項所示；被上訴人丙○○、乙○○追加租金及違約金之利息請求部分，其請求自九十一年七月十九日遲延之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，判決如主文第二項、第三項所示，至逾此部分利息之請求，為無理由，應予駁回，判決如主文第四項所示。被上訴人丙○○、乙○○各減縮請求上訴人給付之積欠租金數額為七萬二千二百五十二元，分別加計前述違約金後，原判決所命給付之金額，減縮為上訴人應給付被上訴人丙○○十五萬零二百五十元五角，上訴人應給付被上訴人乙○○十四萬五千零四十八元五角，判決如主文第六項所示。
據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有理由、一部無理由，依
民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十六日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官張松鈞法官周美雲右正本證明與原本無異不得上訴。
中華民國九十二年三月二十六日
法院書記官王宜玲