裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第999號民事判決
裁判日期：民國94年05月27日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決93年度訴字第999號原告乙○○訴訟代理人 薛西全 律師複代理人丁○○律師被告雨田建設企業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 蘇精哲 律師
徐建光 律師 李汶哲 律師複代理人 洪世崇 律師上當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國94年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣陸拾玖萬陸仟貳佰參拾肆元，及自民國九十三年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸拾玖萬陸仟貳佰參拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決被告應給付原告新台幣（下同）2,000,000元及法定利息，嗣於起訴狀繕本送達後，就請求之金額變更為2,296,234元及法定利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：伊於民國87年4月間，以8,000,000元之價格，向被告預訂坐落高雄市○○區○○段12小段1040地號土地所有權應有部分154/10000，及其上4386建號門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號、共同使用部分為4430建號應有部分
78/10000之建物（下稱系爭房屋），並於同年5月間就土地及房屋分別與訴外人 林建生 及被告訂立買賣契約書，被告則於同年7月間交屋。詎伊於92年10月15日接獲高雄市政府工務局（下稱工務局）來函，告知伊系爭房屋屋後有部分屬違章建築，並派員將系爭房屋二樓後半部之違建部分拆除，伊始知悉系爭房屋一樓後半部之衛浴間、廚房及二樓後半部之儲藏室（下稱前揭違建部分），均係被告為貪圖增加出售坪數以提高售價，而違規將陽台及大樓廢氣槽等公共設施部分施工興建而成之違建。被告將前揭違建部分作為買賣標的物之一部出售與伊，顯未依債之本旨履行契約，自應負不完全給付之損害賠償責任；而伊因系爭房屋有前揭違建部分，受有1,500,000元價差之損害，再伊將前揭違建部分回復原狀，尚須支出修復費用503,000元，且於施工期間店面無法營業，伊將受有193,234元之營業利益損失，又伊因前揭違建部分遭人檢舉，致伊商譽受有嚴重損害，並得向被告請求精神慰撫金100,000元等語。爰基於民法第227條、第227之1條及第195條之規定，提起本訴。並聲明請求：㈠被告應給付原告2,296,234元，及自準備書狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保為假執行宣告之判決。
三、被告則以：前揭違建部分並非伊所興建，而係原告自行加蓋，且縱系爭房屋確有加蓋前揭違建部分，惟因本件買賣標的係以系爭房屋所有權狀記載之面積為準，伊既已依約交付系爭房屋與原告，自無何不完全給付之情事，且該違建部分拆除後，系爭房屋之面積仍與所有權狀記載相符，原告即未受有任何損害；再系爭房屋與同棟大樓其他房屋因坐落位置不同，價格有所差異本屬當然，原告據此請求價差之損害亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、原告主張其於87年4月間以8,000,000元之價格向被告預訂系爭房地，並於同年5月間就土地及房屋分別與訴外人林建生及被告訂立買賣契約書，被告於同年7月間交屋，後伊於
92年10月15日接獲工務局發函告知系爭房屋屋後有部分屬違建，並派員將系爭房屋二樓後半部之違建部分拆除等情，業據其提出買賣預約單、土地不動產買賣契約書、房屋不動產買賣契約書、系爭房屋使用執照、工務局92年10月15日高市工務隊字第0920028293號函各一份為證，並為被告所不爭執，則原告此部分之主張，自堪信為真實。
五、原告主張前揭違建部分係被告私自將陽台及大樓廢氣槽等公共設施部分施工興建而成，並作為系爭房屋之一部分出售，被告自應負不完全給付之損害賠償責任，而其因此受有價差損害1,500,000元，且其將前揭違建部分回復原狀，須支出修復費用503,000元及受有193,234元之營業利益損失，再其因前揭違建部分遭人檢舉而名譽受損，精神遭受極大痛苦，並得向被告請求精神慰撫金100,000元等語；被告則以前詞置辯。是本件之爭點應為：㈠前揭違建部分是否為被告所興建？㈡被告是否有不完全給付之情事？㈢原告得請求被告賠償之項目及金額為何？
六、前揭違建部分是否為被告所興建？本件原告主張前揭違建部分為被告所興建，固為被告否認，惟證人丙○○證稱：原告還沒購買系爭房屋前，我有與原告一起去看過房子，一樓後面已有樓梯、廁所，二樓也有廁所，原告購屋後只將二樓面向大馬路的窗戶改為落地窗，其餘狀況均與購屋前相同等語（見本院卷第75、76頁），足見前揭違建部分於原告買受系爭房屋前應已存在。再證人 廖燈茂 亦證稱：我約於87年7月間曾去幫原告裝潢房屋，該房屋一樓進去後有樓梯、廁所、廚房，廚具已經裝潢好了，我們是將廚具拆除後，加釘夾板刷漆等語（見本院卷第77、78頁），可證廖燈茂於87年7月間為原告裝潢系爭房屋時，前揭違建部分已經存在；參酌系爭房屋之原設計圖（見本院卷第24頁），一樓衛浴間應係在樓梯正下方，惟依上開證人之證述及本院至現場勘驗之結果（見本院卷第53頁勘驗筆錄），系爭房屋一樓之衛浴間則位在前揭違建部分，而被告亦不否認其於87年7月間始交屋與原告，則原告顯不可能於被告交屋後，旋將衛浴間由樓梯正下方改建至前揭違建部分，況倘前揭違建部分為原告自行加蓋，原告自無需於廚房部分加裝廚具後又僱工將之拆除。再佐以系爭房屋之水管、瓦斯管等管線均係裝設於前揭違建部分之外牆上，此為被告所不爭執（見本院卷第135頁），並經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可稽，且前揭違建部分所使用之建材、磁磚與系爭房屋亦均一致，有原告提出之照片4張在卷足憑，益可證前揭違建部分應係被告所興建，而作為系爭房屋之一部分交付原告，而非原告於被告交屋後所自行加蓋，是原告此部分主張堪以採信。
七、被告是否有不完全給付之情事？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求損害賠償，民法第227條第1項、第226條第1項所明定。本件原告向被告購買系爭房屋，並已依約交付價金與被告，被告自應依兩造間買賣契約本旨，交付符合建築法規之房屋與原告，然被告卻違規將陽台、大樓廢氣槽等公共設施部分施工興建為前揭違建部分，致原告於買受系爭房屋後，遭工務局將前揭違建部分拆除，則被告顯有未依債之本旨履行契約之情事。被告雖抗辯前揭違建部分之面積未包含於系爭房屋所有權狀記載之建物面積內，是該部分亦非兩造買賣標的之範圍，則其已交付系爭房屋與原告，自無何不完全給付之情事，且前揭違建部分拆除後，系爭房屋之面積仍與買賣契約書所載面積相符，是原告自未受有任何損害等語。惟依兩造間買賣契約之本旨，被告交付與原告之系爭房屋除應與契約記載之面積相符外，亦應不得有其他瑕疵存在；然系爭房屋卻有未符合建築法規之前揭違建部分存在，則縱前揭違建部分之面積未包含於系爭房屋所有權狀所載之範圍，亦難謂被告所為之給付即無瑕疵存在，是被告前開抗辯並不足採。則原告主張被告應負不完全給付之債務不履行賠償責任，洵屬有據。
八、原告得請求被告賠償之項目及金額為何？㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀，而債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1、3項、第216條第1項定有明文。
㈡系爭房屋如欲回復原狀，亦即將前揭違建部分拆除以符合原
設計圖之設計並改善排水設施（下稱上開工程），經高雄市土木技師公會鑑定所需之必要費用為503,000元，有該公會94年3月3日高市土技鑑字第09400548號鑑定報告書在卷可按，是原告此部分請求應屬可採。
㈢原告另主張其於上開工程施工期間將有一個月之時間無法營
業，故受有營業利益之損失193,234元等語。查原告係以系爭房屋作為經營燈飾店之用，而店面後方即為前揭違建部分，業經本院至現場勘驗屬實，有前開勘驗筆錄可按；而上開工程需先將違建部分全部拆除後，再將陽台、中庭回復原狀，並將衛浴間按原設計圖施工完成，復須重新安裝管線及改善排水設施，工程細項尚屬繁多，是原告主張工程期間將有一個月之時間無法營業，尚屬有據。再原告主張其一個月之營業利益損失為193,234元，乃係以93年度最淡季之2月份為計算基準，而該月營業額為358,114元，支出成本則為164,880元，業據其提出銷貨單33張、出貨單24張、估價單53張、送貨單9張及匯款回條7張為證，本院依上開證據所載數額為調查之結果，與原告所述之事實相符；再本院依職權函查原告所經營之幻象燈飾店於93年度全年度之銷售額，確以2月份之銷售額為最少，有財政部高雄市國稅局左營稽徵所94年3月31日函附之營業人銷售額與稅額申報書六份在卷可稽，是本院認原告以93年度2月份之營業利益193,234元為一個月營業利益損失之計算基準，尚屬合理，則原告此部分請求亦應准許。
㈣原告復主張其係以8,000,000元購得系爭房地，而鄰房即門
牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房地（下稱157號房地）因未有前揭違建部分，售價僅為6,500,000元，故其因前揭違建部分受有1,500,000元之價差損害等語。經查：
⒈157號房地之售價為6,500,000元一節，有財政部高雄市國
稅局93年10月12日財高國稅審一字第0930060905號函附之買賣契約書及統一發票影本在卷可稽，惟157號房地於87年11月16日始售出，而原告於87年4月間即向被告預訂系爭房地，是兩者出售之時間約相隔半年，且原告自承157號房地位於路沖，而系爭房地則位於最邊間，兩者位置優劣亦有差別，則原告是否得以157號房地作為價差之比較基準，已非無疑；再參諸與原告購屋同時期出售之其他數戶房地（出售時間及價格如附表所示），價格均與系爭房地之售價相差不多，是原告據此主張被告因系爭房地含有前揭違建部分而提高售價，致其受有價差損害等語，並不可採。
⒉原告又主張系爭房地總價8,000,000元，建物面積則為97.7
2平方公尺，則該建物每平方公尺之價格為81,867元（0000
000÷97.72＝81867），而違建部分之面積約為17.66平方公尺，故違建部分之價值為1,445,771元（81867×17.66=0000000），是其主張價差為1,500,000並非無據等語。惟兩造買賣契約書中已約定建物面積以所有權狀所載為準，足見系爭房地之價格應未計入違建部分之面積，是縱前揭違建部分遭拆除，系爭房屋之面積亦僅回復到契約所約定之面積，並未產生面積短少之情形，則原告主張以前開計算方法算出之違建部分價格為其所受之價差損害，自不足採。且本件契約約定之價金8,000,000元係包含土地與建物全部之價格，原告據此計算建物每平方公尺之價格，亦有違誤；況同一集合式住宅各戶之出售價格，本會基於各種因素如坐落位置、出售時間、議價技巧、付款方式之不同，而有所差異，則原告主張其因前揭違建部分而受有1,500,000元之差價損害，洵屬無據。
㈤原告再主張其因前揭違建部分遭人檢舉，致其商譽受有嚴重
損害，故向被告請求精神慰撫金100,000元。按民法第227條之1固規定債務人因債務不履行致債權人之人格權受侵害者，亦得依民法第195條之規定請求精神上之損害賠償。惟原告係以經營燈飾店為業，則足以影響其商譽者應係與其燈飾買賣、裝修業務有關之事項，是縱系爭房屋因前揭違建部分而遭人檢舉，工務局並派員拆除，亦與其所經營之燈飾業務無何關連，衡情燈飾店之客戶應不至因此對其所營業務產生負面評價，自難謂此對其所經營之燈飾店有何商譽上損害可言，是其此部分請求亦無所據。
九、綜上所述，前揭違建部分為被告所興建，並作為系爭房屋之一部分交付原告，是被告顯未依買賣契約之本旨履行契約，而有不完全給付之情形，自應賠償原告因此所受之損害，而系爭房屋回復原狀所需支出之必要費用為503,000元，且於施工期間原告將受有一個月之營業利益損失193,234元，至原告主張其並因此受有1,500,000元價差損害，及因商譽受損而請求100,000元之精神慰撫金，則無理由。從而，原告基於民法第227條之規定，請求被告給付696,234元，及自準備書狀㈡繕本送達翌日即93年8月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即無所據，應予駁回。
十、兩造 陳明 願供擔保為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應予駁回。
、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年5月27日
民事第一庭審判長法官甯馨
法官劉傑民法官盧怡秀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年5月27日
書記官王敏東附表：
┌───────┬────┬─────┬────┬───┐│門牌號碼│訂約日期│總價│建物面積│附註││││（新台幣）│││├───────┼────┼─────┼────┼───┤│高雄市左營區明│87.4.19│8,700,000│96.85│││華一路155號│││││├───────┼────┼─────┼────┼───┤│高雄市左營區明│87.4.16│7,750,000│97.48│││華一路159號│││││├───────┼────┼─────┼────┼───┤│高雄市左營區明│87.4.16│7,750,000│101.99│││華一路161號│││││├───────┼────┼─────┼────┼───┤│系爭房地│87.4預訂│8,000,000│92.52│最邊間│││87.5訂約││││└───────┴────┴─────┴────┴───┘